פרק זה מיועד עבור מי שיש נכס בבעלותו, גם אם הוא עדיין משלם עליו משכנתא. הבית שבו אתם גרים שווה כסף, הקירות הם כמו כספת עצומה שמכילה הרבה מאוד כסף, רק צריך לדעת איך לחלץ משם את הכסף הזה כדי לעשות עוד כסף, וכל זה כשאתם ממשיכים לגור בבית בנחת ובשמחה, כמובן.
אז איך עושים את זה?
אז איך עושים את זה?
איך זה עובד? ניקח לדוגמה את שלומי, הוא קנה בית במיליון וחצי ש”ח לפני כמה שנים, כיום מחירו של הבית שווה שני מיליון ש”ח. אמנם, הוא עדיין משלם עליו משכנתא, נותרו לו חצי מיליון ש”ח לשלם (כנראה שהוא מילא אחר סעיף 2). החוק בבנק ישראל אומר שמותר לקחת עד 50% משוי הנכס הקיים בשביל קניית נכס חליפי ויש גופים חוץ בנקאיים כגון חברות ביטוח וכו’ שלא כפופות לחוקי בנק ישראל ויכולות לתת אפילו 60% ולעיתים יותר, עבור נכס נוסף או חליפי.
כלומר, ניתן לקחת לפחות מיליון ש”ח משכנתא. כיון ששלומי כבר חייב חצי מיליון ש”ח מהמשכנתא הישנה, הוא יכול לקחת עוד חצי מיליון ש”ח משכנתא.
מה אפשר לעשות עם חצי מיליון? לקחת משכנתא נוספת! החוק (של בנק ישראל) אומר שניתן לקחת עד 50% מערך הנכס השני. כלומר, שלומי יקנה בית נוסף בשווי מיליון ש”ח, מבלי להוציא שקל מכיסו! הכול על ידי לקיחת משכנתא המגיעה משני מקורות: הראשון הוא הכסף שהוצאנו מהבית שיש לנו, והשני הוא הכסף שהוצאנו מהבית הנוסף שנקנה. כך שנישאר עם נכס ביד ועם עוד משכנתא בשווי מיליון ש”ח.[1]
המשכנתא השנייה של שלומי:
2M\2 = 1M – השווי של הבית הישן של שלומי הוא שני מיליון ש”ח, ולכן הוא יכול לקחת עד 50% מימון לרכישת נכס נוסף, כלומר מסגרת אשראי של מיליון ש”ח.
1M-0.5 M = 0.5M – בפועל, שלומי עדיין חייב חצי מיליון ש”ח מהסכום שנותר במשכנתא הישנה, מה שאומר שנותן האשראי יאשר לו חצי מיליון ש”ח נוספים (כמובן תלוי שמאות).
0.5M*2 = 1M – חצי מיליון ש”ח הנזכרים הם הסכום ששלומי מביא איתו כדי לרכוש נכס חדש. זה נקרא “הון עצמי” מבחינת הבנק. משמעות הדבר היא ששלומי יכול לקחת סכום זה כמשכנתא על הנכס החדש, שערכו יהיה שווה מיליון ש”ח.
דוגמה: שלומי לקח משכנתא שנייה בגובה מיליון ש”ח, על פי שיטת ה-S.L.T הוא צריך לשלם עליה החזר חודשי של 4,400 ש”ח. שלומי מצא דירת שלושה חדרים, למשל בדרום הארץ, שעלותה מיליון ש”ח. הוא רכש אותה ומשכיר לדיירים נחמדים ב-4,500 ש”ח לחודש. כשהמשכנתא תסתיים שלומי יישאר עם נכס בשווי מיליון ש”ח (וזאת מבלי לחשב את עליית המחירים התמידית בשוק הנדל”ן בישראל, מה שקרוב לוודאי שיעלה ערכו במשך השנים, אך גם אם שלומי ימצא את עצמו עם הכנסה נקיה, כלומר הכנסה פסיבית כל חודש בצורה קבועה ובטוחה על ידי השכירות – זהו הישג כלכלי נאה).
מסקנה: תקבעו פגישה עם מומחה בתחום שיידע איך לעזור לכם לתכנן אסטרטגיית נדל“ן לטווח רחוק ולקבל ביטחון כלכלי כמעט בלי שום הון עצמי קודם.
[1] כמובן שיש לשכלל את העלויות החד פעמיות של היטלים ומיסים שונים. למרות הוצאות אלו, הרווחים מעסקה שכזו עולים לאין ערוך על ההוצאות המועטות החד פעמיות ביחס לרווח הגדול מעסקה שכזו, כפי שתחזינה עיניכם.
כל הזכויות שמורות לחנן צאיג
במשך עשרות שנים הסתמכנו בעיקר על דלקים מאובנים כמו פחם, נפט וגז טבעי לספק את… קרא עוד
השקעה בדירה להשכרה בישראל הפכה בשנים האחרונות לאפיק מבוקש, וזאת לאור עליית מחירי הנדל"ן המואצת… קרא עוד
נדמה שהמילה "מינוס" הפכה לחלק מהשפה הישראלית. אנחנו שומעים אותה בחדשות, מדברים עליה עם חברים,… קרא עוד
רכישת דירה היא צעד כלכלי משמעותי עבור רובנו, ומשכנתא היא כלי מרכזי המאפשר את הגשמת… קרא עוד
האם חיפשתם אפיק השקעה יציב לכספכם, אבל שוק המניות הפכפך והתנודות באפיקים אחרים הלחיצו אתכם?… קרא עוד
קרקעות חקלאיות בישראל מהוות משאב יקר ערך. בשל הגודל המוגבל של מדינת ישראל, והביקוש ההולך… קרא עוד