השקעה בנדל”ן יכולה להוות ערוץ מצוין להכנסה פסיבית ולבניית עתיד פיננסי איתן. אולם, לפני שקופצים למים, חשוב מאוד להבין את פוטנציאל ההחזר (התשואה) הצפוי מההשקעה. היכולת לחשב תשואה על דירה או נכס היא כלי קריטי לכל משקיע נדל”ן, בין אם מדובר בדירה ראשונה להשקעה ובין אם אתם מנהלים תיק נכסים. במאמר זה נצלול לעולם חישובי התשואה, נבין את המושגים, נלמד את שיטות החישוב, ונגלה אילו גורמים משפיעים באופן משמעותי על התשואה של הנכס שלכם.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
הבנת המושגים הבסיסיים
מהי תשואה?
בפשטות, תשואה בהקשר של השקעות נדל”ן מתארת את הרווח שלכם מהנכס ביחס להשקעה שהושקעה בו. היא בדרך כלל מחושבת כאחוז מההשקעה ומשקפת את היכולת של הנכס שלכם לייצר הכנסה.
דוגמה: נניח שהשקעתם מיליון ש”ח בדירה ואתם גובים דמי שכירות בסך 5,000 ש”ח בחודש. התשואה השנתית הגולמית במקרה זה תהיה (5,000 * 12) / 1,000,000 = 6%.
סוגי תשואה
כדי להעריך נכון את ההשקעה, חשוב להכיר את סוגי התשואה הנפוצים:
- תשואה גולמית: זוהי התשואה הפשוטה ביותר לחישוב. היא מתייחסת רק להכנסה השנתית מדמי השכירות ביחס למחיר הרכישה של הנכס.
- תשואה נטו: חישוב זה לוקח בחשבון את ההוצאות השוטפות הכרוכות בהחזקת הנכס (ארנונה, ועד בית, ביטוחים, תחזוקה, מסים, ריבית משכנתא, וכדומה). התשואה נטו מספקת תמונה מציאותית יותר של רווחיות הנכס.
- תשואה פנימית (IRR): ה-IRR הוא נתון מתוחכם המשקלל את כל תזרימי המזומנים المتوقעים מההשקעה, גם הכנסות משכירות וגם עליית ערך עתידית של הנכס, ומחשב תשואה שנתית ממוצעת.
- NPV Net Present Value: ערך נוכחי נקי. NPV לוקח בחשבון את ערך הזמן של הכסף (העובדה ששקל היום שווה יותר משקל בעתיד) כדי לחשב את השווי הנוכחי של כל התקבולים העתידיים מהנכס לאחר ניכוי ההשקעה הראשונית והוצאות.
גורמים מרכזיים המשפיעים על התשואה
בנוסף לסוגי התשואה השונים, יש להבין אילו גורמים מרכזיים יכולים להשפיע באופן חיובי או שלילי על התשואה מהנכס שלכם:
- הוצאות נלוות: ככל שההוצאות השוטפות על הנכס גבוהות יותר (ארנונה גבוהה, בניין הדורש תחזוקה מסיבית, מיסוי), כך קטנה התשואה נטו.
- מימון: אם רכישת הנכס ממומנת בעיקרה באמצעות משכנתא, נתח חשוב מההכנסות משכירות בתחילת הדרך יופנה לתשלומי הריבית. זה מקטין את התשואה בטווח הקצר אך עשוי להגדיל אותה משמעותית לטווח הארוך.
שיטות חישוב התשואה
השיטה הפשוטה
השיטה הפשוטה לחישוב תשואה גולמית מתבססת על הנוסחה הבאה:
(דמי שכירות חודשיים * 12) / מחיר הנכס
דוגמה מעשית: נניח שהדירה שלכם מושכרת ב-5,500 ש”ח בחודש ומחיר הרכישה שלה היה 1,200,000 ש”ח. נחשב את התשואה הגולמית כך:
(5,500 * 12) / 1,200,000 = 0.055 = 5.5%
כלומר, לפי החישוב הזה, התשואה השנתית הגולמית שלכם עומדת על 5.5%.
