משכנתא היא אחת ההתחייבויות הפיננסיות הגדולות ביותר שאדם לוקח על עצמו במהלך חייו. אבל מה קורה אם תנאי השוק משתנים, מצבכם הכלכלי משתפר, או שאתם פשוט מרגישים שאתם יכולים לקבל תנאים טובים יותר על הלוואת הדיור שלכם? מחזור משכנתא יכול להיות הפתרון! במילים פשוטות, מחזור משכנתא הוא תהליך של החלפת המשכנתא הקיימת בהלוואה חדשה בתנאים שמתאימים יותר למצבכם הנוכחי. התהליך יכול לחסוך לכם אלפי שקלים בהחזרים החודשיים ולצמצם את סך הריביות שתשלמו על ההלוואה. במדריך זה, נצלול לעומקו של הנושא, כך שתוכלו להחליט אם מחזור משכנתא הוא הצעד הנכון עבורכם.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
מחזור משכנתא, המכונה גם מיחזור משכנתא, הוא תהליך בו אתם מחליפים את המשכנתא הקיימת שלכם בהלוואה חדשה מבנק (אותו בנק או בנק אחר). מטרת התהליך היא להשיג תנאים טובים ומשתלמים יותר – כמו ריבית נמוכה, שינוי מסלולי המשכנתא, תקופת החזר מותאמת למצבכם, או שילוב של כל אלו.
חשוב להבין שישנם הבדלים בין מחזור פנימי למחזור חיצוני:
אין תשובה אחת שמתאימה לכולם, אבל הנה כמה סימנים נפוצים שכדאי לשקול מחזור:
אחד הגורמים המשפיעים ביותר על כדאיות מחזור משכנתא אלו תנודות הריבית במשק. אם הריביות בשוק ירדו באופן משמעותי מאז שלקחתם את המשכנתא שלכם, מחזור יכול להוביל להוזלה ניכרת של ההחזר החודשי ואתם עשויים לחסוך סכומים משמעותיים לאורך תקופת ההלוואה.
במידה וקיבלתם קידום בעבודה, ההכנסה המשפחתית שלכם עלתה, או שיש לכם מקורות הכנסה נוספים, ייתכן שתוכלו לעמוד בהחזר חודשי גבוה יותר, לקצר את משך המשכנתא שלכם ולחסוך בעלויות הריבית המצטברות.
שינויים בהרכב המשפחה, מעבר דירה או תכנון שיפוץ – כל אלו יכולים להוביל לצורך בהתאמת תנאי המשכנתא שלכם. מחזור מאפשר לכם לשנות את תמהיל המסלולים של ההלוואה (ריבית קבועה, משתנה, צמודה למדד), לשנות את תקופת הפירעון ואפילו למשוך סכום כסף מזומן נוסף בעת הצורך (בכפוף לשווי הנכס vo הערכת שמאי עדכנית).
לכל שינוי בתנאי המשכנתא יש השפעות הן על ההחזר החודשי והן על סך העלויות שתשלמו לאורך זמן. לכן, חשוב להשתמש במחשבונים ייעודיים ולבחון בקפידה את ההשלכות של כל אפשרות.
להלן מספר סיבות מרכזיות להימנע ממחזור, או לפחות לשקול בכובד ראש את כל ההיבטים לפני ביצוע המהלך:
תהליך המחזור כרוך לעיתים קרובות בתשלום עמלות שונות לבנקים, הוצאות על שמאות, ודמי טיפול משפטי. במידה והעלויות הללו גבוהות, הן עלולות לבטל את החיסכון הפוטנציאלי שהיה מושג באמצעות הריבית הנמוכה יותר. לכן, חשוב לקבל מכל בנק בו אתם בודקים אפשרות למחזור הצעה מפורטת הכוללת את כל העלויות הכרוכות בתהליך.
