שוק הנדל”ן האמריקאי מציע למשקיעים זרים, כולל ישראלים, גודל עצום, מגוון הזדמנויות, ותשואות פוטנציאליות גבוהות. בשנת 2023, היקף שוק הנדל”ן בארה”ב עמד על כ-36.2 טריליון דולר, והוא ממשיך לצמוח בהתמדה. בהשוואה לשוק הישראלי, מחירי הנדל”ן בארה”ב נוטים להיות אטרקטיביים יותר במגוון אזורים, חוקי המיסוי מיטיבים לעתים קרובות עם בעלי נכסים, וכלכלתה הגדולה והיציבה של ארה”ב מהווה כר פורה להשקעות נדל”ן.
המדריך הזה נועד לספק לכם את כל המידע, הכלים, והאסטרטגיות הדרושים כדי לבצע השקעת נדל”ן מוצלחת בארה”ב. נצלול לתוך סקירה מעמיקה של השוק האמריקאי, אפיקי ההשקעה השונים, תהליך הרכישה והניהול השוטף של נכס, וטיפים חשובים להשגת תשואות מיטביות תוך מזעור סיכונים.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
ארה”ב היא מדינה ענקית, מה שמוביל למגוון אדיר של הזדמנויות נדל”ן. משקיעים יכולים להשקיע בבתים פרטיים, דירות, נכסים מסחריים, קרקעות, ועוד, ולבחור בין סביבות עירוניות צפופות, פרברים מרווחים, וכמובן גם אזורים כפריים.
שוק הנדל”ן האמריקאי ידוע בנזילותו. ישנו נפח מסחר גבוה, ובהנחה שהנכס שלכם מתומחר נכון ותואם את דרישות השוק – תהליך המכירה נוטה להיות יעיל יחסית.
מערכת המשכנתאות האמריקאית מפותחת, והבנקים מציעים מגוון רחב של מסלולים ותנאי הלוואה. משקיעים זרים יכולים גם הם, במקרים רבים, לקבל משכנתא בארה”ב, אם כי התנאים יכולים להיות נוקשים יותר מאשר עבור תושבים מקומיים.
התשואות האפשריות בנדל”ן אמריקאי משתנות מאוד בהתאם למיקום הנכס, סוג ההשקעה, ותנאי השוק הכלליים. אולם, ישנן הזדמנויות רבות להגיע לתשואה שנתית דו-ספרתית, שילוב של הכנסה משכירות ועליית ערך הנכס לאורך זמן.
ארה”ב נחשבת ליעד אטרקטיבי להגירה מרחבי העולם, דבר התורם לביקוש קשיח בשוק הדיור, הן בשכירות והן ברכישה.
באופן כללי, מחירי הנדל”ן בארה”ב נמצאים במגמת עלייה ארוכת טווח, אם כי ישנן שנים של תיקונים מקומיים או אזוריים. 2021-2022 היו שנים חיוביות במיוחד בשוק הנדל”ן, בעקבות עליית ביקושים לאחר מגבלות הקורונה, אך יש סימנים לקירור קל בשוק ב-2023.
מגפת הקורונה יצרה משברים מקומיים בשווקי השכירות במספר ערים גדולות, אך עם ההתאוששות הכללית, שוק השכירות צפוי להשתקם, ובערים רבות ממשיך להיות ביקוש גדול לשטחי דיור.
זו שאלת המפתח! התשובה תלויה במטרות האישיות שלכם, הסובלנות לסיכון, ואסטרטגיית ההשקעה שבניתם. באופן כללי, שוק הנדל”ן האמריקאי מציע פוטנציאל חיובי, אך חשוב לזכור שתמיד קיימים סיכונים, ויש לבצע מחקר מעמיק והכנה מוקפדת טרם ההשקעה.
בחלק הבא של המדריך, נעבור לאפיקים השונים של השקעה בנדל”ן האמריקאי, כדי שתוכלו להבין את האפשרויות העומדות לרשותכם.
ישנן מספר דרכים להשקיע בנדל”ן בארה”ב. כל אפיק השקעה מגיע עם מאפיינים ייחודיים, רמת סיכון, ופוטנציאל תשואה משתנה.
