משכנתא חוץ בנקאית למסורבי בנקים – אלטרנטיבה למסורבי בנקים

נדחתה בקשתכם למשכנתא מהבנק? אל תתייאשו! בעוד שקבלת משכנתא מהבנק יכולה להיות מאתגרת לאנשים עם היסטוריית אשראי בעייתית או מצב פיננסי לא יציב, ישנן אפשרויות נוספות. משכנתא חוץ בנקאית עשויה להיות הפתרון המתאים עבורכם לרכישת הדירה שאתם חולמים עליה.

במדריך זה, נצלול לעולם משכנתאות חוץ בנקאיות. נסקור מהי משכנתא מסוג זה, למי היא מתאימה, מהם היתרונות והחסרונות שלה לעומת משכנתא בנקאית מסורתית, והיכן ניתן למצוא אותה. בנוסף, נספק לכם טיפים חשובים כיצד לבחור את המשכנתא החוץ בנקאית הטובה ביותר עבורכם.

*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן

** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.

סיבות נפוצות לסירוב משכנתא בנקאית

קבלת משכנתא מהבנק אינה מובנת מאליה. הבנקים בוחנים בקפידה את הבקשות למשכנתא בכדי להעריך את הסיכון בהלוואה. אם הבנק מזהה סיכון שהוא לא מוכן לקחת, הבקשה עשויה להידחות. הסיבות הנפוצות ביותר לדחיית משכנתא בבנק הן:

• היסטוריית אשראי שלילית: אם עברתם כוללת החזרת שיקים, חריגה ממסגרות אשראי, עיקולים או תיקים בהוצאה לפועל, הבנק עלול לראות בכם לקוחות מסוכנים ולהעדיף שלא להלוות לכם כסף.
• חשבון מוגבל: ניהול חשבון בנק בעייתי שמעיד על קושי כלכלי, עלול להוביל לדחיית משכנתא.
• בעיות משפטיות: תיקים בהוצאה לפועל, פשיטת רגל או הליכים משפטיים אחרים יכולים לסמן אתכם כלקוחות בעייתיים, ולגרום לבנק לסרב לבקשה.
• הכנסה לא יציבה או יחס הכנסה-חוב גבוה: הכנסה שאינה קבועה, או חובות קיימים משמעותיים, יכולים להוביל את הבנק למסקנה שלקיחת משכנתא היא סיכון גבוה מידי. הבנקים דורשים ודאות לגבי יכולת ההחזר החודשי של ההלוואה.

גם אם הבקשה שלכם נדחתה, זה לא בהכרח סוף הדרך. ייתכן כי אפשרויות מימון אחרות, כמו משכנתא חוץ בנקאית, יהיו זמינות עבורכם.

אפשרויות משכנתא חוץ בנקאיות

כאשר הבנק מסרב לממן את רכישת הדירה שלכם, אין פירושו שהחלום נגמר. קיימות אפשרויות חלופיות למימון הרכישה, ביניהן הגורמים העיקריים הבאים:

חברות מימון

חברות מימון חוץ בנקאיות מציעות לרוב גמישות רבה יותר מבחינת תנאי הסף לקבלת משכנתא. הן נוטות להיות פתוחות יותר למתן הלוואות ללקוחות עם היסטוריית אשראי “פחות מושלמת” בהשוואה לבנקים. החיסרון העיקרי נוגע לריביות, שלרוב יהיו גבוהות משמעותית בהשוואה למשכנתא בנקאית, וגם עלויות נלוות כמו עמלות עשויות להיות גבוהות יותר. חשוב להבין כי חברות מימון מונעות על ידי רווח, והסכנות שהן לוקחות משתקפות בהתאם בתמחור ההלוואה.

קרנות פנסיה

חלק מקרנות הפנסיה מציעות מסלולי משכנתא ייעודיים לחוסכים בהן. היתרונות הפוטנציאליים בקבלת משכנתא מקרן פנסיה עשויים לכלול ריביות נמוכות יחסית, ותנאי הלוואה נוחים. עם זאת, לא כל קרנות הפנסיה מציעות מסלולים אלו, ולמימוש הזכאות עלולים להיות תנאים נוספים מלבד להיות עמית פעיל בקופה (ותק מינימלי, חיסכון צבור ועוד).