אם המשכנתא הקיימת שלכם כוללת קנסות גבוהים במקרה של סילוק מוקדם, ייתכן שכדאיות המחזור תפחת בצורה משמעותית. חישוב מדויק הכולל את הקנס אל מול החיסכון הצפוי הוא הכרחי.
אם אתם כבר נמצאים בשלב בו מרבית המשכנתא שולמה, והיתרה שנותרה לסילוק היא קטנה, החיסכון שיושג ממחזור כנראה יהיה מינורי ולא יצדיק את הטרחה והעלויות הנלוות.
תמיד כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך, גם אם על פניו נראה שהמחזור אינו משתלם. יועץ מנוסה יכול לבדוק אלטרנטיבות, לחשב במדויק את העלויות הצפויות מול הרווחים, ולעזור לכם לקבל החלטה מושכלת.
החדשות הטובות הן שתהליך מחזור משכנתא אינו מסובך מדי, אך דורש תכנון מקדים וביצוע יסודי. הנה השלבים העיקריים:
השתמשו במחשבוני מחזור משכנתא שזמינים באתרים שונים באינטרנט, כדי להשוות ולבחון את הכדאיות של כל הצעה.
שלבים מסוימים בתהליך, כמו ביטול שעבודים או רישום משכנתא חדשה בטאבו, עשויים לדרוש מעורבות של עורך דין המתמחה בתחום.
תהליך המחזור יכול להימשך מספר שבועות מהרגע שעשיתם את הצעד הראשון ועד לסגירת המשכנתא הקיימת ולקיחת ההלוואה החדשה.
השינוי בריבית המשכנתאות לאורך זמן הוא הגורם המרכזי המשפיע על ההבדל בין המשכנתא הישנה שלכם לבין מה שתוכלו להשיג בשוק כיום. ככל שהריבית שאתם משלמים קרובה יותר לריבית הממוצעת במשק – כך כדאיות המחזור קטנה. לעומת זאת, פער גדול בין הריביות לטובת הריבית המוצעת כיום יכול להוביל לחיסכון ניכר בהחזרים לאורך זמן. חשוב להבחין בין סוגי הריביות השונות: ריבית קבועה (צמודה או לא צמודה למדד), ריבית משתנה, וריבית משולבת, שעלולות להתנהג ולהשתנות לאורך זמן באופן שונה.
כל מסלול משכנתא מגלם בתוכו רמת סיכון שונה. מסלולים בריבית משתנה יכולים להיות אטרקטיביים בתקופות של ריבית נמוכה, אך עלולים להתייקר בהמשך. מסלולים צמודים למדד מגנים מפני אינפלציה, אך הריבית שלהם עלולה לעלות לאורך זמן. בהקשר של מחזור משכנתא, כדאי לבדוק האם ניתן להשיג מסלולים טובים יותר, או לשנות את תמהיל המסלולים (אחוזים יחסיים מכל מסלול) כדי להוזיל את ההלוואה או להתאים אותה טוב יותר למצבכם הפיננסי ולהעדפות הסיכון שלכם.
ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר, ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר. עם זאת, הריבית המצטברת שמשלמים לאורך כל חיי ההלוואה תהיה גדולה יותר. מחזור משכנתא מאפשר לכם לקצר או להאריך את תקופת הפירעון בהתאם ליכולות ולהעדפות שלכם. חשוב לקחת את כל השיקולים בחשבון כדי לבחור את התקופה המתאימה ביותר.
בדקו בחוזה המשכנתא שלכם מהם הקנסות, אם בכלל, על פירעון מלא או חלקי של ההלוואה לפני מועד הסיום המקורי. לעיתים קרובות, הקנסות הללו יכולים להיות משמעותיים וכדאי לשקלל אותם אל מול החיסכון הצפוי בריבית ממחזור המשכנתא.
