רכישת דירה היא ככל הנראה העסקה הפיננסית הגדולה ביותר שתעשו בחייכם. המשכנתא, ההלוואה ארוכת הטווח שרובנו לוקחים מהבנק למימון הרכישה הזו, מלווה אותנו לשנים רבות. ריבית המשכנתא היא בעצם ה”מחיר” שאנחנו משלמים לבנק עבור ההלוואה, והיא משפיעה בצורה דרמטית על שני היבטים קריטיים:
סך ההחזר הכולל שנשלם לאורך חיי המשכנתא: ריבית גבוהה יותר פירושה תוספת של עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים!
גובה ההחזר החודשי: חשוב להתאים את ההחזר ליכולת הכלכלית שלכם כדי לא להיכנס ללחץ פיננסי.
בחירת הריבית המתאימה היא החלטה משמעותית. המדריך הזה נועד לעזור לכם להבין את עולם ריביות המשכנתא ולקבל החלטות מושכלות שיאפשרו לכם לחסוך כסף וליהנות מהבית החדש בשקט נפשי.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
סוגי ריביות משכנתא
לפני שנצלול למסלולי המשכנתא השונים, חשוב להכיר את סוגי הריביות העיקריות שמהן נבנה התמהיל האישי שלכם. הבנה של כל סוג ריבית תעזור לכם בשלב ההשוואה בין הבנקים והתמקחות על התנאים הטובים ביותר.
- ריבית קבועה: הריבית נקבעת מראש ואינה משתנה לאורך כל חיי המשכנתא. מספקת יציבות וודאות, אך לרוב תהיה מעט גבוהה יותר בהתחלה בהשוואה לסוגי ריביות אחרים. מתאימה ללווים המעדיפים שקט נפשי ורוצים לדעת בדיוק מה יהיה גובה ההחזר בכל חודש.
- ריבית משתנה: הריבית מתעדכנת בתדירות מסוימת (לדוגמה, כל 5 שנים). היא מבוססת על עוגן כלשהו (כמו ריבית בנק ישראל), ונוספים לה אחוזים שנקבעים על ידי הבנק. מציעה פוטנציאל לריבית נמוכה יותר בטווח הקצר, אך קיים גם סיכון לעליית ריבית בעתיד. אפשרות שכדאי לשקול אם אתם צופים שינוי חיובי במצב המשק או בריביות בשנים הקרובות.
- ריבית פריים: סוג של ריבית משתנה, המתבססת על ריבית הפריים של בנק ישראל (בתוספת מרווח קבוע). ריבית הפריים נוטה להיות נמוכה יחסית לסוגי ריבית אחרים, אולם חשופה לשינויים תכופים יותר בהתאם למדיניות בנק ישראל. יכולה להתאים למי שמעריך שהמגמה הכללית של הריבית במשק היא מגמת ירידה.
- ריבית צמודה למדד: הריבית נותרת קבועה מבחינה נומינלית, אולם הסכום החודשי שאתם משלמים מתעדכן בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן. אם המדד עולה, גם ההחזר שלכם גדל. מתאימה למי שמאמין כי האינפלציה בישראל תישאר נמוכה או מתונה.
- ריבית לא צמודה למדד: ההפך מריבית צמודה – במקרה זה הריבית וגם ההחזר החודשי יישארו קבועים מבחינה נומינלית לאורך זמן, ללא קשר לתנודות במדד. מספקת ודאות אך חושפת אתכם לסיכון במקרה של עליית מדד משמעותית.
מסלולי משכנתא נפוצים
מסלול המשכנתא הוא בעצם השילוב של סוגי ריביות שונים, היוצרים יחד את תמהיל ההלוואה שלכם. הבנה מעמיקה של המסלולים השונים תעזור לכם לבחור את התמהיל המתאים ביותר לצרכים ולפרופיל הפיננסי שלכם.
- מסלול ריבית קבועה צמודה למדד (קל”צ): מסלול נפוץ במיוחד. הריבית עצמה נותרת קבועה לאורך חיי המשכנתא, אך ההחזר החודשי שלכם מתעדכן בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן. מספק יציבות בריבית עצמה, אך חשוב להיות מודעים להשפעת המדד במידה והוא עולה.
- מסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד (קלא”צ): במסלול זה, גם הריבית וגם ההחזר החודשי יישארו קבועים לחלוטין לאורך כל תקופת ההלוואה. אפשרות זו מספקת את הוודאות הגבוהה ביותר, אולם בדרך כלל הריבית ההתחלתית תהיה גבוהה יותר בהשוואה למסלולים אחרים, והיא חושפת אתכם לסיכון במקרה של עליית מדד משמעותית.
- מסלול ריבית משתנה (למשל, כל 5 שנים): הריבית במסלול זה מתעדכנת בתדירות קבועה שנקבעת מראש (לרוב, כל 5 שנים). העדכון מבוסס על שינויים בריבית מסוימת (לדוגמה, ריבית בנק ישראל), או במדד המחירים לצרכן. מציע פוטנציאל לחיסכון אם הריביות יורדות, אך כולל גם סיכון של עליית ריבית במהלך חיי המשכנתא.
- מסלול פריים: הריבית מבוססת על ריבית הפריים של בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע. יתרון אפשרי הוא ריבית התחלתית נמוכה, אך קחו בחשבון גם סיכון של עליות תכופות בריבית בהתאם לשינויים במדיניות הבנק המרכזי.
- מסלולים משולבים: אפשרות לשלב מספר סוגי ריביות ומסלולים בתמהיל המשכנתא שלכם. לדוגמה, שליש בריבית קבועה צמודה, שליש בריבית משתנה כל 5 שנים, ושליש בריבית פריים. שילובים מאפשרים לכם לגדר סיכונים וליצור תמהיל המותאם במיוחד להעדפות ולאופי הפיננסי שלכם.
המדד והשפעתו על המשכנתא
מדד המחירים לצרכן (או בקיצור, “המדד”) הוא נתון שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדי חודש, המשקף את השינוי הממוצע ברמת המחירים של סל מוצרים ושירותים שמשפחה ישראלית טיפוסית צורכת. ישנה חשיבות רבה להבין את הקשר בין המדד לבין המשכנתא שלכם:
- מסלולים צמודים למדד: כפי שהסברנו, במסלולים כמו “ריבית קבועה צמודה” (קל”צ), ההחזר החודשי שלכם צמוד לעליות או ירידות במדד. אם המדד עולה ב-2%, גם התשלום שלכם יעלה בהתאם (ולהיפך).
- מסלולים לא צמודים למדד: במסלולים כמו “ריבית קבועה לא צמודה” (קלא”צ) אתם למעשה “מתנתקים” מהמדד. ההחזר החודשי יישאר זהה ללא קשר להתפתחויות במדד המחירים לצרכן.
- מדוע זה משנה? הבחירה בין הצמדה או אי-הצמדה למדד היא הימור על כיוון האינפלציה בישראל. אם אתם מאמינים שהמדד ימשיך לעלות, מסלול לא צמוד עשוי להתאים לכם. לעומת זאת, אם אתם חושבים שהמדד יתמתן או אף יירד, מסלול צמוד יכול לחסוך לכם כסף בטווח הארוך.
קיימת חשיבות מכרעת להשוואת הצעות בין בנקים שונים, היות ולכל בנק מדיניות שונה בנוגע לאופן בו הוא מחשב את ההצמדה למדד.
טיפים וכלים לחיסכון בריבית משכנתא
המסע לקבלת המשכנתא בתנאים הטובים ביותר לא מסתיים בבחירת הריבית והמסלול המתאימים. קיימים צעדים חשובים נוספים שכדאי לנקוט כדי למקסם את פוטנציאל החיסכון שלכם:
- השוואת ריביות בין הבנקים: לעולם אל תקבלו את ההצעה הראשונה שאתם מקבלים! ערכו סקר שוק מקיף בין הבנקים השונים, תוך שימוש בכלים מקוונים להשוואת ריביות משכנתא. ככל שתגיעו ליותר בנקים, כך גדל הסיכוי שלכם לקבל הצעה משתלמת יותר.
