רכישת דירה היא ככל הנראה העסקה הפיננסית הגדולה ביותר שתבצעו בחייכם. זו החלטה מרגשת, אך גם כזו שטומנת בחובה אחריות כלכלית כבדה. משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך, והתנהלות נכונה מולה יכולה לחסוך לכם מאות אלפי שקלים. יועץ משכנתאות מקצועי יסייע לכם לנווט במבוך המשכנתאות, לבנות תמהיל מותאם אישית עבורכם, ולנהל משא ומתן אפקטיבי מול הבנקים. במאמר זה נצלול לעולם ייעוץ המשכנתאות, נבין את היתרונות, נלמד כיצד לבחור יועץ, ונצטייד בכלים הדרושים ללקיחת המשכנתא הטובה והמשתלמת ביותר עבורכם.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
היתרונות של ייעוץ משכנתאות
חיסכון פוטנציאלי בעלויות
יועץ משכנתאות מנוסה מכיר את שוק המשכנתאות לעומק ומחזיק בקשרים ענפים עם הבנקים. הוא יוכל להשיג עבורכם תנאים מיטביים אשר עשויים לחסוך לכם עשרות, ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
ניהול משא ומתן מיטבי
בנקים, כמו כל גוף עסקי, פועלים למקסום רווחים. יועץ משכנתאות מכיר את “מאחורי הקלעים”, מבין את מרווחי התמרון של הבנקים, ויידע לנהל את המשא ומתן מול נציגי הבנק באופן שיבטיח את האינטרסים שלכם כלקוחות.
בניית תמהיל מותאם
המשכנתא שלכם לא חייבת להיות עשויה מקשה אחת! תמהיל משכנתא חכם משלב בין מסלולים שונים (ריבית קבועה, משתנה, הצמדות שונות) כדי להשיג איזון מיטבי בין ביטחון לבין גמישות ותשלום חודשי נוח. היועץ יסייע לכם בבניית תמהיל מדויק בהתאם ליכולות ההחזר שלכם ולמטרותיכם.
הסברים מובנים ומפורטים
עולם המשכנתאות משופע במונחים מורכבים – מדד, פריים, לוח סילוקין, מס רכישה, ריבית דריבית. יועץ משכנתאות טוב יסביר לכם כל מושג בפשטות, יענה על שאלותיכם, ויבטיח שאתם מבינים היטב את כל המשמעויות של ההחלטות הפיננסיות שאתם מקבלים.
גישת ייעוץ אובייקטיבית
יועץ משכנתאות מקצועי והגון פועל בראש ובראשונה לטובתכם, הלקוחות. שלא כמו נציג הבנק אשר מוטה מטבע הדברים כלפי האינטרסים של מקום עבודתו, היועץ יפרוש בפניכם תמונה רחבה ויסייע לכם לבחור את המסלול והבנק המתאימים ביותר לצרכים שלכם, ללא ניגודי עניינים.
בחירת יועץ משכנתאות מומלץ
מציאת יועץ המשכנתאות הנכון היא קריטית להשגת תוצאות טובות. הנה מספר טיפים מרכזיים שיסייעו לכם בתהליך הבחירה:
- הסתמכות על המלצות: אין תחליף להמלצות ממקור ראשון. שאלו בני משפחה, חברים, או קולגות אם הם עבדו עם יועץ משכנתאות שהם ממליצים עליו, ומה הייתה חווייתם.
- בדיקת ניסיון וותק: תחום המשכנתאות דינמי ומשתנה, וחשוב לבחור יועץ בעל ניסיון מוכח וידע מעמיק ועדכני בכל הנוגע למסלולים, רגולציה, ותנאי השוק העכשוויים.
- הבנת מודל העמלות: תהיו ברורים לגבי התשלום שתידרשו לשלם ליועץ. קיימים מודלים שונים לתגמול יועצי משכנתאות – עמלה ישירה מכם, עמלה מהבנק אליו תופנו, או שילוב כלשהו. היו בטוחים שאתם מבינים ומסכימים למודל התמחור לפני שאתם מתחייבים לעבודה משותפת.
