משכנתא על נכס מסחרי: מה ההבדל?

משכנתא על נכס מסחרי: מה ההבדל?

ברוכים הבאים לעולם המרתק של המשכנתאות! כולנו מכירים את הרעיון של משכנתא לבית, כשאנחנו קונים דירה או וילה כדי לגור בה. אבל מה קורה כשרוצים לקנות משרד, חנות או מפעל? האם גם אז לוקחים משכנתא רגילה? התשובה היא לא בדיוק. כשמדברים על נכס שנועד לעסק, הדברים קצת שונים. במאמר הזה נצלול לעומק ונבין מהי משכנתא על נכס מסחרי, במה היא שונה ממשכנתא רגילה לבית, ולמה חשוב להכיר את ההבדלים האלה. אז בואו נתחיל!

אם אתם רוצים להבין מהי משכנתא בכלל, אתם מוזמנים לקרוא עוד ב-המדריך שלנו למשכנתא, שיעזור לכם להבין את היסודות.

מהו בכלל נכס מסחרי?

לפני שנדבר על המשכנתא, חשוב להבין מהו נכס מסחרי. בניגוד לדירת מגורים שבה משפחות גרות, נכס מסחרי הוא מקום שמשמש לעסקים או להשקעה. הדבר המרכזי הוא שהוא נועד לייצר הכנסה או לשמש לפעילות עסקית, ולא למגורים פרטיים. הנה כמה דוגמאות בולטות:

• חנות: כמו החנות שבה קונים ממתקים, בגדים או צעצועים.
• משרד: המקום שבו עובדים אנשים בחברות שונות, כמו משרדי עורכי דין, רואי חשבון או חברות טכנולוגיה.
• מרפאה: מקום שבו רופאים או רופאי שיניים מטפלים בחולים.
• מפעל או מחסן: מקום לייצור מוצרים או לאחסון סחורות.
• בתי מלון וצימרים: מקומות שבהם אנשים מתארחים בתשלום.
• שטחים חקלאיים: לפעמים משמשים לעסקים חקלאיים, כמו גידול ירקות או פירות למכירה.
• מרכזים מסחריים: קניונים גדולים שיש בהם המון חנויות ומסעדות.

ההבדל הגדול: למה זה בכלל שונה?

השאלה החשובה היא: למה הבנק מתייחס אחרת לנכס מסחרי מאשר לדירת מגורים? הסיבה העיקרית היא סיכון. כשמדובר בדירה, הבנק יודע שאנשים תמיד צריכים מקום לגור בו, והסיכון שהנכס יאבד את ערכו לגמרי או שלא יהיה מי שיקנה אותו נמוך יחסית. לעומת זאת, כשמדובר בנכס שנועד לעסק, יש יותר אי ודאות ודברים שיכולים להשתנות:

• הצלחת העסק: אם העסק שמפעיל את הנכס נקלע לקשיים כלכליים, יכול להיות שיהיה קשה לשלם את תשלומי המשכנתא. הצלחת עסק תלויה בהרבה גורמים.
• שוק משתנה: שוק הנכסים המסחריים יכול להשתנות במהירות רבה יותר משוק הדירות. לדוגמה, אם באזור מסוים נפתחים הרבה משרדים חדשים, ערך המשרדים הישנים יכול לרדת כי יש יותר היצע.
• מגוון שימושים: לדירת מגורים יש תמיד אותו שימוש – מגורים. לנכס מסחרי יכולים להיות שימושים מאוד ספציפיים (לדוגמה, מפעל ייצור מסוים), ולכן יכול להיות קשה יותר למכור אותו או להשכיר אותו למישהו אחר אם הוא מיועד למטרה מאוד מסוימת.
• הכנסה תנודתית: הכנסות של עסקים יכולות לעלות ולרדת בהתאם למצב הכלכלי ולעונת השנה, מה שמקשה על הבנק להעריך את יכולת ההחזר לטווח ארוך.

בגלל הסיכונים האלה, הבנקים מתייחסים למשכנתאות על נכסים מסחריים בצורה זהירה יותר, ולכן גם תנאי המשכנתא יכולים להיות שונים.

