רכישת דירה בישראל היא משימה כלכלית מורכבת, ומשכנתא היא הכלי המרכזי שעוזר לרובנו להגשים את חלום הבעלות על דירה. עם זאת, לא כל בקשה למשכנתא מאושרת, והתהליך לעיתים עלול להיות ממושך ומתסכל. במאמר זה נסקור את הסיבות העיקריות בגללן הבנקים עלולים לסרב לתת משכנתא, נלמד מה אפשר לעשות כדי להימנע מסירוב, ונגדיל את הסיכויים להשיג אישור למשכנתא בתנאים המתאימים לכם.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
סיבה 1: היסטוריית אשראי בעייתית
מהי היסטוריית אשראי?
היסטוריית אשראי היא בעצם קורות החיים הפיננסיים שלכם. היא אוספת מידע על ההתנהלות הכספית שלכם לאורך שנים: האם עמדתם בתשלומי הלוואות בעבר? האם שילמתם את חשבונות האשראי בזמן? האם התנהלתם מול הבנק באופן אחראי? הנתונים האלו מנוהלים על ידי חברות דירוג אשראי, והבנקים משתמשים בהם כדי להעריך את הסיכון שבהלוואה עבורכם כלווים.
דירוג אשראי – מהו, כיצד נקבע, השפעתו על קבלת המשכנתא
דירוג אשראי הוא מספר המשקף את האמינות הפיננסית שלכם. הוא מחושב על סמך היסטוריית האשראי שלכם, ונע בדרך כלל על סולם של בין 300 ל-850. ככל שהדירוג שלכם גבוה יותר, כך אתם נחשבים ללווה פחות מסוכן בעיני הבנק, וזה יכול לשפר את הסיכויים שלכם לקבל משכנתא בריבית אטרקטיבית ותנאים טובים יותר.
גורמים מרכזיים המשפיעים על דירוג האשראי שלכם:
- היסטוריית תשלומים: איחורים בתשלומים או אי עמידה בתשלומים מורידים את הדירוג.
- ניצול מסגרת האשראי: שימוש נרחב בכרטיסי האשראי שלכם עלול לפגוע בדירוג
- גיל חשבונות אשראי: ככל שחשבונות האשראי שלכם ותיקים יותר, כך לרוב השפעתם החיובית על הדירוג תהיה גדולה יותר.
- “פניות קשות” לאשראי: מספר רב של פניות לקבלת אשראי (הלוואות, כרטיסים וכו’) בזמן קצר עלול להעיד על קושי כלכלי ולהוריד את הדירוג.
סוגי בעיות נפוצות באשראי
הנה כמה בעיות נפוצות בהיסטוריית האשראי שיכולות להוביל לסירוב לקבלת משכנתא:
- איחורים בתשלומים: תשלום מאוחר של חשבונות אשראי, הלוואות, ועוד.
- חובות בהוצאה לפועל: הליכי גבייה משפטיים בגלל אי החזר חוב.
- פשיטות רגל: הכרזה משפטית על חוסר יכולת לעמוד בתשלום חובות.
- חשבונות מוגבלים: הגבלה שמוטלת על חשבון הבנק שלכם עקב בעיות כלכליות.
הבנק רואה בבעיות מסוגים אלה כנורות אזהרה שמעידות על סיכון מוגבר שאתם לא תעמדו בתשלומי המשכנתא.
טיפים מעשיים: שיפור דירוג האשראי, בדיקת דו”ח אשראי לפני הגשת בקשה, התמודדות עם חובות
אז מה עושים אם היסטוריית האשראי שלכם לא מושלמת? הנה כמה צעדים שתוכלו לנקוט:
- בדקו את דו”ח האשראי שלכם: הזמינו דו”ח אשראי מפורט מחברת BDI או ריפונד (ניתן לקבל דו”ח חינם אחד בשנה). עברו על הדו”ח בקפידה וודאו שכל הנתונים מדויקים. אם אתם מוצאים טעויות, פנו לחברת דירוג האשראי ולבנק/חברה הרלוונטית כדי לבצע תיקון.
