מתי לא כדאי למחזר את המשכנתא?

מתי לא כדאי למחזר את המשכנתא?

היי חברים! בטח שמעתם פעם את המילה “משכנתא”. זהו למעשה סוג של הלוואה גדולה שלוקחים בדרך כלל מהבנק כדי לקנות בית. רוב האנשים לוקחים משכנתא לתקופה ארוכה מאוד, לפעמים אפילו ל-20 או 30 שנה! ובמהלך השנים האלה, הרבה דברים יכולים להשתנות בחיים שלנו וגם בעולם הכלכלי.

אחד הדברים שאנשים שוקלים לעשות עם המשכנתא שלהם הוא “למחזר” אותה. מה זה אומר “למחזר משכנתא”? זה לא כמו למחזר בקבוקים או נייר! במקרה של משכנתא, “למחזר” פירושו לשנות את תנאי ההלוואה הקיימת שלכם. כאילו שאתם מחליפים הסכם ישן בהסכם חדש, שמתאים יותר למצב הנוכחי שלכם.

לפעמים אנשים ממחזרים משכנתא כי הם רוצים לשלם פחות כסף כל חודש, או כי הם רוצים לסיים לשלם את ההלוואה מהר יותר, או כי הריביות בשוק ירדו. ריבית היא כמו המחיר שאתם משלמים על השימוש בכסף של הבנק. אם המחיר הזה יורד, זה יכול להיות משתלם.

אבל חשוב מאוד לזכור, שמחזור משכנתא הוא לא תמיד הדבר הנכון לעשות. ממש כמו שלא כל סרט מתאים לכל אחד, כך גם לא כל מחזור משכנתא מתאים לכל מצב. במאמר הזה נדבר על המקרים שבהם דווקא לא כדאי למהר ולמחזר את המשכנתא, ולמה כדאי לחשוב טוב לפני שמקבלים החלטה כזאת.

מתי הריביות גבוהות או צפויות לרדת?

בואו נדמיין שהריבית היא כמו מחיר של צעצוע שאתם רוצים לקנות. אם היום הצעצוע מאוד יקר, אבל אתם יודעים שבשבוע הבא תהיה הנחה גדולה והוא יהיה זול יותר – האם תקנו אותו היום או תחכו לשבוע הבא? כנראה שתחכו, נכון?

כך זה גם עם ריביות המשכנתא. הריבית היא בעצם העלות של הכסף שאתם לווים. אם הריביות במשק (כלומר, המחיר של הכסף) גבוהות כרגע, ולפי מה שאתם שומעים ורואים בחדשות, הן צפויות לרדת בקרוב, אולי כדאי לחכות. אם תמחזרו את המשכנתא כשהריביות גבוהות, אתם עלולים לנעול לעצמכם ריבית גבוהה להרבה שנים קדימה. זה כמו לקנות את הצעצוע במחיר מלא רגע לפני שהוא נכנס למבצע.

לכן, חשוב מאוד לעקוב אחרי מה שקורה בעולם הכלכלי. אם אתם רואים שהבנק המרכזי מעלה את הריבית (מה שאומר שהכסף הופך ליקר יותר), או שהוא צפוי להעלות אותה עוד, ייתכן שזה לא הזמן הכי טוב למחזר, אלא אם כן הריבית שלכם קבועה וגבוהה משמעותית מהריביות הנוכחיות. מצד שני, אם הריביות דווקא יורדות, וצפויות להמשיך לרדת, יכול להיות שעדיף לחכות עוד קצת ולראות אם הן יגיעו לרמה נמוכה יותר, כדי לקבל תנאים טובים יותר כשאתם ממחזרים.

ההחלטה הזו דורשת הבנה של שוק הכסף ולפעמים כדאי להתייעץ עם מומחים שיכולים לעזור לכם להבין את התמונה הגדולה. מדריך למשכנתא יכול לסייע לכם להבין את הדברים האלה לעומק.

כאשר נותרו מעט שנים לתשלום המשכנתא

תארו לעצמכם שאתם בונים מגדל לגו גדול. בהתחלה, אתם משקיעים הרבה זמן ואנרגיה בבסיס המגדל ובקומות הראשונות. אבל ככל שהמגדל גבוה יותר וקרוב לסיום, נשאר לכם לשים רק כמה לבנים בודדות למעלה, וזה כבר לא דורש כל כך הרבה מאמץ כמו ההתחלה.

