משכנתא הפוכה היא כלי פיננסי מיוחד שמאפשר לבני הגיל השלישי לשפר משמעותית את איכות החיים שלהם, מבלי לוותר על הנכס היקר ביותר שברשותם – ביתם. בדומה למשכנתא רגילה, גם בהלוואה ההפוכה נקבעת זכאותכם לקבלת המימון על פי גורמים שונים, כאשר אחד המרכזיים שבהם הוא שווי הנכס שלכם.
כדי לקבוע במדויק את שווי הדירה או הבית, נדרש לבצע שמאות מקרקעין ייעודית למשכנתא הפוכה. מדריך מקיף זה ילווה אתכם צעד אחר צעד בהבנת תהליך השמאות, מה המשמעות שלו לגבי גובה המשכנתא שתוכלו לקבל, ואיך להבטיח שהנכס שלכם מוערך בערכו המקסימלי האפשרי.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
בניגוד למשכנתא רגילה בה אתם מקבלים סכום כסף ומשלמים החזרים חודשיים, משכנתא הפוכה מאפשרת לכם לקבל תשלומים חודשיים או סכום חד-פעמי כנגד שעבוד הנכס שלכם. החזר ההלוואה לא נעשה בתשלומים שוטפים, אלא בעתיד, בדרך כלל בעת מכירת הנכס או פטירת הלווים.
הליך מקצועי שנועד להעריך את שוויו האמיתי של נכס נדל”ן. במסגרת השמאות, שמאי מומחה בודק את הנכס עצמו, היבטים משפטיים הקשורים בו, ותנאי השוק באזור כדי להגיע להערכה המדויקת ביותר האפשרית.
בעוד ששמאות מקרקעין סטנדרטית עשויה להתבצע לצרכים רבים, שמאות למשכנתא הפוכה מותאמת למטרות הספציפיות של הלוואה זו. השמאי ייקח בחשבון גורמים ייחודיים כמו גיל הלווים, מצבם הבריאותי, תוחלת חיים משוערת ועוד – כל אלו עשויים להשפיע על גובה ההלוואה המקסימלי שתוכלו לקבל.
בהתאם לגורם המממן אותו בחרתם (בנק, חברת ביטוח, וכו’), ייתכן שתתבקשו לבחור שמאי מתוך רשימה של שמאים מוסמכים איתם הם עובדים. בחלק מהמקרים תהיה לכם גם אפשרות להביא שמאי חיצוני לפי בחירתכם, אך חשוב לברר את התנאים מראש.
השמאי יגיע אל הנכס ויבצע בדיקה יסודית הכוללת:
הדו”ח יסכם את ממצאי השמאי ויכלול את הערכת השווי שלו. בדו”ח יצוינו לרוב שני סוגי הערכות:
שמאות מקרקעין, ובמיוחד במקרה של משכנתא הפוכה, היא הליך דינמי. כדאי להתייעץ מראש עם הגוף המלווה כדי להבין מיהם השמאים המוכרים על ידם, מה העלויות הצפויות, ומהם המסמכים שעליכם להכין מראש כדי לייעל את התהליך.
זהו ללא ספק אחד הגורמים המרכזיים ביותר. ככל שגילכם מבוגר יותר, כך תוכלו לקבל אחוז מימון גבוה יותר משווי הנכס. בחברות ביטוח ובתי השקעות לרוב תמצאו מחשבונים ייעודיים בהם מצוין אחוז המימון לכל גיל וגיל. חשוב לזכור שאם מדובר במשכנתא הפוכה המיועדת לזוג, הגיל הנלקח בחשבון יהיה בדרך כלל של בן/בת הזוג הצעיר יותר.
כמו בכל עסקת נדל”ן, המיקום משפיע רבות על השווי. דירות ובתים בערים מבוקשות, שכונות יוקרה, או קרבה לים מוערכים לרוב באופן גבוה יותר מאזורי פריפריה או שכונות פחות אטרקטיביות. השמאי יבצע ניתוח שוק מעמיק תוך התמקדות בנכסים דומים ככל האפשר באיזורכם.
באופן טבעי, נכס גדול יותר יהיה בעל שווי גבוה יותר. בנוסף, השמאי יבחן את מספר החדרים, הקומה (דירות בקומות נמוכות לרוב שוות פחות), האם קיים נוף מיוחד, חניה צמודה, מחסן, תוספות בנייה מאושרות וכו’.
בית שמור ומטופח יהיה מוערך באופן גבוה יותר מנכס מוזנח או כזה הדורש שיפוץ משמעותי. ליקויי בנייה, רטיבות, בעיות תחזוקה בולטות וכדומה עשויים להשפיע לרעה על הערכת השמאי.