- הסדירו חובות פתוחים: אם יש לכם חובות בהוצאה לפועל או חשבונות מוגבלים, פעלו לסגירתם בהקדם האפשרי. נסו להגיע להסדרים מול הנושים, ובעתיד היוועצו עם בעל מקצוע כדי לבדוק אפשרויות למחיקת חובות או איחוד תיקים.
- בנו היסטוריה חיובית: התחילו לנהל את הפיננסים שלכם באחריות. שלמו חשבונות בזמן, הימנעו מניצול מופרז של מסגרות אשראי, והקפידו לבצע תשלומים סדירים וקבועים. אמנם שיפור האשראי לוקח זמן, אך התמדה היא המפתח.
- הימנעו מהלוואות מיותרות ופניות “קשות”: לפני שאתם מבקשים הלוואה או כרטיס אשראי חדש, חשבו פעמיים. כל פנייה שכזאת משאירה סימן בדירוג האשראי שלכם. אם אינכם זקוקים לאשראי כרגע, דחו את הבקשה.
חשוב לזכור: שיפור דירוג אשראי וטיפול בחובות הם תהליכים שלוקחים זמן ובדרך כלל דורשים גם עזרה מקצועית. ככל שתקדימו לפעול בנושא, כך הסיכוי לקבלת משכנתא בעתיד יגדל.
סיבה 2: יכולת החזר נמוכה
יכולת החזר – הגדרה, כיצד הבנק מחשב, יחס החזר חובות מומלץ
יכולת החזר היא היכולת שלכם לעמוד בתשלומי המשכנתא החודשיים, בנוסף להוצאות השוטפות שלכם. הבנק רוצה לוודא שהמשכנתא לא תכביד עליכם יתר על המידה, כדי להפחית את הסיכון שלא תעמדו בהחזרים.
אז איך הבנק מעריך את יכולת ההחזר שלכם?
- הכנסה פנויה: הבנק בוחן את ההכנסה החודשית שלכם מכל המקורות (משכורת, עסק עצמאי, פנסיה, קצבאות וכו’) ומפחית ממנה הוצאות מחייה בסיסיות כמו דיור, תשלומי מזונות ואחרים.
- יחס החזר: זהו היחס בין ההתחייבויות החודשיות שלכם (משכנתא, הלוואות קיימות, תשלומים בכרטיסי אשראי) לבין ההכנסה הפנויה. בנק ישראל ממליץ על יחס החזר שלא יעלה על 40%, אך כל בנק רשאי להגדיר מדיניות משלו.
- גורמים נוספים: הבנק לוקח בחשבון יציבות תעסוקתית, ערבויות נוספות שאתם יכולים לספק, קיומו של ביטוח חיים מתאים ועוד.
האפקט של יכולת החזר מוגבלת: סכנת סירוב, תנאים פחות אטרקטיביים
אם הבנק מעריך שיכולת ההחזר שלכם נמוכה, קיימים שני תרחישים אפשריים:
- סירוב לבקשת המשכנתא: במקרה כזה, יש סיכוי שהבנק יסרב לבקשתכם על הסף.
- תנאים פחות טובים: הבנק עשוי לאשר את המשכנתא שלכם, אך בתנאים פחות נוחים – ריבית גבוהה יותר, תקופת החזר קצרה יותר, או דרישה להגדלת ההון העצמי.
לכן, חשוב להגיע לבנק עם יכולת החזר מספקת ויציבה, במיוחד אם תרצו ליהנות מתנאי משכנתא אופטימליים.
דרכים לשיפור יכולת ההחזר: הגדלת הכנסה, צמצום הוצאות, פריסת חובות, הגדלת הון עצמי, הוספת ערבים
כיצד תוכלו לחזק את יכולת ההחזר ולשפר את הסיכויים לקבלת משכנתא? הנה כמה דרכים:
- הגדלת הכנסה: זה אולי נשמע מובן מאליו, אבל אחת הדרכים היעילות ביותר לשפר את יכולת ההחזר היא פשוט להגדיל את ההכנסה החודשית שלכם. נסו לחשוב על דרכים לעשות זאת, בין אם דרך קידום בעבודה, עבודה נוספת, או אפילו הכנסה צדדית מעסק עצמאי או תחביב.
