מס רכישה: כמה תשלמו ואיך מחשבים?

תקציר עיקרי הדברים: מס רכישה

• מהו מס רכישה? מס המוטל על רוכשי נדל”ן בישראל, מחושב כאחוז משווי העסקה.
• מדרגות מס: שיעור המס משתנה בהתאם לשווי הנכס, האם זו דירה יחידה או דירה נוספת, ולמעמד הרוכש (למשל, עולים חדשים).
• דירה יחידה: נהנית ממדרגות מס נמוכות יותר, כולל פטור מלא על הסכום הנמוך ביותר.
• דירה נוספת / למשקיעים: מדרגות מס גבוהות יותר באופן משמעותי.
• חישוב פרוגרסיבי: המס מחושב במדרגות, כאשר כל חלק משווי הנכס מחויב בשיעור שונה.
• מועד תשלום: חובת התשלום חלה על הרוכש תוך 60 יום ממועד חתימת החוזה.
• הצהרה: יש להגיש הצהרה לרשות המיסים תוך 50 יום מהעסקה.
• יועץ מקצועי: מומלץ בחום להתייעץ עם עורך דין המתמחה בנדל”ן ו/או יועץ מס כדי להבטיח חישוב נכון ולנצל הקלות אפשריות.

מס רכישה: כמה תשלמו ואיך מחשבים? מדריך מקיף לרוכשי דירה

רכישת דירה היא ללא ספק אחת העסקאות הפיננסיות הגדולות והמשמעותיות ביותר בחייו של אדם. היא מלווה בהתרגשות רבה, אך גם בחששות ובשאלות רבות – ובראשן, כמה באמת תעלה לי הדירה בסופו של יום? מעבר למחיר הנכס עצמו, קיימות עלויות נלוות רבות שחובה לקחת בחשבון, כשהבולטת והמשמעותית שבהן היא מס רכישה. המס הזה יכול להגיע לסכומים משמעותיים שישפיעו ישירות על התקציב שלכם, על גובה המשכנתא הנדרשת ועל היכולת שלכם לעמוד בהוצאות.

במדריך זה, נצלול לעומק עולם מס הרכישה בישראל. נבין מהו המס, למי הוא מיועד, כיצד הוא מחושב במצבים שונים, אילו הקלות קיימות ומהן הדרכים שבהן תוכלו לתכנן נכון יותר את העסקה כדי למזער את חבות המס. המטרה שלנו היא לפשט עבורכם את המידע המורכב, בדיוק כמו שאני מנסה לעשות במסע שלי בלימוד על נדל”ן ומשכנתאות, ולהעניק לכם את הכלים הנדרשים לקבלת החלטות מושכלות.

מהו מס רכישה ולמה הוא קיים?

מס רכישה הוא מס ישיר המוטל על רכישת זכויות במקרקעין בישראל, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963. המס חל על כל סוגי הנכסים – דירות מגורים, מגרשים, חנויות, משרדים וקרקעות חקלאיות, אך שיעורו וכללי החישוב משתנים בהתאם לסוג הנכס ולזהות הרוכש.

מטרתו העיקרית של מס הרכישה היא להוות מקור הכנסה למדינה, בדומה למס הכנסה או מע”מ. בנוסף, המדינה משתמשת במס זה ככלי לרגולציה של שוק הנדל”ן, למשל באמצעות הטלת מס רכישה גבוה יותר על משקיעים ועל רוכשי דירות נוספות, בניסיון לצנן את הביקושים ולהקל על רוכשי דירה ראשונה.

מי משלם מס רכישה?

התשובה פשוטה: הרוכש. בניגוד למס שבח שמוטל על המוכר בגין הרווח ממכירת הנכס, מס הרכישה מוטל באופן בלעדי על הצד שקונה את הנכס.

כיצד מחושבים מדרגות מס רכישה?

חישוב מס הרכישה מתבצע באופן פרוגרסיבי (מדורג), בדומה לחישוב מס הכנסה. המשמעות היא שסכומי המס מחושבים על פי מדרגות – כל חלק משווי העסקה מחויב בשיעור מס שונה. ככל ששווי הנכס גבוה יותר, כך גדל שיעור המס החל על החלקים הגבוהים יותר של המחיר.

