רכישת דירה היא צעד כלכלי משמעותי עבור מרבית האנשים בישראל. משכנתא מסייעת למימוש החלום הזה, אך היא גם החלטה פיננסית מורכבת ויש להבין את המשמעויות שלה לטווח הארוך. משכנתא מדרגה ראשונה היא לרוב האפשרות המועדפת מבחינת תנאים וריביות. במאמר זה נצלול לעולם משכנתאות מדרגה ראשונה – נסביר את היתרונות, התנאים, התהליך וכל מה שאתם צריכים לדעת כדי לקבל החלטה מושכלת ולהבטיח שתהליך רכישת הדירה שלכם יהיה חלק ומוצלח!
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
משכנתא היא הלכה למעשה הלוואה גדולה לטווח ארוך, המיועדת ספציפית לרכישת נכס מקרקעין (דירה, בית, מגרש וכו’). תמורת ההלוואה, הבנק או הגוף המלווה מקבלים את הנכס כבטוחה. המשמעות: במקרה של אי-עמידה בתשלומים, הבנק רשאי לממש את הנכס (למכור אותו) כדי לכסות את יתרת החוב.
כאשר נוטלים משכנתא מדרגה ראשונה, הנכס משועבד ישירות לטובת הבנק. הבנק הוא הראשון בתור לקבל את כספו במקרה של מימוש (מכירת הנכס), מה שמעניק לגוף המלווה רמת ביטחון גבוהה יותר. זוהי הסיבה שמשכנתאות מדרגה ראשונה מציעות לרוב את תנאי הריבית וההחזר האטרקטיביים ביותר.
משכנתא מדרגה שנייה נלקחת בנוסף למשכנתא קיימת, והיא משועבדת לבנק (או גוף מלווה אחר) רק אחרי שהמשכנתא הראשונה כוסתה במלואה. המשמעות היא שרמת הסיכון של הבנק גבוהה יותר במקרה של משכנתא מדרגה שנייה, ולכן גם תנאי המימון (ריביות והחזרים) יהיו בדרך כלל פחות אטרקטיביים בהשוואה למשכנתא מדרגה ראשונה. משכנתא מדרגה שנייה יכולה לשמש למטרות כמו שיפוץ הנכס, רכישת דירה להשקעה, או מימון לכל מטרה אחרת.
משכנתא מדרגה ראשונה מהווה בטוחה חזקה עבור הגוף המלווה, שכן הבנק הוא הראשון שיקבל את כספו בחזרה במקרה של אי-יכולת החזר. לכן, בהשוואה למשכנתאות מדרגה שנייה או הלוואות ללא שעבוד נכס, הריבית על משכנתא מדרגה ראשונה היא לרוב הנמוכה והמשתלמת ביותר שניתן לקבל.
משכנתאות מדרגה ראשונה מציעות לרוב מרחב תמרון וגמישות רבה יותר מבחינת פריסת התשלומים (ניתן לפרוס את ההלוואה על פני שנים רבות). בנוסף, הבנקים נוטים להיות גמישים יותר במשא ומתן על תנאי ההלוואה, ומגוון רחב של מסלולי משכנתא עומד לרשות הלווים.
אחד היתרונות הבולטים של משכנתא מדרגה ראשונה הוא הזמינות של מגוון רחב של מסלולים. תוכלו לבחור בין מסלולי ריבית קבועה (צמודה או לא צמודה למדד), ריבית משתנה (משתנה כל 5 שנים, פריים, וכו’), או שילוב של מסלולים בתמהיל מותאם אישית. מגוון המסלולים מאפשר לכם להתאים את תנאי המשכנתא למצבכם הפיננסי ולהעדפות האישיות שלכם מבחינת רמת וודאות בתשלומים.
