לקיחת משכנתא היא כנראה ההחלטה הפיננסית המשמעותית ביותר שתיקחו בחייכם. מדובר בהלוואה גדולה שתלווה אתכם שנים ארוכות, ולכן חשוב לבחור בתבונה את המשכנתא המתאימה ביותר לצרכים ולמצבכם הכלכלי. עם כל כך הרבה בנקים שמציעים מגוון מסלולי משכנתא, הבחירה עשויה להרגיש מבלבלת ואף מכבידה. אך אל דאגה! במדריך מקיף זה, נצלול לעולם המשכנתאות, נפרק את המושגים, ונעזור לכם להשוות בין הבנקים השונים כדי שתוכלו לקבל החלטה פיננסית מושכלת ולמצוא את המשכנתא המשתלמת ביותר עבורכם.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
יסודות המשכנתא
מהי משכנתא?
משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך הניתנת על ידי בנק או גוף מימון אחר לצורך רכישת נכס נדל”ן, בדרך כלל דירה או בית. הבנק נותן ללווה (רוכש הנכס) את הסכום הדרוש לרכישה, ובתמורה, הלווה מעניק לבנק שעבוד על הנכס כבטוחה להחזר ההלוואה. הלווה מחזיר את המשכנתא בתשלומים חודשיים הכוללים קרן (סכום ההלוואה המקורי) וריבית.
סוגי משכנתאות עיקריים
ישנם מגוון מסלולי משכנתא הנבדלים בריבית שהם מציעים והסיכון שהם נושאים:
- משכנתא בריבית קבועה: הריבית על ההלוואה נשארת קבועה לאורך כל חיי המשכנתא. יתרון: יציבות בתשלומים החודשיים. חסרון: עלולה להיות יקרה יותר בטווח הארוך אם הריביות הכלליות בשוק יורדות.
- משכנתא בריבית משתנה: הריבית משתנה בתדירות מסוימת (לדוגמה, כל 5 שנים) בהתאם לתנאי השוק. יתרון: יכולה להיות זולה בתחילת הדרך. חסרון: התשלום החודשי עלול לעלות אם הריביות בשוק עולות.
- משכנתא צמודה למדד (פריים): הריבית נגזרת מריבית הפריים של בנק ישראל ומתעדכנת בתדירות קבועה. יתרון: מגנה מפני אינפלציה. חסרון: יכולה להתייקר בתקופות של אינפלציה גבוהה.
הבנקים למשכנתאות בישראל
רשימת הבנקים המובילים
בישראל, הבנקים המובילים בתחום המשכנתאות הם:
- בנק הפועלים
- בנק לאומי
- בנק דיסקונט
- בנק מזרחי-טפחות
- הבנק הבינלאומי
- בנקים נוספים כמו בנק אגוד, בנק ירושלים, אוצר החייל וכו’ מציעים גם הם משכנתאות
חשיבות ההשוואה
לכל בנק מדיניות שונה בנוגע לאישור משכנתאות, גובה הריביות, מסלולים, עמלות, גמישות בתנאי ההחזר, ויחס אישי ללקוח. השוואה מקיפה בין הצעות של כמה בנקים חיונית כדי לבחור במשכנתא שתספק את התנאים המשתלמים ביותר עבורכם.
טיפים לקבלת אישור עקרוני
לפני שאתם ניגשים לברר פרטים ספציפיים בבנקים השונים, מומלץ להוציא אישור עקרוני למשכנתא. אישור עקרוני הוא מסמך המעיד שהבנק מוכן עקרונית להעניק לכם משכנתא בסכום מוערך, ומהווה כלי חזק במשא ומתן לקבלת התנאים הטובים ביותר. כדי לקבל אישור עקרוני, כדאי להגיש בקשה בכמה בנקים במקביל.
טיפים חשובים לבחירת משכנתא
הגדרת צרכים אישיים
לפני שמתחילים לבדוק הצעות מהבנקים, חשוב להבין בדיוק מה אתם צריכים:
- הון עצמי: מהו הסכום שעומד לרשותכם? סכום ההון העצמי ישפיע על גובה המשכנתא שתצטרכו.
- גובה המשכנתא הרצוי: איזה סכום חסר לכם להשלמת הרכישה? קחו בחשבון את כל העלויות הנלוות (מס רכישה, עורך דין, שיפוצים וכו’).
- יכולת החזר חודשית נוחה: כמה אתם יכולים להרשות לעצמכם לשלם כל חודש מבלי לפגוע ברמת החיים שלכם? חשוב להשאיר מרווח בטחון.
- צפי לשינויים בהכנסה: האם אתם מצפים לעלייה בהכנסות בעתיד הקרוב? האם יש סיכוי להוצאה משמעותית לא צפויה?
ייעוץ משכנתאות
ייעוץ משכנתאות פרטי הוא השקעה שיכולה לחסוך לכם הרבה כסף בטווח הארוך. יועץ/ת משכנתאות מקצועיים:
- יבנו עבורכם תמהיל משכנתא מותאם אישית לצרכים וליכולות שלכם.
