שמאות משכנתא ושמאות מוקדמת בתהליך קבלת משכנתא

רכישת דירה היא צעד משמעותי ומלהיב, אבל היא גם כרוכה בהרבה מאוד בירוקרטיה והוצאות כספיות. אחד השלבים החשובים בדרך למשכנתא הוא הערכת שמאות. השמאות קובעת את שוויו האמיתי של הנכס שבכוונתכם לרכוש, ולפיה הבנק יחשב את גובה המשכנתא שתוכלו לקבל. במדריך זה נצלול לעולם שמאות המקרקעין, נכיר את תפקידו של שמאי המשכנתא, ונבין איך אפשר לנצל שמאות מוקדמת לטובתכם בתהליך רכישת הדירה.

*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן

** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית

שמאות מקרקעין בהקשר של משכנתא

הגדרת שמאות מקרקעין: שמאות מקרקעין היא תהליך מקצועי ומוסדר שבמהלכו שמאי, שהוא איש מקצוע בעל הסמכה מתאימה, מעריך את שוויו של נכס מסוים. ההערכה מתבססת על שקלול של נתונים שונים כמו מצבו הפיזי של הנכס, מיקום הנכס, זכויות הבנייה והתכנון העירוני באזור, בדיקת המסמכים המשפטיים כמו נסח טאבו, ומגמות השוק באזור.

• חשיבות השמאות: הערכת שמאי משמשת את הבנק כבסיס לקביעת סכום המשכנתא. הבנק רוצה לוודא שהנכס אכן שווה את הכסף שהוא מלווה, כדי להבטיח את עצמו למקרה שהרוכשים לא יוכלו לעמוד בתשלומים. השמאות חשובה גם לרוכשים עצמם, מאחר שהיא מבטיחה שהם לא משלמים מחיר מופקע על הנכס, ועוזרת להם לקבל תמונה מציאותית של שוויו האמיתי.
• שמאי מקרקעין מול שמאי משכנתא: שמאי מקרקעין הוא איש מקצוע כללי שעוסק בהערכת שווי של כל סוגי הנכסים ולמטרות שונות (חלוקת רכוש, כינוס נכסים, תכנון מס וכו’). שמאי משכנתא מתמחה ספציפית בעבודה מול בנקים ומכיר לעומק את הדרישות והסטנדרטים הנדרשים להערכת הנכס לצורך קבלת משכנתא.

מי הוא שמאי משכנתא?

תפקידים עיקריים: מעבר לשאלה הבסיסית של “כמה שווה הנכס?”, שמאי משכנתא בודק מגוון היבטים נוספים המשפיעים על ההלוואה:

• בדיקת תקינות הנכס: השמאי מוודא שאין ליקויים משמעותיים בנכס, כמו בעיות בצנרת, רטיבות, תוספות בנייה לא חוקיות וכו’.
• רישום בטאבו: השמאי בודק את נסח הטאבו של הנכס כדי לאתר שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה או בעיות רישום אחרות העלולות להשפיע על תהליך המשכנתא.
• השוואה לנכסים דומים: כחלק מתהליך השוואת הנכסים, השמאי בודק עסקאות אחרות שבוצעו לאחרונה על נכסים דומים באזור. זה עוזר לו להבין את מגמות המחירים ולקבוע שווי ריאלי לנכס הספציפי.