- צמצום הוצאות: עברו על ההוצאות הקבועות שלכם, וחפשו מקומות לחיסכון. האם יש מנויים שאתם לא משתמשים בהם? חבילות טלפון ותקשורת מיותרות? הוצאות קטנות על דברים כמו מותרות או בילויים יכולות להצטבר לסכום משמעותי, ושינוי ההרגלים האלה יכול לשפר את יכולת ההחזר שלכם.
- פריסה או סגירה של חובות: אם יש לכם הלוואות קיימות בתשלומים גבוהים, נסו לבדוק אפשרות של פריסת ההלוואה לתקופה ארוכה יותר, מה שיקטין את התשלום החודשי. במקרים מסוימים, ייתכן שיהיה משתלם לסגור הלוואה קיימת כדי להקטין את ההתחייבויות החודשיות שלכם.
- הגדלת הון עצמי: כפי שנראה בהמשך, גובה ההון העצמי הוא גורם משמעותי בקבלת משכנתא. ככל שתוכלו לחסוך הון עצמי גבוה יותר, כך תשפרו את סיכויי האישור ותוכלו ליהנות מתנאים טובים יותר.
- הוספת ערבים: במידה ויש לכם קרוב משפחה או בעל נכסים שיכול להיות ערב למשכנתא, זה יכול לחזק את התיק שלכם בעיני הבנק, מכיוון שהערב מתחייב לשאת בהחזרים במקרה שאתם לא תוכלו לעמוד בתשלומים.
שימו לב: מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע לפני ביצוע שינויים כלכליים משמעותיים. היוועצו עם יועץ משכנתאות או יועץ כלכלי כדי לבחון את האפשרויות הטובות ביותר בהתאם למצב הכלכלי הספציפי שלכם.
סיבה 3: הון עצמי לא מספק
דרישת הון עצמי מינימלית: חקיקת בנק ישראל, הבדלים אפשריים במדיניות הבנקים
הון עצמי הוא החלק במימון הדירה שאתם מביאים מכיסכם, ובנק ישראל קובע מגבלות על כמות המשכנתא שהבנקים יכולים לתת ביחס לשווי הנכס. התקנות העדכניות מחייבות אתכם להביא הון עצמי בשיעור של לפחות:
- 25% משווי הנכס עבור דירה ראשונה
- 30% משווי הנכס עבור משפרי דיור
- 50% משווי הנכס עבור דירת השקעה
עם זאת, חשוב לזכור שלעיתים הבנקים דורשים הון עצמי גבוה יותר, במיוחד אם הם רואים את הפרופיל שלכם כמסוכן מסיבות שונות, או אם מדובר בנכס הנחשב בעייתי בעיניהם.
מטרת ההון העצמי: להפחית את הסיכון של הבנק
למה בעצם הבנק דורש הון עצמי? כמה מטרות מרכזיות:
- הפחתת הסיכון: אם תצטרכו למכור את הדירה מסיבה כלשהי, ולהחזיר את המשכנתא, הבנק רוצה לוודא שברוב המקרים הוא יקבל חזרה את מלוא הסכום שהלווה לכם.
- השקעה מצד הלווה: הבנק רואה בהון העצמי מעין מחויבות שלכם כלפי העסקה, והוכחה ליכולת שלכם לחסוך ולתכנן לטווח ארוך.
- “כרית ביטחון” במקרים בהם ערך הנכס יורד מסיבות שונות.
משמעות של הון עצמי נמוך: סיכוי גבוה יותר לסירוב, ריביות גבוהות
אם לא הצלחתם לצבור מספיק הון עצמי, אתם עלולים להתמודד עם שני מצבים:
- סירוב משכנתא: הבנק עלול פשוט לסרב לאשר לכם משכנתא אם אין בידיכם את ההון העצמי המינימלי הנדרש.
- ריבית גבוהה והחמרת תנאים: במקרים מסוימים, הבנק עשוי לאשר את בקשתכם, אך להעלות את הריבית על המשכנתא או להחמיר תנאים אחרים כדי לפצות על הסיכון המוגבר.
