תכנון משכנתא – איך עושים את זה?

כמה כסף אנחנו רוצים מהבנק? או באיזה מחיר לקנות את הדירה? 2 פרמטרים

האמת שהשאלה הזו היא מורכבת ואינדיבידואלית ממשפחה למשפחה, אך העיקרון הפשוט שיהיה נכון ורלוונטי לגבי רוב ככל מי שקורא את המדריך:

ההלוואה שתקחו מהבנק תלויה בשני פרמטרים:

1. ההון העצמי שלכם- ככל שיש לכם יותר הון עצמי מוקדם, כך גם הבנק יותר בטוח שתחזירו לו את ההלוואה, נקודות הפתיחה שלכם יהיו גבוהות יותר, ומה שיביא לכך: שתוכלו לקחת הלוואה לטווח קצר יותר, ולשלם פחות כסף על הריביות. מסיבות כלכליות שונות, הבנקים נותנים הלוואה של 70% מהמחיר של הנכס (ובמקרים יוצאי דופן – 75%). כלומר, שעל מנת לקנות דירה במחיר של מליון ₪, תצטרכו להביא הון עצמי של 300 אלף ₪ משלכם.
2. יכולת ההחזר החודשית שלכם – כמה כדאי להחזיר כל חודש? הרבה אנשים חוששים מכך שיבוא יום ולא יוכלו לשלם את החזרי המשכנתא לבנק, ואז יימצאו עצמם ללא בית ובמצב מביש ולא נעים. הכלל הידוע בנושא זה הוא שכדאי להחזיר עד 30% מההכנסה הפנויה שלכם. כלומר: בני הזוג מרוויחים נטו (לא ברוטו!) 20 אלף ₪, מחזירים כל חודש לבנק הלוואה קודמת בסך 2000 ₪, הרי שההכנסה הפנויה שלהם היא 18 אלף ₪, מה שאומר שהם יכולים לקחת הלוואה של עד 5400 ₪. הבנק יאשר לכם עד 33% כלומר 6000 ₪ לחודש.

משרד האוצר ממליץ ללכת על בטוח, ושלא לעלות על 25% תשלום להחזר המשכנתא, מסך ההכנסה הנקייה. כלומר (בדוגמא שלנו): 4500 ₪ לחודש בלבד, בכדי להצליח להמשיך ולשלם את החוב כל חודש, למשך שנים רבות וטובות, למרות נפתולי החיים ותהפוכותיהם.

כדאי לקחת בחשבון הוצאות והכנסות עתידיות. כלומר: האם במהלך השנים הבאות אתם צופים עליה במשכורת שלכם? או לחילופין: האם אתם צופים עליה בהוצאות של המשפחה שלכם. כמובן שלא הכל בידיים שלנו, או ניתן לצפות, מסיבה זו יש ברוב המשכנתאות אפשרויות יציאה לאחר כמה שנים ושחזור מחדש על תנאי המשכנתא על פי צורת החיים העתידית שלכם.

לסיכום: כמה כסף אנו רוצים לקחת מהבנק? וכמה אנחנו הולכים להחזיר כל חודש?

הסכום הוא צריך להיות פי 4 מההון העצמי שיש לנו.

ואנו נחזיר כל חודש כ25%-30% מההכנסה הנקייה של בני הזוג.

השלב הבא הוא לפנות לאחד הבנקים על מנת לבקש עקרוני מהבנק, כמו שכתבנו לעיל.

לאחר שיש אישור עקרוני, עכשיו מה שנשאר הוא לברר כמה שנים אנו מחזירים את המשכנתא, או במילים אחרות: כמה זה יעלה לנו (הריביות) על ההלוואה הזו שאנחנו לוקחים? התשובה לזה תלויה בבנק המשכנתאות שממנו נחליט לקחת את ההלואה, וזה השלב הבא: