תמהיל משכנתא – איך בוחרים מסלול נכון למשכנתא?

כיצד נדע אם מסלול המשכנתא הוא טוב לנו? 4 פרמטרים

כבר כתבנו שעיקר המשא ומתן, ותחרות הבנקים עליכם כלקוחות פוטנציאלים שלהם, הוא הכלי שלנו למצוא את התמהיל הנכון עבור המשפחה שלכם. בפרק זה נפרט מהם המסלולים השונים, כדי שדעו על מה מדובר, ותוכלו להחליט בצורה מושכלת ומיושבת ככל שאפשר.

באופן כללי, יש 6 סוגי מסלולים, כשאין כאן “טוב ורע” אבסלוטים, אלא רווח והפסד, שכל משפחה צריכה לעשות את החשבון הסוביקטיבי שלה על מנת למצוא את התמהיל הנכון עבורה. באופן כללי יש 3 פרמטרים שעליהם אנו צריכים להסתכל בכל מסלול:

1. כמה זה עולה? כלומר כמה כסף תצרכו לשלם מעבר לסכום ההלוואה שלקחתם (כגון לקחתם מליון ואתם עתידים להחזיק בסופ של ה30 שנה מליון וחצי, כלומר המשכנתא עלתה לכם חצי מליון ש”ח).
2. מהי הריבית? במשמעות הריבית הקבועה, שלא תשתנה. אלא מהו הסכום שתצטרכו לשלם כל חודש (לדוגמא: 5000 ₪ כל חודש ריבית קבועה). זהו הגורם היציב (אך עפ”י רוב יותר יקר)
3. הצמדה למדד: במסלולים השונים, הבנק ‘מצמיד’ את הריבית למדד מסוים, אם ה’מדד’ יעלה גם סכום הריבית שלכם תעלה כל חודש, וכן להיפך: אם המדד יירד – גם הריבית שתשלמו לבנק תהיה נמוכה יותר. זהו הגורם המשתנה, שיש בו סיכון. בהמשך נסביר אילו מדדים יש ומה ההבדל ביניהם.
4. עמלת פירעון מוקדם: שיש הקוראים לה “קנס יציאה”. ומשמעותה: כמה תצטרך לשלם אם תצליח לפרוע את ההלוואה מוקדם יותר (סבא רבה נפטר בשיבה טובה והוריש לך כמה מליונים וכיו”ב…). זהו גורם משתנה התלוי ב”ירידת הריבית” – אם הריבית ירדה מתחילת תקופת ההלוואה ועד היום שבו אנו רוצים לפרוע את ההלוואה – נצטרך לשלם עמלה גבוה. כשהחישוב הוא: “הריבית שלנו” פחות “הריבית בזמן הפירעון” כפול “השנים שנותרו לנו עד סיום ההלוואה” = סכום עמלת הפירעון המוקדם. אם הריבית עלתה בשנים הללו – לא נצטרך לשלם עמלה, ואם הריבית נמוכה יותר – נצטרך לשלם את ההפרש כפול מספר השנים שנשאר לנו.

כמו שכתבנו, מתוך המסלולים המוצעים לפניכם תצטרכו למצוא תמהיל נוח לכם. שימו לב, שכיון שברוב המסלולים יש גורמים שאינם קבועים שישפיעו על הכסף שלכם (הריבית, המדד, המט”ח), וכמעט ולא ניתן לדעת מה יקרה בעוד כמה שנים בתחומים אלו, שנתונים לשינויים ותמורות לאומיות ובין לאומיות, ביד מסובב הסיבות. לכן אנחנו ממליצים להשאיר את האופציה לפרעון מוקדם של המשכנתא פתוחה, על מנת לאפשר שחזור משכנתא בהתאם לתנאים המשתנים עם השנים.

לבחירת תמהיל נכון והסבירים על בניית תמהיל משכנתא קראו כאן