חישוב הון עצמי: שווי הנכס מול הסכום הזמין
חישוב ההון העצמי שלכם הוא פשוט למדי: עליכם לקחת את שווי הנכס המיועד לרכישה, ולהפחית ממנו את הסכום שאתם מתכוונים לקבל כמשכנתא מהבנק. התוצאה היא סכום ההון העצמי הזמין שלכם.
דוגמה: נניח שתרצו לקנות דירה ששווה מיליון ש”ח, ואתם זכאים למשכנתא בסך 750,000 ש”ח (75% משווי הנכס). במקרה זה, ההון העצמי שלכם יהיה 250,000 ש”ח (מיליון פחות 750,000), ועומד בדרישות המינימום של בנק ישראל לרכישת דירה ראשונה.
אפשרויות למימון הון עצמי: חסכונות, הלוואות מקרובים, קרנות השתלמות/פנסיה (רק במצבים מסוימים)
אז מאיפה מביאים את כל הכסף הזה שדרוש להון עצמי? להלן כמה אפשרויות נפוצות:
- חסכונות אישיים: הדרך האידאלית היא לצבור את ההון העצמי מחסכונות שלכם במשך שנים. זה מעיד על יציבות פיננסית ואחריות כלכלית.
- הלוואות מקרובים: תוכלו ללוות כסף מהורים, בני משפחה או חברים קרובים כדי להשלים את ההון העצמי. שימו לב לתנאי ההלוואה וההחזרים מול הקרובים.
- משיכת כספים מקרנות השתלמות או פנסיה: באישור רואה חשבון ובמקרים מיוחדים בלבד, למשל, בהיעדר חסכונות, יתאפשר לכם למשוך חלק מהכספים שצברתם בקרנות השתלמות או פנסיה לצורך רכישת דירה, ללא פגיעה קריטית בהבטחת עתידכם הכלכלי.
חשוב: השימוש בהלוואות, כלכליות ופרטיות, לצורך השלמת הון עצמי מגביר את הסיכון, שכן הוא דורש החזרת תשלומים חודשיים נוספים מעבר למשכנתא עצמה. מומלץ לייצר תוכנית כלכלית מדויקת בשיתוף יועץ משכנתאות או יועץ כלכלי כדי לבחון היתכנות.
סיבה 4: בעיות הקשורות בנכס
היבטים שהבנקים בוחנים: שמאות, הערכת שווי, שעבודים קיימים, רישום בטאבו, מיקום
הבנק לא מתעניין רק בכם כלווים, אלא גם בנכס שאתם רוצים לרכוש, כי הנכס הוא למעשה הביטחון שלו. לכן, הבנק יבצע הליך של שמאות (הערכת שווי מקצועית) כדי לקבוע כמה הנכס באמת שווה. בנוסף לבדיקת השמאות, הבנק יבחן היבטים נוספים:
- שעבודים קיימים: האם קיימות משכנתאות קודמות על הנכס, או שעבודים של גורמים אחרים (למשל עיקולים מהוצאה לפועל)? שעבודים על הנכס עלולים למנוע מהבנק לתת לכם משכנתא חדשה, או להגביל את הסכום שתוכלו לקבל.
- רישום בטאבו: האם הנכס רשום על שם המוכרים בטאבו באופן מסודר ומלא? בעיות ברישום בטאבו יכולות להוביל לסיבוכים משפטיים ועיכובים, והבנק יעדיף להימנע מכך.
- מיקום: מיקום הנכס הוא משמעותי מבחינת ערכו העתידי והיכולת למכור אותו בעתיד אם תצטרכו. הבנקים מעדיפים נכסים באזורים אטרקטיביים ומבוקשים.
נכסים “בעייתיים” בעיני הבנק: שווי נמוך ביחס למחיר הקנייה, נכסים מיושנים, נכסים ללא רישום מסודר
יש מספר סוגים של נכסים שהבנקים עלולים לסווג כ”בעייתיים”, וכתוצאה מכך להקשות על אישור המשכנתא:
- נכס עם שווי שמאות נמוך: אם השמאי מעריך את שווי הנכס בפחות ממחיר הרכישה שסגרתם עם המוכרים, הבנק עלול לסרב לאשר לכם משכנתא בסכום המלא, כי מבחינתו שווי הנכס לא מצדיק את הסיכון.
