האם ניתן להתמקח על עמלת הפירעון?

ברוכים הבאים לעולם המשכנתאות! אם אתם או ההורים שלכם לוקחים משכנתא, אתם ודאי שומעים הרבה מילים חדשות. אחת מהמילים האלה היא “עמלת פירעון מוקדם”. נשמע כמו משהו מסובך, נכון? אל דאגה, אנחנו כאן כדי לפשט את זה, ולהבין יחד האם אפשר בכלל לדבר על העמלה הזו עם הבנק, ולנסות להקטין אותה או לבטל אותה לגמרי.

מהי בכלל משכנתא ומה זה פירעון מוקדם?

בואו נתחיל מההתחלה. דמיינו שאתם רוצים לקנות צעצוע מאוד יקר, אבל אין לכם מספיק כסף בכיס. אז אתם הולכים להורים שלכם ובקשים מהם כסף. ההורים נותנים לכם את הכסף, אבל אומרים לכם שתצטרכו להחזיר להם אותו כל חודש קצת, וגם קצת “תשלום נוסף” על כך שהם עזרו לכם עם הכסף. התשלום הנוסף הזה נקרא “ריבית”.

משכנתא היא כמו הלוואה כזאת, רק הרבה יותר גדולה, בדרך כלל כדי לקנות בית. הבנק הוא כמו ההורים שלכם במקרה הזה – הוא נותן לכם סכום כסף גדול כדי לקנות את הבית, ואתם מתחייבים להחזיר לו את הכסף הזה כל חודש במשך שנים רבות (לפעמים 20, 25 ואפילו 30 שנה!), בתוספת ריבית.

אבל מה קורה אם פתאום יש לכם הרבה כסף? נגיד, הרווחתם בתחרות, או קיבלתם מתנה גדולה. ואתם רוצים להחזיר לבנק חלק מהכסף של המשכנתא, או אפילו את כולה, לפני הזמן שנקבע בהתחלה? זה נקרא “פירעון מוקדם”. כלומר, אתם מחזירים את ההלוואה לפני שהתחייבתם לעשות זאת.

כאן נכנסת לתמונה “עמלת הפירעון המוקדם”. זו עמלה שהבנק יכול לגבות מכם כשתחזירו את ההלוואה לפני הזמן. זה קצת כמו קנס על שהפרתם את ההסכם המקורי. אנחנו נדבר על למה הבנק גובה אותה, מתי הוא עושה את זה, והכי חשוב – האם אפשר לדבר איתו על זה.

למידע נוסף על מהי משכנתא, אתם מוזמנים לבקר בדף מהי משכנתא?.

למה הבנקים גובים עמלה כזו?

אז למה שהבנק יקנוס אתכם על כך שאתם רוצים להחזיר לו את הכסף מהר יותר? זה נשמע מוזר, לא? הרי הוא מקבל את הכסף בחזרה!

תחשבו על זה רגע מנקודת מבטו של הבנק:

• הבנק תכנן: כשהבנק נתן לכם את המשכנתא, הוא תכנן כמה ריבית הוא ירוויח מכם לאורך כל השנים. הוא בעצם “שמר” לכם את הכסף הזה, במקום להלוות אותו למישהו אחר בריבית אחרת. כעת, כשהחזרתם את הכסף מוקדם, הוא מפסיד את הרווחים העתידיים האלה.
• עלויות תפעול: לבנק יש עלויות כדי לנהל את הכסף – להלוות אותו, לגבות אותו, וגם כדי לשלם לעובדים. כשיש פירעון מוקדם, הבנק צריך לבצע פעולות מסוימות, וגם זה עולה לו כסף.
• הפרשי ריביות: לפעמים, הריביות בשוק משתנות. אם לקחתם משכנתא בריבית גבוהה, ופתאום הריביות בשוק ירדו, כשתחזירו את הכסף ותקחו משכנתא חדשה בריבית נמוכה יותר, הבנק מפסיד כסף. העמלה הזו באה לפצות אותו על ההפסד הזה.

אז בעצם, עמלת הפירעון המוקדם היא דרך של הבנק לפצות את עצמו על “הפרת ההסכם” מצדכם ועל אובדן רווחים עתידיים שהוא ציפה להם. זה כמו קנס יציאה מוקדמת ממועדון שאליו נרשמתם לשנה שלמה.