אז מהם ההבדלים המרכזיים? בואו נפרט:

1. אחוז המימון (כמה הבנק מוכן להלוות)

אחד ההבדלים המשמעותיים ביותר הוא כמה כסף הבנק מוכן להלוות לכם ביחס לשווי הנכס. כשקונים דירה, הבנק יכול להלוות לכם עד 70%-75% משווי הדירה, ואפילו יותר לזוגות צעירים שנכנסים לדירה ראשונה. במשכנתא על נכס מסחרי, אחוז המימון בדרך כלל נמוך יותר:

• נכס מסחרי: לרוב, הבנק ילווה עד 50%-60% משווי הנכס. במקרים מסוימים, ובכפוף לבדיקות קפדניות של הבנק, אחוז המימון יכול להיות גבוה יותר, אך זה פחות נפוץ.
• מה זה אומר בפועל? שאתם תצטרכו להביא הון עצמי (כסף משלכם) גדול יותר כדי לקנות נכס מסחרי, בהשוואה לרכישת דירת מגורים באותו שווי. אם דירה של מיליון שקלים דורשת 250 אלף שקלים הון עצמי, נכס מסחרי באותו שווי יכול לדרוש 400 או 500 אלף שקלים הון עצמי.

2. ריבית (מחיר הכסף של הבנק)

כשאנחנו לוקחים משכנתא, אנחנו למעשה שוכרים כסף מהבנק, ולשכירות הזו יש “מחיר” שנקרא ריבית. מכיוון שהסיכון במשכנתא על נכס מסחרי גבוה יותר, הבנק דורש בדרך כלל ריבית גבוהה יותר כדי לכסות את הסיכון הזה:

• נכס מסחרי: הריביות יהיו לרוב גבוהות יותר מאשר במשכנתא לדיור.
• למה? כי הבנק לוקח על עצמו סיכון גדול יותר, והריבית הגבוהה יותר היא פיצוי על הסיכון הזה. זה כמו כשמשכירים מכונית ספורט יקרה – המחיר היומי יהיה גבוה יותר כי הסיכון לפגיעה בה גבוה יותר ממכונית משפחתית רגילה.

3. תקופת ההחזר (כמה זמן משלמים)

משכנתאות לדיור יכולות להיפרס על פני תקופות ארוכות מאוד, אפילו עד 30 שנה. במשכנתא על נכס מסחרי, תקופת ההחזר נוטה להיות קצרה יותר, מה שמשפיע על גובה התשלומים החודשיים:

• נכס מסחרי: לרוב, תקופת ההחזר תהיה קצרה יותר, בדרך כלל בין 10 ל-20 שנה, ולעיתים רחוקות יותר.
• מה המשמעות? שהתשלומים החודשיים (ההחזרים) יהיו גבוהים יותר, כי צריך להחזיר את אותו סכום כסף בפחות זמן. זה דורש תזרים מזומנים (כסף שנכנס לעסק) יציב וגבוה.

4. תהליך האישור והמסמכים הנדרשים

כדי לאשר משכנתא לדירה, הבנק בודק בעיקר את יכולת ההחזר של הלווה (האם יש לו הכנסה מספקת) ואת שווי הנכס. כשמדובר בנכס מסחרי, הבדיקה הרבה יותר מעמיקה, מסובכת ומקיפה, והבנק רוצה להבין את כל הסיכונים הכרוכים בעסק:

אם אתם רוצים להבין יותר על תהליך המשכנתא הכללי, אפשר למצוא מידע ב-עמוד תהליך המשכנתא שלנו.

הנה כמה מהדברים שהבנק יבדוק ויבקש כשיאשר משכנתא על נכס מסחרי:

1. תוכנית עסקית מפורטת: איך העסק ירוויח כסף? מהם התחזיות להכנסות והוצאות? מי הלקוחות? מה היתרון של העסק על פני המתחרים?
2. דוחות כספיים: אם מדובר בעסק קיים, הבנק ירצה לראות את הדוחות הכספיים של העסק לשנים האחרונות (מאזנים, דוחות רווח והפסד) כדי להבין את מצבו הכלכלי ההיסטורי.
3. הוכחת רווחיות ויציבות: הבנק רוצה לראות שהעסק רווחי, יציב ויכול לעמוד בתשלומים באופן עקבי, גם בזמנים פחות טובים.
4. הסכמי שכירות קיימים (אם יש): אם הנכס מושכר, הבנק ירצה לבדוק את חוזי השכירות כדי לוודא שיש הכנסה קבועה ויציבה מהשכירות, ושהשוכרים אמינים.
5. ניתוח שוק מקיף: הבנק יכול לבדוק את מצב השוק הספציפי שבו פועל העסק, את התחרות, את הפוטנציאל העתידי, ואת מיקום הנכס והשפעתו על העסק.
6. בטחונות נוספים: במקרים מסוימים, הבנק ידרוש בטחונות נוספים מעבר לנכס עצמו, כמו ערבויות אישיות של בעלי העסק, שעבודים על נכסים אחרים שבבעלות העסק או הבעלים, או פיקדונות כספיים.

5. סוגי בנקים וגופים מממנים

כשמדובר במשכנתאות לדיור, רוב הבנקים מציעים שירות זה. במשכנתאות מסחריות, אמנם גם בנקים רגילים מציעים אותן, אבל יש גם גופים פיננסיים אחרים שמתמחים במימון לעסקים:

• בנקים: בנקים מסחריים גדולים מציעים משכנתאות על נכסים מסחריים, אך הם מפעילים שיקולים קפדניים מאוד.
• גופים חוץ בנקאיים: ישנם גם חברות וקרנות שמתמחות במימון לעסקים ויכולות להציע פתרונות משכנתא על נכסים מסחריים. לעיתים, הם עשויים להיות גמישים יותר בתנאים או באחוז המימון, אך ייתכן שהריביות יהיו גבוהות יותר.

תוכלו למצוא מידע נוסף על בנקים שונים ואיך הם פועלים ב-עמוד הבנקים שלנו.

טבלת השוואה: משכנתא לדיור מול משכנתא מסחרית

כדי לעשות לכם סדר ולראות את ההבדלים בצורה ברורה, הנה טבלה שמסכמת את הנקודות העיקריות בין שני סוגי המשכנתאות:

מאפיין	משכנתא לדיור (לבית מגורים)	משכנתא על נכס מסחרי (לעסק/השקעה)
מטרת הנכס	מגורים אישיים (בית למשפחה)	פעילות עסקית, משרדים, חנויות, תעשייה, השקעה
אחוז מימון מקובל	עד 70%-75% משווי הנכס (ואף יותר לזכאים)	בדרך כלל עד 50%-60% משווי הנכס
שיעור ריבית	נמוך יחסית (בשל סיכון נמוך יותר)	גבוה יחסית (בשל סיכון גבוה יותר)
תקופת החזר	עד 30 שנה (תקופה ארוכה)	בדרך כלל 10-20 שנה (תקופה קצרה יותר)
בדיקת הבנק	הכנסה ויכולת החזר של הלווה, היסטוריית אשראי	יכולת החזר של העסק, דוחות כספיים, תוכנית עסקית, שוכרים קיימים, ניתוח שוק
דרישת הון עצמי	נמוכה יחסית	גבוהה יחסית
סיכון לבנק	נמוך יחסית	גבוה יחסית

למי מתאימה משכנתא על נכס מסחרי?

משכנתא כזו מתאימה בעיקר לשני סוגים של אנשים או גופים, בעלי צרכים ספציפיים:

• בעלי עסקים: שרוצים לקנות את המקום שבו העסק שלהם פועל. למשל, רופא שרוצה לקנות את הקליניקה, עורך דין שרוכש משרד, או בעל מאפייה שקונה את שטח המאפייה. קניית הנכס יכולה לחסוך להם דמי שכירות חודשיים, לבנות נכס שבבעלותם (ולאפשר להם להרגיש יותר יציבים ובטוחים), ואף להעלות את ערך הנכס עם הזמן.
• משקיעים: שרוצים לקנות נכס מסחרי (כמו משרד או חנות) כדי להשכיר אותו לאחרים ולקבל דמי שכירות קבועים, ובכך לייצר לעצמם הכנסה נוספת. משקיעים אלו מחפשים נכסים בעלי פוטנציאל תשואה גבוהה.

