היי חברים! היום נדבר על משהו שקצת דומה למשחק, רק עם כסף אמיתי, ולזמן מאוד ארוך. בטח שמעתם פעם על הלוואות, כמו כשאבא או אמא לוקחים כסף מהבנק כדי לקנות בית או משהו גדול אחר. הלוואה גדולה כזו לקניית בית נקראת משכנתא. כשמדברים על משכנתא, יש שלושה דברים שחשוב להכיר היטב: קרן, ריבית והצמדה. נשמע מסובך? לא באמת! בואו נפשט את זה ביחד, שלב אחרי שלב.
נחשוב על זה כמו על השאלת משחק מאוד יקר מהחבר הכי טוב שלכם, למשך המון זמן. אתם לוקחים את המשחק (שהוא כמו ה”קרן”), משתמשים בו, ומחזירים לו לאט לאט לאורך שנים. אבל כשלוקחים כסף מהבנק, הסיפור קצת שונה. הבנק הוא כמו חבר שמשאיל לכם סכום כסף ענק היום, במקום שתצטרכו לחסוך אותו לבד המון שנים. בתמורה לשירות הזה, הבנק רוצה תמורה קטנה על זה שאתם משתמשים בכסף שלו. התמורה הזו היא ה”ריבית”. ולפעמים, בגלל שזמן רב עובר והערך של הכסף יכול להשתנות, צריך גם להתאים את הסכום למצב הכלכלי – וזו ה”הצמדה”.
להבין את שלושת המושגים האלה יעזור לכם מאוד להבין איך עובדת המשכנתא שתיקחו בעתיד, ולמה חשוב לתכנן אותה נכון.
הקרן היא בעצם הסכום הכסף המקורי שלקחתם מהבנק. אם לקחתם משכנתא של מיליון שקלים כדי לקנות בית, המיליון שקלים הזה הוא הקרן. זה הסכום העיקרי שאתם חייבים לבנק ושאתם צריכים להחזיר לו לאורך זמן.
חשבו על זה כמו על כמות סוכריות שקיבלתם בהתחלה. הקרן היא הכמות המלאה. בכל פעם שאתם מחזירים לבנק חלק מההלוואה (בכל תשלום חודשי), חלק מהכסף הולך “להקטין” את הקרן. זה כמו שאתם מחזירים סוכרייה אחרי סוכרייה, עד שכל הסוכריות חזרו למי שהשאיל לכם אותן.
ככל שעובר הזמן ואתם מחזירים יותר תשלומים לבנק, כך הקרן שנותר לכם להחזיר קטנה יותר ויותר. זה דבר טוב, כי המטרה הסופית של ההלוואה היא להגיע למצב שבו הקרן היא אפס – כלומר, החזרתם את כל הכסף המקורי שלקחתם.
יש חשיבות גדולה לקצב שבו אתם מקטינים את הקרן, כי עליו מחושבת הריבית, כפי שנראה מיד. ככל שתקטינו את הקרן מהר יותר, כך תשלמו פחות ריבית בסך הכל לאורך חיי ההלוואה.
הריבית היא כמו “דמי השכירות” שאתם משלמים לבנק על זה שאתם משתמשים בכסף שלו. הבנק מאפשר לכם להשתמש בסכום גדול היום (למשל, מיליון שקלים לקניית בית) במקום שתצטרכו לחכות הרבה שנים ולחסוך את הסכום הזה לבד. בתמורה לשירות הזה, הבנק גובה ריבית. הריבית היא למעשה הרווח של הבנק על ההלוואה שהוא נתן לכם.
הריבית מחושבת בדרך כלל כאחוז מסוים מסכום הקרן שנותר לכם להחזיר באותו רגע. בגלל שבכל חודש אתם מחזירים חלק מהקרן והיא קטנה, הריבית שתשלמו באותו חודש בדרך כלל גם תקטן לאט לאט עם הזמן (בהנחה שאחוז הריבית עצמו לא משתנה).
חשוב לדעת שיש כל מיני סוגי ריבית, וזה אחד הדברים המרכזיים שמשפיעים על כמה תשלמו בסך הכל על המשכנתא:
סוגי ריבית עיקריים במשכנתא:
הריבית היא חלק חשוב מאוד מההחזר החודשי שלכם, ובשנים הראשונות של ההלוואה, בדרך כלל רוב התשלום החודשי מורכב מתשלום הריבית על יתרת הקרן הגדולה שנותרה.
הצמדה היא מנגנון שנועד לשמור על הערך האמיתי של הכסף לאורך זמן, במיוחד בהלוואות ארוכות שנים כמו משכנתא. למה זה חשוב? כי הערך של הכסף יכול להשתנות. עם אותו שקל יכולתם לקנות פעם יותר דברים מאשר היום (למשל, מחיר מסטיק או לחמנייה משתנה עם הזמן).