מתי נגבהת עמלת הפירעון המוקדם?

זו שאלה חשובה מאוד, כי לא תמיד גובים את העמלה הזו! זה תלוי בסוג המסלול של המשכנתא שלקחתם.

מהם המסלולים השונים של משכנתא?

למשכנתא יש כל מיני “מסלולים”, שכל אחד מהם קובע איך הריבית שלכם תשתנה (או לא תשתנה) לאורך השנים. בואו נכיר את העיקריים:

• מסלול בריבית קבועה: זה המסלול הפשוט ביותר להבנה. אתם קובעים עם הבנק ריבית מסוימת, והיא נשארת בדיוק אותה ריבית לכל אורך תקופת ההלוואה. לא משנה מה יקרה בשוק, הריבית שלכם לא תשתנה. זה נותן לכם שקט נפשי, כי אתם יודעים בדיוק כמה תשלמו כל חודש. אבל דווקא במסלול הזה, רוב הסיכויים שתחויבו בעמלת פירעון מוקדם אם תפרעו לפני הזמן, כי הבנק “סגר” איתכם את הריבית לתקופה ארוכה.
• מסלול בריבית משתנה: במסלול זה, הריבית שלכם משתנה כל כמה שנים (למשל, כל שנה, כל שנתיים, או כל חמש שנים). השינוי מבוסס על ריבית אחרת בשוק. זה יכול להיות טוב אם הריביות יורדות, כי אז התשלום שלכם יורד. אבל אם הריביות עולות, התשלום שלכם יכול לעלות. במסלולים אלה, לעיתים קרובות אין עמלת פירעון מוקדם ב”תחנות היציאה” – כלומר, בתאריכים שבהם הריבית מתעדכנת.
• מסלול צמוד למדד: במסלול זה, גם הריבית וגם יתרת החוב שלכם משתנות בהתאם למדד המחירים לצרכן (המדד הוא מספר שמראה כמה המחירים של דברים מסוימים, כמו אוכל או בגדים, השתנו במדינה). אם המדד עולה, גם החוב וגם הריבית עולים. אם הוא יורד, הם יורדים. גם כאן, במקרים מסוימים, יכולה להיות עמלת פירעון מוקדם.
• מסלול צמוד לפריים: הפריים הוא ריבית בסיסית חשובה במשק, והיא משתנה מעת לעת על פי החלטת בנק ישראל. במסלול זה, הריבית שלכם קשורה ישירות לריבית הפריים. בדרך כלל, במסלולים שצמודים לפריים, אין עמלת פירעון מוקדם כלל. זו הסיבה שאנשים רבים בוחרים לשלב חלק מהמשכנתא במסלול זה, כי זה נותן להם יותר גמישות.

הבנק בדרך כלל יגבה עמלת פירעון מוקדם כשתחזירו הלוואה או חלק ממנה במסלול בריבית קבועה או במסלולים שבהם הריבית נקבעה ולא תשתנה בקרוב, והריביות בשוק ירדו מאז שלקחתם את ההלוואה. במצב כזה, הבנק מפסיד כסף, כפי שהסברנו קודם.

למידע מפורט יותר על המסלולים השונים, בקרו בדף מסלולי משכנתא.

מתי לא נגבהת עמלת פירעון מוקדם?

למרות מה שאולי חשבתם, לא תמיד גובים עמלת פירעון מוקדם! ישנם כמה מצבים שבהם הבנק לא יגבה מכם את העמלה, או יגבה רק חלק קטן ממנה:

• מסלולים צמודים לפריים: כפי שהזכרנו קודם, במסלולים שצמודים לריבית הפריים, לרוב אין עמלת פירעון מוקדם בכלל. זה יתרון גדול עבור מי שרוצה גמישות.
• מסלולים בריבית משתנה בתחנות יציאה: אם לקחתם משכנתא בריבית משתנה, ישנם תאריכים קבועים מראש (למשל, כל 3 שנים או כל 5 שנים) שבהם הריבית שלכם מתעדכנת מחדש. בתאריכים אלה, אתם יכולים לבצע פירעון מוקדם ללא עמלה. זה כמו “חלון הזדמנויות” שבו אפשר לצאת בלי לשלם קנס.
• סכום קטן: אם אתם פורעים סכום קטן יחסית מהמשכנתא (למשל, עד 10% מיתרת ההלוואה או סכום קבוע שנקבע בחוק), בדרך כלל לא תשלמו עמלת פירעון מוקדם. זה נועד לאפשר לכם להחזיר סכומים קטנים שצברתם, בלי לחשוב על קנס.
• שינוי בריבית המשכנתאות: אם ריבית השוק הממוצעת של משכנתאות ירדה באופן דרמטי מאז שלקחתם את המשכנתא שלכם, ובנק ישראל מפרסם ריבית כזו שהיא נמוכה מהריבית שנקבעה לכם, ייתכן שתהיו פטורים מעמלה. זהו מצב מורכב יותר להבנה, אך חשוב לדעת שהוא קיים.
• מקרי מוות או נכות: במקרים מצערים של מוות של לווה או נכות מסוימת, ישנם כללים מיוחדים המאפשרים פירעון מוקדם ללא עמלה.
• מחזור משכנתא בתוך אותו בנק: לפעמים, אם אתם רוצים למחזר את המשכנתא שלכם (כלומר, לקחת משכנתא חדשה כדי לסגור את הישנה) באותו בנק שבו כבר יש לכם משכנתא, הבנק עשוי לוותר על העמלה או להקטין אותה. למה? כי הוא רוצה לשמור עליכם כלקוחות, והוא יודע שאם לא יוותר, אולי תלכו לבנק אחר.

חשוב תמיד לבדוק את התנאים הספציפיים של המשכנתא שלכם ואת החוקים העדכניים לפני שאתם מבצעים פירעון מוקדם.

איך מחשבים את עמלת הפירעון? (בצורה פשוטה)

החישוב של עמלת הפירעון המוקדם יכול להיות די מסובך עם הרבה מספרים ונוסחאות, אבל בואו ננסה להבין את העיקרון הבסיסי בצורה פשוטה, בלי להיכנס לפרטים מתישים. דמיינו שזה כמו משחק של “פיצוי על הפסד”.

העמלה מורכבת בעיקר משני חלקים:

1. עמלת היוון (החלק המרכזי): זה החלק הגדול והחשוב ביותר. הבנק מסתכל על כמה כסף הוא היה אמור להרוויח מכם בריבית המקורית שלכם, אם הייתם ממשיכים לשלם את המשכנתא עד הסוף. אחר כך, הוא משווה את זה לכמה כסף הוא יכול להרוויח היום אם הוא ילווה את הכסף הזה (שאתם החזרתם לו) ללקוח אחר, בריבית השוק הנוכחית. אם הריבית שלכם הייתה גבוהה יותר מהריבית שיש היום בשוק, הבנק בעצם “מפסיד” את ההפרש הזה. עמלת ההיוון באה לפצות אותו על ההפסד הזה. זה כמו שתמכרו צעצוע שקניתם במחיר מסוים, אבל עכשיו כולם מוכרים אותו בזול יותר – אתם מפסידים את ההפרש.
2. עמלות נלוות (החלק הקטן יותר): אלה עמלות קטנות יותר, כמו עמלה תפעולית (על העבודה של הבנק בביצוע הפירעון), עמלת דמי טיפול, ועמלה על מכתב כוונות (מסמך שהבנק מנפיק). הסכומים האלה בדרך כלל קטנים יותר מעמלת ההיוון.

בפועל, הבנק משתמש בטבלאות וחישובים מורכבים כדי לקבוע את הסכום המדויק. חשוב לדעת שהחישוב מושפע מגובה המשכנתא שנותרה לכם, הריבית שלכם, כמה זמן נשאר לכם לשלם, ואיך השתנו הריביות בשוק מאז שלקחתם את המשכנתא. אל תנסו לחשב זאת בעצמכם – תמיד בקשו מהבנק דו”ח מפורט של החישוב.

אז, האם אפשר להתמקח על עמלת הפירעון המוקדם?

ועכשיו לשאלת השאלות, זו שבשבילה התכנסנו: האם אפשר לדבר עם הבנקאי על העמלה הזו? האם אפשר לנסות להקטין אותה או אפילו לבטל אותה?

התשובה הקצרה והמעודדת היא: כן, לפעמים אפשר ואפילו כדאי לנסות!