• כישורים והסמכות: כדי לעבוד כשמאי משכנתא בישראל, נדרש רישיון שמאי מקרקעין בתוקף מטעם מועצת שמאי המקרקעין שליד משרד המשפטים. בנוסף, לשמאי משכנתא צריך להיות ניסיון ספציפי בעבודה מול בנקים, היכרות מעמיקה עם שוק הנדל”ן, ויכולת לבסס את הערכת השווי שלו על נתונים וניתוח שוק מעמיק.
• בחירת שמאי משכנתא: בעיקרון, הבנק יעבוד עם שמאי שהוא מכיר ושיש לו הסכם התקשרות איתו. אולם, חשוב לבדוק כמה דברים:
  • המלצות: בקשו המלצות מחברים, משפחה, או יועץ משכנתאות שעבדו בעבר עם שמאי מקצועי ואמין.
  • זמינות: בררו מתי השמאי יוכל להגיע לבצע את הערכת הנכס והערכת הזמן לקבלת חוות הדעת.
  • עלות: קבלו מספר הצעות מחיר משמאים שונים וודאו כי המחיר כולל את כל ההיבטים שציינו לעיל.

תהליך שמאות משכנתא

• שלב אחרי שלב: תהליך השמאות מתחיל אחרי שחתמתם על זיכרון דברים או הסכם עקרוני עם המוכרים (אבל לפני החתימה על חוזה מחייב):
  • פנייה לשמאי: הבנק יפנה אתכם לשמאי משכנתא שהוא עובד איתו או לחלופין תוכלו לבחור שמאי באופן עצמאי מרשימת השמאים של הבנק.
  • תיאום ביקור: לאחר קבלת הפנייה, השמאי יתאם ביקור בנכס כדי לבחון אותו. בביקור, רצוי שבעלי הנכס יהיו נוכחים כדי לענות על שאלות.
  • איסוף מסמכים: השמאי יבקש מכם לספק מספר מסמכים כמו נסח טאבו מעודכן של הנכס, תכניות בנייה, היתרי בנייה וכו’. חשוב להכין את המסמכים מראש כדי לזרז את התהליך.
  • בדיקת הנכס והסביבה: השמאי יבצע בדיקת מקיפה של הנכס, יצלם, ייקח מידות, ויבדוק את התאמתו למסמכים שהוצגו לו. בנוסף הוא יתרשם מהסביבה הקרובה, מצב התחזוקה של הבניין (אם מדובר בדירה), וכן יבדוק תוכניות עתידיות שעשויות להשפיע על הנכס.
  • הכנת חוות דעת: לאחר איסוף הנתונים, השמאי יחזור למשרדו כדי לבצע ניתוח של המידע וכתיבת חוות דעת מקצועית שתוגש לבנק.
• מה בודק השמאי? השמאי בודק היבטים רבים המשפיעים על שוויו של הנכס:
  • מצב פיזי ותחזוקתי: בדיקת ליקויי בנייה, איכות הגמרים, מצב תשתיות כמו חשמל ואינסטלציה.
  • גודל הנכס: השמאי מודד את שטח הנכס נטו וגם ברוטו (כולל מחסן, חניה, מרפסת וכו’).
  • תכנון עירוני: זכויות בנייה, האם יש תוכניות עתידיות המשפיעות על האזור (הפקעות, פינוי-בינוי)
  • מיקום: קרבה למוסדות חינוך, תחבורה ציבורית, מרכזי מסחר, נוף פתוח וכו’.
• חוות הדעת של השמאי מפרטת את השווי שקבע השמאי לנכס, לצד ניתוח הנתונים והסברים כיצד הגיע להערכה הספציפית. חוות הדעת תשמש את הבנק להחלטה על אישור המשכנתא וגובהה.

