שיטת S.L.T למשכנתאות

על מנת להסביר איך העיקרון של “קיצור תקופות” עובד גם במשכנתאות, אני צריך להקדים ולהסביר מהו “לוח שפיצר”, למה הבנקים אוהבים ובוחרים להשתמש בו, ואיך מחשבים את ההחזרים החודשיים שלנו.

 נניח שאנו מחזירים כל חודש 4500 ש”ח, נשאל את עצמנו, עבור מי אנחנו משלמים בהתחלה? הבנק מצידו, רוצה שכמה שיותר כסף מתוך 4500 ש”ח שאתם מחזירים, ילך לתשלום עבור הרווח שלו, כלומר על תשלום הריבית. את ה-‘קרן’ שלקחתם בהלוואה (הסכום המקורי) הוא יודע ממילא שתפרעו. באופן הזה למעשה מי שנתן לכם את ההלוואה, שומר את החוב גבוה ועל יתרת החוב ישנה הריבית.

כמו כן, כל יציאה מהמשכנתא (לצורך מחזור משכנתא וכדומה) תגרור קנס יציאה, על כל סכום הקרן שאתם עדיין חייבים לבנק (תלוי מסלולים כמובן). והבעיה החמורה ביותר עבורנו בעניין זה היא שככל שחלק הקרן גדול יותר, כך גם הריבית שאנחנו משלמים היא גדולה יותר, והמחיר הכולל של המשכנתא יהיה גבוה יותר. זו הסיבה שהאינטרס של הבנק הוא לפרוס את המשכנתא שלנו למקסימום זמן.

לוח שפיצר – על מנת להבטיח בלמים ואיזונים הוגנים שיגנו על הלקוחות ולא רק על הבנקים, המדינה קבעה שחישוב ההחזרים ייעשה על פי “לוח שפיצר” (קרוי על שם מתמטיקאי אוסטרי) שמטרתו לאזן את ההחזר החודשי שיורכב מחלק שיוקצה לתשלום הקרן וחלק שיוקצה לתשלום הריבית.

שימו לב! על פי הנוסחה של לוח שפיצר, בהלוואה למשך 30 שנה  70% מהסכום ההחזר החודשי (4500 בדוגמא שלנו) הולך לריבית, ורק 30%  מההחזר החודשי הולך לקרן. אבל, אם ההלוואה היא ל-15 שנה, היחס משתנה ל-56% לריבית ו-44%  לקרן!

זו הנוסחה הבסיסית ובצורה פשוטה. כמובן שיש השפעה של הריבית על היחסיות הזו.

כלומר, ככל שנכניס מרכיבים של הלוואה לטווח קצר ( S.L.T) כחלק מתמהיל המשכנתא, כך גם נשלם מהר יותר על הקרן, מחיר הריבית ירד מראש והקרן תפחת והנכס יעבור לבעלותנו המלאה מהר יותר. שימו לב שיש כאן הבנה של איך זה עובד וכאן זה מתחיל להיות כבר מעניין.

כל הזכויות שמורות לחנן צאיג