תהליך המחזור, במיוחד אם הוא מחזור חיצוני, עשוי לכלול עלויות נוספות:
לפני שאתם מחליטים למחזר, חשוב לבצע סימולציות ולחשב את סך כל החיסכון שיושג אל מול העלויות שצוינו לעיל. רק כך תוכלו להעריך בצורה מדויקת האם המהלך אכן משתלם כלכלית עבורכם.
אל תקבלו את ההצעה הראשונה שנקרית בדרככם. השקיעו זמן ומאמץ בפנייה למספר בנקים, גם לבנק הנוכחי שלכם וגם לבנקים מתחרים. בקשו לקבל פירוט מלא של ההצעה, תוך התייחסות לסכום ההלוואה, ריביות, מסלולים, עמלות, וקנסות פירעון מוקדם. השוואה יסודית ומודעת תעזור לכם לבחור את העסקה הטובה ביותר עבורכם.
באתרים פיננסיים שונים תוכלו למצוא מחשבוני מחזור משכנתא נוחים לשימוש. המחשבונים האלו יאפשרו לכם להשוות תרחישים שונים עם שינוי בריביות, תקופות החזר, ועלויות נלוות, ולבחון בצורה מדויקת את מידת הכדאיות של מחזור פוטנציאלי.
מומחה משכנתאות בלתי תלוי יכול לספק לכם ייעוץ רב ערך. היועץ ינתח את המצב הפיננסי שלכם באופן פרטני, יבנה אסטרטגיה מותאמת אישית, יסייע לכם בהשוואת הצעות, ובבמידת הצורך אף ינהל את המשא ומתן מול הבנקים כדי להשיג לכם את התנאים הטובים ביותר.
ודאו שאתם מבינים היטב את כל ההוצאות שיהיו לכם בתהליך המחזור. אל תתביישו לבקש פירוט והסברים מלאים. שקיפות בעניין הזה היא קריטית לקבלת החלטה מודעת.
מחזור משכנתא לא תמיד יהיה הגיוני עבור כל אחד. לעיתים, המשמעות של החיסכון הפוטנציאלי בהחזר החודשי מתגמדת לנוכח העלויות הנלוות כמו קנס פירעון מוקדם. חשוב לקבל את התמונה המלאה לפני שמתקדמים!
מחזור משכנתא יכול להיות כלי פיננסי חכם לחיסכון בהוצאות. כאשר הריביות יורדות, מצבכם הכלכלי משתפר, או שאתם רוצים להתאים את תנאי ההלוואה לצרכים המשתנים שלכם – שווה לבדוק את כדאיות מחזור המשכנתא.
בחינה מעמיקה של הריביות בשוק, סוגי המסלולים, תקופות הפירעון, העלויות הנלוות, וסיוע מיועץ משכנתאות מיומן, הם המפתחות למחזור מוצלח. קבלת החלטות פיננסיות גדולות לא צריכה להיות מלחיצה, ותמיד כדאי לפנות לייעוץ מקצועי כדי לקבל את התמונה המלאה לפני שמקופצים למים.
במשך עשרות שנים הסתמכנו בעיקר על דלקים מאובנים כמו פחם, נפט וגז טבעי לספק את… קרא עוד
השקעה בדירה להשכרה בישראל הפכה בשנים האחרונות לאפיק מבוקש, וזאת לאור עליית מחירי הנדל"ן המואצת… קרא עוד
נדמה שהמילה "מינוס" הפכה לחלק מהשפה הישראלית. אנחנו שומעים אותה בחדשות, מדברים עליה עם חברים,… קרא עוד
רכישת דירה היא צעד כלכלי משמעותי עבור רובנו, ומשכנתא היא כלי מרכזי המאפשר את הגשמת… קרא עוד
האם חיפשתם אפיק השקעה יציב לכספכם, אבל שוק המניות הפכפך והתנודות באפיקים אחרים הלחיצו אתכם?… קרא עוד
קרקעות חקלאיות בישראל מהוות משאב יקר ערך. בשל הגודל המוגבל של מדינת ישראל, והביקוש ההולך… קרא עוד