ברוכים הבאים לאתר משכנתא, המקום שבו אנו עוזרים לכם להבין טוב יותר את עולם המשכנתאות. היום נדבר על נושא חשוב ומעניין: האם כדאי למחזר משכנתא צמודת מדד?
נשמע קצת מורכב, נכון? אל דאגה! נסביר הכול בשפה פשוטה, כאילו אנחנו מדברים עם ילד בן 10, כדי שכולם יוכלו להבין את הנושא החשוב הזה, שיכול לחסוך הרבה כסף למשפחה שלכם.
מהי בכלל משכנתא?
תארו לעצמכם שאתם רוצים לקנות בית, אולי בית עם גינה גדולה או קרוב לבית הספר שלכם, אבל אין לכם מספיק כסף לכל הסכום הגדול. בדיוק כמו שחברים או משפחה יכולים להלוות לכם כסף כדי לקנות משהו יקר, הבנק יכול להלוות לכם כסף כדי לקנות בית. ההלוואה הגדולה הזו לבית נקראת משכנתא.
את הכסף הזה מחזירים לבנק לאט-לאט, במשך הרבה שנים, בדרך כלל 20, 25 או אפילו 30 שנה. בנוסף לסכום הכסף שלקחתם, אתם מחזירים גם סכום קטן נוסף שנקרא “ריבית”. הריבית היא כמו דמי שכירות על הכסף שהבנק נתן לכם, מעין תשלום על השירות שהם מספקים לכם בזה שהם מאפשרים לכם לקנות בית כבר עכשיו.
אם תרצו לדעת עוד על מהי משכנתא, אתם מוזמנים לבקר בעמוד שלנו: מהי משכנתא? שם תמצאו הסברים נוספים.
אז מה זה “צמודת מדד”? ולמה זה חשוב?
חלק מהמשכנתאות הן “צמודות מדד”. מה זה אומר? בואו נדמיין שאתם הולכים לקנות חבילת ממתקים בחנות. המחיר שלה היום הוא X שקלים. אבל לפעמים, המחירים של כל הדברים בחנויות – כמו חלב, לחם, צעצועים ושירותים שונים – עולים קצת. התופעה הזו, שבה המחירים הכלליים עולים, נקראת “אינפלציה”, או בשפה פשוטה, “עליית מחירים”.
ה”מדד” שאנחנו מדברים עליו הוא בעצם מדד המחירים לצרכן. זה כמו סרגל גדול שמודד בכמה המחירים של הרבה מוצרים ושירותים שבני אדם קונים עלו או ירדו בחודש האחרון. אם המדד עולה, זה אומר שהמחירים עלו. כאשר המשכנתא שלכם צמודה למדד, זה אומר שהסכום המקורי שלקחתם מהבנק (שנקרא “קרן”) גדל בכל חודש לפי עליית המדד. זה כמו שיש לכם בלון, ואתם מנפחים אותו קצת כל חודש – הוא הולך וגדל. המשמעות היא שגם ההחזר החודשי שלכם, הסכום שאתם משלמים לבנק מדי חודש, יכול לגדול עם הזמן.
ברוב המקרים, המדד עולה, ולכן החלק הזה במשכנתא שלכם הולך וגדל. זה ההבדל העיקרי בין משכנתא צמודת מדד למשכנתא שאינה צמודה למדד. במשכנתא שאינה צמודה, הסכום המקורי נשאר קבוע, ורק הריבית יכולה להשתנות (או להישאר קבועה, תלוי במסלול שבחרתם).
למה בכלל לחשוב על שינוי במשכנתא? (מיחזור)
תארו לכם שיש לכם אופניים ישנות. אתם יכולים לנסוע עליהן, והן משרתות אתכם נאמנה. אבל אולי הן קצת איטיות, או שהן כבר לא מתאימות לכם כמו פעם – אולי גדלתם, או שאתם רוצים לנסוע מהר יותר. עכשיו, דמיינו שיש אופניים חדשות, מהירות יותר, נוחות יותר, ואפילו שהמחיר שלהן השתנה לטובה ועכשיו הן זולות יותר ממה שהיו בעבר. אתם רוצים להחליף את האופניים הישנות בחדשות, כי זה יותר טוב עבורכם. זה בערך הרעיון של מיחזור משכנתא.