אם לנכס שלכם ישנן זכויות בנייה בלתי מנוצלות, כמו אפשרות לבניית קומה נוספת, הרחבה, או תמ”א 38 עתידית, אלו יכולות להעלות את ערכו בצורה ניכרת.
הערות אזהרה המופיעות בנסח הטאבו, כמו למשל עיקולים או שעבודים קיימים (עקב משכנתא קודמת, חובות וכדומה) עלולות להוריד מהשווי, לפחות עד לסילוק ההערה.
חלק מהגורמים הללו נתונים לשינוי לפני הגשת הבקשה למשכנתא הפוכה. זה הזמן לשקול האם כדאי לבצע שיפוץ מסוים, להרחיב את הנכס באופן חוקי, או לנסות ולהסיר הערות אזהרה ישנות במידת האפשר.
הטיפים לעיל מכוונים לשיפורים בעלי החזר השקעה גבוה. אין לבצע שינויים משמעותיים או הוצאות כספיות גדולות לפני התייעצות עם הגורם המממן ויועץ משכנתאות המתמחה במשכנתאות הפוכות. הם יסייעו לכם להבין באופן פרטני אילו שדרוגים (אם בכלל) עשויים להיות כדאיים במקרה שלכם.
שוק המשכנתאות ההפוכות מתפתח במהירות, ומדיניות החברות השונות עשויה להשתנות. מסיבה זו, מומלץ בחום להתייעץ עם יועץ משכנתאות עצמאי, המתמחה בתחום זה, עוד לפני שתתחילו בתהליך.
הסוגיות המשפטיות והפיננסיות הקשורות למשכנתא הפוכה עלולות להיות מורכבות. מומלץ בחום להיעזר בעורך דין ויועץ משכנתאות המתמחה בתחום כדי להבין את מלמעות המלאה של החוזה עליו תחתמו, ולהתאים באופן מיטבי את תנאי ההלוואה לצרכים האישיים שלכם.
לכל שאלה נוספת, מומלץ בחום לפנות לייעוץ מקצועי אצל יועץ משכנתאות המתמחה במשכנתאות הפוכות, וכן לעורך דין המתמחה בתחום הנדל”ן ודיני הירושה.
משכנתא הפוכה היא כלי פיננסי בעל פוטנציאל עצום למימוש הערך הכלכלי הגלום בנכס שלכם, כל זאת מבלי לוותר עליו במהלך חייכם. כדי להפיק את המיטב מהמשכנתא ולהימנע מבעיות עתידיות, ההבנה של תהליך השמאות היא שלב קריטי.
השמאי שתבחרו ישפיע ישירות על הערכת שווי הנכס, ובכך על גובה ההלוואה שתהיו זכאים לה. הקפידו להשקיע זמן בשיפורים אסטרטגיים לנכס, לבחור גורם מממן המתאים לצרכים שלכם, ולהשוות בין המסלולים השונים. זכרו, שילוב של שמאות מקצועית והבנה הוליסטית של ההיבטים המשפטיים והפיננסיים הוא המפתח לקבלת ההחלטה הנכונה ביותר עבורכם.
משכנתא הפוכה היא נושא מורכב. אל תתביישו לבקש עזרה! התייעצות במועד מוקדם עם יועץ משכנתאות המתמחה במשכנתאות הפוכות תבטיח שתקבלו את ההכוונה הטובה ביותר לאורך כל התהליך.
במשך עשרות שנים הסתמכנו בעיקר על דלקים מאובנים כמו פחם, נפט וגז טבעי לספק את… קרא עוד
השקעה בדירה להשכרה בישראל הפכה בשנים האחרונות לאפיק מבוקש, וזאת לאור עליית מחירי הנדל"ן המואצת… קרא עוד
נדמה שהמילה "מינוס" הפכה לחלק מהשפה הישראלית. אנחנו שומעים אותה בחדשות, מדברים עליה עם חברים,… קרא עוד
רכישת דירה היא צעד כלכלי משמעותי עבור רובנו, ומשכנתא היא כלי מרכזי המאפשר את הגשמת… קרא עוד
האם חיפשתם אפיק השקעה יציב לכספכם, אבל שוק המניות הפכפך והתנודות באפיקים אחרים הלחיצו אתכם?… קרא עוד
קרקעות חקלאיות בישראל מהוות משאב יקר ערך. בשל הגודל המוגבל של מדינת ישראל, והביקוש ההולך… קרא עוד