למרות שהבנקים פועלים לפי חוקים וכללים נוקשים, יש להם גם מידה מסוימת של גמישות, במיוחד כשהם רוצים לשמור עליכם כלקוחות או להרוויח עסקה חדשה מכם.

למה הבנק יסכים לוותר או להקטין את העמלה?

הבנקים לא אוהבים לוותר על כסף, זה נכון. אבל ישנם מצבים שבהם זה משתלם להם יותר לוותר על חלק מהעמלה, מאשר לאבד אתכם כלקוחות:

• לשמור עליכם כלקוחות: הבנק רוצה שתישארו אצלו. אם אתם באים לפרוע את המשכנתא כדי לקחת משכנתא חדשה (מחזור משכנתא) בבנק אחר, הבנק שלכם עלול להבין שהוא עומד לאבד אתכם לגמרי. במצב כזה, הוא יעדיף לוותר על עמלה קטנה ולשמור עליכם, אולי אפילו לתת לכם תנאים טובים למשכנתא החדשה.
• לצורך לקיחת הלוואה גדולה יותר: אם אתם פורעים משכנתא ישנה כדי לקחת משכנתא חדשה וגדולה יותר באותו בנק (למשל, כדי לשפץ את הבית או לקנות בית גדול יותר), הבנק רואה בזה הזדמנות עסקית גדולה. הוא יכול להרוויח הרבה יותר מהמשכנתא החדשה, ולכן הוא יהיה מוכן יותר לוותר על עמלת הפירעון המוקדם כדי לסגור איתכם את העסקה הגדולה.
• כדי למנוע תחרות: הבנקים נמצאים בתחרות מתמדת ביניהם. אם תספרו לבנק שלכם שקיבלתם הצעה טובה יותר מבנק אחר, ייתכן שהוא ינסה להתאים את עצמו ולשפר את התנאים עבורכם, כולל ויתור על עמלות.
• קשרים וותק: אם אתם לקוחות וותיקים של הבנק, עם היסטוריה טובה של התנהלות פיננסית, הבנק יהיה גמיש יותר כלפיכם.

טיפים למשא ומתן מוצלח על עמלת הפירעון המוקדם

אז הבנו שאפשר לנסות. אבל איך עושים את זה נכון? הנה כמה טיפים שיעזרו לכם להתנהל מול הבנק:

1. הבינו את העמלה: לפני שאתם הולכים לבנק, בקשו דו”ח פירעון מוקדם מפורט. ודאו שאתם מבינים ממה העמלה מורכבת ומה הסכום המדויק שלה. ידע הוא כוח!
2. פנו קודם כל לבנק הקיים שלכם: התחילו את המשא ומתן עם הבנק שבו המשכנתא שלכם נמצאת כרגע. ספרו להם על כוונתכם למחזר את המשכנתא (גם אם זה אומר לעבור לבנק אחר). תנו להם הזדמנות ראשונה להציע לכם עסקה טובה.
3. היו מנומסים אך אסרטיביים: דברו בנימוס, אך היו ברורים לגבי ציפיותיכם. הסבירו שאתם מעוניינים להמשיך להיות לקוחות של הבנק (אם אתם אכן רוצים בכך) ושאתם מצפים מהם להתחשב בכם.
4. הציגו את המקרה שלכם: אם אתם לוקחים משכנתא חדשה וגדולה יותר באותו בנק, הדגישו זאת. אם אתם לקוחות וותיקים, הזכירו זאת. כל פרט שיכול להראות שאתם לקוחות טובים ששווה לשמור עליהם, יכול לעזור.
5. קבלו הצעות מבנקים אחרים: לפני שאתם ניגשים לבנק שלכם, כדאי לקבל הצעות למשכנתא חדשה (או למחזור) מכמה בנקים אחרים. כשיש לכם הצעות מבנקים מתחרים, אתם נמצאים בעמדת מיקוח חזקה יותר. תוכלו להגיד לבנק שלכם: “קיבלתי הצעה טובה יותר מבנק X, שמוותר על עמלת הפירעון המוקדם. האם תוכלו להתאים את ההצעה?”
6. שקלו להיעזר ביועץ משכנתאות: יועץ משכנתאות מקצועי מכיר את כללי המשחק. הוא יודע איך הבנקים עובדים, מהם התנאים שבהם הם מוכנים לוותר, ואיך לנהל את המשא ומתן בצורה יעילה. הוא יכול לחסוך לכם זמן וכסף רב, ואף להשיג עבורכם תנאים טובים יותר שלא הייתם משיגים לבד.

