6 מסלולי המשכנתאות: אין טוב ורע, יש פלוס ומינוס ותמהיל של איזון נכון ביניהם

בפרק זה נסקור את 6 מסלולי המשכנתאות העיקריים. שימו לב, שבכל אחד מהם יש יתרון וחיסרון. ובסופו של דבר, עליכם למצוא את התמהיל הנכון עבורכם.

1) מסלול הפריים:

מסלול משכנתא, שבו אין הצמדה למדד, אלא ההחזר החודשי מבוסס על ריבית הפריים בלבד. היתרון במסלול זה: שניתן לפרוע או למחזר משכנתא בכל רגע נתון, ללא עמלות יציאה.

החיסרון במסלול זה: רמת הסיכון יכולה להיות גבוה, במידה וריבית הפריים מזנקת גם ההחזר החודשי יעלה וייתכן שתתקשו להחזיר את ההלוואה. בגלל זה בנק ישראל מגביל את אחוז ההלוואה במסלול זה ל33% בלבד. (ייתכן שלטווח ארוך, אחר משבר הקורונה, שוב הריבית תעלה).

בפועל, היה זינוק אחד בשנת 2019, ומאז ועד היום הריבית נשארה יציבה לגמרי. עד לאפריל 2020 שבגלל תקופת הקורונה, בנק ישראל הוריד את הריבית המוצהרת, וממילא גם ריבית ה”פריים” ירדה באופן ניכר.

תכל’ס: זהו מסלול טוב, מקצוענים בתחום ממליצים לקחת ממנו את כל ה33 אחוזים, בתמהיל שלכם.

להרחבה: מהי ריבית פריים וריבית בנק ישראל?

ריבית בנק ישראל

ריבית בנק ישראל היא הריבית בה בנק ישראל מלווה או לווה כספים ל/מאת התאגידים הבנקאיים. הריבית המוצהרת משפיעה גם על ריבית הפריים של הבנקים. בפועל, עד שנת 2018 היתה הריבית 0.1%, משנת 2019 הריבית עלתה ל0.25%, ושוב, בגלל הקורונה הבנק הוריד את הריבית ל0.1% בחודש אפריל 2020)

ריבית ה”פריים”

בשנים האחרונות ריבית הפריים גבוהה בכאחוז וחצי מהריבית המוצהרת. ריבית ה’פריים’ היא הריבית שאנחנו נשלם על המשכנתא (בחלק מהמסלולים). בפועל, עד שנת 2018 ריבית הפריים היתה 1.6%, משנת 2019 הריבית עלתה ל1.75%, ושוב, בעקבות משבר הקורונה, ירדה הריבית באפריל 2020 ל1.645%).

2) מסלול משתנה כל שנה לא צמודה (מבוסס עוגן מק”מ)

המסלול הזה דומה מאד למסלול ה”פריים”, אלא שיש בו שני שינויים:

א. השינוי בתשלום ההחזר הינו שנתי ולא חודשי. כלומר בסוף כל שנה (ולא בסוף חודש) בודקים האם היתה עליה באחוז הריבית פריים במשק, ובהתאם לכך גם משתנה ההחזר החודשי של השנה הבאה לאחר מכן.

ב. על פי רוב, הריבית על החזר זה תהיה גבוהה יותר (בגלל סעיף א’)

יתרון וחיסרון: דומה למסלול ‘פריים’, אלא שקצת יותר יציב (התנודה תהיה פייר שנה ולא פייר חודש). אך עדיין יש בו סיכון.

תכל’ס מומלץ לשלב אותו בתמהיל שלכם, ובלבד שהריבית לא תהיה גבוהה מדי (בשביל זה יש משא ומתן באמונה…)

3) מסלול “ריבית קבועה צמודת מדד”

במסלול זה אתם קובעים מהי הריבית הקבועה שאתם משלמים כל חודש (למשל: 4000 ₪), אבל היא צמודה ותלויה ב’מדד הצרכנים’ (הסבר בהמשך), באופן שאם בשנה הבאה המדד עלה באחוז אחד, תצטרכו לשלם בשנה לאחר מכן 4400 ₪ כל חודש, וכן כל שנה.

יתרון: במידה והמדדים יירדו במשק (מחיר המוצרים יהיה נמוך יותר), נשלם פחות כל חודש(כלומר גם המחיר של המשכנתא יהיה נמוך יותר בהתאם).