ההצמדה הנפוצה ביותר בישראל היא למדד המחירים לצרכן. מה זה המדד הזה? זה מספר שמודד בכמה השתנה המחיר הממוצע של סל של דברים שאנשים קונים בדרך כלל (כמו אוכל, בגדים, תחבורה, דיור). אם המדד עולה, זה אומר שהמחירים הממוצעים בשוק עלו (זו נקראת “אינפלציה”). אם המדד יורד, המחירים הממוצעים ירדו (זו נקראת “דפלציה”, וזה פחות נפוץ בדרך כלל).
כשההלוואה מוצמדת למדד המחירים לצרכן, זה אומר שסכום הקרן שנותר לכם להחזיר ישתנה כל חודש לפי השינוי שהיה במדד בחודש האחרון. אם המדד עלה באחוז מסוים, גם סכום הקרן שנותר לכם להחזיר יגדל באותו אחוז. אם המדד ירד, הקרן תקטן. הצמדה חיובית (עליית מדד) מגדילה את יתרת החוב שלכם, ואילו הצמדה שלילית (ירידת מדד) מקטינה אותו.
למה זה קיים? הבנק נותן לכם היום סכום כסף שיש לו ערך מסוים. אם בעוד 20 שנה, בגלל אינפלציה, עם אותו סכום כסף אפשר יהיה לקנות הרבה פחות דברים, הבנק יפסיד. ההצמדה למדד מבטיחה שהערך הריאלי של הכסף שהבנק השאיל לכם (הקרן) יישמר לאורך זמן. מצד שני, זה אומר שאם האינפלציה גבוהה, יתרת החוב שלכם יכולה לגדול באופן משמעותי.
חשוב לשים לב: ההצמדה חלה על יתרת הקרן בלבד (או לעיתים רחוקות גם על הריבית עצמה, תלוי במסלול), והיא משפיעה על סכום החוב הכולל. שינוי בקרן כתוצאה מהצמדה ישפיע גם על חישוב הריבית לחודשים הבאים (כי היא מחושבת על הקרן החדשה והגדולה יותר) ועל גובה התשלום החודשי אם הוא מחושב מחדש כל חודש (למשל, במסלול שפיצר צמוד).
יש הצמדות אחרות, כמו הצמדה לדולר או ליורו, אבל הן פחות נפוצות במשכנתאות לדיור בישראל מאשר הצמדה למדד המחירים לצרכן.
בכל חודש, כשאתם משלמים לבנק את “תשלום ההחזר” של המשכנתא שלכם, התשלום הזה מורכב מכמה חלקים. השילוב של קרן, ריבית והצמדה הוא שקובע כמה בדיוק תשלמו וממה מורכב התשלום הזה.
תהליך החישוב החודשי (בקווים כלליים, תלוי בסוג המסלול):
בתחילת חיי המשכנתא, יתרת הקרן היא הגדולה ביותר. לכן, סכום הריבית החודשית (שהריבית מחושבת עליו) הוא גם הגדול ביותר. כתוצאה מכך, בתשלומים הראשונים, חלק גדול מאוד מהכסף שאתם משלמים הולך לכיסוי הריבית, וחלק קטן יחסית הולך להקטנת הקרן. ככל שעובר הזמן, הקרן קטנה, ולכן גם הריבית החודשית הולכת וקטנה. זה אומר שחלק גדול יותר מהתשלום החודשי שלכם הולך עכשיו להקטנת הקרן. זו הסיבה שבשנים האחרונות של משכנתא, רוב התשלום החודשי מורכב מהחזר הקרן, ורק מעט מריבית.
כדי לראות בדיוק איך התשלומים שלכם מתחלקים בין קרן לריבית לאורך זמן, ואיך הקרן קטנה, הבנק נותן לכם מסמך שנקרא “לוח סילוקין”. זה בעצם טבלה גדולה שמפרטת לכל חודש וחודש לאורך כל תקופת ההלוואה כמה אמור להיות התשלום, ואיך הוא מתחלק בין קרן לריבית (לפני הצמדה).
ברוב סוגי המשכנתאות (במיוחד אלו בשיטת “שפיצר” שהזכרנו קודם), לוח הסילוקין המקורי מראה תשלום חודשי קבוע (לפני הצמדה). אבל אם ההלוואה שלכם צמודה למדד, כל הסכומים בלוח הזה יכולים להתעדכן כל חודש לפי שינוי המדד. אם יש לכם ריבית משתנה, גם הריבית עצמה והחלוקה בלוח הסילוקין ישתנו במועדי השינוי.