מיחזור משכנתא זה כמו לקחת משכנתא חדשה, בתנאים אחרים, שתשלם את המשכנתא הישנה שלכם. למה שמישהו יעשה דבר כזה? הנה כמה סיבות עיקריות שבגללן אנשים שוקלים מיחזור:
- שינוי בריבית: הריבית היא המחיר של הכסף. לפעמים הריבית בבנקים יורדת. אם לקחתם משכנתא כשהריבית הייתה גבוהה, ואז הריבית ירדה, אתם יכולים “למחזר” את המשכנתא שלכם ולקחת הלוואה חדשה בריבית נמוכה יותר. זה כמו למצוא מבצע על הממתקים שאתם אוהבים – אתם קונים את אותם ממתקים בפחות כסף!
- שינוי במצב שלכם: החיים משתנים, וכך גם המצב הכלכלי שלכם. אולי המשפחה שלכם גדלה, או שההכנסה שלכם השתנתה – אולי ההורים שלכם קיבלו קידום בעבודה. יכול להיות שתרצו לשלם פחות כסף כל חודש כדי שיהיה לכם יותר כסף לדברים אחרים, או דווקא לשלם יותר מהר כדי לסיים את המשכנתא מוקדם יותר ולחסוך בריביות. מיחזור מאפשר לכם להתאים את המשכנתא למצב החדש והנוכחי שלכם.
- שינוי בדרך ההחזר: יש כל מיני “מסלולים” למשכנתא, כמו קרונות שונים ברכבת. חלקם צמודים למדד (כמו שדיברנו), חלקם לריבית קבועה (שלא משתנה אף פעם), וחלקם לריבית משתנה (שמשתנה מדי כמה שנים). אולי אתם רוצים לשנות את הדרך שבה אתם מחזירים את הכסף, כדי שתתאים למה שאתם חושבים שיקרה בעתיד עם המחירים והריביות.
כדי להבין את התהליך הכללי של לקיחת משכנתא, וגם איך זה קשור למיחזור, תוכלו לקרוא על תהליך לקיחת משכנתא.
אז מתי כדאי לשקול מיחזור משכנתא צמודת מדד?
הגענו לשאלה המרכזית! ההחלטה למחזר משכנתא צמודת מדד היא כמו ההחלטה אם להחליף את חבילת קלפי המשחק שלכם. היא תלויה בכמה דברים חשובים וצריך לבדוק כל אחד מהם:
1. כשהריבית יורדת (ולא צפויה לעלות הרבה)
אם הריביות שהבנקים מציעים על משכנתאות יורדות באופן משמעותי, זה סימן טוב לבדוק מיחזור. גם אם המשכנתא שלכם צמודה למדד, יש בה גם רכיב ריבית. אם הריבית החדשה שתקבלו נמוכה בהרבה מזו שיש לכם, זה יכול לחסוך לכם הרבה כסף לאורך זמן, גם אם המדד ממשיך לעלות קצת. כשהריבית יורדת, זה הופך את כל המשכנתא (כולל החלק הצמוד למדד) לזולה יותר.
2. כשצופים אינפלציה נמוכה (מדד שלא עולה הרבה)
זוכרים את ה”מדד” שדיברנו עליו? אם מומחים אומרים שהמדד לא צפוי לעלות הרבה בשנים הקרובות, או אפילו ירד (וזה קורה מאוד מאוד נדיר), אז החלק הצמוד למדד במשכנתא שלכם לא יתנפח כל כך. במצב כזה, יכול להיות שדווקא כדאי להישאר עם חלק צמוד מדד, או לשנות את התמהיל ולשים בו יותר חלקים לא צמודים, אבל לקחת בחשבון את הריבית הכוללת. זה כמו לדעת שמחירי הממתקים לא יעלו הרבה – אז אולי שווה לקנות עכשיו, כי לא תפסידו הרבה אם המחיר ישתנה.