משקיעים פרטיים

אפשרות נוספת היא משכנתא ממשקיעים פרטיים (אנשים בעלי הון עצמי שמעוניינים להשקיע בנדל”ן). משקיעים פרטיים מציעים לעיתים גמישות גדולה בתנאי ההלוואה, אך הסיכון כאן הוא גבוה יותר גם עבור הלווה. מכיוון שאין פיקוח רגולטורי צמוד על משקיעים פרטיים, יש להקפיד על זהירות מירבית, לקבל ייעוץ משפטי מתאים, ולהבין לעומק את כל תנאי החוזה לפני שחותמים.

כל אחת מהאפשרויות הללו טומנת בחובה יתרונות, חסרונות, וסיכונים הייחודיים לה. לפני שפונים לאחד הגופים הללו, חשוב לבצע מחקר מקיף ולקבל הצעות ממספר גורמים על מנת לבצע השוואה מושכלת.

השוואת תנאים בין נותני משכנתאות חוץ בנקאיים

הבחירה הנכונה במשכנתא חוץ בנקאית יכולה לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך תקופת ההלוואה. לכן, חשוב ביותר להקדיש זמן ומאמץ לתהליך ההשוואה. הגורמים המרכזיים שצריכים להשפיע על ההחלטה שלכם הם:

שיעור הריבית

הריבית היא ככל הנראה הגורם המשפיע ביותר על העלות הכוללת של המשכנתא. אפילו הבדל של אחוז בריבית יכול לגרום להפרש משמעותי בסכום אותו תחזירו לאורך חיי ההלוואה. חשוב לשים לב לסוג הריבית – ריבית קבועה, משתנה, צמודה למדד וכו’.

תקופת ההחזר

משך המשכנתא (בשנים) משפיע ישירות על גובה ההחזר החודשי. ככל שתקופת ההחזר ארוכה יותר, כך ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר, ולהיפך. כדאי לזכור שבפריסה ארוכה, גם אם ההחזר החודשי נמוך יותר, תשלמו ריבית מצטברת גבוהה יותר.

לוח סילוקין ותנאי פירעון מוקדם

האם לוח הסילוקין הינו מסוג שפיצר (החזר חודשי קבוע) או קרן שווה? האם יש קנסות או עמלות במקרה של פירעון מוקדם מלא או חלקי של המשכנתא? היבטים אלו חשובים להבנה מלאה של תנאי ההלוואה.

סוגי ביטחונות

באילו נכסים ניתן לשעבד כביטחון למשכנתא? האם מדובר בנכס אותו אתם רוכשים או בנכס אחר הנמצא בבעלותכם? תנאי הביטחונות עשויים להשפיע על האישור ועל תנאי ההלוואה.

טיפים שימושיים:

• השתמשו במחשבוני משכנתאות מקוונים שיעזרו לכם להבין את תמהיל ההלוואה האידיאלי עבורכם.
• פנו למספר גופים והשוו בין ההצעות שתקבלו. אל תתביישו להתמקח על מנת להשיג את התנאים הטובים ביותר שתוכלו.
• וודאו שאתם מבינים היטב את תנאי המשכנתא ואת כל העלויות הנלוות לה לפני החתימה על החוזה.

טיפים לבחירה חכמה של משכנתא חוץ בנקאית

תהליך קבלת משכנתא חוץ בנקאית יכול להיות מורכב. הנה כמה טיפים שיעזרו לכם לקבל את ההחלטות הנכונות ביותר:

התייעצות עם יועץ משכנתאות

יועץ משכנתאות מקצועי ומנוסה יכול לעזור לכם להבין את האפשרויות העומדות בפניכם, להשוות בין נותני המשכנתאות השונים, ולהשיג את התנאים המשתלמים ביותר. במיוחד כשמדובר במשכנתא חוץ בנקאית, השירות של יועץ משכנתאות יכול להיות בעל ערך רב.

השגת הצעות ממספר גופים

אל תסתפקו בהצעה הראשונה שאתם מקבלים. פנו למספר גופי מימון, קרנות פנסיה פוטנציאליות, ואפילו בדקו אפשרויות מול משקיעים פרטיים. השוואת ההצעות השונות תאפשר לכם לבחור באפשרות המתאימה ביותר לצרכים שלכם.

