רכישת דירה היא חלום משמעותי עבור ישראלים רבים. התהליך הזה הוא לא רק מרגש, אלא גם מורכב ודורש תכנון יסודי, כאשר אחד הצעדים המרכזיים ביותר הוא קבלת משכנתא מהבנק. משכנתא מאפשרת לנו לממן את הקניה הגדולה הזו על פני שנים רבות, אבל מה קורה אם הבנק מסרב לבקשתנו? במאמר הזה, נעמיק בסיבות השונות שיכולות להוביל לסירוב משכנתא, נעזור לכם להבין את הגורמים המשפיעים על ההחלטה, וניתן לכם טיפים חשובים כדי לשפר את הסיכויים שלכם להגשים את חלום הדירה.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
אחד הגורמים המשפיעים ביותר על זכאותנו למשכנתא הוא היסטוריית האשראי שלנו. הבנק רוצה לוודא שאנחנו לקוחות אמינים ובעלי יכולת החזר גבוהה לפני שהוא מעניק לנו סכומי כסף כה גדולים. מה זה בעצם אומר, היסטוריית אשראי? במילים פשוטות, זה תיעוד של ההתנהלות הפיננסית שלנו לאורך זמן: האם שילמנו את ההלוואות והחשבונות שלנו בזמן? האם יש לנו חובות שלא הוסדרו? כל המידע הזה מתועד במערכות של בנק ישראל ונגיש לבנקים ולגופים פיננסיים אחרים.
הנה כמה נקודות חשובות שכלולות בהיסטוריית האשראי ויכולות להוביל לסירוב משכנתא:
גם אם יש לכם “כתמים” בהיסטוריה הפיננסית, זה לא בהכרח אומר שקבלת משכנתא בלתי אפשרית. קיימת חשיבות רבה למגמה הכללית: אם בעבר היו בעיות וכיום אתם נמצאים במצב פיננסי יציב ומשופר, הבנק יוכל להתחשב בכך. כמו כן, לכל בנק יש את המדיניות שלו – בעוד שבנק אחד עלול לסרב, בנק אחר עשוי לבחון את המצב בגמישות ובאופן יותר פרטני.
דוגמה לשימוש במונחים ובניסוח שיסייע להמחיש את הנושא לקורא:
נתאר, לדוגמה, אדם שלפני מספר שנים נקלע לקושי כספי וכתוצאה מכך נגרר לחריגות בחשבון הבנק, איחורים בתשלומים, ואולי אף צ’קים שחזרו. כעת, אותו אדם התייצב כלכלית, סגר את החובות, ולמעשה כבר שנתיים אין לו שום בעיות באשראי. במקרה כזה, ישנה סבירות טובה שבנקים מסוימים יראו את המגמה החיובית ויוכלו להתייחס בבחינת המשכנתא.
טיפ: בדקו תמיד את דירוג האשראי שלכם לפני פנייה לבנק. דירוג האשראי מאפשר לכם לדעת האם יש בעיות שאתם לא מודעים להן, וגם נותן לכם מושג כללי לגבי סיכויי קבלת המשכנתא.
הבנק מעוניין לדעת שיש לנו יכולת החזר ריאלית, כלומר – שההכנסות שלנו מספיק גבוהות ומסודרות כך שנוכל לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתא בנוסף לכל ההוצאות השוטפות שלנו. הבנק מבצע חישוב שנקרא “יכולת החזר” ובודק מה היחס בין ההכנסה נטו החודשית שלכם לבין גובה ההחזר הצפוי על המשכנתא. ככל שהיחס הזה גבוה יותר, כך הסיכוי לקבלת משכנתא עולה.
טיפים חשובים:
דוגמה לשימוש במונחים ובניסוח שיסייע להמחיש את הנושא לקורא:
נניח שאדם עובד כעצמאי בתחום העיצוב הגרפי, וההכנסות החודשיות שלו משתנות מעט. אבל בשורה התחתונה, ההכנסה השנתית שלו גבוהה ויציבה למדי והוא יכול להציג זאת באמצעות שומות מס מהשנים האחרונות. במקרה כזה, יש סיכוי גבוה יותר לקבל את אישור הבנק למשכנתא, כי למרות שחודשית ישנם שינויים, הבנק מתמקד בהתמונה הכללית של ההכנסה השנתית.
הון עצמי הוא הסכום הכספי שיש לכם בנזילות (מזומן, פיקדונות, תוכניות חסכון וכו’) ויכול לשמש אתכם במימון רכישת הנכס. ככל שההון העצמי שלכם גבוה יותר, כך תצטרכו לקחת משכנתא בסכום נמוך יותר. למה זה משנה לבנק?