שמאות מוקדמת – מתי, למה, ואיך

• הגדרה: שמאות מוקדמת היא הערכת שווי של נכס לפני שחתמתם על חוזה רכישה מחייב. כלומר, אתם פונים לשמאי מקרקעין באופן פרטי כדי לקבל תמונת מצב אמינה לגבי שווי הנכס שמעניין אתכם.
• יתרונות: לשמאות מוקדמת מספר יתרונות בולטים:
  • משא ומתן מבוסס: אם שווי השמאות המוקדמת נמוך משמעותית מהמחיר המבוקש על ידי המוכרים, תהיו בעמדה חזקה יותר לנהל מו”מ ולהתמקח על המחיר.
  • הפתעות לא נעימות: השמאות עוזרת לחשוף בעיות נסתרות בנכס שעלולות לגרום לעיכובים וכאבי ראש בעתיד, וכך אתם נמנעים מחתול בשק.
  • בניית מסלול משכנתא: השמאות המוקדמת עוזרת להבין מראש את גובה המשכנתא המקסימלי שתוכלו לקבל מהבנק, ובהתאם לכך לתכנן את ההון העצמי הנדרש ולבחור מסלול משכנתא מתאים.
• חסרונות: לא לשמאות מוקדמת יש חסרונות שכדאי להכיר:
  • עלות: שמאות מוקדמת היא עלות נוספת (בדרך כלל בין 1500-2500 ש”ח) שנוספת להוצאות הרבות של רכישת דירה.
  • תוקף מוגבל: לשמאות יש תוקף של כמה חודשים בלבד. אם תהליך הרכישה מתארך, תאלצו, ככל הנראה, לשלם שוב לשמאי עבור ביצוע שמאות מחודשת.
  • לא מחייבת את הבנק: השמאות המוקדמת לא מחייבת את הבנק למשכנתא, שיערוך שמאות מטעמו לאחר חתימת החוזה. אולם הערכת שווי מנומקת יכולה לסייע מול הבנק אם יש פער משמעותי בינו לבין חוות הדעת המוקדמת.
• תהליך והבדלים: התהליך של שמאות מוקדמת דומה לשמאות משכנתא. ההבדל העיקרי הוא שאתם לא צריכים לספק את כל המסמכים הרשמיים כמו נסח טאבו מעודכן, היתרי בניה וכו’. מספיקה הצהרה של המוכרים לגבי מסמכים אלו, אך בהחלט מומלץ לוודא את המידע הזה באופן עצמאי כדי לקבל תמונה מלאה.

מתי מומלץ לבצע שמאות מוקדמת?

• כאשר יש חשד לפער בין שווי השוק למחיר המבוקש.
• כדי לחזק את העמדה במשא ומתן על הנכס
• כאשר אתם מתכננים לקחת משכנתא גבוהה (מימון של מעל ל-60% משווי הנכס).
• בנכסים מורכבים (דירות גן, דירות עם חריגות בניה, דירות ישנות וכו’).

הערכת שווי הנכס והקשר למשכנתא

מחיר שוק מול שווי שמאות: חשוב להבין את ההבדל בין שני המושגים האלה:

• מחיר שוק: זהו המחיר שאנשים מוכנים לשלם עבור נכס מסוים בשוק החופשי ברגע נתון. מחיר השוק מושפע מגורמים כמו היצע וביקוש, מיקום ספציפי, מגמות נדל”ן, וכמובן מצב הנכס עצמו.
• שווי שמאות: זהו שווי הנכס כפי שקובע השמאי בחוות הדעת שלו. השמאי לוקח בחשבון את כל הגורמים שציינו לעיל, אך הוא נדרש להתבסס על שיטות שמאיות מקובלות ועל נתוני השוואה מוכחים מעסקאות דומות.