3. כשהמצב הכלכלי שלכם השתנה לטובה
אם פתאום יש לכם יותר כסף כל חודש (כי ההורים שלכם קיבלו העלאה בשכר, למשל), אולי תרצו לשלם יותר כסף כל חודש על המשכנתא כדי לסיים אותה מהר יותר. למה זה טוב? כי כך תשלמו פחות ריביות ופחות כסף על המדד לאורך כל השנים. מצד שני, אם אתם רוצים להקטין את ההחזר החודשי כדי שיהיה לכם יותר כסף פנוי לדברים אחרים (כמו חוגים או טיולים), מיחזור יכול לאפשר לכם לפרוס את התשלומים לתקופה ארוכה יותר, ובכך להקטין את התשלום החודשי.
4. אם אתם רוצים “לשחק” עם המסלולים ולשנות את הסיכון
משכנתא היא לא סתם סכום אחד. היא מורכבת מכמה “מסלולים” שונים, כמו קרונות ברכבת. יש מסלולים צמודי מדד (שבהם הקרן גדלה), יש מסלולים בריבית קבועה (שלא משתנה והתשלום נשאר זהה), ויש מסלולים בריבית משתנה (שבה הריבית יכולה לעלות או לרדת מדי כמה שנים). במיחזור, אתם יכולים לבנות מחדש את הרכבת שלכם, ולשנות את כמות הקרונות מכל סוג. אולי תרצו פחות קרונות צמודי מדד (כדי שהסכום לא יתנפח) ויותר קרונות בריבית קבועה, כדי להיות רגועים שהתשלום לא יקפוץ ויפתיע אתכם.
תוכלו לקרוא עוד על תמהיל משכנתא, כדי להבין את מגוון האפשרויות השונות.
מתי פחות כדאי לשקול מיחזור?
כמו שבכל משחק יש יתרונות וחסרונות, גם במיחזור יש דברים שצריך לשים לב אליהם, כי לא תמיד זה כדאי:
1. כשהריבית עולה
אם הריביות בבנקים דווקא עולות, אז סביר להניח שהמשכנתא החדשה שתקבלו תהיה יקרה יותר מזו שיש לכם עכשיו. במצב כזה, ברוב המקרים עדיף להישאר עם המשכנתא הקיימת, אלא אם כן יש סיבה מאוד מיוחדת ואישית לכם.
2. כשצופים אינפלציה גבוהה מאוד (ומסלולים אחרים יקרים)
אם המומחים צופים שהמדד יעלה מאוד, ויקפיץ את הסכום של המשכנתא שלכם במהירות, אז אולי כדאי לשקול להיפטר מהחלק הצמוד למדד. אבל שימו לב! בדרך כלל, כשאינפלציה עולה, גם הריבית על מסלולים לא צמודים עולה. לכן, זהו מצב מורכב שדורש מחשבה רבה וייעוץ מקצועי, כי אולי תחליפו בעיה אחת בבעיה אחרת.
3. כשעלויות המיחזור גבוהות מדי
לפעמים, כשאתם משלמים מוקדם את המשכנתא הישנה (כדי לקחת חדשה), הבנק יכול לבקש מכם “עמלת פירעון מוקדם” – זה כמו קנס קטן על זה שאתם מחזירים את הכסף לפני הזמן שסוכם. בנוסף, יש גם עמלות אחרות כמו פתיחת תיק חדש למשכנתא. אם העמלות האלה גבוהות מאוד, לפעמים לא משתלם למחזר, כי כל הכסף שתחסכו מהריבית הנמוכה יותר יילך לתשלום העמלות. צריך לחשב היטב האם החיסכון העתידי מצדיק את העלויות עכשיו.
איך עושים מיחזור משכנתא צמודת מדד? הצעדים
זה לא מסובך כמו שזה נשמע! הנה הצעדים העיקריים שצריך לעבור:
- בדיקת הנתונים שלכם: קודם כל, תצטרכו לבדוק בדיוק כמה כסף נשאר לכם לשלם על המשכנתא הנוכחית שלכם, כמה הריבית שאתם משלמים, ומהי עמלת הפירעון המוקדם (אם יש כזו). את כל המידע הזה אפשר וצריך לבקש מהבנק שנתן לכם את המשכנתא.
- חשיבה מה רוצים: האם אתם רוצים להקטין את ההחזר החודשי? לקצר את תקופת המשכנתא? לשנות את סוגי המסלולים כדי להיות בטוחים יותר? חשוב לדעת מה המטרה שלכם מראש, כי זה ישפיע על המשכנתא החדשה שתקחו.