- ייעוץ משכנתאות: יועץ משכנתאות מנוסה ינתח את הסיטואציה הפיננסית האישית שלכם ויתאים לכם תמהיל משכנתא מדויק. היועץ גם מכיר את שוק המשכנתאות לעומק וינהל משא ומתן בשמכם מול הבנקים כדי להשיג את התנאים הטובים ביותר.
- הגדלת ההון העצמי: ככל שההון העצמי שלכם גבוה יותר, כך תקבלו הצעות אטרקטיביות יותר מהבנקים. הבנק רואה בלווה שיש לו “מה להפסיד” לקוח אמין יותר, ולכן יהיה מוכן להציע ריביות נמוכות יותר.
- בחירת מסלול מותאם: חשוב לבנות תמהיל משכנתא שמתאים בדיוק ליכולת ההחזר שלכם ולתחזיות שלכם לגבי שינויים עתידיים בריבית. התמהיל האידיאלי יאפשר לכם לחסוך בריביות אך גם לישון טוב בלילה מבלי לדאוג לגבי עלייה משמעותית בתשלומים החודשיים.
- פירעון מוקדם: אם יש לכם הכנסות נוספות לא צפויות, כדאי לשקול פירעון מוקדם (חלקי או מלא) של המשכנתא. פעולה זו יכולה לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים בריביות, אך הקפידו לבדוק מראש מול הבנק האם קיימות עמלות פירעון מוקדם ובאיזה גובה.
- מחשבוני משכנתא וסימולטורים: ברחבי הרשת ישנם כלים מעולים (כדוגמת מחשבון המשכנתא באתר בנק ישראל) שיאפשרו לכם להריץ סימולציות שונות ולבחון כיצד שילובים שונים של ריביות ומסלולים משפיעים על ההחזר החודשי והעלות הכוללת של המשכנתא.
מונחי יסוד במשכנתא
- קרן: זהו הסכום המקורי של ההלוואה שקיבלתם מהבנק. ככל שאתם מחזירים תשלומים חודשיים, הקרן הולכת וקטנה.
- החזר חודשי: התשלום המשולב שאתם משלמים לבנק בכל חודש, הכולל גם מרכיב של ריבית וגם החזר של חלק מהקרן.
- לוח סילוקין: טבלה מפורטת שאתם מקבלים מהבנק, המפרטת את התשלום החודשי שלכם לאורך כל חיי המשכנתא. לוח הסילוקין מראה בדיוק כמה אתם מחזירים על הקרן וכמה על הריבית בכל תשלום.
- עמלת פירעון מוקדם: עמלה שהבנק עלול לגבות אם תחליטו לסגור את המשכנתא (או חלק ממנה) לפני המועד שנקבע בהסכם. חשוב לברר מראש על קיומה של עמלה כזו ולהבין את אופן חישובה.
- נקודות יציאה: נקודות זמן מסוימות במהלך חיי המשכנתא (לרוב כל 5 שנים), בהן תוכלו לפרוע את ההלוואה (או חלק ממנה) ללא עלות, או לעבור למסלול אחר בתנאים טובים יותר.
- ביטוח משכנתא: כולל שני סוגים עיקריים: ביטוח חיים (המגן על יורשי הלווה במקרה פטירה), וביטוח מבנה (המגן על הנכס עצמו במקרה של נזק). הביטוח מהווה תנאי לקבלת המשכנתא בחלק מהבנקים.
סוגי משכנתאות מיוחדות
- משכנתא הפוכה: מיועדת לבני הגיל השלישי (בדרך כלל מעל גיל 60). המשכנתא ההפוכה מאפשרת לבעלי דירה לקבל הלוואה כנגד שווי הנכס שלהם. בניגוד למשכנתא רגילה, אין החזרים חודשיים, וההלוואה מוחזרת רק כאשר הדירה נמכרת (על ידי הלווים עצמם, או על ידי היורשים לאחר פטירתם). משכנתא הפוכה יכולה לסייע לשפר את איכות החיים בגיל הפרישה, אך חשוב להבין את המנגנון שלה, העלויות, והסיכונים הכרוכים בה.
- משכנתאות לגיל השלישי: אלו משכנתאות המותאמות לצרכים ולמאפיינים של קהל מבוגר. לעיתים הן כוללות תנאים מקלים יותר מבחינת גיל מקסימלי ללקיחת המשכנתא, תקופת הלוואה ארוכה יותר, או התאמות ביכולת ההחזר.