חיסרון: כמובן הסיכון שהמדד יעלה, ואז אנחנו נרוויח אותה משכורת, אבל מה שנקנה יהיה יקר יותר, וגם נצטרך להחזיר יותר כסף כל חודש.

חיסרון נוסף: הריבית הקבועה גורמת לכך שעמלת הפירעון תהיה גבוה אם תרצה לפרוע את הלוואה מוקדם יותר (אלא אם הריבית תעלה, עיין לקמן מהי הריבית והאם היא צפויה לעלות בשנים הקרובות לאחר הקורונה).

תכל’ס: מסלול טוב לתקופה קצרה, כשאנו יודעים שלא נפרע את הלוואה מוקדם יותר, או אם הריבית תעלה, והמדדים ירדו.

להרחבה: מה זה “מדד”? ואיך הוא קשור ל’אינפלציה’

מדד המחירים לצרכן – יושבים כלכלנים ומחשבים האם הצרכנים בישראל צריכים לשלם פחות או יותר על אותם מוצרים. באופן כללי, מדד המחירים לצרכן יורד, לדוגמא ב11 החודשים שבין 2019\02 ועד 2020\02 היתה ירידה של 0.5 אחוז במדד, מה שאומר לכם, שאת החלק במשכנתא שלקחתם באופן שהוא “צמוד למדד המחירים לצרכן” אתם תשלמו עליו פחות חצי אחוז. [אמנם, מחודש מרץ מדד המחירים עלה ב0.4 בגלל הקורונה. ניתן לשער בלבד, שבע”ה לאחר שתסתיים בשלום תקופת הקורונה, המחירים לצרכן ישובו וירדו).

אינפלציה: הערה: מדד המחירים לצרכן, הינו חלק מהמושג “אינפלציה” (-עליית מחירים), ככל שהמחירים עולים (הקוטג’ עולה יותר, הבנייה עולה יותר, הרכב עולה יותר), ככה בעצם השווי של הכסף יורד (כלומר אם בשביל אותו קוטג’ צריך לשלם היום 10 ₪ ולא 5 ₪, הרי שהערך של השקל ירד בחצי). במדינת ישראל האנפלציה היא 0%! כלומר אין עליית מחירים (נכון לתחילת 2020), אמנם בנק ישראל פירסם שהוא צופה עליה של 1-3% (שוב, בגלל משבר הקורונה). מה שאומר שגם מדד המחירים לצרכן יעלה בהתאם. באופן היסטורי, משברים בין לאומיים כדוגמת ה’קורונה’ הביאו ל’אנפלציה’ באופן טבעי, אלא אם הממשלה תתערב ותמנע את עליית המחירים בצורות שונות.]

4) מסלול ריבית משתנה, צמודת מדד.

מסלול זה דומה למסלול הקודם, אלא שהריבית בו משתנה אחת לכמה שנים (תלוי בהסכם עם הבנק, בממוצע 5 שנים). כלומר פעם בחמש שנים יש ‘נקודת שינוי ריבית’, שבה הסכום של ההחזר שלכם על ההלוואה משתנה על פי אחוז הריבית במשק (שהסברנו לעיל). נקודת זמן זו היא גם ‘נקודת יציאה’ עבורנו, שנוכל לפרוע את ההלוואה ללא עמלה\קנס, או במקביל לעשות שחזור משכנתא לתנאים טובים יותר, מבלי לשלם קנס.

יתרון: ניתן לפרוע את ההלוואה, או לשחזר משכנתא בעמלה נמוכה עד אפסית (כי היא מחושבת עד נקודת היציאה הבאה –שנים בודדות, ולא עד סוף המשכנתא- עשרות שנים).

חיסרון: הריבית יכולה להיות גבוהה יותר, כיון שהיא תלויה בריבית הבנק (אולם, לאחר הקורונה דווקא היתה ירידה בריבית, אבל ייתכן שעם הזמן תעלה הריבית שוב).

כמו כן יש את רמת הסיכון, מה יקרה במדד הצרכנים (עיין לעיל, שבעקבות הקורונה, הוא צפוי לעלות ב1-3 אחוז).

תכל’ס הריבית במסלול זה תהיה גבוהה יותר מהמסלול הקודם, אך מאידך התנאים ויכולת השחזור והפריעה של ההלוואה היא מצוינת.