דברים שחשוב לדעת לפני שלוקחים משכנתא כזו

החלטה לקחת משכנתא על נכס מסחרי היא החלטה גדולה וחשובה, שיכולה להשפיע רבות על העתיד הכלכלי שלכם או של העסק. הנה כמה דברים שכדאי לחשוב עליהם היטב, ולהתכונן אליהם:

1. יציבות העסק: וודאו שהעסק שלכם יציב מספיק וחזק מספיק כדי לעמוד בהחזרי המשכנתא הגבוהים יחסית, גם אם יהיו שינויים בשוק או תנודות בהכנסות. חשוב שתהיה לכם תוכנית גיבוי.
2. הון עצמי נדרש: היו מוכנים להוציא סכום כסף גדול יותר כהון עצמי. כדאי להתחיל לחסוך מראש או לבדוק מקורות מימון אחרים להון העצמי.
3. בדיקת הנכס: חשוב לבדוק היטב את הנכס המסחרי שאתם רוצים לקנות – את מיקומו (האם הוא אטרקטיבי לעסקים?), מצבו הפיזי (האם הוא דורש שיפוץ יקר?), תוכניות בנייה עתידיות באזור (האם הן יכולות להשפיע על ערכו או על התנועה אליו?), ופוטנציאל ההשכרה שלו (האם קל למצוא שוכרים טובים?).
4. יועץ משכנתאות מקצועי: כדאי מאוד להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי שמתמחה בנכסים מסחריים. הוא יוכל לעזור לכם להבין את כל הפרטים, להשוות הצעות מבנקים שונים וגופים חוץ-בנקאיים, ולמצוא את התנאים הטובים ביותר עבורכם. תכנון נכון של המשכנתא הוא חשוב מאוד – תוכלו לקרוא עוד על כך ב-מדריך לתכנון משכנתא.
5. גמישות עתידית: חשבו על האפשרות שהעסק יצטרך להתרחב או לעבור מקום בעתיד. האם יהיה קל למכור או להשכיר את הנכס המסחרי שאתם רוכשים? נכס עם שימושים מגוונים יהיה קל יותר למכור.
6. הכנות מקדימות: אספו את כל המסמכים הנדרשים מראש (דוחות כספיים, תוכנית עסקית מפורטת, הסכמי שכירות, הערכות שווי של הנכס וכו’) כדי להקל על תהליך האישור ולזרז אותו.
7. התייעצות עם עורך דין: חשוב שגם עורך דין המתמחה בנדל”ן מסחרי יבדוק את כל ההסכמים והחוזים הקשורים לרכישה ולמשכנתא.

סיכום ומסקנות

לסיכום, משכנתא על נכס מסחרי היא כלי פיננסי חשוב שיכול לאפשר לבעלי עסקים ומשקיעים להגשים את חלומותיהם ולבנות לעצמם עתיד כלכלי יציב יותר. היא שונה באופן מהותי ממשכנתא לדיור בשל אופי הסיכון הגבוה יותר והשימוש בנכס.

ההבדלים העיקריים מתבטאים באחוז המימון הנמוך יותר, הריביות הגבוהות יותר, תקופת ההחזר הקצרה יותר, ותהליך אישור מורכב ומעמיק יותר המצריך בדיקה יסודית של העסק עצמו ולא רק של הלווה. לכן, חשוב מאוד להבין את ההבדלים האלה ולהתכונן בהתאם, מתוך מחשבה ותכנון קדימה.

אם אתם חושבים לקחת משכנתא על נכס מסחרי, זכרו שתכנון נכון, בדיקה מקיפה של הנכס, הבנת מצב השוק והתייעצות עם מומחים הם המפתח להצלחה. אל תהססו לפנות לעזרה מקצועית כדי לוודא שאתם מקבלים את ההחלטות הנכונות והטובות ביותר עבורכם ועבור העסק שלכם.

אנחנו כאן ב-Mashcanta.org.il כדי לעזור לכם להבין את עולם המשכנתאות על כל גווניו. אם יש לכם שאלות נוספות, אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר דרך האתר שלנו: צרו קשר. למידע כללי נוסף על משכנתאות מכל הסוגים, בקרו ב-האתר הראשי.