השיטה המתקדמת
השיטה המתקדמת מתחשבת גם בהוצאות השוטפות הכרוכות באחזקת הנכס. הנוסחה במקרה זה נראית כך:
(דמי שכירות חודשיים * 12 – הוצאות שנתיות ) / (מחיר הנכס + עלויות רכישה)
למה השיטה הזו עדיפה? התשואה הגולמית היא נתון שימושי לתחילת הדרך אך עלולה להיות מעט מטעה. נכסים שונים כרוכים בהוצאות שוטפות שונות ולכן חיוני להכניס את ההוצאות למשוואה כדי להבין מהו הרווח האמיתי שלכם.
דוגמה נוספת עם הוצאות:
נשתמש באותם מספרים מהדוגמה הקודמת, אך נוסיף הפעם הוצאות שנתיות של 12,000 ש”ח (ארנונה, ועד בית, ביטוחים, היטלים וכו’) והוצאות רכישה חד פעמיות בסך 50,000 ש”ח (מיסים, עמלות תיווך, שיפוץ קל וכו’):
(5,500 * 12 – 12,000) / (1,200,000 + 50,000) = ~0.04 = 4%
התשואה נטו במקרה זה יוצאת 4%, נמוכה יותר מהתשואה הגולמית שחישבנו בהתחלה.
מחשבוני תשואה אונליין
בנוסף לחישובים הידניים, קיימים כיום מספר מחשבוני תשואה אינטרנטיים שיכולים לעזור לכם להעריך את פוטנציאל ההחזר מהנכס. מחשבונים אלו לרוב לוקחים בחשבון מגוון רחב של הוצאות ומאפשרים לכם לשחק עם משתנים כמו סכום המשכנתא והריבית כדי לבחון תרחישים שונים.
היתרונות בשימוש במחשבונים: חישובים מהירים, נוחות, אפשרות לבחון מספר תרחישים בקלות.
גורמים המשפיעים על תשואה בנדל”ן
מיקום הנכס
המיקום הוא אולי המשפט החשוב ביותר בנדל”ן – “Location, Location, Location”. המיקום משפיע ישירות על הביקוש לנכס, הן מצד שוכרים פוטנציאלים והן מצד רוכשים עתידיים כשתבואו למכור את הנכס.
אזורי ביקוש מול אזורים בפיתוח
אזורים מרכזיים, מבוססים, עם תשתיות מפותחות, קרבה למוקדי תעסוקה ותחבורה ציבורית נוחה, נוטים למשוך יותר שוכרים ולשמור על ערכם לאורך שנים. מנגד, דירה באזור בפיתוח אולי תעלה משמעותית פחות ברכישה ותוכל לייצר תשואה גולמית גבוהה יותר, אך חשוב לבחון את פוטנציאל ההתפתחות של השכונה, היצע הדירות באזור, ועוד.
סטטיסטיקות על תשואות ממוצעות לפי ערים/שכונות
כדאי להתחקות אחר המגמות בשוק הנדל”ן באזורים שמעניינים אתכם. מידע לגבי מחירי שכירות ממוצעים, עסקאות שבוצעו לאחרונה, מגמות דמוגרפיות, ותוכניות עירוניות עתידיות, יסייעו לכם לבצע בחירה מושכלת. מקורות מידע טובים הם אתרים כמו יד2, מדלן, רשות המיסים, וגם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למחקרים מעמיקים יותר).
מצב הנכס
מצבו הפיזי של הנכס משפיע ישירות על היכולת שלכם לגבות דמי שכירות גבוהים ולשמור על ערך הנכס לאורך זמן.
נכס משופץ מול נכס הדורש שיפוץ
נכס מטופח ומתוחזק היטב יהיה אטרקטיבי יותר לשוכרים פוטנציאליים, יזדקק לתחזוקה שוטפת פחותה, ויהיה קל יותר למכור אותו בעתיד במחיר גבוה. שיפוץ דירה לפני השכרה יכול להעלות את התשואה, אך חשוב לחשב את עלות השיפוץ מול התוספת הצפויה בדמי השכירות כדי להבין אם זהו מהלך משתלם כלכלית.