- כימיה והתאמה אישית: תהליך ייעוץ המשכנתאות עשוי להיות ממושך, וכולל כמה פגישות, שיחות טלפון, וחילופי מסמכים. חשוב שתרגישו נינוחים ושתהיה ביניכם לבין היועץ שלכם תקשורת פתוחה, יעילה, ונעימה.
- פגישת הכרות: מומלץ לקבוע פגישת הכרות מקדימה עם יועץ משכנתאות פוטנציאלי. בפגישה זו תוכלו להתרשם ממנו באופן אישי, לשאול שאלות על הניסיון והמומחיות שלו, להבין את גישת העבודה שלו, ולברר את מודל התמחור כאמור לעיל.
כל מה שצריך לדעת על מסלולי משכנתאות
הבנת עולם המסלולים היא עמוד התווך של כל תהליך לקיחת משכנתא. נצלול לנושא ונסביר את סוגי המסלולים העיקריים בישראל:
מסלולי ריבית
ריבית קבועה
גובה הריבית במסלול זה נקבע מראש ואינו משתנה לכל אורך חיי המשכנתא. מסלול זה מבטיח החזר חודשי קבוע וידוע מראש ומציע יציבות וביטחון. עם זאת, במידה והריביות בשוק יורדות, אתם “מפספסים” את ההוזלה הפוטנציאלית. יש אפשרות למסלול ריבית קבועה צמודה למדד, או לא צמודה.
ריבית משתנה
הריבית במסלולים אלו נגזרת מריבית בסיסית (לרוב, ריבית הפריים) ועוד מרווח מסוים שנקבע על ידי הבנק. הריבית עשויה להשתנות כל תקופה מוגדרת מראש (למשל, כל 5 שנים), מה שמשפיע על גובה ההחזר החודשי שלכם. מסלולים אלו מציעים גמישות ופוטנציאל לריביות אטרקטיביות אם מגמת הריבית בשוק היא ירידה, אך כמובן טומנים בחובם גם סיכון של התייקרות המשכנתא.
ריבית פריים
זוהי ריבית משתנה המתבססת על ריבית הפריים של בנק ישראל. ריבית הפריים נוטה להשתנות בתדירות גבוהה (אחת לחודש בערך), כך שמסלול כזה מציע פחות יציבות ממסלול בו הריבית המשתנה מתעדכנת בתדירות נמוכה יותר.
הצמדה
מדד המחירים לצרכן
הצמדה למדד משמעה שהקרן (הסכום המקורי שלקחתם בהלוואה) מתעדכנת בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ”ס). אם המדד עולה, גם יתרת המשכנתא שלכם גדלה, מה שמעלה את גובה ההחזר החודשי. במדד יורד, יתרת הקרן קטנה וההחזר החודשי יורד בהתאמה.
הצמדה לדולר (או מטבע חוץ אחר)
במסלולים צמודי דולר, יתרת המשכנתא שלכם מתעדכנת לפי שערי מטבע החוץ. אם הדולר מתחזק מול השקל, יתרת המשכנתא (בשקלים) עולה, ולהיפך. הצמדה לדולר פופולרית בקרב מי שמקבלים משכורת במט”ח או מתכננים לרכוש נכס בחו”ל, אך חשוב לזכור שהיא טומנת בחובה סיכון שערי חליפין.
ללא הצמדה
משכנתאות לא צמודות הן הפשוטות ביותר להבנה. יתרת הקרן אינה משתנה וההחזר החודשי מושפע אך ורק משינויי ריבית.
תקופת ההלוואה
משכנתאות בישראל ניתנות לרוב לתקופה של עד 30 שנה. ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר, כך ההחזר החודשי נמוך יותר, אך סך הריבית שתשלמו על פני חיי המשכנתא יהיה גבוה יותר.
הון עצמי
בנק ישראל מגביל את גובה המשכנתא שניתן לקבל ביחס לשווי הנכס. ההון העצמי הנדרש משתנה בהתאם לסוג הנכס ולפרופיל הלווים. בעת תכנון רכישת דירה, חובה לקחת בחשבון לא רק את מחיר הנכס עצמו, אלא גם עלויות נוספות כמו מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, שיפוצים (אם נדרש) ועוד.