- נכס מיושן או מוזנח: נכסים ישנים מאוד, במצב תחזוקתי ירוד, או כאלה שדורשים שיפוץ יסודי יכולים להיתפס על ידי הבנק כנכסים מסוכנים שקשה יהיה למכור אותם בהמשך.
- נכס ללא רישום מסודר בטאבו: נכסים שאינם רשומים בטאבו, או שיש עליהם סכסוכי בעלות, מהווים בעיה מבחינת הבנק. במקרה כזה, ישנה סכנה שהעסקה תיתקע מסיבות משפטיות או שהבנק לא יוכל לממש את הנכס אם לא תעמדו בתשלומים.
- נכס באזור לא מבוקש: מיקום הוא גורם משמעותי גם מבחינת הבנק. נכסים באזורי פריפריה, בשכונות בעייתיות, או באזורים עם פוטנציאל פיתוח נמוך יכולים להוריד את האטרקטיביות של הנכס בעיני הבנק.
נתקלתם בבעיה? אל תתייאשו! חלק מהבעיות הללו ניתנות לפתרון אם תפנו לגורמים מתאימים (עורך דין, שמאי, רשויות מקומיות וכו’). בואו נבחן מה ניתן לעשות במקרה של קשיים כאלה.
נתקלתם בבעיה? אל תתייאשו! חלק מהבעיות הללו ניתנות לפתרון אם תפנו לגורמים מתאימים (עורך דין, שמאי, רשויות מקומיות וכו’). בואו נבחן מה ניתן לעשות במקרה של קשיים כאלה.
קשיים ברכישת נכס בעייתי: סיכון גבוה לסירוב משכנתא, היתכנות לדרישת הון עצמי גבוה יותר, קושי במכירה עתידית
אם אתם מעוניינים לרכוש נכס שהבנק מסווג כ”בעייתי”, אתם עלולים להתמודד עם מספר קשיים:
- סירוב לבקשת המשכנתא: במקרים מסוימים, הבנק עלול לסרב על הסף לאשר משכנתא לרכישת נכס בעייתי, כדי להקטין את הסיכון שבהלוואה.
- תנאים נוקשים יותר: גם אם הבנק כן יאשר לכם משכנתא על נכס בעייתי, הוא ככל הנראה יעשה זאת בתנאים פחות נוחים – למשל, ידרוש הון עצמי גבוה יותר מהמינימום הקבוע בחוק, או יציע ריבית גבוהה על המשכנתא.
- קושי במכירה עתידית: אם בעתיד תרצו למכור את הנכס, אתם עלולים להתקשות בכך, במיוחד אם הנכס לא שופץ או אם בעיות הרישום שלו לא נפתרו. רוכשים פוטנציאליים יתקשו לקבל משכנתאות על נכס בעייתי, מה שיצמצם משמעותית את קהל הקונים שלכם.
האם זה אומר שצריך לוותר על רכישת נכס בעייתי?
לא בהכרח. לעיתים ישנן הזדמנויות לרכוש נכסים בעייתיים במחיר נמוך מאוד, ועם השקעה נכונה (שיפוץ, הסדרת רישום), ניתן להפוך אותם לנכסים אטרקטיביים בעלי שווי גבוה יותר.
עם זאת, רכישת נכס בעייתי מומלצת בעיקר למשקיעים מנוסים או לאנשים בעלי ידע וניסיון בתחום שיכולים לזהות את הפוטנציאל של הנכס. אם אתם רוכשי דירה רגילה “מהשורה”, לרוב כדאי להימנע מנכסים בעייתיים, אלא אם כן מצאתם פתרון מקדים לבעיה בסיוע אנשי מקצוע מתאימים.