השבחה
פעולות שמשביחות את הנכס, כמו הרחבת מרפסת לפי היתר, הוספת חניה או מחסן, או אפילו שיפורים אסתטיים מוקפדים, יכולות להעלות את ערך הנכס משמעותית ולשפר גם את התשואה השוטפת.
גודל הנכס ותשואה
באופן כללי, דירות קטנות (1-3 חדרים) נוטות להציע תשואה גבוהה יותר מדירות גדולות, זאת בשל מחיר הרכישה יותר שלהן. אולם, חשוב לזכור כי דירות קטנות עלולות להיות גם רגישות יותר לתנודות בשוק ולזמני השכרה ארוכים יותר.
סוג הנכס
מגורים, מסחר, משרדים, תעשייה
לכל סוג נכס מאפיינים ייחודיים מבחינת ביקוש, תשואה אופיינית, ויציבות לאורך זמן. לדוגמה, נכסים מסחריים יכולים להציע תשואה גבוהה יותר מדירות, אך הם גם חשופים יותר לשינויים בכלכלה ולסיכון של עזיבת שוכרים לעומת דיירים יציבים בדירות מגורים.
טיפים מעשיים לבחירת נכס להשקעה
ניתוח שוק מקדים ומחקר נכסים
לפני שאתם רצים להגיש הצעות, חשוב ביותר לבצע עבודת מחקר יסודית. זה כולל:
- ניתוח אזורים: בדקו אילו אזורים נמצאים במגמת עלייה, היכן יש תוכניות פיתוח של תשתיות, ותחבורה ציבורית, מהי רמת המחירים באזור מול רמת השכירות וכו’.
- ניתוח נכסים ספציפיים: בחנו היטב נכסים העומדים למכירה מבחינת המיקום המדויק (קרבה לצירי תנועה, רעש, נוף), מצב התחזוקה, גודל הנכס, חלוקה פנימית, פוטנציאל השבחה, ודמי ניהול הבניין.
בדיקת מידע תכנוני (תב”ע)
טרם ביצוע רכישה, גשו לוועדה המקומית לתכנון ובניה של הרשות בה מצוי הנכס ובדקו מהן זכויות הבנייה הקיימות. האם יש אפשרות להרחבה עתידית? האם ישנן תוכניות בנייה בסביבה הקרובה שישפיעו על הנכס (לטובה או לרעה, לדוגמה מגדלי בנייה שחוסמים נוף קיים)? מידע זה חשוב במיוחד כדי להבין את פוטנציאל ההשבחה של הנכס.
הערכת פוטנציאל תשואה על בסיס נתונים היסטוריים
אל תסתפקו בנתונים שמספק לכם המוכר או המתווך. בדקו באופן עצמאי עסקאות דומות שבוצעו באותו אזור לאחרונה. אתר רשות המסים ([קישור לאתר רשות המסים]) מאפשר לבצע חיפוש כזה ולראות מחירי מכירה אמיתיים. בנוסף, בדקו באתרי פרסום דירות מהן רמות השכירות המבוקשות לנכסים דומים באזור.
התייעצות עם אנשי מקצוע
- יועצי נדל”ן: יכולים לסייע במציאת נכס המתאים למטרות שלכם, ניהול מו”מ, וביצוע כל הבדיקות הנדרשות.
- שמאים: מסייעים בהערכת שווי הנכס בצורה מדויקת, במיוחד כשמדובר בנכסים ייחודיים או לפני ביצוע שיפוץ נרחב.
- יועצי משכנתאות: במידה ומימון הוא חלק משמעותי בעסקה, תכנון נכון והשוואה בין מסלולי משכנתה יכול לחסוך עלויות מימון בהיקפים של אלפי שקלים בשנה.
הידע הוא הכח שלכם כמשקיעים. ככל שתשקיעו יותר בשלב המחקר והבחירה, כך גדלים הסיכויים שלכם לבחור נכס עם תשואה טובה שיענה על המטרות הפיננסיות שלכם!
היבטים מתקדמים
מינוף והשפעתו על התשואה
מינוף פיננסי מתייחס לשימוש בהון זר (בד”כ משכנתא) כדי לממן את רכישת הנכס. מינוף מגדיל משמעותית את פוטנציאל התשואה מההשקעה, אך גם מגדיל את רמת הסיכון.