נכס מגורים עצמאי המיועד למשפחה אחת. זהו אפיק ההשקעה הנפוץ ביותר בקרב משקיעים פרטיים בנדל”ן האמריקאי.
דירות בבנייני מגורים, כאשר בבעלות המשקיע נמצאת דירה אחת (או מספר דירות) מתוך כלל הנכס. נפוץ להשקיע בדירות בקומפלקסים גדולים או בבניינים המיועדים מלכילה להשכרה.
משרדים, חנויות, שטחי קמעונאות, בתי מלון, מחסנים וכו’.
רכישה של נכס במחיר נמוך יחסית, ביצוע שיפוץ מהיר, ומכירה ברווח. אפיק זה מתמקד ברווח הון בטווח זמן קצר.
REITs (ראשי תיבות של Real Estate Investment Trusts) הן חברות הנסחרות בבורסה ומשקיעות ישירות בנכסי נדל”ן. הן מחויבות בחוק לחלק לפחות 90% מהכנסותיהן כדיבידנד למשקיעים.
קרנות REIT עשויות להיות אפיק השקעה נוח ונגיש למשקיעים שמעדיפים פיזור השקעות גבוה, נזילות, ומעוניינים בהכנסות שוטפות מדיבידנדים. עם זאת, חשוב לבחור את ה-REIT הנכון מבחינת פיזור נכסים, היסטוריית ביצועים ותשואות, ודמי ניהול.
מתווך נדל”ן (Realtor), המייצג לרוב את המוכר, יכול לסייע לכם בחיפוש, במשא ומתן, ובביצוע סגירת העסקה. שימו לב, חשוב למצוא מתווך בעל ניסיון בעבודה עם משקיעים זרים ומכיר את הניואנסים של שוק הנדל”ן המקומי באזור ההשקעה שלכם.
בעת הערכת נכס, חשוב לבדוק:
בדיקת נאותות היא שלב קריטי לפני חתימה על חוזה רכישה. היא כוללת בחינה של מספר היבטים:
בדומה לישראל, גם בארה”ב מוצעים מגוון מסלולי משכנתא וריביות. חלק מהאפשרויות הפופולריות:
גובה ההון העצמי הנדרש משתנה בהתאם לתנאי המלווה ותוכנית המשכנתא. משקיעים זרים נדרשים בדרך כלל להון עצמי גבוה יותר מתושבים אמריקאים – לעיתים בין 30%-40% ממחיר הנכס.
לאחר איתור נכס רצוי, תגישו הצעה (Offer) דרך המתווך שלכם. ההצעה תכלול את המחיר שאתם מציעים, תנאי מימון, ותאריכים חשובים בעסקה כמו מועד בדיקת הנאותות ומועד הסגירה המשוער.
אם הצעתכם מתקבלת, מנוסח חוזה מכר מפורט המפרט את כל התנאים המשפטיים והפיננסיים של העסקה, ועליכם יהיה להעביר מקדמה (Earnest Money Deposit), בדרך כלל 1%-3% ממחיר הרכישה.
שלב הסגירה כולל העברה סופית של הכספים למוכר, חתימה על מסמכים משפטיים, ורישום הנכס על שמכם בטאבו (County Recorder). תהליך זה מטופל בדרך כלל על ידי חברת Title המתמחה בביצוע עסקאות נדל”ן.
לאחר הסגירה, חשוב לרשום את שינוי הבעלות במרשם המקרקעין המקומי (County Register), כדי להבטיח את זכויותיכם בנכס.
נקודה חשובה: מומלץ מאוד להיעזר בעורך דין המתמחה בנדל”ן בינלאומי שייצג אתכם לאורך כל תהליך הרכישה.
חשוב לטפל במהירות בתקלות או בעיות תחזוקה המדווחות על ידי השוכר. עיכובים עלולים ליצור חוסר שביעות רצון ואף להוביל לבעיות משפטיות בהמשך.
תכנון לוח שנה של בדיקות תקופתיות למערכות המרכזיות בנכס (אינסטלציה, מיזוג אוויר, וכו’) יכול לחסוך בעלויות תיקונים כבדות יותר בעתיד ולשמור על שביעות רצון השוכרים.
