איך מתחילים תהליך לקיחת משכנתא?

קניית בית או דירה זו אחת ההחלטות הכי גדולות ומרגשות שאפשר לקחת בחיים. זה כמו להתחיל מסע חדש ומרתק! לרוב האנשים, כדי לקנות בית צריך לקחת הלוואה גדולה שנקראת משכנתא. המילה הזו אולי נשמעת קצת מסובכת, אבל בעצם, זה פשוט סוג של הלוואה מיוחדת שעוזרת לנו להגשים את החלום של בית משלנו. במאמר הזה, נדבר על איך מתחילים את התהליך הזה, צעד אחרי צעד, בצורה הכי פשוטה שאפשר, כמו שמספרים סיפור לילד בן 10.

מה זה בכלל משכנתא? הסבר קצרצר

תחשבו שאתם רוצים לקנות מכונית צעצוע ממש גדולה ויקרה בחנות. אין לכם מספיק כסף בחיסכון הקטן שלכם, אבל ההורים מוכנים לעזור לכם. הם נותנים לכם את רוב הכסף, ואתם מבטיחים להחזיר להם קצת כסף בכל שבוע, עד שתחזירו את כל מה שהם נתנו לכם. זו בעצם משכנתא, רק הרבה יותר גדולה ועם הבנק במקום ההורים, והבית במקום מכונית הצעצוע.

הבנק מלווה לכם סכום כסף גדול כדי לקנות את הבית, ואתם מחזירים לו את הכסף הזה לאט לאט, במשך הרבה שנים (לפעמים 20, 25, או אפילו 30 שנה!). על הכסף שהבנק מלווה לכם, אתם גם משלמים קצת “שכר” לבנק, שנקרא ריבית. זה כאילו שכר על זה שהבנק עזר לכם.

רוצים לדעת עוד? אתם יכולים לקרוא בהרחבה על מה זה משכנתא.

אז, איך מתחילים את המסע ללקיחת משכנתא?

המסע הזה מתחיל עוד לפני שמגיעים לבנק או רואים דירות. הוא מתחיל בתכנון. תחשבו שאתם מתכננים טיול גדול לחו”ל. אתם צריכים לדעת לאן אתם רוצים לנסוע, כמה כסף יש לכם לטיול, כמה זמן הטיול ייקח, ומה צריך לארוז, נכון? אותו דבר עם משכנתא.

צעד 1: תכנון מקדים – כמה אתם באמת צריכים ויכולים לשלם?

זה הצעד הכי חשוב בהתחלה. כמו שצריך לדעת כמה כסף יש לכם לטיול, צריך לדעת כמה כסף יש לכם לבית וכמה כסף תוכלו להחזיר לבנק כל חודש.

א. כמה כסף יש לכם בצד?

כדי לקחת משכנתא, בדרך כלל אי אפשר לקבל את כל הכסף מהבנק. אתם צריכים להביא חלק מהכסף בעצמכם. זה נקרא “הון עצמי”. תחשבו כמה כסף הצלחתם לחסוך עד עכשיו או כמה כסף ההורים או המשפחה יכולים לעזור לכם לתת. זה הסכום הראשוני שיש לכם לבית.

ב. כמה אתם יכולים להחזיר כל חודש?

משכנתא מחזירים כל חודש, במשך הרבה שנים. חשוב מאוד לחשב כמה כסף מהמשכורת החודשית שלכם או של ההורים אפשר להקדיש להחזר החודשי בלי שזה יהיה קשה מדי. צריך לחשוב גם על כל ההוצאות האחרות שיש לכם כל חודש (אוכל, חשבונות, חוגים, בילויים) ולוודא שנשאר מספיק כסף לכל דבר.

תכנון כזה עוזר להבין איזה בית אתם יכולים להרשות לעצמכם ובאיזה סכום משכנתא כדאי להתחיל לחשוב. זה גם מכין אתכם לשיחה עם הבנק. תכנון טוב יכול לחסוך הרבה זמן וכסף בהמשך.

אתם יכולים לקרוא עוד על החשיבות של תכנון משכנתא.

צעד 2: איסוף מסמכים – מכינים את “תיק הטיול” שלכם

כמו שלפני טיול צריך דרכון, כרטיסים ועוד ניירות חשובים, גם לפני שמדברים עם הבנק על משכנתא, צריך להכין כמה מסמכים. המסמכים האלה עוזרים לבנק להבין מי אתם, כמה כסף אתם מרוויחים, האם אתם מחזירים הלוואות אחרות בזמן, ועוד דברים חשובים.