- השוואת הצעות: ממש כמו שמשווים מחירים של משחקים בחנויות שונות לפני שקונים, כך צריך להשוות הצעות למשכנתא מכמה בנקים שונים. כל בנק יציע לכם ריביות ותנאים משלו, וחשוב לראות מי נותן את ההצעה הטובה ביותר עבורכם.
- ייעוץ מקצועי: מומלץ מאוד לדבר עם יועץ משכנתאות. הוא כמו מאמן כדורגל שיכול לעזור לכם לבחור את האסטרטגיה הטובה ביותר עבורכם. הוא מבין את כל המספרים המורכבים ויכול להסביר לכם מה הכי מתאים למצב ולרצונות שלכם.
- חתימה והשלמת התהליך: לאחר שבחרתם את ההצעה הטובה ביותר שאותה תרצו לקחת, חותמים על המסמכים החדשים בבנק, והבנק החדש (או אותו בנק עם תנאים חדשים) ישלם את המשכנתא הישנה שלכם. מעכשיו, אתם מחזירים כסף לבנק לפי התנאים החדשים.
למידע נוסף על התהליך בכלל, בקרו בעמוד תהליך לקיחת משכנתא.
טבלה: דברים שחשוב לבדוק לפני שאתם מחליטים למחזר
כדי לעזור לכם להבין את כל הדברים שצריך לשים לב אליהם, הנה טבלה מסודרת שמרכזת את הנקודות החשובות ביותר:
| מה לבדוק? | למה זה חשוב? | האם זה משפיע על משכנתא צמודת מדד? |
|---|---|---|
| גובה הריבית כיום בשוק | האם הריביות שהבנקים מציעים ירדו מאז שלקחתם את המשכנתא שלכם? ריבית נמוכה יותר יכולה לחסוך לכם הרבה כסף לאורך כל התקופה. | כן, יש רכיב ריבית בכל מסלול, כולל צמוד מדד. ירידת ריבית כללית יכולה להוזיל את כל המסלולים. |
| תחזית המדד (אינפלציה) | האם מצפים שהמחירים הכלליים במשק יעלו הרבה (מדד גבוה) או מעט (מדד נמוך) בשנים הקרובות? | מאוד חשוב! אם המדד צפוי לעלות הרבה, החלק הצמוד מדד במשכנתא שלכם יתנפח מהר ויגדיל את הסכום שאתם חייבים. |
| עמלות פירעון מוקדם | כמה כסף תצטרכו לשלם לבנק כדי לסיים את המשכנתא הישנה לפני הזמן? צריך לכלול את זה בחישוב הכולל של הכדאיות. | חשוב תמיד, כי העמלה הזו היא הוצאה מיידית ומשמעותית שיכולה להשפיע על הכדאיות של כל המיחזור. |
| החזר חודשי רצוי | כמה כסף אתם רוצים או יכולים לשלם כל חודש? האם אתם מעדיפים לשלם יותר או פחות ממה שאתם משלמים עכשיו? | מיחזור מאפשר לשנות את ההחזר החודשי על ידי שינוי תקופת ההחזר (לקצר או להאריך) או הרכב המסלולים. |
| תקופת המשכנתא הנותרת | כמה זמן נשאר לכם לשלם את המשכנתא הנוכחית שלכם? האם זה עניין של שנים בודדות או הרבה שנים? | אם נשאר מעט זמן, אולי לא ישתלם למחזר בגלל העלויות הראשוניות. אם נשאר הרבה זמן, פוטנציאל החיסכון הכללי גדול יותר. |
| התמהיל הנוכחי של המשכנתא | אילו מסלולים יש לכם היום? כמה צמוד מדד, כמה בריבית קבועה, כמה בריבית משתנה? האם אתם מרוצים מהחלוקה הזו? | מאפשר לבחון אם אתם מרוצים מהסיכון שאתם לוקחים, ולשנות אותו במסגרת המיחזור כדי שיתאים לכם יותר. |
דוגמה קטנה ופשוטה
תארו לעצמכם שמשפחת כהן לקחה לפני כמה שנים משכנתא, כמו משפחות רבות אחרות. חלק מהמשכנתא שלהם צמוד למדד. במשך הזמן, הריבית הכללית במשק ירדה באופן משמעותי, וגם משפחת כהן קיבלה העלאה בשכר, כך שהמצב הכלכלי שלהם השתפר. הם בדקו וגילו שהמדד לא עלה הרבה לאחרונה, וגם לא צפוי לעלות בחדות בשנים הקרובות.
