איך נקבע גובה ההחזר החודשי?

איך נקבע גובה ההחזר החודשי?

קניתם בית? מזל טוב! אחד הדברים הגדולים והחשובים ביותר בחיים זה לקנות בית או דירה משלכם. לרובנו אין מספיק כסף כדי לשלם את כל הסכום בבת אחת. כאן נכנסת לתמונה ה”משכנתא”.

משכנתא היא בעצם הלוואה גדולה שלוקחים מהבנק כדי לקנות נכס – כמו בית או דירה. הבנק נותן לכם את הכסף שחסר לכם, ואתם מתחייבים להחזיר לו את הכסף הזה במשך הרבה שנים, בדרך כלל עשרות שנים. בכל חודש, אתם צריכים לשלם לבנק סכום כסף קבוע (או כמעט קבוע), וזה נקרא “ההחזר החודשי”.

אז איך מחליטים כמה בדיוק תצטרכו לשלם לבנק כל חודש? זה לא סתם מספר שמופיע משום מקום. ההחזר החודשי נקבע לפי כמה דברים עיקריים שמתחברים יחד. בואו נכיר אותם.

תוכלו ללמוד עוד על מהי משכנתא בעמוד מהי משכנתא.

מה משפיע על גובה התשלום החודשי?

ישנם כמה גורמים מרכזיים שקובעים יחד כמה תצטרכו לשלם לבנק מדי חודש בחודשו. אפשר לחשוב עליהם כמו על מרכיבים במתכון – כל שינוי במרכיב אחד יכול לשנות את הטעם (במקרה שלנו, את גובה ההחזר). בואו נסתכל על הגורמים האלה מקרוב.

הסכום שלקחתם מהבנק (קרן ההלוואה)

זה די הגיוני, נכון? ככל שלקחתם הלוואה גדולה יותר מהבנק, כך תצטרכו להחזיר יותר כסף בסך הכל. ואם אתם מחזירים סכום גדול יותר, גם ההחזר החודשי שלכם יהיה בדרך כלל גדול יותר. תחשבו על זה כמו שאתם לווים מחבר צעצוע. אם לוויתם צעצוע אחד, קל להחזיר. אם לוויתם עשרה צעצועים, זה כבר יותר עבודה להחזיר את כולם. עם כסף זה אותו רעיון – יותר כסף שלוויתם, יותר תצטרכו להחזיר, וזה ישפיע על גובה התשלום בכל חודש.

הסכום שלקחתם הוא הבסיס לחישוב ההחזרים. הוא נקרא גם “קרן ההלוואה”.

כמה זמן ייקח לכם להחזיר? (תקופת ההלוואה)

זהו גורם חשוב נוסף. את המשכנתא לוקחים בדרך כלל להרבה שנים – 15, 20, 25 שנה ויותר. אתם בוחרים כמה זמן אתם רוצים לקחת כדי להחזיר את ההלוואה.

• אם בחרתם תקופה קצרה יותר: נניח 15 שנה. זה אומר שתצטרכו להחזיר את כל הכסף ואת הריבית תוך 15 שנה. כדי להספיק להחזיר הכל בזמן קצר יותר, התשלום החודשי שלכם יהיה גדול יותר. אבל בדרך כלל, בגלל שאתם מחזירים מהר יותר, אתם משלמים פחות כסף בסך הכל על הריבית לאורך כל התקופה.
• אם בחרתם תקופה ארוכה יותר: נניח 25 שנה. עכשיו יש לכם יותר זמן להחזיר את הכסף. זה אומר שאתם יכולים לחלק את סכום ההחזר על פני יותר חודשים. לכן, התשלום החודשי שלכם יהיה קטן יותר ופחות כבד עליכם בכל חודש. מצד שני, בגלל שהבנק “לווה” לכם את הכסף לתקופה ארוכה יותר, אתם תשלמו יותר כסף בסך הכל על הריבית לאורך כל התקופה.

אז, תקופת ההלוואה היא כמו קצב ההחזר – קצב מהיר (תקופה קצרה) = תשלום חודשי גבוה יותר, קצב איטי (תקופה ארוכה) = תשלום חודשי נמוך יותר.