סיבה 5: סיבות נוספות
מעבר לסיבות העיקריות שכבר דיברנו עליהן, ישנם עוד כמה גורמים שיכולים לפגוע בסיכוייכם לקבל משכנתא, או להוביל לתנאים פחות טובים. בואו נסקור כמה מהם:
- גיל: בנק ישראל אמנם לא קובע הגבלת גיל מוחלטת לקבלת משכנתא, אבל לכל בנק ישנה מדיניות משלו. הבנקים לרוב פחות מעוניינים לתת משכנתאות ארוכות טווח למבוגרים מאוד, בגלל הסיכון המוגבר שלא יוכלו לעמוד בהחזרים לאורך כל תקופת המשכנתא.
- מצב בריאותי: אם אתם סובלים מבעיות בריאות משמעותיות, הבנק ידרוש מכם לרכוש ביטוח חיים מתאים כתנאי לקבלת המשכנתא. במקרים מסוימים, מחלות קשות יכולות להקשות על קבלת המשכנתא או לדרוש ביטוח חיים בפרמיה גבוהה במיוחד.
- רישום פלילי: עבירות פליליות מסוימות, במיוחד כאלה הקשורות להונאות או עבירות כלכליות, יכולות להעיד בעיני הבנק על חוסר אמינות פיננסית ולפגוע ביכולת שלכם לקבל משכנתא.
- היעדר מסמכים: הבנקים דורשים שורה ארוכה של מסמכים כחלק מתהליך בקשת המשכנתא, כמו תלושי משכורת, דפי חשבון, אישור הכנסה שנתית, דו”ח שמאי ועוד. חשוב להגיש בקשה מסודרת ומלאה, שכן מסמכים חסרים עלולים לגרום לסירוב או לעיכובים מיותרים בתהליך.
חשוב לדעת:
- חלק מהסיבות הנוספות לסירוב משכנתא ניתנות לטיפול או למציאת פתרון.
- גם במקרים שנראים מורכבים, כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות מנוסה כדי לבחון אפשרויות ולגבש אסטרטגיה נכונה לניהול המשא ומתן מול הבנק.
המלצות להגדלת הסיכויים לקבלת משכנתא
עד עכשיו בחנו את הסיבות העיקריות בגינן הבנק עלול לסרב לתת לכם משכנתא. כעת, בואו “נהפוך את היוצרות” ונדבר על מה ניתן לעשות בשביל להגדיל את הסיכויים שלכם להצליח! נתחיל בהמלצות שכדאי ליישם לפני הגשת הבקשה למשכנתא:
- בדיקת היסטוריית אשראי וטיפול בבעיות לפני ההגשה*
כפי שראינו, היסטוריית האשראי שלכם היא בעלת חשיבות עליונה. לפני שאתם מגישים בקשה למשכנתא, הזמינו את דו”חות האשראי שלכם, ובדקו אותם בקפידה. אם יש אי דיוקים, חובות פתוחים, או רישומים שליליים, טפלו בהם ככל האפשר. ככל שתגיעו לבנק עם דירוג אשראי גבוה יותר, כך תגדילו את הסיכוי שלכם לקבל משכנתא בתנאים טובים.
- שיפור יכולת ההחזר בפועל*
אל תסמכו רק על “תקוות” לעלייה בהכנסה בעתיד. נסו לשפר את יכולת ההחזר שלכם כבר עכשיו בפועל – הגדילו הכנסה באמצעות עבודה נוספת (גם באופן זמני) או מימוש תחביבים רווחיים, צמצמו הוצאות על מותרות, הוצאות בילויים, או מנויים לא מנוצלים, ופרשו חובות קיימים. זכרו, ככל שתראו לבנק שיש לכם הכנסה פנויה ויכולת אמיתית להחזיר את המשכנתא בנוסף להוצאות השוטפות שלכם, כך הסיכויים שלכם לקבל אישור עולים.
- חסכון מוקדם ומספק להון עצמי*
התחילו לחסוך להון העצמי שלכם מוקדם ככל האפשר. ככל שתגיעו עם הון עצמי גבוה יותר, אתם משפרים משמעותית את הסיכויים שלכם לקבל משכנתא, וגם יכולים להנות מתנאים אטרקטיביים יותר מהבנק מבריביות נמוכות יותר. נסו לנצל אפיקי חסכון כמו קרנות השתלמות וקופות גמל כדי להגדיל את החיסכון שלכם.