חשוב לדעת: מדרגות מס הרכישה מתעדכנות מעת לעת, בדרך כלל בתחילת כל שנה אזרחית, ובהתאם להחלטות ממשלה ורשות המיסים. הנתונים המוצגים כאן מתייחסים למדרגות המס החל מ-16 בינואר 2024 ועד 15 בינואר 2025. חובה תמיד לוודא את המדרגות העדכניות בעת ביצוע העסקה.

מדרגות מס רכישה לדירה יחידה (דירה יחידה מזכה)

הקלה משמעותית ניתנת למי שרוכש את דירתו היחידה, כלומר, אין בבעלותו דירה נוספת בישראל (למעט חריגים מסוימים, כמו דירה שנמכרה תוך 18 חודשים). המטרה היא להקל על זוגות צעירים ומשפחות לרכוש את קורת הגג הראשונה שלהם.

להלן מדרגות המס לרוכש דירה יחידה (נכון ל-16.01.2024 – 15.01.2025):

שווי הרכישה	שיעור המס
עד 1,978,745 ש”ח	0% (פטור ממס)
מ-1,978,745 ש”ח ועד 2,349,360 ש”ח	3.5%
מ-2,349,360 ש”ח ועד 6,046,315 ש”ח	5%
מ-6,046,315 ש”ח ועד 20,154,385 ש”ח	6%
מעל 20,154,385 ש”ח	7%

דוגמה לחישוב מס רכישה לדירה יחידה:
נניח שאתם רוכשים דירה יחידה בשווי 2,500,000 ש”ח.

1. על החלק הראשון (עד 1,978,745 ש”ח): פטור ממס (0%).
2. על החלק השני (מ-1,978,745 ש”ח עד 2,349,360 ש”ח):
   • הפרש: 2,349,360 – 1,978,745 = 370,615 ש”ח
   • מס: 370,615 * 3.5% = 12,971.53 ש”ח
3. על החלק השלישי (מ-2,349,360 ש”ח ועד 2,500,000 ש”ח):
   • הפרש: 2,500,000 – 2,349,360 = 150,640 ש”ח
   • מס: 150,640 * 5% = 7,532 ש”ח

סה”כ מס רכישה לתשלום: 12,971.53 + 7,532 = 20,503.53 ש”ח.

מדרגות מס רכישה לדירה נוספת / למשקיעים

למי שרוכש דירה נוספת, כלומר, יש בבעלותו דירה אחרת בישראל (או שהוא רוכש נכס שאינו מוגדר כדירת מגורים יחידה), שיעורי המס גבוהים באופן משמעותי. מטרת העלאת שיעורים אלה היא להקשות על משקיעים ולצנן את שוק הנדל”ן.

להלן מדרגות המס לרוכש דירה נוספת (נכון ל-16.01.2024 – 15.01.2025):

שווי הרכישה	שיעור המס
עד 6,046,315 ש”ח	8%
מעל 6,046,315 ש”ח	10%

דוגמה לחישוב מס רכישה לדירה נוספת:
נניח שמשקיע רוכש דירה בשווי 2,500,000 ש”ח.

1. על כל הסכום (עד 6,046,315 ש”ח): 2,500,000 ש”ח
2. מס: 2,500,000 * 8% = 200,000 ש”ח

סה”כ מס רכישה לתשלום: 200,000 ש”ח. שימו לב להבדל הדרמטי לעומת רכישת דירה יחידה באותו שווי.

מקרים מיוחדים והקלות במס רכישה

קיימים מספר מצבים מיוחדים ואוכלוסיות הזכאיות להקלות או פטורים ממס רכישה:

• עולים חדשים: זכאים להקלות משמעותיות במס רכישה (ובמס שבח) למשך 7 שנים מיום עלייתם, על רכישת דירת מגורים וכן על עסק או משק חקלאי. מטרת ההקלה היא לעודד עלייה ולקלוט את העולים בארץ.
• נכים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות: זכאים להקלות משמעותיות או פטור במקרים מסוימים, בהתאם לדרגת נכותם או נסיבות פגיעתם.
• רכישה מקרוב: העברת נכס בין קרובי משפחה (הורים, ילדים, בני זוג, אחים) עשויה לזכות בהקלה משמעותית בשיעור מס הרכישה, אך יש לבחון כל מקרה לגופו.
• פירוק שיתוף: כאשר שותפים בנכס מחלקים ביניהם את החזקה, במקרים מסוימים יכול להיות פטור או הקלה במס רכישה.
• רכישת קרקע לבנייה עצמית: במקרים מסוימים של רכישת מגרש לבניית דירת מגורים יחידה, ניתן לקבל הקלות.