5) מסלול ריבית קבועה לא צמודה

זהו המסלול הבטוח ביותר, שבו הכל ידוע מראש: אתם בדיוק כמה תשלמו כל חודש, למשך כמה שנים, ושום גורם לא יכול להשפיע עליו, לא עליית הריבית, ולא האינפלציה. החיסרון במסלול זה הוא שהוא יקר מאד באופן יחסי לשאר המסלולים. כלומר הריבית בו גבוהה יותר, הם מצד גובה ההחזר החודשי (בעיקר בהלוואה לטווח קצר) ובעיקר במשך הזמן שתצטרכו לשלם את ההחזרים על ההלוואה לטווח ארוך, מה שאומר שבסך הכל המשכנתא עצמה תהיה יקרה (על מליון שקל תוכלו לשלם בסופו של דבר כ1.6 מיליון ₪.

היתרון: הכל קבוע מראש, נותן ביטחון ויציבות שמחיר ההחזר לעולם לא יעלה, וממילא ניתן יהיה לקיים התנהלות כלכלית רגילה ונוחה בבית

החיסרון: תצטרכו לקחת את ההלוואה להרבה שנים, כלומר שבסופו של דבר תשלמו עוד כמה מאות אלפי שקלים על המשכנתא.

תכל’ס מסלול זה טוב לאנשים שמה שחשוב להם היא הביטחון והרוגע הכלכלי של ההתנהלות החודשית השוטפת, ומוכנים לשלם עבור ביטחון זה בעלות גבוהה יותר של משכנתא, כיון שפרוסה לשנים רבות.

6) מסלול מט”ח (מטבע חוץ: דולר, אירו, יין, לירה שטרלינג)

במסלול זה הריבית משתנה בהתאם לריביות בחו”ל, וגם ההחזר החודשי צמוד לשער החליפין. הריבית משתנה ומתעדכנת כל 3 חודשים עד שנה (תלוי בסוג הבנק והמשכנתא). ניתן לפרוע מוקדם את הלוואה (או למחזר אותה) ללא שום קנס ותשלום פירעון. רמת הסיכון גבוהה מאד: אם שער החליפין קופץ (הדולר עולה מ3.5 ל4.5) אתם אוטומטית חייבים לבנק עוד כמה מאות אלפי שקלים, וגם ההחזר החודשי שלכם נעשה גבוה יותר.

יתרון: התנאים טובים, הריביות נמוכות על פי רוב

חיסרון: רמת סיכון גבוהה מאד, לעיתים עד מסוכנת

תכל’ס: מתאים למי שמבין בתחום זה של מט”ח, ובפרט למי שיש לו הכנסות או נכסים צמודי מט”ח (כגון שעובד בחו”ל וכיו”ב), כדי שגם עליית השערים תתבטא בהכנסותיו ורכושו, ולא רק בהוצאותיו. ועם כל זה מומחים ממליצים לקחת מסלול זה רק באחוז נמוך מתמהיל המשכנתא שלכם.

הרחבה: כמה עולה דולר?

באופן כללי שוק המט”ח הוא שוק בין לאומי, שי בו כל כך הרבה גורמים משתנים הפועלים על התנודות בו, כך שרק בורא עולם יודע בדיוק מה יקרה בו. משבר הקורונה ב2020 בוודאי ישפיע על השוק, אך כאמור, אי אפשר לצפות בוודאות לאיזה כיוון.

מה שכן צריך לדעת הוא שבנק ישראל, קיבל החלטה אם השנים לשמר את המצב הקיים, שבו השקל זול מהדולר, ויישאר בסביבות ה3.5-5 שקל לדולר. מסיבה זו, לפני כמה שנים כשערך הדולר ירד, וערך השקל עלה (כי יש ברכה כלכלית במדינת ישראל ב”ה), קנה הבנק 40 מליון דולר מארצות הברית, ועל ידי כך שימר את הערך הנמוך יחסית של השקל הישראלי. (למה זה טוב? כמו שישראלים אוהבים לצאת לטיול בתאילנד כי היא מאד ‘זולה’, כך גם בשוק העולמי נחשבת העבודה הישראלית ל’זולה’ יחסית, ולכן שווה לעשות איתה עסקים). כך שמצד אחד אפשר לדעת שבנק ישראל ישמור את שוק המט”ח שלא יהיה בו עליות או ירידות קיצוניות ביחס לשקל, אך מצד שני גם עליה וירידה של אחוז וחצי, הינו משמעותי מאד כשמדובר על סכומים גדולים כמו מאות אלפי שקלים, של חוב המשכנתא.