טיפים חשובים:
דוגמה לשימוש במונחים ובניסוח שיסייע להמחיש את הנושא לקורא:
בואו ניקח דוגמה של זוג צעיר שרוצה לרכוש את דירתם הראשונה. נניח שהם חסכו 150,000 ש”ח כהון עצמי, והם מעוניינים בדירה ששווה 1.2 מיליון ש”ח. במקרה זה, הם יצטרכו הלוואה של מיליון ש”ח על מנת לעמוד במחיר הדירה, וזהו יחס מימון גבוה מאוד (מעל 80%). הבנק עלול לראות בכך סיכון גדול מדי ולהציב תנאים קשים, או אף לסרב לבקשת המשכנתא.
חשוב לזכור שלנכס שאתם רוצים לרכוש ולמדיניות של כל בנק יש גם כן השפעה על הסיכויים שלכם לקבל משכנתא.
אם הנכס ממוקם באזור שהבנק מגדיר כבעל סיכון גבוה (למשל בשל פשיעה, בעיות תשתית עירוניות או תחזוקה לקויה של בניינים), שווי הנכס עלול להיות נמוך יותר, והסיכון במקרה שתיאלצו למכור את הדירה עולה. הבנק עלול לסרב, להציע משכנתא בסכום נמוך יותר, או להציב ריביות גבוהות.
לקיחת משכנתא לנכסים עסקיים נחשבת מסוכנת יותר מבחינת הבנק. זה נכון במיוחד אם אין לכם ניסיון מוכח בהשקעות נדל”ן מהסוג הזה.
הבנקים רואים ברכישת דירה להשקעה מטרה מסוכנת יותר מאשר רכישת דירה למגורים. לכן התנאים לנטילת משכנתא על דירה להשקעה עלולים להיות פחות טובים (יחס מימון נמוך יותר, ריביות גבוהות יותר וכו’).
נכס שדורש שיפוץ משמעותי נחשב לסיכון עבור הבנק, שכן יש חשש שעלויות השיפוץ יפלו על כתפי הלווה, יגדילו את ההוצאות, ובכך יפגעו ביכולת ההחזר של המשכנתא.
חשוב להכיר בכך שלכל בנק יש מדיניות משלו בנוגע למשכנתאות, וגם מדיניות זו יכולה להשתנות לאורך זמן. השינויים מושפעים מ:
בנק ישראל מפרסם תקנות והגבלות שקובעות מסגרות שמירה על יציבות המערכת הבנקאית. לעיתים, ישנן הגבלות ספציפיות הקשורות ליחס המימון, תקופות החזר, משכנתאות במטבע חוץ וכו’.
כאשר שוק המשכנתאות תחרותי יותר, הבנקים עשויים להציע תנאים אטרקטיביים יותר כדי למשוך לקוחות. לעומת זאת, בתקופות של ריבית גבוהה או קיפאון בשוק, התנאים עלולים להיות פחות נוחים.
טיפ: כדי להגדיל את הסיכויים שלכם לקבל משכנתא על נכס שעלול להיות “בעייתי” בעיני הבנק, חשוב להגיע מוכנים: הציגו מסמכים מסודרים המוכיחים יכולת כלכלית טובה, הפגינו ניסיון וידע רלוונטי (בהשקעות נדל”ן, למשל), הוכיחו הכנסה יציבה, ודאגו להון עצמי גבוה יותר.
דוגמה לשימוש במונחים ובניסוח שיסייע להמחיש את הנושא לקורא:
למשל, זוג המעוניין לרכוש דירת נופש באילת להשקעה עלול לגלות שהתנאים ללקיחת משכנתא פחות טובים מאשר לרכישת דירה למגורים בתל-אביב. יחס המימון שהבנק יציע להם עשוי להיות נמוך יותר, והריביות שהם יקבלו יהיו כנראה גבוהות יותר.
הבנו את הגורמים השונים שיכולים להשפיע על קבלת משכנתא. אבל מה עושים אם יש לנו בעיה באחד התחומים האלה? הנה כמה טיפים חשובים ששווה לאמץ כדי לשפר את הסיכויים שלכם:
לפני שמגישים בקשה למשכנתא, הזמינו את דירוג האשראי שלכם מבנק ישראל ועברו עליו בקפידה. אם יש טעויות, בעיות שלא הייתם מודעים להן, או רישומים מסוימים – כדאי להסדיר אותם מראש מול הגופים הרלוונטיים עוד לפני הגשת הבקשה למשכנתא.