הערה חשובה: התנאים לקבלת הקלות אלו מורכבים ודורשים בחינה פרטנית של כל מקרה. מומלץ בחום להתייעץ עם יועץ מקצועי בטרם ביצוע עסקה כזו.

מועדי דיווח ותשלום והשלכותיהם

לאחר חתימת הסכם הרכישה, הרוכש מחויב בשני דברים עיקריים:

1. הגשת הצהרה לרשות המיסים: יש להגיש הצהרה על רכישת הנכס למנהל מיסוי מקרקעין תוך 50 יום ממועד חתימת ההסכם. בהצהרה מפרטים את פרטי העסקה, שווי הרכישה, פרטי הצדדים וכו’.
2. תשלום מס הרכישה: את מס הרכישה יש לשלם תוך 60 יום ממועד חתימת ההסכם. קבלת שובר התשלום מתבצעת בדרך כלל לאחר הגשת ההצהרה.

חשיבות עמידה בלוחות זמנים: איחור בהגשת ההצהרה או בתשלום המס עלול לגרור קנסות וריביות פיגורים גבוהים. לכן, הקפידו על לוחות הזמנים ופעלו בהתאם להנחיות.

השפעת מס הרכישה על המשכנתא והעלות הכוללת של הנכס

מס הרכישה הוא הוצאה משמעותית שיש לתכנן אותה מראש כחלק בלתי נפרד מתקציב רכישת הדירה. יש לו שתי השפעות עיקריות:

1. הגדלת ההון העצמי הנדרש: בניגוד למחיר הדירה שחלקו ניתן למימון באמצעות משכנתא, מס הרכישה הוא הוצאה שחובה לשלם מההון העצמי שלכם. בנקים לא מממנים את מס הרכישה כחלק מהמשכנתא. לכן, סכום מס הרכישה מצטרף לעלות ההון העצמי הנדרש לכם, ועלול להקטין את גובה המשכנתא שתוכלו לקחת או להאריך את תקופת החיסכון הנדרשת. כדי להבין טוב יותר את המרכיבים הפיננסיים של הרכישה, מומלץ לעיין במדריך משכנתא המלא – הדרך שלכם לנכס.
2. הגדלת העלות הכוללת: מס הרכישה מגדיל את העלות הסופית של הנכס שאתם רוכשים. חשוב לכלול אותו בחישוב הכולל של העסקה, יחד עם שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, עלויות שיפוץ (אם רלוונטי) ושאר ההוצאות הנלוות. תכנון נכון יכלול את כלל העלויות הללו כדי שלא תמצאו את עצמכם עם הפתעות לא נעימות. למידע נוסף על תכנון כלכלי ומימון, בקרו בעמוד משכנתא.

טיפים ואסטרטגיות לתכנון נכון וחיסכון במס רכישה

• התייעצו עם עורך דין המתמחה בנדל”ן: עורך דין מיומן יסייע לכם להבין את מדרגות המס הרלוונטיות, לבחון זכאות להקלות ופטורים, ולהכין את המסמכים הנדרשים לרשות המיסים באופן מדויק ונכון. עורך דין יכול גם לסייע בזיהוי דרכים חוקיות להפחתת חבות המס, כגון הפרדה בין רכישת קרקע לבין רכישת שירותי בנייה במקרים מסוימים (בפרויקטים של קבוצות רכישה, למשל).
• תכנון מוקדם: לפני שאתם מתחייבים לעסקה, ערכו סימולציה של מס הרכישה. הכירו את הסכום הצפוי ושלבו אותו בתקציב הכולל שלכם.
• הפרדה בין רכישת קרקע ורכישת בנייה: במקרים מסוימים, בעיקר בפרויקטים חדשים או קבוצות רכישה, ניתן להפריד בין רכיב הקרקע לרכיב הבנייה. מס הרכישה יוטל על רכיב הקרקע בלבד, בעוד שעל רכיב הבנייה יחול מע”מ. פעולה זו יכולה להפחית את נטל המס הכולל, אך היא מורכבת ודורשת ליווי משפטי וחשבונאי צמוד.
• שינוי סיווג נכס: במקרים מסוימים, ניתן לבחון את סיווג הנכס. לדוגמה, אם נכס משמש בחלקו למגורים ובחלקו לעסק, ייתכן שחלקים ממנו יחויבו במס רכישה שונה.
• שימו לב לתאריכים: מועד חתימת החוזה הוא הקובע לעניין חישוב 60 הימים לתשלום מס הרכישה. איחור יכול לגרור קנסות וריביות.