מהי הריבית? (ה”מחיר” של הכסף)

הבנק לא נותן לכם את הכסף בחינם. כשהבנק מלווה לכם כסף, הוא רוצה לקבל על זה תשלום נוסף. התשלום הזה נקרא “ריבית”. הריבית היא בעצם המחיר שאתם משלמים על הזכות להשתמש בכסף של הבנק לתקופה מסוימת.

גובה הריבית נקבע לפי כל מיני גורמים, כמו מצב הכלכלה במשק, המדיניות של הבנק המרכזי, והסיכון שהבנק חושב שיש בהלוואה לכם ספציפית.

סוגי ריבית שונים:

• ריבית קבועה: הריבית נקבעת בתחילת ההלוואה ונשארת זהה לכל אורך התקופה. זה נותן לכם שקט נפשי כי אתם יודעים בדיוק כמה ריבית תשלמו, אבל לפעמים הריבית ההתחלתית גבוהה יותר מריבית אחרת.
• ריבית משתנה: הריבית יכולה להשתנות מדי פעם (למשל, כל שנה או שנתיים), בהתאם לשינויים בשוק או בגורם כלכלי אחר שנקבע מראש. אם הריבית יורדת, ההחזר שלכם יקטן. אם הריבית עולה, ההחזר שלכם יגדל. זה יכול להיות טוב כשהריבית יורדת, אבל פחות טוב כשהריבית עולה.

גובה הריבית משפיע מאוד על ההחזר החודשי. ריבית גבוהה יותר פירושה שהחלק של הריבית בתשלום החודשי יהיה גדול יותר, ולכן גם סך כל ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר. ריבית נמוכה יותר פירושה שההחזר החודשי יהיה נמוך יותר.

הצמדה: מה קורה לכסף לאורך זמן?

לפעמים, חלק מההלוואה או כולה צמודה למשהו שמשתנה לאורך זמן. ההצמדה הנפוצה ביותר בישראל היא למדד המחירים לצרכן. מדד המחירים לצרכן מודד כמה “עולים” המחירים של דברים שאנחנו קונים ביום יום. כשהמדד עולה, זה אומר שהמחירים עלו, וזה נקרא “אינפלציה”.

• הצמדה למדד המחירים לצרכן: אם המשכנתא שלכם צמודה למדד והמדד עולה, סכום החוב שלכם לבנק (הקרן) גדל! גם הריבית וגם הקרן שהצטברה משפיעים על ההחזר החודשי, כך שעלייה במדד יכולה לגרום להחזר החודשי שלכם לעלות. אם המדד יורד (נדיר יותר), החוב יכול לקטון.
• הצמדה לשער חליפין (למשל, לדולר או ליורו): פחות נפוץ במשכנתאות רגילות לדיור, אבל קיים. אם ההלוואה צמודה למטבע זר והמטבע הזה מתחזק מול השקל, סכום החוב שלכם בשקלים גדל, וכך גם ההחזר החודשי.

ההצמדה יכולה להפוך את ההחזר החודשי לפחות צפוי. אם המדד או שער החליפין עולים, ההחזר שלכם יעלה, אפילו אם הריבית לא השתנתה. לכן, חשוב להבין האם המשכנתא שלכם צמודה למשהו, ולאיזה גורם הצמדה.

מסלולי משכנתא שונים (ה”תמהיל”)

בדרך כלל, כשאתם לוקחים משכנתא, אתם לא לוקחים את כל הסכום במסלול אחד (למשל, רק ריבית קבועה לא צמודה). במקום זאת, מחלקים את סכום המשכנתא לכמה חלקים שונים, וכל חלק הוא “מסלול” אחר. לכל מסלול יש את התנאים שלו – סוג ריבית משלו (קבועה, משתנה), הצמדה משלו (למדד, לדולר, או בכלל לא צמודה), ותקופת החזר משלו.

השילוב של כל המסלולים האלה יחד נקרא “תמהיל המשכנתא”. כל מסלול תורם חלק לגובה ההחזר החודשי הכולל. אם יש לכם מסלול עם ריבית גבוהה או תקופה קצרה, הוא יתרום יותר להחזר החודשי מאשר מסלול עם ריבית נמוכה או תקופה ארוכה. אם יש לכם מסלול צמוד שהמדד עולה, החלק של המסלול הזה בהחזר החודשי יעלה.

תכנון נכון של תמהיל המשכנתא הוא חשוב מאוד, כי שילוב נכון של מסלולים יכול להתאים לצרכים שלכם ולעזור לכם להתמודד עם ההחזרים החודשיים בנוחות. תוכלו לקרוא עוד על תמהיל משכנתא בעמוד תמהיל משכנתא.

איך כל הגורמים עובדים יחד?

ההחזר החודשי הוא לא רק סכום ההלוואה חלקי מספר החודשים. הוא מחושב באמצעות נוסחה מורכבת שלוקחת בחשבון את כל הגורמים שדיברנו עליהם:

• כמה כסף לוויתם (קרן)
• כמה זמן לוקח לכם להחזיר (תקופה)
• מהי הריבית שאתם משלמים
• האם יש הצמדה, ולאיזה גורם

בנוסף, מכיוון שהמשכנתא מחולקת למסלולים שונים, הבנק מחשב בנפרד את ההחזר החודשי עבור כל מסלול (לפי הסכום שלו, הריבית שלו, התקופה שלו וההצמדה שלו), ואז מחבר את ההחזרים של כל המסלולים כדי לקבל את ההחזר החודשי הכולל שאתם צריכים לשלם.

למשל, נניח שלקחתם משכנתא של סכום מסוים שחולקה לשני מסלולים:

מסלול	חלק מהסכום הכולל	סוג ריבית והצמדה	תקופת החזר
מסלול א’	חצי מהסכום	ריבית קבועה לא צמודה	20 שנה
מסלול ב’	חצי מהסכום השני	ריבית משתנה צמודה למדד	25 שנה

ההחזר החודשי שלכם יהיה הסכום של ההחזר של מסלול א’ ועוד ההחזר של מסלול ב’. אם הריבית במסלול א’ נשארת קבועה, ההחזר החודשי של החלק הזה יהיה ידוע וצפוי (כל עוד אין שינויים אחרים כמו גרייס או פירעון מוקדם). לעומת זאת, אם המדד עולה, ההחזר החודשי של מסלול ב’ עלול לעלות.

הבנה של איך כל מסלול משפיע על ההחזר החודשי הכולל היא קריטית בתכנון המשכנתא שלכם.

למה חשוב להבין איך נקבע ההחזר החודשי?

הבנה של איך נקבע גובה ההחזר החודשי היא חשובה מכמה סיבות:

1. תכנון תקציב: אתם צריכים לדעת כמה כסף ייצא לכם מהחשבון כל חודש כדי לשלם את המשכנתא. זה עוזר לכם לתכנן את שאר ההוצאות שלכם ולוודא שיש לכם מספיק כסף לחיות בנוחות.
2. בחירת המסלולים הנכונים: אם אתם מבינים איך כל גורם משפיע על ההחזר, אתם יכולים לקבל החלטות טובות יותר לגבי המסלולים שמתאימים לכם ביותר. אולי אתם מעדיפים יציבות ומוכנים לשלם קצת יותר עבור ריבית קבועה? אולי אתם מוכנים לקחת סיכון קטן בריבית משתנה או הצמדה בתקווה שההחזר לא יעלה יותר מדי?
3. היערכות לשינויים: אם חלק מהמשכנתא שלכם צמוד או בריבית משתנה, אתם יודעים שההחזר החודשי יכול להשתנות. הבנה זו עוזרת לכם להיות מוכנים לשינויים אפשריים ולהימנע מהפתעות לא נעימות.
4. קבלת החלטות עתידיות: לאורך תקופת המשכנתא, ייתכנו מצבים שבהם תרצו לשנות משהו – למשל, למחזר את המשכנתא (לקחת הלוואה חדשה כדי לסגור את הישנה בתנאים טובים יותר) או לבצע פירעון מוקדם (להחזיר חלק מהכסף לפני הזמן). הבנה של איך ההחזר מחושב תעזור לכם להבין את ההשפעה של הפעולות האלה על המשכנתא שלכם.