כאשר לוקחים משכנתא מדרגה ראשונה, הבנקים מאפשרים לרוב לקבל מימון בשיעור גבוה משווי הנכס. בעבר, אחוז המימון המקסימלי עמד על 75%, אך בהתאם להוראות בנק ישראל אחוז המימון יכול להשתנות מעת לעת. עדיין, משכנתא מדרגה ראשונה מהווה הזדמנות טובה למנף את הכסף העצמי שלכם ולהתקרב יותר לדירה שאתם חולמים עליה.
בעוד אחוז המימון המותר גבוה, עדיין נדרש להביא הון עצמי משמעותי מהבית. נכון להיום, אחוז המימון המינימלי שדורש בנק ישראל עומד על 25% משווי הנכס. המשמעות היא שתצטרכו לחסוך או לגייס סכום נכבד לפני שתוכלו להגיש בקשה למשכנתא מדרגה ראשונה.
כחלק מלקיחת משכנתא מדרגה ראשונה, נרשמת בטאבו הערת אזהרה לטובת הבנק. הערה זו מונעת מכם למכור את הנכס או לבצע בו עסקאות אחרות ללא אישור מפורש מהבנק. אמנם לרוב זוהי מגבלה מינורית, אך חשוב להיות מודעים לקיומה.
משכנתא מדרגה ראשונה משעבדת את הנכס לטובת הבנק. אם תרצו בעתיד לקחת משכנתא נוספת (למשל, לצורך שיפוץ הנכס) או הלוואה אחרת כנגד שיעבוד הנכס, תהיו תלויים באישור של הבנק שממנו לקחתם את המשכנתא הראשונה, ותנאי המימון הנוסף עלולים להיות פחות נוחים.
הבנקים בוחנים בקפידה מספר פרמטרים מרכזיים לפני שהם מאשרים משכנתא מדרגה ראשונה:
בחירת מסלול המשכנתא הוא אחד ההיבטים הקריטיים שצריך להבין, כיוון שהוא משפיע על גובה ההחזר החודשי שלכם, סך הריבית שתשלמו לאורך חיי ההלוואה, ורמת הסיכון שאתם לוקחים. בארץ מספר מסלולים עיקריים זמינים.
במסלול זה, הריבית שאתם משלמים על המשכנתא נקבעת מראש ואינה משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה. עם זאת, הצמדה למדד המחירים לצרכן משמעותה שקרן ההלוואה (הסכום המקורי שלקחתם) מתעדכנת מעת לעת בהתאם לשינויים במדד. יתרון: מסלול זה יוצר וודאות לגבי גובה ההחזר החודשי (למעט השינוי בגלל ההצמדה). חסרון: במידה והמדד עולה משמעותית, גם סכום ההחזר החודשי יעלה בהתאם.
זהו מסלול יציב עוד יותר, כיוון שהריבית אינה משתנה, וגם קרן המשכנתא אינה מושפעת מהמדד. יתרון: מספק “שקט נפשי” מוחלט מבחינת שינויים בהחזרים החודשיים. חסרון: לרוב, הריבית על מסלול כזה תהיה מעט גבוהה יותר בהשוואה למסלול צמוד מדד.
במסלולים אלה, הריבית אינה קבועה לכל תקופת המשכנתא, אלא מתעדכנת בתדירות מוגדרת מראש. ריבית משתנה כל 5 שנים, למשל, תתעדכן לפי נתוני השוק בכל חמש שנים. ריבית פריים מבוססת על ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע. יתרון: מסלולים אלו מציעים פוטנציאל ליהנות מירידת ריביות. חסרון: חשופים לעליית ריביות בשוק, מה שעלול להגדיל את ההחזר החודשי שלכם באופן משמעותי בתקופות מסוימות.
מסלול המשכנתא המשולב מאפשר לכם לשלב כמה סוגי מסלולים בתמהיל אחד. לדוגמה, תוכלו לקחת 40% מהמשכנתא בריבית קבועה צמודה, 30% בריבית משתנה כל 5 שנים, ואת 30% הנותרים בריבית פריים. יתרון: מסלול כזה מסייע לגדר סיכונים, ומאפשר ליהנות מהפוטנציאל של מסלולים משתנים מבלי להיחשף יותר מדי לעליות ריבית פוטנציאליות. חסרון: לרוב, בניית תמהיל משכנתא משולב עלולה להיות מעט יקרה יותר עקב מרווחי ריבית גדולים יותר שתשלמו לבנק.