- מסלולי גישור: הלוואות קצרות טווח המיועדות למי שמעוניין לרכוש דירה חדשה, אך הדירה הנוכחית שלו עדיין לא נמכרה. מסלול גישור “מגשר” על הפער הכספי עד למכירת הדירה הקיימת.
- משכנתאות ייעודיות: ישנם מסלולי משכנתא שנועדו לסייע לאוכלוסיות ספציפיות, כמו למשל עובדי מדינה, בעלי מוגבלויות וכו’. לעיתים מסלולים אלו מציעים תנאים אטרקטיביים ממסלולים רגילים, ולכן כדאי לבדוק האם אתם זכאים לקחת בהם חלק.
משכנתאות מיוחדות נוטות לכלול תנאים מורכבים יותר ממשכנתא רגילה, ולכן חשוב מאוד להתייעץ עם גורם מקצועי לפני שמגישים בקשה, ולבחון היטב את כל החלופות והסיכונים.
שאלות ותשובות נפוצות
- האם כדאי לסגור משכנתא ישנה מוקדם? אין תשובה חד משמעית לשאלה הזו, והיא תלויה במספר גורמים: גובה הריבית במסלולים אליהם תוכלו לעבור, קיומן של עמלות פירעון מוקדם, וההערכה שלכם לגבי כיוון הריבית במשק. לעיתים סגירה מוקדמת יכולה לחסוך כסף רב, אך לעיתים דווקא עדיף להמשיך לשלם לפי התוכנית המקורית. מומלץ להשתמש במחשבונים ייעודיים או להתייעץ עם מומחה כדי לקבל החלטה מושכלת.
- כיצד משפיעות תקופות אינפלציה/מיתון על ריביות המשכנתא? בתקופות של אינפלציה גבוהה (עליית מחירים מהירה), בנק ישראל נוטה להעלות את הריבית במטרה לרסן את עליות המחירים. עלייה בריבית בנק ישראל גוררת גם עלייה בריביות המשכנתא, במיוחד במסלולים צמודים למדד או מסלולים מבוססי ריבית הפריים. לעומת זאת, בתקופות של מיתון כלכלי, בנק ישראל עשוי להוריד את הריבית כדי לעודד פעילות כלכלית, מה שיכול להוביל לירידה בריביות המשכנתא.
- מה זה מיחזור משכנתא ומתי זה משתלם? מיחזור משכנתא מתייחס לתהליך של החלפת מסלולי המשכנתא הקיימים שלכם במסלולים חדשים בתנאים אטרקטיביים יותר. מיחזור יכול להיות רלוונטי אם הריביות בשוק ירדו באופן משמעותי מאז שלקחתם את המשכנתא. שימו לב שלעיתים מיחזור כרוך בתשלום עמלות לבנק, ולכן חשוב לעשות חישוב מדויק כדי לוודא שהמהלך אכן משתלם כלכלית.
- מהם היתרונות והסיכונים בקיצור משכנתא? קיצור משכנתא פירושו הגדלת ההחזר החודשי שלכם, מה שמאפשר לכם לסיים את ההלוואה מוקדם יותר. בכך אתם חוסכים בריביות, אך חשוב לוודא שההחזר המוגדל לא מכניס אתכם ללחץ כלכלי חודשי.
סיכום
רכישת דירה היא ככל הנראה ההחלטה הפיננסית המשמעותית ביותר שתעשו. הבנת עולם הריביות והמשכנתאות תאפשר לכם לקבל החלטות מושכלות, לחסוך כסף וליהנות מהבית החדש שלכם בראש שקט.
למדריך זה סקרנו את סוגי הריביות השונים, מסלולי המשכנתא הנפוצים, כלים חשובים לחיסכון בריבית, ועוד.
זכרו! התייעצו תמיד עם יועץ משכנתאות מקצועי לפני שאתם לוקחים משכנתא. ההשקעה הקטנה הזו עשויה לחסוך לכם עשרות ולעיתים אף מאות אלפי שקלים. שיהיה בהצלחה!