תכנון משכנתא הוא תהליך חשוב. למידע נוסף על התהליך, בקרו בעמוד תהליך לקיחת משכנתא. תכנון נכון מתחיל בהבנה של כל המרכיבים. תוכלו ללמוד על תכנון משכנתא בעמוד תכנון משכנתא.

החזר חודשי לעומת סך הכל החזר

כדאי לזכור שההחזר החודשי הוא רק חלק מהתמונה. הוא הסכום שיוצא לכם מהכיס בכל חודש. אבל יש גם את הסכום הכולל שתחזירו לבנק לאורך כל תקופת המשכנתא. הסכום הכולל הזה הוא סכום הקרן שלקחתם פלוס כל הריבית וכל ההצמדות שתצברו.

לפעמים, הקטנת ההחזר החודשי על ידי הארכת התקופה או בחירת מסלולים מסוימים, גורמת לכך שבסך הכל תחזירו לבנק סכום גדול יותר לאורך השנים בגלל צבירת ריבית והצמדה על פני זמן רב יותר.

לכן, כשמתכננים משכנתא, חשוב לחשוב לא רק על כמה קל לשלם כל חודש עכשיו, אלא גם על כמה סך הכל תחזירו לבנק בסוף הדרך. זה איזון שצריך למצוא שמתאים ליכולות הכלכליות שלכם היום וגם למטרות הכלכליות שלכם לעתיד.

איך מחשבים את ההחזר החודשי?

הבנקים משתמשים בנוסחאות מתמטיות מיוחדות כדי לחשב את ההחזר החודשי. הנוסחה הנפוצה ביותר נקראת “לוח סילוקין שפיצר”. בלוח סילוקין שפיצר, החלק של הריבית בתשלום החודשי הוא גדול בהתחלה, והחלק של הקרן הוא קטן יותר. לאורך הזמן, ככל שאתם מחזירים יותר קרן, החלק של הריבית בתשלום החודשי קטן, והחלק של הקרן גדל. אבל גובה התשלום החודשי הכולל נשאר בדרך כלל קבוע (אלא אם כן יש שינוי בריבית או הצמדה).

קיימים גם סוגי לוחות סילוקין אחרים, כמו “קרן שווה”, שבה החלק של הקרן בהחזר החודשי קבוע, ולכן ההחזר החודשי הכולל הולך ויורד לאורך הזמן (כי חלק הריבית קטן). סוג זה פחות נפוץ במשכנתאות לדיור בישראל.

לא אתם צריכים לעשות את החישובים המסובכים האלה בעצמכם. הבנק עושה את זה עבורכם ומציג לכם את לוח הסילוקין של המשכנתא המוצעת. אבל חשוב שתבינו מה הגורמים שמשפיעים על המספר הזה.

ייעוץ ותמיכה

תכנון משכנתא ובחירת המסלולים המתאימים יכול להיות תהליך מורכב, במיוחד כשצריך להבין איך כל הגורמים משפיעים על ההחזר החודשי לאורך עשרות שנים.

לפעמים כדאי להיעזר באנשי מקצוע שמתמחים בתחום המשכנתאות. הם יכולים לעזור לכם להבין את האפשרויות השונות, לחשב עבורכם את ההחזרים הצפויים בתרחישים שונים, ולבנות עבורכם תמהיל משכנתא שמתאים במיוחד לצרכים וליכולות הכלכליות שלכם.

אתם יכולים לפנות ישירות לבנקים כדי לקבל הצעות למשכנתא. למידע נוסף על בנקים למשכנתאות, בקרו בעמוד בנקים למשכנתאות. תוכלו גם ליצור קשר כדי לקבל סיוע בעמוד צרו קשר או ללמוד עלינו יותר בעמוד אודות.