המלצות להגדלת הסיכויים לקבלת משכנתא
עד עכשיו בחנו את הסיבות העיקריות בגינן הבנק עלול לסרב לתת לכם משכנתא. כעת, בואו “נהפוך את היוצרות” ונדבר על מה ניתן לעשות בשביל להגדיל את הסיכויים שלכם להצליח! נתחיל בהמלצות שכדאי ליישם לפני הגשת הבקשה למשכנתא:
- בדיקת היסטוריית אשראי וטיפול בבעיות לפני ההגשה*
כפי שראינו, היסטוריית האשראי שלכם היא בעלת חשיבות עליונה. לפני שאתם מגישים בקשה למשכנתא, הזמינו את דו”חות האשראי שלכם, ובדקו אותם בקפידה. אם יש אי דיוקים, חובות פתוחים, או רישומים שליליים, טפלו בהם ככל האפשר. ככל שתגיעו לבנק עם דירוג אשראי גבוה יותר, כך תגדילו את הסיכוי שלכם לקבל משכנתא בתנאים טובים.
- שיפור יכולת ההחזר בפועל*
אל תסמכו רק על “תקוות” לעלייה בהכנסה בעתיד. נסו לשפר את יכולת ההחזר שלכם כבר עכשיו בפועל – הגדילו הכנסה באמצעות עבודה נוספת (גם באופן זמני) או מימוש תחביבים רווחיים, צמצמו הוצאות על מותרות, הוצאות בילויים, או מנויים לא מנוצלים, ופרשו חובות קיימים. זכרו, ככל שתראו לבנק שיש לכם הכנסה פנויה ויכולת אמיתית להחזיר את המשכנתא בנוסף להוצאות השוטפות שלכם, כך הסיכויים שלכם לקבל אישור עולים.
- חסכון מוקדם ומספק להון עצמי*
התחילו לחסוך להון העצמי שלכם מוקדם ככל האפשר. ככל שתגיעו עם הון עצמי גבוה יותר, אתם משפרים משמעותית את הסיכויים שלכם לקבל משכנתא, וגם יכולים להנות מתנאים אטרקטיביים יותר מהבנק מבריביות נמוכות יותר. נסו לנצל אפיקי חסכון כמו קרנות השתלמות וקופות גמל כדי להגדיל את החיסכון שלכם.
סיכום
לקיחת משכנתא היא ככל הנראה ההחלטה הפיננסית הגדולה ביותר שתעשו בחייכם. התהליך יכול להיות ארוך, מתיש, ולעיתים גם מאכזב בגלל סירובים מהבנק.
עם זאת, באמצעות הבנה של הגורמים שמובילים לסירוב משכנתא, תוכלו לפעול מראש כדי לשפר את הסיכויים שלכם לקבל אישור. הקפידו לבדוק את היסטוריית האשראי שלכם, לחסוך הון עצמי משמעותי, לשפר את יכולת ההחזר, ולבחור נכס אטרקטיבי מבחינת הבנק.
המלצה לפנות לייעוץ פרטני עבור מקרים מורכבים
אם יש לכם בעיות אשראי משמעותיות, מצב בריאותי בעייתי, או קשיים אחרים, מומלץ בחום לפנות לייעוץ משכנתאות פרטני להתאמת פתרונות ואסטרטגיה נכונה עבורכם.
הדגשת ההיתכנות לקבל משכנתא בתכנון נכון ואחראי
קבלת משכנתא אפשרית בהחלט גם אם המצב הראשוני שלכם לא מושלם! בתכנון נכון, אחריות כלכלית, וייעוץ מקצועי במקרה הצורך, תוכלו להגשים את חלום הדירה שלכם.
נקודה אחרונה: ייתכן והמאמר הזה לא מכסה את כל האפשרויות והגורמים שיכולים להשפיע על קבלת משכנתא. לכן, חשוב להתעדכן באופן שוטף בחוקי ונהלי בנק ישראל, ובמידע המופיע באתרי הבנקים השונים.