כך עובדת גם המשכנתא. ברוב המשכנתאות (במיוחד ב”לוח שפיצר”, שהוא הנפוץ ביותר), אתם משלמים בהתחלה הרבה מאוד ריבית ופחות מהקרן (הסכום שלקחתם בהתחלה). ככל שעוברות השנים, היחס מתהפך – אתם משלמים פחות ריבית ויותר מהקרן.

לכן, אם נשארו לכם רק כמה שנים בודדות לסיום המשכנתא (למשל, 5-7 שנים), רוב סכום הריבית שאתם צריכים לשלם כבר שולם. הסכום שנשאר לכם לשלם הוא בעיקר הקרן של ההלוואה. במצב כזה, העלויות של מחזור המשכנתא – כלומר, הכסף שאתם צריכים לשלם כדי לעשות את השינוי הזה – יכולות להיות גבוהות יותר מהחיסכון בריבית שתקבלו. זה כמו להחליף את הלבנים האחרונות במגדל הלגו שכבר כמעט גמור רק כדי לגלות שזה עולה לכם יותר מדי מאמץ על רווח קטן מאוד.

לפני שמחליטים, תמיד כדאי לבדוק כמה אתם באמת יכולים לחסוך ביחס לעלויות. ללמוד על תהליך לקיחת המשכנתא יכול לעזור לכם להבין את כל השלבים והעלויות הכרוכות בכך.

כאשר סכום המשכנתא שנותר קטן

נקודה זו קשורה מאוד לנקודה הקודמת. אם סכום הכסף שנותר לכם לשלם על המשכנתא הוא קטן יחסית (לדוגמה, פחות מ-150,000 שקלים), העלויות של מחזור המשכנתא יכולות “לטרוף” את כל החיסכון האפשרי. מחזור משכנתא כרוך בעמלות ותשלומים שונים, בלי קשר לסכום ההלוואה.

תחשבו על זה ככה: אם אתם רוצים לשפץ חדר קטן בבית, ואתם צריכים להזמין מומחה שייקח תשלום קבוע על עצם ההגעה והייעוץ, ועוד תשלום לפי כמות העבודה. אם העבודה קטנה מאוד, התשלום הקבוע עלול להיות גבוה מאוד ביחס לעלות השיפוץ עצמו, וזה פשוט לא ישתלם. במקרה של משכנתא, אם הסכום קטן, העמלות הקבועות הופכות לחלק גדול יותר מההלוואה, ולכן המחזור הופך לפחות כדאי.

במקרים כאלה, אולי עדיף פשוט להמשיך לשלם את המשכנתא הקיימת, או לנסות להגדיל את התשלומים החודשיים אם אתם יכולים, כדי לסיים אותה מהר יותר, בלי להיכנס לכל הטרחה והעלויות של מחזור.

אם אתם מתכננים למכור את הבית בקרוב

נניח שאתם קונים משחק חדש ויקר רק בשביל לשחק בו שבועיים, ואז אתם מתכננים למכור אותו. האם זה שווה את הכסף? כנראה שלא, כי לא תספיקו ליהנות ממנו מספיק כדי להצדיק את העלות שלו.

מחזור משכנתא כרוך בעלויות חד פעמיות – אגרות, עמלות, שכר טרחה לעורך דין, ולפעמים גם קנס על פירעון מוקדם (אם הבנק מפסיד ריבית בגלל שסגרתם את ההלוואה מוקדם). לוקח זמן עד שהחיסכון החודשי ממחזור המשכנתא מכסה את העלויות האלה. זה נקרא “נקודת איזון”.

אם אתם מתכננים למכור את הבית שלכם תוך שנה-שנתיים, סביר להניח שלא תספיקו להגיע לנקודת האיזון. כלומר, העלויות של המחזור יהיו גבוהות יותר מהחיסכון שתצליחו להשיג במהלך התקופה הקצרה שבה המשכנתא החדשה תהיה בתוקף. במקרה כזה, עדיף להישאר עם המשכנתא הקיימת ולהימנע מהוצאות מיותרות.

תמיד כדאי לחשוב על התוכניות העתידיות שלכם כשאתם מחליטים על צעדים פיננסיים גדולים כמו משכנתא. תכנון משכנתא נכון לוקח בחשבון גם את העתיד.