כדאי לתקצב מראש אחוז מסוים מהכנסות השכירות לצורך תחזוקה ותיקונים בלתי צפויים. תקלות גדולות עלולות לעלות אלפי דולרים.
הגדירו מראש מנגנון נוח ואמין לתשלום שכר הדירה (העברה בנקאית ישירה, אפליקציות תשלום, צ’קים, וכו’). כדאי להציע מספר אפשרויות כדי להקל על השוכרים.
בנוסף למיסי הרכישה, ברוב הערים והמחוזות בארה”ב קיימים מיסי נכס עירוניים (Property Tax) שנתיים. חשוב לתקצב ולתכנן הוצאות אלו כחלק מההוצאות השוטפות שלכם בתור בעלי הנכס.
הכינו דוחות חודשיים או רבעוניים המפרטים את ההכנסות וההוצאות שלכם מהנכס. זה יעזור לכם להעריך ביצועים ולעקוב אחר רווחיות ההשקעה שלכם בצורה מסודרת.
ניהול נכס מרחוק יכול להיות מאתגר. מנהל נכס (Property Manager) הוא איש מקצוע מקומי שמטפל בכל ההיבטים שתוארו לעיל תמורת עמלה מסוימת, לרוב אחוז חודשי משכר הדירה שנגבה.
ההחלטה אם לשכור מנהל נכס תלויה במספר גורמים: ניסיון קודם בהשקעות נדל”ן, זמינות הזמן שלכם, מורכבות הנכס, ורמת הנוחות שלכם בניהול מרחוק.
כאשר אתם רוכשים נכס בארה”ב, אתם עשויים לשלם מס רכישה חד פעמי. שיעור המס והפטורים משתנים בין מדינות ואף בין מחוזות בתוך אותה מדינה.
מס הרכישה משולם בדרך כלל בעת סגירת העסקה (Closing) לחברת ה-Title המטפלת ברישום הנכס על שמכם.
במדינת פלורידה, מס הרכישה (Documentary Stamp Tax) עומד על 0.7% ממחיר המכירה של הנכס. כלומר, על נכס בשווי $300,000, מס הרכישה יהיה $2,100.
משקיעים שאינם אזרחים אמריקאיים חייבים במס פדרלי בארה”ב על הכנסות שהופקו משכירות בנכס.
ניתן לקזז הוצאות שוטפות הקשורות בנכס לצורכי מס, כגון:
משקיע זר מחויב בהגשת דו”ח מס שנתי לרשות המיסים האמריקאית (IRS). מומלץ להיעזר ברואה חשבון המומחה בהגשת דוחות מס אמריקאים לתושבי חוץ.
בעת מכירת הנכס ברווח, תהיו חייבים במס רווחי הון בארה”ב. שיעור המס משתנה בהתאם למשך הזמן שבו החזקתם בנכס.
ישנן מספר דרכים להקטין את נטל המס, כמו קיזוז הפסדים, תכנון מועד המכירה, או שימוש באפיק “1031 Exchange” המאפשר דחיית מס רווחי הון בעת רכישת נכס חלופי בתוך פרק זמן מוגדר.
ישראל וארה”ב חתומות על אמנת מס למניעת כפל מס. מומלץ להיוועץ ברואי חשבון מומחים בשתי המדינות על מנת למנוע תשלום מס כפול.
אין תשובה אחת לשאלהלה “היכן כדאי להשקיע בנדל”ן ארה”ב”, שכן היא תלויה במטרות, באסטרטגיה, וברמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת. אולם, ישנם מספר ערים וכללים מנחים שיעזרו לכם לצמצם את טווח החיפוש.
לערים הגדולות והמוכרות בארה”ב יש יתרונות וחסרונות מבחינת השקעה נדל”נית:
בדקו את נתוני ההגירה לעיר, אחוז גידול האוכלוסייה, והגיל החציוני של התושבים – נתונים חיוביים אלו יכולים להעיד על אזורים עם ביקוש עתידי לדיור.
ישנם אתרים המאפשרים השוואה של תשואות שכירות ממוצעות (Cap Rate) בין ערים ואזורים שונים.