אילו מסמכים בדרך כלל צריך להכין? הנה רשימה קצרה:

• תעודות זהות: של כל מי שלוקח את המשכנתא.
• תלושי שכר: של כמה חודשים אחרונים, כדי שהבנק יראה כמה אתם מרוויחים.
• אישורי הכנסה נוספים: אם אתם מקבלים כסף ממקורות אחרים (למשל, אם ההורים עוזרים).
• דפי חשבון בנק: של כמה חודשים אחרונים, כדי לראות את הפעילות בחשבון.
• מסמכים על הון עצמי: אישורים על חסכונות, קרנות השתלמות, קופות גמל ועוד מקומות שבהם יש לכם כסף.
• אישורים על הלוואות אחרות: אם יש לכם הלוואות נוספות, הבנק ירצה לדעת כמה אתם מחזירים כל חודש.
• מסמכים על הנכס (אם כבר מצאתם): כמו הסכם רכישה, נסח טאבו ועוד.

איסוף המסמכים מראש עוזר להפוך את התהליך למהיר יותר כשתגיעו לבנק.

צעד 3: השיחה הראשונה עם הבנק – קבלת “אור ירוק עקרוני”

אחרי שהכנתם את עצמכם (תכנון!) ואת המסמכים, הגיע הזמן ללכת לבנק. בעצם, אפשר לגשת לכמה בנקים שונים כדי להשוות. בפגישה הזו, אתם מספרים לבנק על עצמכם, על הבית שאתם רוצים לקנות (אם כבר מצאתם) ועל סכום המשכנתא שאתם צריכים.

הבנק יסתכל על המסמכים שהבאתם ויעשה הערכה ראשונית. הוא יבדוק כמה אתם מרוויחים, כמה הוצאות יש לכם, וכמה הון עצמי יש לכם. בהתאם לכל זה, הבנק יכול לתת לכם “אישור עקרוני”.

מה זה אישור עקרוני?

זה כמו שההורים אומרים לכם “באופן עקרוני, אנחנו מסכימים שתקנו את מכונית הצעצוע, אם היא עולה פחות מ-X שקלים ויש לכם Y שקלים בחיסכון”. זה אישור ראשוני שאומר שהבנק מוכן לשקול לתת לכם משכנתא, וגם יגיד לכם בערך מה הסכום המקסימלי שהוא מוכן לתת. זה עדיין לא סופי, אבל זה צעד גדול קדימה! עם אישור עקרוני, אתם יודעים בערך מה “גבולות המשחק” שלכם ויכולים להמשיך לחפש בית בטווח המחירים הזה.

צעד 4: בדיקת הבית – שמאי מעריך את השווי

אחרי שמצאתם בית שאתם אוהבים וקיבלתם אישור עקרוני מהבנק, הבנק ירצה לבדוק בעצמו שהבית באמת שווה את הכסף שאתם רוצים לשלם עליו. למה? כי הבית משמש כ”ביטחון” עבור הבנק. אם חלילה לא תוכלו להחזיר את המשכנתא, הבנק יוכל למכור את הבית כדי לקבל את הכסף שלו בחזרה. לכן, חשוב לו לדעת שהבית שווה מספיק.

לשם כך, הבנק שולח מישהו שנקרא “שמאי מקרקעין”. השמאי הוא כמו “חוקר בתים” מיוחד. הוא בא לראות את הבית, בודק את הגודל שלו, את המצב שלו, איפה הוא נמצא, וכמה בתים דומים באזור נמכרו לאחרונה. לפי כל זה, הוא כותב דו”ח שמאות שבו הוא אומר מה לדעתו השווי של הבית.

הבנק משתמש בדו”ח השמאי כדי לוודא שסכום המשכנתא שאתם מבקשים מתאים לשווי הבית. אם השווי שהשמאי קבע נמוך משמעותית מהמחיר שאתם משלמים, ייתכן שהבנק יסכים לתת לכם משכנתא נמוכה יותר, ואתם תצטרכו להוסיף יותר הון עצמי.

צעד 5: בניית “מתכון המשכנתא” – התמהיל

זוכרים שאמרנו שהמשכנתא זו הלוואה גדולה שמחזירים לאורך שנים?

חשוב לדעת: משכנתא לא חייבת להיות רק סוג אחד של הלוואה. היא יכולה להיות מורכבת מכמה חלקים, או כמו שאנחנו קוראים לזה, “תמהיל”. תחשבו על זה כמו על מתכון לעוגה – יש בו כמה מרכיבים שונים שיוצרים ביחד את העוגה המושלמת. בתמהיל משכנתא, המרכיבים הם סוגים שונים של הלוואות, כל אחת עם תנאים קצת שונים.