הסתכלות בלוח הסילוקין עוזרת להבין כמה סך הכל ריבית תשלמו אם לא יהיו שינויים בריבית או במדד, ואיך קצב הקטנת הקרן משתנה לאורך השנים.
משכנתא היא, כאמור, הלוואה מאוד גדולה ולתקופה מאוד ארוכה. בגלל שזה סכום ענק ולזמן כה ממושך (לפעמים 25 או 30 שנה!), הקרן, הריבית וההצמדה משפיעים בצורה דרמטית על הסכום הכולל שתחזירו לבנק בסוף. שינויים קטנים באחוז הריבית או בשיעור ההצמדה יכולים להצטבר לאורך השנים ולהשפיע על עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
הבנה של איך כל אחד מהחלקים האלה עובד, ואיך הם משתלבים יחד, עוזרת לכם מאוד בכמה דברים:
בניית תמהיל נכון היא מפתח למשכנתא חכמה שיכולה לחסוך לכם הרבה כסף. למידע נוסף על תמהיל משכנתא, בקרו בעמוד מסלולי משכנתא ותמהיל.
חשוב לזכור שהדברים האלה לא “קבועים” בעולם, והם יכולים להשתנות לאורך זמן, ולהשפיע על המסלולים שלכם (אם הם לא קבועים ולא צמודים).
על הריבית משפיעים בעיקר:
על ההצמדה למדד המחירים לצרכן משפיעים בעיקר:
הבנה בסיסית של הגורמים האלה יכולה לעזור לכם לצפות שינויים אפשריים בתשלומים שלכם, במיוחד במסלולים המשתנים והצמודים.
זוכרים את שלושת החברים שלנו מעולם המשכנתא? הקרן היא הסכום המקורי והעיקרי שלקחתם מהבנק. הריבית היא המחיר או דמי השכירות שאתם משלמים לבנק על השימוש בכסף שלו. וההצמדה היא כמו עדכון לסכום החוב כדי לשמור על ערך הכסף לאורך זמן (למשל, לפי השינוי במחירי הדברים שאנחנו קונים).
שלושתם עובדים יחד וקובעים כמה תשלמו לבנק כל חודש, איך החוב שלכם ישתנה (במיוחד במסלולים צמודים), וכמה תחזירו בסך הכל על ההלוואה שלכם בסוף. להבין אותם זה הצעד הראשון והחשוב ביותר בדרך לקבלת משכנתא בצורה חכמה ומודעת, שתתאים לכם ולמצב הכלכלי שלכם.
עולם המשכנתאות יכול להיראות מורכב בהתחלה, אבל הבנת היסודות האלה מפשטת הרבה דברים. אם יש לכם שאלות נוספות, או שאתם רוצים ללמוד עוד על איך לתכנן משכנתא או לבנות תמהיל, האתר שלנו כאן כדי לעזור. אתם מוזמנים לקרוא את המדריך המלא למשכנתא, להבין תהליך לקיחת משכנתא, או לבקר באודותינו כדי לדעת מי אנחנו.
המידע במאמר זה נועד לפשט את המושגים הבסיסיים של קרן, ריבית והצמדה ולהקל על ההבנה. כשאתם באים לקחת משכנתא, שהיא עניין כלכלי משמעותי מאוד, חשוב לקבל ייעוץ מקצועי מיועץ משכנתאות או מהבנק ולקרוא היטב את כל ההסכמים והמסמכים לפני שחותמים. יש הרבה פרטים קטנים בכל מסלול שיכולים להיות חשובים.
לשאלות כלליות או כדי ליצור איתנו קשר, בקרו בעמוד יצירת קשר.
מבוא רכישת בית היא אחת העסקאות הכלכליות המשמעותיות ביותר שרוב האנשים מבצעים במהלך חייהם. משכנתא,… קרא עוד
הגדלת ערך הנדל"ן אינה חייבת להיות כרוכה בשיפוץ יקר או בשינויים מבניים משמעותיים. אחת הדרכים… קרא עוד
במשך עשרות שנים הסתמכנו בעיקר על דלקים מאובנים כמו פחם, נפט וגז טבעי לספק את… קרא עוד
השקעה בדירה להשכרה בישראל הפכה בשנים האחרונות לאפיק מבוקש, וזאת לאור עליית מחירי הנדל"ן המואצת… קרא עוד
נדמה שהמילה "מינוס" הפכה לחלק מהשפה הישראלית. אנחנו שומעים אותה בחדשות, מדברים עליה עם חברים,… קרא עוד
רכישת דירה היא צעד כלכלי משמעותי עבור רובנו, ומשכנתא היא כלי מרכזי המאפשר את הגשמת… קרא עוד