מדינות כמו טקסס, פלורידה, צפון/דרום קרוליינה, ג’ורג’יה – אזור זה מושך אליו הגירה פנימית רבה מרחבי ארה”ב בשל יוקר המחייה הנמוך יחסית, תנאי מזג האוויר הנוחים, והזדמנויות התעסוקה בתחומים כמו טכנולוגיה, פיננסים, ותיירות.
רצועה של מדינות בדרום ארה”ב כמו אריזונה, נבאדה, וקליפורניה. ערים שמשכו אליהן הגירה בעקבות תעשיית ההיי-טק כמו פיניקס או לאס וגאס עשויות להציג הזדמנויותמעניינות למשקיעים לטווח ארוך.
חפשו ערים בינוניות או קטנות יחסית החוות צמיחה מהירה עקב הקמת מפעלים גדולים, בסיסים צבאיים חדשים, או השקעות גדולות בתשתיות באזור. לעיתים הזדמנויות ההשקעה הטבות ביותר נמצאות בערים שאולי אינן מוכרות לישראלים הממוצעים.
מומלץ להרכיב צוות של מקצוענים בעלי ידע וניסיון בשוק האמריקאי, שיכללו לפחות:
שוק הנדל”ן נע בתנודתיות, בטווחי הזמן הקצרים עליות וירידות הן חלק מהעניין. אסטרטגיה של רכישה והחזקה לטווח של מספר שנים עשויה להניב תשואות גבוהות יותר.
אל תשקיעו את כל ההון שלכם בנכס בודד או באזור אחד. פיזור גאוגרפי, ולעיתים אף פיזור בין סוגי נכסים שונים, יכול למזער סיכונים.
השקעה בחו”ל תמיד טומנת בחובה רמה מסוימת של סיכון. חשוב להבין את הסיכונים הפוטנציאליים של השקעה בנדל”ן האמריקאי, כמו תנודות בשערי מטבע, שינויים בחוקים המקומיים, ואתגרים בניהול הנכס מרחוק.
השקעה בנדל”ן בארה”ב יכולה להיות אפיק השקעה אטרקטיבי למשקיעים ישראלים. לשוק האמריקאי יש יתרונות רבים מבחינת הגודל, מגוון ההזדמנויות, נזילות, ומימון נגיש יחסית. עם זאת, חשוב מאוד לזכור שהשקעה מסוג זה דורשת תכנון מוקפד, מחקר מקיף, וליווי של אנשי מקצוע מנוסים. אסור להתפתות להבטחות על תשואות מהירות – בניית אסטרטגיה נכונה והחלטות מבוססות נתונים יגדילו את הסיכויים שלכם להצליח לאורך זמן.
המדריך שלפניכם נועד לכסות את השאלות המהותיות ולתת לכם בסיס איתן של הבנה כיצד פועל השוק ומהם השלבים המעשיים בתהליך. זכרו, הלמידה והמחקר צרכים להיות תהליכים מתמשכים, וככל שתעמיקו יותר, כך תוכלו לקבל החלטות מושכלות יותר.
במשך עשרות שנים הסתמכנו בעיקר על דלקים מאובנים כמו פחם, נפט וגז טבעי לספק את… קרא עוד
השקעה בדירה להשכרה בישראל הפכה בשנים האחרונות לאפיק מבוקש, וזאת לאור עליית מחירי הנדל"ן המואצת… קרא עוד
נדמה שהמילה "מינוס" הפכה לחלק מהשפה הישראלית. אנחנו שומעים אותה בחדשות, מדברים עליה עם חברים,… קרא עוד
רכישת דירה היא צעד כלכלי משמעותי עבור רובנו, ומשכנתא היא כלי מרכזי המאפשר את הגשמת… קרא עוד
האם חיפשתם אפיק השקעה יציב לכספכם, אבל שוק המניות הפכפך והתנודות באפיקים אחרים הלחיצו אתכם?… קרא עוד
קרקעות חקלאיות בישראל מהוות משאב יקר ערך. בשל הגודל המוגבל של מדינת ישראל, והביקוש ההולך… קרא עוד