דוגמה: נניח שיש לכם הון עצמי של 500,000 ש”ח. בלי מינוף, תוכלו לרכוש (בפשטות) נכס בשווי זה. אם אותו נכס מייצר תשואה שנתית נטו של 5%, הרווח שלכם יהיה 25,000 ש”ח בשנה.
אותו סכום הון עצמי מאפשר לכם לקחת משכנתא ולהגדיל את תקציב הרכישה ל-2,000,000 ש”ח. אם תמצאו נכס דומה להשקעה באותו אזור, הפעם התשואה השנתית נטו (שוב, נניח 5% לצורך הפשטות) תהיה גדולה פי 4 ותעמוד על 100,000 ש”ח.
חשוב להבין:
- מינוף פועל לשני הכיוונים: הוא מגדיל תשואה בתקופות טובות ומגדיל הפסדים בתקופות מאתגרות.
- לריבית המשכנתא יש השפעה מכרעת על הכדאיות של מינוף.
- מומלץ להשאיר מרווח בטחון בין גובה ההכנסה משכירות לבין תשלום המשכנתא החודשי כדי להקטין סיכון, במיוחד בתקופות בהן הריבית עולה.
אסטרטגיות להגדלת התשואה
מעבר לבחירת הנכס הנכון, ישנן אסטרטגיות שיכולות להשפיע לטובה על התשואה שלכם:
- השכרה לטווח קצר (Airbnb וכו’): יכולה לייצר הכנסות גבוהות יותר משכירות מסורתית, אולם דורשת ניהול שוטף אינטנסיבי יותר ומתאימה לנכסים באזורים מתויירים.
- השבחה מתוכננת: ביצוע שיפוץ מחושב והתאמת הנכס לקהל יעד מסוים יכולה להצדיק העלאה של דמי השכירות או מכירה עתידית ברווח נאה.
- ריכוש נכסים במצוקה: נכסים הדורשים שיפוץ מאסיבי או כאלה עם בעיות משפטיות לעתים נמכרים במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק. למשקיעים מנוסים בעלי יכולת לזהות הזדמנויות אלו, יש פוטנציאל לתשואה גבוהה (ולסיכון גבוה בהתאם).
גישות שונות לחישוב סיכונים בהשקעות נדל”ן
להבין תשואה זה רק חלק מהתמונה. משקיע טוב יודע גם להעריך סיכונים:
- שינויים בשוק: ירידת מחירים, עליית ריביות, מיתון כלכלי.
- שינויי רגולציה ומיסוי: חוקים חדשים בתחום השכירות, הטבות מס שבוטלו, וכו’.
- נזילות: עד כמה מהר ניתן יהיה למכור את הנכס בעתיד במידת הצורך.
היבטים משפטיים שיש להכיר
- חוזה שכירות: חשוב ביותר לעבוד עם חוזה מסודר המגן על זכויות המשכיר, קובע באופן ברור את חובות השוכר, ומאפשר התמודדות עם תרחישים כמו איחור בתשלומים, נזקים לנכס, וכו’.
- ביטוחים מתאימים: ביטוח דירה, ביטוח צד ג’, וכדומה, מספקים הגנה במקרה של נזקים בלתי צפויים.
לסיכום נקודה זו: השקעות נדל”ן עשויות להיות אפיק מצוין לבניית בטחון כלכלי, אך כמו בכל השקעה, חשוב ללמוד את התחום, להבין את הסיכונים, ולהיערך בהתאם.
סיכום
השקעה בנדל”ן דורשת שילוב של ידע, ניתוח מעמיק, ותכנון אסטרטגי. היכולת לחשב תשואה היא כלי מרכזי בארגז הכלים של כל משקיע נדל”ן, בין אם מדובר בדירה ראשונה ובין אם אתם מנהלים תיק נכסים מגוון.
במאמר זה סקרנו את מושגי היסוד בתשואה על נכס, למדנו על שיטות חישוב שונות, בחנו גורמים המשפיעים על התשואה, וקיבלנו טיפים לבחירת נכס להשקעה.