אם בעבר היו לכם פיגורים בתשלומים, חובות, או רישום שלילי במאגר נתוני אשראי – חשוב להראות לבנק שיש שינוי חיובי לאורך זמן. שמרו על מסגרת האשראי, עמדו בתשלומים בזמן, סגרו חובות אם יש, והמתינו בסבלנות עד שהרישום השלילי יוסר או יאבד מתוקפו.
במידת האפשר, נסו להגדיל את ההכנסות שלכם. קידום בעבודה, עבודה נוספת, או הכנסה צדדית – כולם יסייעו בשיפור יכולת ההחזר שלכם.
ככל שההון העצמי גבוה יותר, הסיכון שהבנק לוקח על עצמו קטן יותר. התאמצו לחסוך כמה שיותר, הקטינו הוצאות היכן שניתן, ובדקו אפשרויות לקבל סיוע ממשפחה.
אם המצב הפיננסי שלכם לא מאפשר רכישת נכס גדול או יוקרתי, אל תתייאשו. התמקדו בדירות במחירים המתאימים ליכולות שלכם, אולי באזורים קצת פחות מבוקשים, או בדירות שדורשות שיפוץ מסוים שתוכלו לבצע בהדרגה, וכך תוכלו להיכנס לשוק הנדל”ן.
יועץ משכנתאות מקצועי יכול לחסוך לכם כסף רב. היועץ יבדוק את התמונה הכלכלית שלכם, יסייע לכם להגיש בקשה מסודרת ומותאמת לנתונים שלכם, ואף יתמקח מול הבנקים כדי להשיג לכם את התנאים הטובים ביותר.
קבלת סירוב למשכנתא לא תמיד אומרת שאתם לא יכולים להגשים את חלום הדירה! נסו להבין לעומק את הסיבות לסירוב ולבצע את ההתאמות הדרושות.
רכישת דירה היא צעד כלכלי משמעותי, ומשכנתא היא כלי מרכזי המאפשר לנו להגשים את החלום הזה. הבנו לאורך המאמר שגורמים שונים יכולים להוביל לסירוב משכנתא, ביניהם: היסטוריית אשראי בעייתית, הכנסה נמוכה או לא יציבה, הון עצמי נמוך, נתונים אישיים בעייתיים, או מאפייני הנכס ומדיניות הבנק.
חשוב לא להתייאש במקרה של סירוב. נסו להבין את הנקודות הבעייתיות, שפרו את מצבכם הפיננסי היכן שניתן, ונסו להגיש בקשה חוזרת למשכנתא בתנאים משופרים! זכרו, מודעות למצבכם הכלכלי והתנהלות נכונה הם המפתח להגדלת הסיכויים שלכם להפוך לבעלי דירה.
במצבים מסוימים, גם אם הבנקים המסורתיים מסרבים, ייתכן שתוכלו למצוא פתרונות מימון חלופיים דרך גופים חוץ-בנקאיים. הקפידו לבדוק את כל האפשרויות שעומדות בפניכם לקבל את המימון המתאים ביותר לנסיבות שלכם.
אני מקווה שהמאמר הזה סיפק לכם מידע מקיף על הסיבות האפשריות לסירוב משכנתא בבנקים. אם יש לכם נושאים נוספים שתרצו לראות מכוסים בנושא, מוזמנים להגיב!
במשך עשרות שנים הסתמכנו בעיקר על דלקים מאובנים כמו פחם, נפט וגז טבעי לספק את… קרא עוד
השקעה בדירה להשכרה בישראל הפכה בשנים האחרונות לאפיק מבוקש, וזאת לאור עליית מחירי הנדל"ן המואצת… קרא עוד
נדמה שהמילה "מינוס" הפכה לחלק מהשפה הישראלית. אנחנו שומעים אותה בחדשות, מדברים עליה עם חברים,… קרא עוד
רכישת דירה היא צעד כלכלי משמעותי עבור רובנו, ומשכנתא היא כלי מרכזי המאפשר את הגשמת… קרא עוד
האם חיפשתם אפיק השקעה יציב לכספכם, אבל שוק המניות הפכפך והתנודות באפיקים אחרים הלחיצו אתכם?… קרא עוד
קרקעות חקלאיות בישראל מהוות משאב יקר ערך. בשל הגודל המוגבל של מדינת ישראל, והביקוש ההולך… קרא עוד