כאשר מצבכם הכלכלי אינו יציב

תארו לעצמכם שאתם רוצים להחליף את הטלפון הישן שלכם בטלפון חדש ומשוכלל. כדי לקבל את הטלפון החדש בתשלומים נוחים, החברה רוצה לוודא שאתם מסוגלים לשלם כל חודש. אם אתם נמצאים בתקופה שבה אתם לא בטוחים אם תהיה לכם עבודה יציבה, או אם ההכנסה שלכם לא קבועה – החברה אולי לא תיתן לכם את הטלפון החדש בתנאים טובים, או בכלל לא.

בדומה לכך, כשאתם ממחזרים משכנתא, אתם למעשה לוקחים הלוואה חדשה. הבנק יבדוק שוב את מצבכם הכלכלי: האם אתם עובדים? כמה אתם מרוויחים? האם יש לכם חובות אחרים? אם מצבכם הכלכלי אינו יציב – למשל, אם לאחרונה הפסקתם לעבוד, או אם ההכנסה שלכם ירדה – ייתכן שהבנק יראה אתכם כלקוחות בסיכון גבוה יותר. במקרה כזה, הבנק עלול לסרב לאשר לכם מחזור משכנתא, או שיציע לכם תנאים פחות טובים (ריבית גבוהה יותר) שלא יהיו כדאיים.

כדי לקבל את התנאים הטובים ביותר למשכנתא חדשה (או למחזור משכנתא), חשוב להיות במצב כלכלי יציב, עם הכנסה קבועה ומסודרת. אם אתם עוברים תקופה מאתגרת מבחינה כלכלית, אולי עדיף לחכות עד שהמצב יתייצב לפני שאתם מנסים למחזר.

כאשר העלויות של המחזור עולות על החיסכון

זוהי אולי הנקודה החשובה ביותר. כמו שכבר הזכרנו, למחזור משכנתא יש מחיר. זה לא בחינם. יש כל מיני תשלומים שצריך לשלם לבנק ולגורמים אחרים. בואו נפרט את העלויות האלה:

• עמלת פירעון מוקדם: לפעמים, אם סוגרים את המשכנתא הישנה מוקדם מדי, הבנק מבקש עמלה. זה קורה אם הריבית בשוק ירדה מאז שלקחתם את המשכנתא, והבנק “מפסיד” ריבית בגלל שאתם פורעים את ההלוואה.
• שכר טרחה לעורך דין: יש צורך בעורך דין שיטפל ברישום המשכנתא החדשה בטאבו (המקום שבו רשומים כל הבתים והקרקעות).
• עמלת פתיחת תיק: הבנק גובה תשלום על פתיחת תיק משכנתא חדש.
• שמאות: ברוב המקרים, הבנק ידרוש הערכה חדשה של שווי הבית שלכם על ידי שמאי מוסמך, וזה עולה כסף.
• אגרות רישום: תשלומים קטנים יותר לממשלה עבור רישום המשכנתא.

העלויות האלה יכולות להצטבר לסכום לא קטן בכלל! כדי להבין אם מחזור משתלם, אתם צריכים לחשב את כל העלויות האלה, ואז לחשב כמה כסף תחסכו כל חודש בזכות הריבית הנמוכה יותר (או תנאים אחרים). ואז, צריך לחלק את סך העלויות בסכום החיסכון החודשי כדי לראות כמה חודשים ייקח לכם “להחזיר” את העלויות. זה נקרא “תקופת האיזון”.

דוגמה פשוטה (מספרים לצורך המחשה בלבד):

פרט	עלות/חיסכון	הסבר
עלות עמלת פירעון מוקדם	2,000 ש”ח	אם קיימת
שכר טרחה עו”ד	3,000 ש”ח	עבור רישום המשכנתא
עמלת פתיחת תיק	1,000 ש”ח	לבנק
שמאות	1,500 ש”ח	הערכת שווי הבית
סך כל העלויות	7,500 ש”ח	כל ההוצאות החד פעמיות
חיסכון חודשי מריבית נמוכה יותר	200 ש”ח	ההפרש בתשלום החודשי

בדוגמה הזו, סך העלויות החד פעמיות הוא 7,500 ש”ח. החיסכון שלכם בכל חודש הוא 200 ש”ח. כדי לדעת כמה זמן ייקח לכם להחזיר את ההוצאות, נחלק: 7,500 ש”ח / 200 ש”ח = 37.5 חודשים. זה אומר שלוקח כמעט 3 שנים וחודשיים רק כדי לכסות את העלויות של המחזור. אם אתם לא מתכננים להחזיק את המשכנתא החדשה הזו לפחות 3 שנים וחודשיים, או אם אתם חושבים למכור את הבית לפני כן, אז מחזור לא יהיה כדאי.