חשיבות הייעוץ המקצועי

כפי שציינתי לאורך המדריך, עולם מס הרכישה מורכב ומשתנה. טעות בחישוב או אי-ידיעה על זכאות להקלה כלשהי עלולה לעלות לכם בעשרות אלפי שקלים ואף יותר. לכן, אני ממליץ בחום לא לוותר על ליווי מקצועי.

• עורך דין מקרקעין: ילווה אתכם בכל ההליך המשפטי של רכישת הדירה, יבחן את ההסכם, יוודא שהמסמכים נכונים ויגיש את ההצהרות הנדרשות לרשויות המס.
• יועץ מס / רואה חשבון: יוכל לסייע בבחינת היבטי המס הכוללים של העסקה, לא רק מס רכישה אלא גם השפעות על מס הכנסה או מיסים אחרים, במיוחד למשקיעים.
• יועץ משכנתאות: יסייע לכם לתכנן את המימון הכולל של העסקה, כולל התייחסות למס הרכישה כהון עצמי. כפי שצויין בבלוג זה, יועץ משכנתאות מיומן יכול להשיג לכם תנאים טובים יותר על המשכנתא, שיכולים לחסוך לכם סכומים משמעותיים לאורך השנים.

אל תהססו לפנות לעזרה מקצועית. זהו צעד קריטי שיכול לחסוך לכם זמן, כסף ועוגמת נפש. במידה ואתם צריכים סיוע בחיבור ליועצי משכנתאות מומלצים או לכל שאלה אחרת, אתם מוזמנים לדברו איתנו דרך האתר.

שאלות נפוצות (FAQ) בנושא מס רכישה

האם יש פטור ממס רכישה לדירה ראשונה?

לא פטור מלא על כל הסכום, אך קיימת מדרגת פטור משמעותית על החלק הראשון של שווי הדירה. נכון ל-2024, עד סכום של 1,978,745 ש”ח, רוכש דירה יחידה פטור ממס רכישה. רק על הסכום שמעבר למדרגה זו חל מס, וגם הוא במדרגות נמוכות יותר מאשר לדירה נוספת.

מה קורה אם אני מוכר דירה אחת וקונה אחרת?

אם מכרתם את דירתכם היחידה ורכשתם דירה אחרת שתשמש לכם דירה יחידה, בדרך כלל תחול עליכם הגדרת “דירה יחידה מזכה”. עם זאת, ישנם תנאים מגבילים ל”דירה יחידה מזכה” – למשל, אם היתה לכם דירה אחרת לפני מכירתה, עליכם למכור אותה תוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה (או 12 חודשים במקרים מסוימים). חשוב מאוד לבדוק את התנאים הספציפיים עם עורך דין.

האם מס רכישה חל גם על רכישת מגרש?

כן, מס רכישה חל על רכישת כל סוג של זכויות במקרקעין, ובכלל זה מגרשים וקרקעות. שיעורי המס למגרש יכולים להיות שונים מאלה של דירת מגורים. בדרך כלל, רכישת קרקע ריקה שאינה מיועדת באופן מיידי לבניית דירת מגורים יחידה תחויב בשיעור מס של 6% או 8% (כמו “דירה נוספת”, תלוי בשימושים).

מהי משמעות ה”הצהרה על עסקת מקרקעין”?

הצהרה זו היא מסמך רשמי שאתם (או עורך דינכם מטעמכם) מגישים לרשות המיסים לאחר חתימת חוזה הרכישה. היא מפרטת את כל הפרטים הרלוונטיים של העסקה – שמות הצדדים, שווי הנכס, תיאור הנכס ועוד. על בסיס הצהרה זו, רשות המיסים מוציאה שובר תשלום למס רכישה. חובה להגיש את ההצהרה תוך 50 יום ממועד העסקה.

האם אפשר לקבל החזר על מס רכישה?

כן, במקרים מסוימים ניתן לקבל החזר מס רכישה. זה קורה בעיקר כאשר שילמתם מס רכישה גבוה יותר ממה שהייתם צריכים (למשל, אם לא ידעתם על זכאות להקלה), או במקרים של ביטול עסקה. ניתן להגיש בקשה להחזר למנהל מיסוי מקרקעין, לעיתים קרובות עד ארבע שנים ממועד התשלום. גם כאן, רצוי להיעזר בייעוץ מקצועי.