- יעזרו בהשוואה בין הבנקים, תוך ניתוח ההצעות.
- ינהלו משא ומתן אפקטיבי מול הבנקים בשמכם.
שימו לב: גם יועצי המשכנתאות של הבנקים עצמם יכולים להיות לעזר, אך זכרו שהאינטרס העיקרי שלהם הוא טובת הבנק.
משא ומתן
אל תחששו להתמקח! הבנקים מצפים שניהלו משא ומתן. היעזרו בהצעות שקיבלתם מבנקים מתחרים כדי לשפר את התנאים המוצעים לכם. הדגישו את היכולות הפיננסיות שלכם וההיסטוריה שלכם כלקוחות אמינים.
האותיות הקטנות
לפני שחותמים על חוזה משכנתא, קריטי לקרוא ולהבין לעומק את כל הסעיפים והתנאים. התייעצו עם איש מקצוע במידת הצורך. שימו לב במיוחד ל:
- סוגי הריביות והצמדות: ודאו שאתם מבינים כיצד הריבית בכל מסלול נקבעת ומתי היא עלולה להשתנות.
- תנאי פירעון מוקדם: האם מותר לפרוע חלק מהמשכנתא או לפרוע אותה במלואה לפני הזמן? מהם הקנסות, אם קיימים?
- עמלות שונות: בררו מהן העמלות השונות שתצטרכו לשלם בנוסף לתשלומי הריבית, כמו עמלת פתיחת תיק, עמלת ייעוץ, עמלות שורה וכדומה.
- ביטוחים נלווים: האם יש חובה לרכוש ביטוח חיים ו/או ביטוח נכס כחלק מהמשכנתא, ובאילו תנאים הם ניתנים?
טיפ חשוב: שמרו עותק של חוזה המשכנתא והקפידו לעקוב אחר התנודות בריביות ובתעריפי העמלות כדי שתוכלו להיות בטוחים שהמשכנתא שלכם תמיד תואמת את צרכיכם.
נושאים נוספים שכדאי לדעת
תוכניות ממשלתיות
מדינת ישראל מציעה מספר תוכניות סיוע ברכישת דירה לזכאים:
- מחיר למשתכן: תוכנית לרכישת דירות חדשות בהנחה משמעותית מהמחיר בשוק החופשי.
- משכנתא מסובסדת: מסלול משכנתא עם ריבית נמוכה במיוחד לזכאים.
- סיוע בשכר דירה: מענק שנתי לזכאים, המסייע לעמוד בתשלומי שכר דירה.
מומלץ לבדוק זכאות לתוכניות אלו באתר משרד הבינוי והשיכון או להיעזר ביועץ משכנתאות שמכיר את התוכניות לעומק.
השקעה בנדל”ן
אם אתם רוכשים דירה למטרות השקעה, ישנם שיקולים נוספים שיש לקחת בחשבון:
תשואה צפויה משכר דירה: כמה דמי שכירות תוכלו לגבות על הנכס באופן ריאלי?
פוטנציאל עליית ערך: האם שווי הנכס צפוי לעלות בשנים הקרובות?
מיסוי: קיימים מיסים שונים המשפיעים על הרווח הסופי מהשקעות נדל”ן, חשוב להכיר אותם.
סיכונים במשכנתא
משכנתא היא התחייבות גדולה, ולכן חשוב להיות מודעים לסיכונים:
- שינויי ריבית: עלייה בריביות בשוק עלולה לייקר באופן משמעותי את התשלום החודשי.
- הצמדות למדד: אינפלציה גבוהה יכולה להוביל לעלייה בתשלומים צמודי מדד.
- הקשחה בתנאי הפירעון: במצבים כלכליים מסוימים הבנקים עלולים להגביל אפשרויות פרעון מוקדם.
טיפ חשוב: שוחחו עם יועץ/ת משכנתאות לגבי אסטרטגיות להפחת סיכונים, כמו גיוון תמהיל המסלולים.
סיכום
לקיחת משכנתא היא החלטה פיננסית משמעותית שצריך לשקול בכובד ראש. עם קצת מאמץ, התהליך יכול להיות פחות מבהיל ומלחיץ. על ידי השוואת הצעות מכמה בנקים, קריאת האותיות הקטנות, והתייעצות עם יועץ/ת משכנתאות במידת הצורך, תוכלו למצוא את המשכנתא המשתלמת והמתאימה ביותר לצרכים שלכם.
זכרו, הבחירה היא בידיים שלכם. השקיעו זמן בהבנת התהליך, אל תתביישו לשאול שאלות, ובצעו השוואות מקיפות. המאמץ הזה ישתלם בטווח הארוך וייקח אתכם צעד אחד קרוב יותר לדירה שתמיד חלמתם עליה.
קריאה לפעולה: הרגישו חופשי להוסיף קטע מעודד שקורא לאנשים לצאת לדרך ולעשות את הצעד הראשון לקראת המשכנתא הנכונה עבורם. אפשר להציע פגישת ייעוץ חינם או להפנות לאתר להשוואת משכנתאות.