ביטוח משכנתא – ביטוח חיים, ביטוח מבנה
כחלק מתהליך קבלת המשכנתא, הבנק ידרוש מכם לרכוש שני סוגים של ביטוח עיקריים:
- ביטוח חיים למשכנתא: נועד להגן על הבנק במקרה פטירה של אחד מלווי המשכנתא. חברת הביטוח תכסה את יתרת המשכנתא כך שבני המשפחה שנותרו לא יצטרכו להתמודד עם החוב בנוסף לאבלם. חשוב לציין שניתן לרכוש ביטוח חיים למשכנתא באופן פרטי מחברת ביטוח לבחירתכם, ולאו דווקא מהבנק. מומלץ להשוות הצעות ולבחור בפוליסה שמציעה את התנאים המשתלמים ביותר.
- ביטוח מבנה: ביטוח זה מכסה נזקים פיזיים למבנה הדירה כמו שריפה, הצפה, נזקי טבע וכדומה. הוא מבטיח שאם הנכס ייפגע, תוכלו לשקם אותו בעזרת כספי הפיצוי מחברת הביטוח. גם כאן, ניתן לבחור לרכוש את ביטוח המבנה מהבנק או מחברת ביטוח חיצונית.
טיפים מעשיים למשא ומתן לקבלת המשכנתא הטובה ביותר
הנה כמה עצות מפתח שיעזרו לכם להשיג עסקה טובה יותר מהבנק.
הכינו את הקרקע
לפני שאתם פונים לבנקים, הכינו היטב את שיעורי הבית שלכם. השתמשו במחשבוני משכנתא מקוונים כדי לחשב פחות או יותר מה יהיה ההחזר החודשי הצפוי עבור מסלולים שונים, ובהתאם לגובה המשכנתא שאתם צריכים וההון העצמי שלכם.
השוו הצעות ותתחרו
אל תפנו לבנק אחד בלבד! פנו לכמה בנקים (או בקשו מיועץ המשכנתאות שלכם שיעשה זאת עבורכם), בקשו הצעות מפורטות בכתב, ותנהלו משא ומתן במקביל מול כמה גופים. כאשר הבנקים יודעים שאתם בוחנים אופציות, הם עשויים להציע לכם תנאים טובים יותר כדי לזכות בכם כלקוחות.
היו אסרטיביים, אך שקולים
אל תהססו לבקש הפחתה בריבית, הקלה בעמלות, או שיפור בתנאים אחרים. התנהלו באסרטיביות מנומסת והראו לבנק שאתם רציניים, אך זכרו שמשא ומתן טוב נשען על כבוד הדדי. הימנעו מאיומים או הפעלת לחץ מוגזם, מכיוון שזה עלול דווקא לפגוע בסיכויים שלכם.
סבלנות משתלמת
קבלת אישור עקרוני ומשכנתא היא תהליך שיכול לקחת מספר שבועות. חשוב לגלות סבלנות, לאפשר לבנקים וליועץ המשכנתאות לעשות את עבודתם ביסודיות, ולזכור שהמטרה הסופית משותפת – השגת משכנתא משתלמת שתתאים ליכולותיכם.
נושאים מיוחדים וכדאיות כלכלית
מעבר למידע הבסיסי על מסלולים, ביטוחים, ומשא ומתן, ישנם כמה נושאים מיוחדים שכדאי להכיר בעולם המשכנתאות.
משכנתא הפוכה
מסלול משכנתא ייחודי המיועד לגיל השלישי (בדרך כלל מגיל 60 ומעלה). משכנתא הפוכה מאפשרת לבעלי דירה למשכן את הנכס ולקבל סכום כסף חודשי או הלוואה חד פעמית, מבלי להתחייב להחזר חודשי. החוב והריבית המצטברת נפרעים בדרך כלל רק לאחר פטירת בעלי הנכס, כאשר הדירה נמכרת ויורשיהם מכסים את החוב. זוהי אפשרות מורכבת מבחינה פיננסית וחשוב מאוד להתייעץ עם גורמים מקצועיים לפני שפונים למסלול זה.