חשוב לזכור שגם אם הבנק לא מוותר על כל העמלה, כל הקטנה שלה היא חיסכון משמעותי עבורכם. אז אל תוותרו בקלות!

למידע נוסף ולקבלת עזרה, אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר בכתובת צרו קשר.

מתי כדאי לשקול פירעון מוקדם של המשכנתא?

השאלה האם לפרוע משכנתא מוקדם, עם או בלי עמלה, היא שאלה חשובה. הנה כמה מצבים שבהם כדאי לשקול זאת:

• יש לכם כסף פנוי: אם קיבלתם ירושה, בונוס גדול מהעבודה, או פשוט חסכתם סכום כסף משמעותי, פירעון מוקדם יכול להיות דרך טובה לנצל אותו. במקום שהכסף ישכב בחשבון, הוא יכול לחסוך לכם הרבה כסף על ריבית לאורך השנים.
• הריביות בשוק ירדו: אם הריביות על משכנתאות ירדו משמעותית מאז שלקחתם את המשכנתא שלכם, זה יכול להיות זמן טוב למחזר את המשכנתא. כלומר, לקחת משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר כדי לסגור את הישנה. גם אם תצטרכו לשלם עמלת פירעון מוקדם, לפעמים החיסכון הכולל על הריביות החדשות יהיה גדול יותר.
• אתם רוצים להקטין את ההחזר החודשי: אם אתם פורעים חלק מהקרן (הסכום המקורי של ההלוואה), ההחזר החודשי שלכם יקטן. זה יכול להקל על הנטל הכלכלי שלכם כל חודש.
• אתם רוצים לקצר את תקופת ההלוואה: פירעון מוקדם יכול גם לאפשר לכם להישאר עם אותו החזר חודשי, אבל לסיים את המשכנתא בפרק זמן קצר יותר. זה אומר שתשלמו פחות ריבית בסך הכל.
• אתם מרגישים שאתם משלמים יותר מדי ריבית: אם אתם בוחנים את תנאי המשכנתא שלכם ומרגישים שהם כבר לא מתאימים למצב הכלכלי או לריביות בשוק, זוהי נקודה טובה לשקול מחזור ופירעון מוקדם.

זכרו, החלטה על פירעון מוקדם היא החלטה כלכלית חשובה. מומלץ תמיד להתייעץ עם מומחים לפני שאתם מבצעים אותה. תוכלו למצוא מידע נוסף על תכנון משכנתא בדף תכנון משכנתא.

תפקידו של יועץ המשכנתאות בתהליך

אחרי שקראתם את כל זה, אתם בטח מבינים שתחום המשכנתאות הוא לא פשוט. יש בו המון פרטים קטנים, כללים, חישובים ומסלולים שונים. בדיוק בגלל זה, תפקידו של יועץ המשכנתאות הוא חשוב מאין כמוהו.

יועץ משכנתאות הוא כמו מורה דרך בעולם המשכנתאות. הוא לא עובד בשביל הבנק, אלא בשבילכם – הלקוחות. הוא מסייע לכם להבין את כל המורכבויות, להתאים לכם את תמהיל המשכנתא הטוב ביותר עבורכם, ולנהל את המשא ומתן מול הבנקים.

איך יועץ משכנתאות יכול לעזור לכם בנושא עמלת הפירעון המוקדם ופירעון בכלל?