הם הרגישו שזה הזמן לבדוק את האפשרויות שלהם ופנו ליועץ משכנתאות (צרו קשר לייעוץ), שבדק עבורם את כל האפשרויות לעומק. היועץ הציע להם למחזר את המשכנתא. במשכנתא החדשה, הם יכלו להקטין את החלק הצמוד למדד (כי פחות רצו שיקפוץ), לקחת חלק גדול יותר בריבית קבועה שהייתה נמוכה יותר, וגם להקטין את ההחזר החודשי שלהם, כי פרסו את התשלומים לתקופה ארוכה יותר כדי להתאים למצבם הכלכלי החדש ולרצונם להישאר עם יותר כסף פנוי כל חודש.
בסופו של דבר, משפחת כהן חסכה הרבה מאוד כסף על המשכנתא לאורך השנים, והמשכנתא החדשה התאימה להם הרבה יותר לצרכים ולמצבם. זה כמו שאתם משנים את חוקי המשחק באמצע, כדי שיהיה לכם קל יותר לנצח!
מי יכול לעזור לי להבין את כל זה?
הבנקים כמובן הם הגוף שנותן משכנתאות, ותמיד אפשר לפנות אליהם כדי לברר פרטים על הבנקים השונים וההצעות שהם מציעים. אבל זכרו, הבנק הוא כמו חנות צעצועים – הוא רוצה למכור לכם את הצעצועים (המשכנתאות) שלו, וכמובן שהוא ידאג גם לאינטרסים שלו. לכן, חשוב מאוד לדבר עם מישהו שהוא בצד שלכם, כמו יועץ משכנתאות פרטי.
יועץ משכנתאות פרטי לא עובד בשביל אף בנק, והתפקיד שלו הוא לעזור לכם למצוא את ההצעה הטובה ביותר עבורכם, בהתאם לצרכים ולמצב המשפחתי והכלכלי שלכם. הוא כמו המדריך שלכם בטיול גדול, שמראה לכם את הדרך הנכונה, עוזר לכם להבין את כל המספרים המורכבים, לחשב אם המיחזור משתלם, ולנהל משא ומתן עם הבנקים כדי להשיג לכם את התנאים הכי טובים שאפשר.
אתם יכולים ללמוד עוד על תכנון משכנתא נכון, וזה כולל גם תכנון מיחזור בצורה חכמה ומחושבת.
לסיכום
האם כדאי למחזר משכנתא צמודת מדד? התשובה היא… זה תלוי! זה תלוי בהרבה דברים: מה קורה עם הריבית במשק, מה קורה עם המדד (המחירים הכלליים), ומה המצב הכלכלי והאישי שלכם בחיים. זה לא תמיד קל להבין את כל הדברים האלה לבד, ולכן חשוב מאוד לא לקבל החלטות בפזיזות או בלי לבדוק היטב.
זכרו, משכנתא היא התחייבות גדולה מאוד לשנים רבות. לכן, כל החלטה לגביה צריכה להיות מחושבת היטב, ממש כמו שאתם מתכננים טיול גדול או אירוע חשוב. אם אתם חושבים על מיחזור, צרו קשר עם מומחים, עשו בדיקות מקיפות, שאלו הרבה שאלות, ורק אז קבלו החלטה. זה כמו להרכיב פאזל גדול – צריך לחשוב על כל חלק בנפרד, ואיך הוא מתחבר לשאר, כדי לקבל תמונה שלמה וברורה שמתאימה לכם.
אנחנו כאן כדי לעזור לכם להבין כל פרט ופרט בעולם המשכנתאות. למידע נוסף, בקרו במדריך המשכנתאות המלא שלנו או בעמוד אודותינו. אנחנו תמיד שמחים לעמוד לשירותכם.