מחיר למשתכן
תוכנית ממשלתית המציעה דירות חדשות בהנחה משמעותית לזכאים. אם אתם עומדים בתנאי הזכאות כדאי מאוד לבדוק האם ישנם פרויקטים של מחיר למשתכן באזור המגורים הרצוי, שכן זה יכול לחסוך לכם מאות אלפי שקלים. שימו לב שלמשכנתאות במסגרת מחיר למשתכן עשויות להיות מגבלות מסוימות מבחינת מסלולים אפשריים וכדומה.
מיחזור משכנתא
אם לקחתם משכנתא בשנים קודמות, ייתכן שניתן לשפר את התנאים שלכם היום באמצעות מיחזור. מיחזור משכנתא הוא למעשה לקיחת משכנתא חדשה כדי לסגור את זו הקיימת. התהליך עשוי להשתלם אם הריביות בשוק ירדו מאז שלקחתם את המשכנתא המקורית, מה שיאפשר לכם לקבל החזר חודשי נמוך יותר או לשלם פחות סך ריבית. שימו לב שלעיתים ישנן עלויות נלוות למיחזור משכנתא (קנסות יציאה מהבנק, עמלות פתיחת תיק וכדומה), ולכן חשוב לעשות את החישובים בצורה מדוקדקת לפני שמחליטים למחזר.
השקעה בנדל”ן באמצעות משכנתא
רכישת דירה להשקעה יכולה להיות אפיק הכנסה אטרקטיבי. משכנתא מאפשרת לכם למנף את ההון העצמי שלכם ולרכוש נכסים נוספים מעבר לדירה למגורים. עם זאת, חשוב לזכור שלכל השקעה יש סיכונים, ונדל”ן אינו שונה. לפני שאתם רוכשים דירה להשקעה, בצעו מחקר שוק מעמיק, קחו בחשבון הוצאות כמו מס רכישה מוגבר, ארנונה, תחזוקה, תקופות בהן הדירה עשויה לעמוד ריקה וכו’. כדאי להתייעץ עם רואה חשבון לגבי כדאיות ההשקעה מבחינת ההיבטים המיסויים.
היבטי מס במשכנתא
ריבית המשכנתא מוכרת לצרכי מס עד תקרה מסוימת, מה שיכול להפחית את חבות המס השנתית שלכם. בנוסף, ישנן הטבות מס מסוימות לזכאי מחיר למשתכן בתנאים מוגדרים. מומלץ להיוועץ עם יועץ מס או רואה חשבון לגבי המלצות פרטניות בהתאם למצבכם האישי.
משכנתאות ייחודיות
מעבר למסלולים ה”רגילים”, ישנם פתרונות משכנתא ייעודיים עבור אוכלוסיות מסוימות. לדוגמה, זכאי משרד הביטחון יכולים לקבל משכנתאות בתנאים נוחים, זוגות צעירים עשויים להיות זכאים להטבות שונות, וישנם גם מסלולים ייעודיים למשפרי דיור. אם אתם משתייכים לקבוצת אוכלוסייה מוגדרת, בררו על זכויותיכם הפוטנציאליות מול הבנקים או מול הגופים הרלוונטיים.
סיכום
משכנתא היא כלי פיננסי רב עוצמה, אך ניהול נכון שלה דורש ידע, תכנון מוקדם, והבנה מעמיקה של המערכת. ייעוץ משכנתאות מקצועי יכול לחסוך לכם סכומי כסף משמעותיים, להפחית את הסיכון, ולאפשר לכם לישון טוב יותר בלילה בידיעה שעשיתם את הבחירות הכלכליות הנכונות ביותר עבורכם ועבור משפחתכם.
תהליך לקיחת משכנתא עלול להיראות מרתיע בתחילה, אך אם תפנו לגורמים הנכונים, תצטיידו בכלים שאנו מספקים במאמר זה, ותהיו מוכנים להשקיע מזמנכם בלימוד הנושא, תגלו שמדובר בהליך בהחלט בר-ביצוע.
זכרו, רכישת דירה היא אבן דרך משמעותית ולרוב גם ההוצאה הגדולה ביותר שתבצעו. השקעה של זמן ומאמץ בבחירת יועץ משכנתאות מתאים ובתהליך קבלת המשכנתא עשויה לחסוך לכם מאות אלפי שקלים ולהבטיח לכם עתיד פיננסי יציב יותר.