• גישות שמאיות להערכת שווי: לכל נכס יש שווי, אבל איך השמאי מגיע למספר הספציפי? קיימות שלוש גישות שמאיות מרכזיות:
  • גישת ההשוואה: השמאי בודק עסקאות אחרות שבוצעו על נכסים דומים ככל האפשר באותו אזור בתקופה האחרונה. על בסיס ההשוואה והתאמות נדרשות לנכס הספציפי, הוא מגיע להערכה.
  • גישת ההכנסה: גישה זו רלוונטית בעיקר לנכסים מניבים (משרדים, חנויות וכו’). השמאי בוחן את דמי השכירות הפוטנציאליים לפי מחירי השוק, ממיר אותם להכנסות, ומהן אותם (מביא לערך ההון) להערכת השווי.
  • גישת העלות: השמאי מעריך כמה יעלה לבנות מחדש נכס דומה, מביא בחשבון את עלות הקרקע, עלויות הבנייה, פחת וכו’, ובהתאם קובע את השווי הנוכחי.
• גורמים המשפיעים על השווי: מעבר לגישות השמאיות המסודרות, ישנם גורמים רבים נוספים שמשפיעים על שווי הנכס הספציפי:
  • גודל: ככלל, דירות גדולות יותר יהיו שוות יותר, כאשר השווי עולה באופן לא פרופורציונלי לגודל.
  • קומה: באופן כללי דירות בקומות גבוהות יותר שוות יותר (נוף, אור, רעש), אבל בקומות גבוהות מדי ללא מעלית יהיה דווקא ירידת ערך.
  • מעלית, חניה, מחסן: נוכחותם של אלה מעלים את ערך הדירה.
  • תכנון עירוני עתידי: תוכניות להתחדשות עירונית, פינוי-בינוי, או הקמת תשתיות חדשות (רכבת קלה, למשל) יכולות להשפיע משמעותית על הערך.
• חישוב יחס מימון (LTV): יחס המימון (Loan To Value) הוא אחוז המשכנתא משווי הנכס. הבנק מחשב את היחס הזה בהסתמך על השמאות. ככל שיחס המימון גבוה יותר, כך הריבית על המשכנתא תהיה גבוהה יותר, והתנאים פחות אטרקטיביים.

טיפים מעשיים

• בחירת שמאי מוקדם: מאחר שאתם משלמים לשמאי מכיסכם, חשוב לבחור אחד עם ניסיון, המלצות, וזמינות לעבודה בתאריכים הרלוונטיים. הקפידו לתאם מראש את מועד הביקור בנכס.
• שאלות שכדאי לשאול שמאי: כדי לקבל תמונה מלאה ולהבין את חוות הדעת, שאלו את השמאי שאלות כמו:
  • על מה התבסס בקביעת השווי? אילו עסקאות השוואה בחן?
  • האם זיהה בעיות מיוחדות בנכס או בסביבה?
  • מה ההמלצה שלו לגבי המשך התהליך (משא ומתן, בדיקות נוספות וכו’)?
• מו”מ על מחיר הדירה: בשלב המשא ומתן, שמאות מוקדמת נותנת לכם כלי חזק להתמקחות. אם ההערכה נמוכה ממחיר הדירה המבוקש, הציגו את חוות הדעת למוכרים ונסו להגיע להסכמה על מחיר ריאלי יותר.
• טיפים כלליים: תהליך רכישת דירה מלחיץ ורווי מונחים. לכן:
  • הכירו את המושגים: קראו מאמרים ומדריכים כדי להבין את התהליך והמונחים העיקריים (ריבית, ביטוח משכנתא, מדד, לוח סילוקין, גרירה וכו’).
  • אל תתביישו לשאול: אם יש משהו שלא ברור בחוות דעת השמאי או בהצעת המשכנתא מהבנק, אל תהססו לשאול. מידע שווה כוח!
  • השוו הצעות: ערכו סקר שוק בין מספר שמאים בתחילת התהליך, והשוו תנאי משכנתא בין בנקים שונים.

סיכום

רכישת דירה היא ככל הנראה העסקה הגדולה ביותר שתבצעו בחייכם. שמאות מקרקעין היא שלב חשוב המאפשר לכם לקבל תמונת מצב אמינה לגבי הנכס והשווי שלו. שמאי משכנתא בודק מגוון היבטים כדי להגן על האינטרסים של הבנק, ובמקביל תורם לכם בניהול סיכונים, התמקחות על מחיר, ובחירת תנאי משכנתא המתאימים ליכולות שלכם. השקעה בשמאות מוקדמת יכולה לחסוך לכם עוגמת נפש והוצאות לא צפויות בהמשך.