הבנה מעמיקה של החוזה ומגבלותיו

לפני שאתם חותמים על חוזה משכנתא, קראו אותו בעיון והקפידו להבין את כל הסעיפים שבו. אם ישנם דברים שאינם ברורים לכם, בקשו הבהרות מנציג הגוף המלווה או מהיועץ המשפטי שלכם. שימו לב במיוחד לקנסות אפשריים במקרים של אי עמידה בהחזרים, הגבלות על מכירת הנכס, ותנאי פירעון מוקדם.

בניית תוכנית החזר ריאלית

לפני שאתם לוקחים משכנתא, חשוב לוודא שהיא בגדר יכולות ההחזר שלכם לאורך זמן. בנו לעצמכם תקציב חודשי מפורט, וודאו שההחזר החודשי של המשכנתא, בנוסף להוצאות השוטפות שלכם, לא מכניס אתכם להוצאות שחורגות מסך ההכנסות שלכם.

היבטים משפטיים חשובים

משכנתא חוץ בנקאית היא עסקה בעלת משמעויות משפטיות, ולכן חשוב להבין את ההשלכות החוקיות שלה כדי להגן על עצמכם. הנה כמה נקודות מרכזיות שצריך לשים לב אליהן:

רישום משכנתא

גם משכנתא חוץ בנקאית מצריכה רישום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) כשעבוד על הדירה. אם מדובר בדירה שאתם רוכשים, תהליך הרישום יבוצע לרוב כחלק מהעסקה על ידי עורך הדין המטפל. אם אתם משעבדים נכס אחר כבטוחה, יהיה עליכם לדאוג להליך הרישום ולתשלום האגרות הנלוות.

הערות אזהרה

במקרים בהם המשכנתא אינה המשכנתא הראשונה על הנכס (למשל, יש כבר משכנתא של בנק), תירשם הערת אזהרה לטובת הגוף החוץ בנקאי. ההערה נועדה להגן על האינטרסים שלכם כמלווים, ובמקרה של מימוש הנכס, לקבוע את סדר הנשייה שלכם (מי יקבל את כספו קודם).

זכויות וחובות הצדדים בהלוואה

חוזה המשכנתא הוא מסמך משפטי מחייב. הוא מפרט את זכויותיכם וחובותיכם כלווים, וכן את זכויות וחובות הגוף המלווה. חשוב לקרוא את החוזה בעיון רבה לפני החתימה ולהיעזר בעורך דין בעת הצורך להסבר מפורט.

מה עושים במקרה של אי עמידה בתשלומים

חשוב להבין מהן ההשלכות של פיגורים או אי תשלום של המשכנתא. בחוזה יהיו מפורטים לוחות זמנים ותהליכים שעלולים להוביל לנקיטת פעולות משפטיות מצד הגוף המלווה, עד כדי מימוש הנכס (מכירת הנכס בכפייה על מנת להחזיר את ההלוואה).

עצות זהב:

• מומלץ להיעזר בשירותי עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין הן בשלב המשא ומתן והן לפני חתימה על חוזה המשכנתא.
• שמרו את כל המסמכים והתכתבויות הקשורים למשכנתא שלכם במקום מסודר ונגיש.

סיכום

משכנתא חוץ בנקאית היא אופציה קיימת עבור מי שנדחה לקבלת משכנתא בבנק. זוהי יכולה להיות דרך להגשים את חלום רכישת הדירה, אך חשוב ביותר להבין את הסיכונים הכרוכים בכך.

הגופים המרכזיים המציעים משכנתאות חוץ בנקאיות כוללים חברות מימון, קרנות פנסיה פוטנציאליות, ומשקיעים פרטיים. לכל סוג מלווה יש יתרונות, חסרונות, ותנאים ייחודיים.

לפני שמקבלים החלטה, חשוב מאוד לערוך השוואה מקיפה של הצעות מגופים שונים, להיעזר ביועץ משכנתאות מוסמך, ולהבין את כל פרטי חוזה המשכנתא. משכנתא היא התחייבות לטווח ארוך, והיערכות פיננסית אחראית היא המפתח להצלחה.

אם ההיסטוריה הפיננסית שלכם בעייתית, או שאתם מתקשים לקבל משכנתא מהבנק מסיבות אחרות, אל תתייאשו. משכנתא חוץ בנקאית עשויה להיות ההזדמנות שלכם לרכוש דירה – אך פעלו בזהירות והיעזרו באנשי מקצוע על מנת למזער סיכונים.