לפעמים, מרוב התרגשות מהחיסכון החודשי, אנשים שוכחים לחשב את העלויות. זה קצת כמו שקונים צעצוע במבצע גדול, אבל שוכחים שצריך לשלם על המשלוח או על סוללות מיוחדות, ואז מגלים שכל החיסכון התבטל בגלל העלויות הנוספות.

כאשר תנאי המשכנתא הנוכחית שלכם כבר מצוינים

אם לקחתם את המשכנתא שלכם לפני כמה שנים טובות, בתקופה שבה הריביות במשק היו נמוכות במיוחד, ייתכן מאוד שתנאי המשכנתא שלכם מצוינים גם היום. יכול להיות שיש לכם ריבית קבועה ונמוכה מאוד, כזו שקשה מאוד או בלתי אפשרי להשיג היום.

במצב כזה, אין שום סיבה לגעת במשכנתא. למה להחליף משהו שעובד מצוין, הוא זול, ומתאים לכם? זה כמו שיש לכם אופניים מצוינים שמתאימים לכם בול, ואתם שוקלים להחליף אותם רק כי ראיתם בחנות דגם חדש. אם הדגם החדש יקר יותר, או פחות נוח, אז עדיף להישאר עם מה שיש לכם. למעשה, במצב כזה, ניסיון למחזר עלול דווקא להרע את התנאים שלכם, כי תצטרכו לקחת הלוואה חדשה עם ריביות גבוהות יותר.

לכן, תמיד התחילו בבדיקה יסודית של תנאי המשכנתא הקיימת שלכם. הבינו איזה תמהיל משכנתא יש לכם, אילו מסלולים, ומה הריביות עליהם. רק אחר כך תוכלו להשוות זאת להצעות חדשות.

איך מחליטים נכון?

אז אחרי שהבנו מתי לא כדאי למחזר, בטח אתם שואלים – אז מתי כן? ואיך יודעים מה נכון לי?

ההחלטה אם למחזר משכנתא היא מורכבת ודורשת חשיבה מעמיקה. הנה כמה דברים שכדאי לעשות כדי לקבל את ההחלטה הטובה ביותר:

• ללמוד ולהבין: ככל שתבינו יותר על המשכנתא שלכם ועל שוק ההלוואות, כך תוכלו לקבל החלטות טובות יותר. קראו חומרים, צפו בסרטונים, שאלו שאלות. האתר שלנו הוא מקור מצוין למידע על משכנתאות.
• לחשב טוב: אל תסתפקו בהרגשה בבטן. קחו דף ועט (או השתמשו במחשבון משכנתא) וחשבו את כל העלויות ואת כל החיסכון. ראו כמה זמן ייקח לכם להחזיר את ההשקעה.
• להתייעץ עם מומחים: ישנם יועצי משכנתאות שהעבודה שלהם היא לעזור לאנשים להבין את כל הפרטים ולבחור את המסלול המתאים ביותר. הם יכולים לבדוק עבורכם את הכדאיות של מחזור המשכנתא שלכם. אתם תמיד מוזמנים ליצור קשר איתנו לקבלת ייעוץ והכוונה.
• לא לפחד לשאול: אם משהו לא ברור לכם, אל תתביישו לשאול את הבנקאי, את היועץ או כל גורם אחר. חשוב שתבינו כל פרט ופרט לפני שאתם חותמים על הסכם חדש.

לסיכום

מחזור משכנתא יכול להיות כלי מצוין לחיסכון כסף ולהתאמת ההלוואה למצב החיים המשתנה שלכם. אבל, כמו כל כלי, צריך לדעת מתי ואיך להשתמש בו. ישנם מקרים רבים שבהם דווקא לא כדאי למחזר את המשכנתא, בין אם בגלל עלויות גבוהות, מצב שוק לא מתאים, או תנאי משכנתא קיימים שהם כבר טובים מספיק.

המסר החשוב ביותר הוא: אל תקבלו החלטות בפזיזות. קחו את הזמן, למדו את הנושא, חשבו היטב, והתייעצו עם מי שמבין. הבית שלכם והעתיד הכלכלי שלכם חשובים מכדי לקחת סיכונים מיותרים. אנו ב- mashcanta.org.il כאן כדי ללוות אתכם בתהליך.