• הבנת החישוב: היועץ יסביר לכם בדיוק ממה מורכבת עמלת הפירעון המוקדם, יבדוק את החישוב של הבנק ויוודא שהוא תקין.
• בחינת כדאיות: הוא יעזור לכם לבדוק האם בכלל כדאי לכם לבצע פירעון מוקדם או למחזר את המשכנתא, גם אם יש עמלה. הוא יחשב את החיסכון הכולל הצפוי לכם.
• ניהול המשא ומתן: יועץ משכנתאות מנוסה יודע איך לדבר עם הבנקים. הוא מכיר את ה”שפה” שלהם ואת נקודות החולשה שלהם. הוא יידע מתי ללחוץ, מתי לוותר, ואיך להשיג את התנאים הטובים ביותר, כולל ויתור על עמלות או הקטנתן.
• השוואת הצעות: היועץ יפנה למספר בנקים, יאסוף הצעות למשכנתא חדשה (אם אתם ממחזרים), ויעזור לכם להשוות אותן בצורה אובייקטיבית ולקבל את ההצעה הטובה ביותר.
• חיסכון בזמן ועוגמת נפש: תהליך המשכנתא יכול להיות מתיש ומלחיץ. יועץ המשכנתאות חוסך לכם המון זמן, ריצות לבנקים, ו”כאבי ראש” מיותרים.

בסופו של דבר, יועץ משכנתאות יכול להבטיח שאתם מקבלים את ההחלטות הפיננסיות הטובות ביותר עבורכם ועבור המשפחה שלכם. מדובר בדרך כלל בהשקעה שמחזירה את עצמה במהירות, בזכות החיסכון הגדול שתשיגו. למידע נוסף, היכנסו למדריך המשכנתאות שלנו.

שאלות נפוצות בנוגע לעמלת פירעון מוקדם

כדי לסכם ולעשות לכם סדר, הנה טבלה עם תשובות לשאלות נפוצות:

שאלה	תשובה
האם תמיד נגבית עמלת פירעון מוקדם?	לא. העמלה נגבית בעיקר במסלולי ריבית קבועה או כאשר יש הפסד לבנק עקב שינוי בריבית השוק. במסלולים צמודי פריים או בתחנות יציאה במסלולים משתנים, לרוב אין עמלה.
האם אפשר להתמקח על גובה העמלה?	כן, בהחלט. במקרים מסוימים, במיוחד אם אתם ממחזרים משכנתא באותו בנק או לוקחים הלוואה גדולה יותר, הבנק יכול לוותר על העמלה או להקטין אותה.
איך העמלה מחושבת?	היא מורכבת בעיקר מ”עמלת היוון” (פיצוי לבנק על הפסד ריבית) ועמלות נלוות קטנות. החישוב מושפע מהריבית שלכם, ריבית השוק והיתרה של ההלוואה.
האם כדאי לי לפרוע משכנתא מוקדם אם יש עמלה?	זה תלוי בנסיבות. לפעמים, גם עם עמלה, החיסכון הכולל מריביות נמוכות יותר או הקטנת החוב יהיה משמעותי יותר. כדאי להתייעץ עם יועץ.
האם הבנק חייב לתת לי את דו”ח הפירעון המוקדם?	כן, הבנק חייב לספק לכם דו”ח מפורט של העמלה, כדי שתדעו בדיוק ממה היא מורכבת.
האם ניתן למחזר משכנתא מבנק אחד לבנק אחר ולבטל את העמלה?	הבנק החדש לא יוותר על העמלה של הבנק הישן. אבל, אם תדברו עם הבנק הישן שלכם ותספרו לו שאתם רוצים לעבור, ייתכן שהוא יתחשב בכם ויוותר על העמלה כדי שתשארו אצלו.

לסיכום

עמלת פירעון מוקדם יכולה להישמע כמו מכשול, אך כפי שראינו, היא לא תמיד קיימת, ובמקרים רבים אפשר ואף כדאי לנסות להתמקח עליה. הבנת הנושא, הכרת הזכויות שלכם, ויכולת ניהול משא ומתן הם מפתחות להצלחה.

זכרו, ניהול נכון של המשכנתא הוא אחד הדברים החשובים ביותר שתוכלו לעשות למען עתידכם הכלכלי. אל תחששו לשאול שאלות, לבקש הבהרות, ואף להיעזר במומחים בתחום. המטרה היא להבטיח שאתם מנצלים את המשאבים הפיננסיים שלכם בצורה הטובה ביותר, ושאתם משלמים כמה שפחות ריביות ועמלות לאורך חיי המשכנתא שלכם.

אנו מקווים שמאמר זה עזר לכם להבין טוב יותר את נושא עמלת הפירעון המוקדם וכיצד להתנהל מולה. למידע נוסף על תהליך לקיחת המשכנתא, בקרו בדפים תהליך לקיחת משכנתא ו-האתר הראשי.