למה זה טוב? כי סוגים שונים של הלוואות יכולים להתאים למצבים שונים בחיים. למשל, יש חלקים במשכנתא שבהם הריבית (ה”שכר” שמשלמים לבנק) קבועה ולא משתנה במשך כל התקופה, בלי הפתעות. ויש חלקים שבהם הריבית יכולה להשתנות מדי פעם, למעלה או למטה. יש חלקים שמחזירים אותם מהר יותר (תקופה קצרה), ויש חלקים שמחזירים לאט יותר (תקופה ארוכה). השילוב של החלקים האלה יוצר את התמהיל של המשכנתא שלכם.

בחירת התמהיל המתאים זה שלב חשוב. זה כמו לבחור את המרכיבים הנכונים לעוגה כדי שתצא טעימה. זה תלוי במצב הכלכלי שלכם, בתכנונים שלכם לעתיד, ובמידת הנוחות שלכם עם שינויים.

הנה דוגמה פשוטה מאוד איך יכול להיראות תמהיל, בלי מספרים אמיתיים:

סוג ה”חלק” במשכנתא	תיאור פשוט	תקופת ההחזר (דוגמה)
חלק 1: “הקבוע והבטוח”	הריבית לא משתנה בכלל במשך כל השנים. ההחזר החודשי די יציב.	20 שנה
חלק 2: “המשתנה מדי פעם”	הריבית יכולה להשתנות מדי כמה שנים (למשל, כל 5 שנים) בהתאם למצב הכלכלי הכללי.	25 שנה
חלק 3: “הצמוד למשהו”	סכום ההלוואה או הריבית יכולים להשתנות בהתאם למדד כלשהו (כמו מדד המחירים לצרכן, שמודד כמה המחירים של דברים משתנים).	30 שנה

חשוב להבין שזו רק דוגמה מאוד פשוטה. יש סוגים נוספים של חלקים בתמהיל. בחירת התמהיל נעשית בשיחה עם הבנק, והיא צריכה להתאים לכם. אתם יכולים לקרוא עוד על בניית תמהיל משכנתא.

צעד 6: חתימה על המסמכים – הופך לרשמי

אחרי שהבנק אישר את הבקשה שלכם סופית, ובחרתם את תמהיל המשכנתא, מגיע השלב של חתימה על המון מסמכים. זה כמו לחתום על חוזה גדול שמסביר את כל הכללים של המשכנתא: כמה כסף אתם מקבלים, באיזו ריבית, כמה אתם מחזירים כל חודש, במשך כמה זמן, ומה קורה אם לא תוכלו להחזיר את הכסף.

בשלב הזה בדרך כלל גם עורך דין מעורב. עורך הדין עוזר לוודא שכל הניירות בסדר ושאתם מבינים על מה אתם חותמים. הוא גם מטפל ברישום הבית על שמכם וברישום המשכנתא לטובת הבנק בטאבו (המקום שבו רשומים כל בעלי הבתים והדירות).

זה שלב חשוב שבו הכל נהיה רשמי ומחייב.

צעד 7: קבלת הכסף וקבלת הבית!

אחרי שחתמתם על כל המסמכים, עורך הדין סיים את הרישומים הדרושים, הבנק מעביר את סכום המשכנתא למוכרים של הבית. בשלב זה, גם אתם צריכים להעביר את ההון העצמי שלכם למוכרים. כשהכל מושלם, הבית עובר רשמית לבעלותכם, ואתם יכולים לקבל את המפתחות! מברוק! עכשיו אתם בעלים של בית, ויש לכם משכנתא שאתם צריכים להחזיר כל חודש.

לסיכום – המסע שלכם לבית משלכם

תהליך לקיחת משכנתא אולי נשמע ארוך ומורכב, אבל כ שמחלקים אותו לצעדים קטנים, הוא הופך למובן יותר. מתכנון ובדיקה עצמית, דרך איסוף מסמכים ושיחה עם הבנק, ועד חתימה וקבלת המפתחות – כל שלב חשוב במסע הזה לבית משלכם.

הכי חשוב לזכור שהתחלה טובה כוללת תכנון טוב והבנה של מה שקורה בכל שלב. אל תפחדו לשאול שאלות, להתייעץ, ולהבין היטב כל פרט.

זכרו, משכנתא היא כלי שעוזר להגשים חלום גדול. עם הכנה טובה והבנה של התהליך, תוכלו לעבור אותו בהצלחה.

רוצים לדעת עוד על כל תהליך המשכנתא? יש לנו מדריך שיכול לעזור.

אם יש לכם שאלות נוספות, אתם תמיד מוזמנים ליצור קשר.

קריאה נעימה! הצוות של mashcanta.org.il.

תוכלו למצוא מידע שימושי נוסף במדריך המלא שלנו: מדריך משכנתאות.

כדי ללמוד עוד על האתר שלנו: אודות.