מה זה משכנתא? כדי להבין מהי משכנתא אנו צריכים קודם לשאול את עצמנו – למה שהבנק יתן לאדם הלוואה עם החזר של 10-30 שנים על כך שהוא רוצה לבנות בית או לקנות בית?
הרי הבנק לא יודע אם חס ושלום הלקוח יקבל מחר בבוקר התקף לב, או יפוטר מהעבודה שלו – או כל אירוע אחר שיגרום לכך שהוא לא יוכל לעמוד בהחזר, ובכך הבנק יכנס לבעיה של אי החזר בשווי של מאות אלפי שקלים עד מיליוני שקלים! מה הפיתרון?
הבנקים מצאו שיטה:
שאדם רוצה לקבל הלוואה, כדי לקבל הלוואה בתנאים טובים, עליו להביא ערבים ובטחונות או משכון. במקרה של נכסים הבנק מעדיף ללכת על “בטוח” ולמשכן את הבית. פשוטם של דברים הם שהבנק משמש כעין שותף בנכס והנכס שייך לכם בצורה חלקית.
הדבר נרשם ומתועד במשרדים בממשלתיים השייכים – הטאבו, מנהל מקרקעי ישראל ורשם המשכנתאות הארצי. כך שברגע שנרשמתם באחד מהרשמים האלו עם הנכס שלכם כנכס ממושכן, לא תוכלו למכור את הבית ללא אישור של הבנק.
בעקבות כל הנתונים שהבאנו למעלה, יוצא שהעסקה מצד הבנק יחסית מאוד בטוחה, ולכן אחוזי הריבית באופן יחסי להלוואות אחרות מאוד נמוך. אם אחוזי הריבית היו גבוהים כמו בהלוואה רגילה, היה יוצא מצב שבו אדם ישלם לאורך חיי המשכנתא את ערך הנכס שלו כמה פעמים לבנק – דבר שהיה גורם לאותו אדם להיות משועבד לבנק.
איך זה עובד?
אדם רוצה לרכוש נכס, מביא שמאי שמעריך את שווי הנכס, הבנק מקבל גם את נתוני ההחזר אותם הלווה מבקש להחזיר בכל חודש, לאחר מכן הלווה צריך להנפיק תלושי שכר או דוחות מע”מ (לעצמאים). כמו כן הבנק מבקש לפחות 25% משווי הנכס (לא כולל אדמות) ולאחר התהליך במידה והלווה עמד בתנאים הוא מקבל משכנתא. הבנק הופך להיות שותף של הלווה בנכס ובמידה והלווה לא יכול לעמוד בהחזר – הבנק מוציא את הנכס למכירה בשוק.
לא, הנכס נכנס תחת רשם המשכנתאות כנס משועבד, לא ניתן למכור את הנכס ללא אישור מהבנק.
שעבוד הנכס. הנכס נמצא בידיים המשותפות של הבנק (וידו על עליונה).
ניתן דוגמא: משפחת נחמני מבקשת לקחת משכנתא על דירה בטבריה שעומדת למכירה על סך מיליון ש”ח – לזוג נחמני עומד סך של 300,000 ש”ח שאותם הם חסכו, הם יגשו לבנק ויבקשו הערכת שווי ובמידה והבנק יסכים שהבית שווה את הסך שאותו הם דורשים – משפחת נחמני תקבל את הסכום לקניית הבית. לאחר הקנייה הם לא יוכלו לבצע שינויים בנכס ללא אישור מפורש של הבנק.
תקציר עיקרי הדברים: מס רכישה מהו מס רכישה? מס המוטל על רוכשי נדל"ן בישראל, מחושב… קרא עוד
ברוכים הבאים לבלוג שלי, המקום שבו אנחנו מפענחים יחד את עולם המשכנתאות והנדל"ן. כמוכם, גם… קרא עוד
שלום לכם, משקיעים, קונים ומתעניינים בתחום הנדל"ן! כמוכם, גם אני במסע למידה מתמיד אל תוך… קרא עוד
בחרו בעתיד שלכם: המסע אל עבר משכנתא ונכס העתיד אינו נקבע מראש; הוא נבנה צעד… קרא עוד
האם ניתן לערער על החלטת השמאי? כל מה שצריך לדעת קניית בית היא אחד הרגעים… קרא עוד
איך להתמודד עם שמאות נמוכה מהצפוי? שלום לכם! אם אתם קוראים את המאמר הזה, כנראה… קרא עוד