שאלות נפוצות בקשר להחזר החודשי (בפשטות)

האם ההחזר החודשי תמיד נשאר זהה?

לא בהכרח. אם כל המשכנתא שלכם במסלול של ריבית קבועה ולא צמודה, והתקופה לא משתנה, אז בדרך כלל ההחזר החודשי ישאר זהה פחות או יותר לאורך כל התקופה (בשיטת “שפיצר”). אבל אם יש לכם חלקים צמודים למדד או בריבית משתנה, ההחזר החודשי יכול לעלות או לרדת בהתאם לשינויים במדד או בריבית.

מה קורה אם הריבית עולה?

אם יש לכם חלק מהמשכנתא במסלול עם ריבית משתנה, ושיעור הריבית עולה, אז ההחזר החודשי של החלק הזה מהמשכנתא יעלה. זה אומר שסך כל ההחזר החודשי שלכם יעלה.

מה קורה אם המדד עולה?

אם יש לכם חלק מהמשכנתא צמוד למדד המחירים לצרכן, ושיעור המדד עולה, סכום החוב שלכם (הקרן) יגדל. כתוצאה מכך, ההחזר החודשי של החלק הזה מהמשכנתא גם הוא יעלה.

אם אני מחזיר חלק מההלוואה לפני הזמן, האם ההחזר החודשי משתנה?

כן. אם אתם מחזירים חלק גדול מסכום המשכנתא לפני הזמן (זה נקרא פירעון מוקדם), אז סכום החוב שלכם קטן. במצב כזה, בדרך כלל תוכלו לבחור אם להקטין את ההחזר החודשי ולהישאר עם אותה תקופת החזר, או להישאר עם אותו החזר חודשי (או החזר קרוב לזה) ולקצר את תקופת ההחזר הכוללת של המשכנתא.

האם אפשר לשנות את גובה ההחזר החודשי אחרי שלקחתי את המשכנתא?

במקרים מסוימים ובתנאים מסוימים, אפשר לבקש מהבנק לעשות שינויים בתנאי המשכנתא, כמו למשל להאריך את תקופת ההחזר כדי להקטין את ההחזר החודשי (בתמורה לתשלום ריבית גבוה יותר בסך הכל). שינויים כאלה כפופים לאישור הבנק ולעיתים כרוכים בעמלות. גם מחזור משכנתא (לקיחת משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר כדי לסגור את הישנה) יכול לשנות את גובה ההחזר החודשי.

סיכום

גובה ההחזר החודשי של המשכנתא הוא אחד הדברים הראשונים שרוצים לדעת כשמתכננים לקחת הלוואה כזו. המספר הזה מושפע מכמה גורמים מרכזיים שעובדים יחד:

• הסכום שלקחתם: ככל שלוויתם יותר, ההחזר החודשי גבוה יותר.
• התקופה שבה אתם מחזירים: תקופה ארוכה יותר מורידה את ההחזר החודשי (אך מגדילה את סך כל הריבית שמשלמים), תקופה קצרה יותר מעלה את ההחזר החודשי (אך מקטינה את סך כל הריבית).
• הריבית: שיעור הריבית משפיע ישירות על החלק של הריבית בהחזר החודשי, ולכן גם על ההחזר הכולל.
• ההצמדה: אם המשכנתא צמודה לגורם כלשהו (כמו המדד), שינויים בגורם ההצמדה יכולים לגרום להחזר החודשי לעלות או לרדת.
• תמהיל המסלולים: השילוב של כל החלקים השונים של המשכנתא (המסלולים) קובע יחד את ההחזר החודשי הסופי.

הבנה של הגורמים האלה עוזרת לכם לקבל החלטות מושכלות לגבי המשכנתא שלכם, לתכנן את התקציב החודשי שלכם בצורה נכונה, ולהיות מוכנים לשינויים אפשריים לאורך הדרך הארוכה של החזר המשכנתא. זהו צעד חשוב בדרך לבעלות על בית ובניה של עתיד פיננסי יציב יותר.

למידע נוסף, מוזמנים לבקר במדריך המשכנתאות שלנו: מדריך משכנתא.