כמה וודאות אתם מחפשים בתשלומים החודשיים? מה רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת על עצמכם? האם אתם מאמינים שהריביות בשוק צפויות לרדת או לעלות בתקופה הקרובה? התשובות לשאלות הללו יעזרו להתמקד בכיוון הנכון.
אל תסתפקו בהצעה אחת בלבד! פנו לכמה בנקים או גופי מימון, וערכו השוואה לא רק של הריביות, אלא גם של מגוון המסלולים המוצעים, תנאי הפירעון המוקדם, והגמישות שכל גוף מציע.
יועץ משכנתאות מנוסה יכול לעזור לכם לנתח את האפשרויות, להשוות את התנאים של גופים מלווים שונים, ואף לנהל משא ומתן מול הבנקים כדי להשיג לכם את העסקה המשתלמת ביותר לאורך חיי המשכנתא. ההשקעה בייעוץ מקצועי עשויה לחסוך לכם הרבה כסף בטווח הארוך.
הפוליסה הזו נועדה להבטיח שהמשכנתא תכוסה במלואה במקרה הפטירה של אחד הלווים. היא מעניקה רשת ביטחון לכם, לבני המשפחה שלכם, וגם לבנק. חשוב לבחון היטב את תנאי הפוליסה, מי המבוטחים, מהם המקרים המכוסים, ומה גובה הפרמיה בהתאם לפרופיל שלכם.
ביטוח זה מכסה נזקים פיזיים למבנה הנכס, שעלולים להתרחש בגלל שריפה, הצפה, נזקי טבע, וכו’. שימו לב – ביטוח המבנה נדרש כתנאי לקבלת משכנתא מהבנק, כיוון שהוא מגן ישירות גם על האינטרסים של הגוף המלווה.
התחילו את התהליך על ידי איסוף מידע ראשוני. תוכלו לקבל הצעות עקרוניות מבנקים שונים, או לחילופין לפנות ליועץ משכנתאות שיערוך עבורכם השוואה בין המלווים הפוטנציאליים. זכרו: לא חייבים להתחייב למשכנתא עם הבנק שבו אתם מנהלים את חשבון העו”ש שלכם.
בשלב זה, לאחר שהגשתם בקשה לגוף המלווה, תקבלו מסמך המפרט את תנאי המשכנתא העקרוניים שהבנק מוכן להציע לכם. אישור עקרוני מסייע להבין האם אתם עומדים בתנאי הסף לקבלת משכנתא, ומה טווח הסכומים הריאלי שהבנק יהיה מוכן להלוות לכם.
לאחר איתור נכס ספציפי שתרצו לרכוש, הבנק ישלח שמאי מקרקעין מטעמו, על מנת להעריך את שווי הנכס. זוהי אבן דרך הכרחית, כיוון שלבנק חשוב לדעת שהנכס שאתם רוכשים אכן שווה את סכום המשכנתא שהוא מלווה לכם. סכום המשכנתא המקסימלי שתקבלו תלוי ישירות בהערכת השמאי.
לאחר קבלת הערכת השמאי, הבנק ייתן לכם תשובה סופית בנוגע למשכנתא – הוא יאשר את הסכום המבוקש, ויפרט את התנאים המדויקים, הצמודים למסלולים שבחרתם. בשלב זה תחתמו על חוזה משכנתא מפורט עם הבנק.
כחלק מלקיחת משכנתא מדרגה ראשונה, נרשמת בטאבו הערת אזהרה לטובת הבנק. הערה זו מונעת מכם למכור את הנכס או לבצע בו עסקאות אחרות ללא אישור מפורש מהבנק עד לסיום החזר המשכנתא.
משכנתא מדרגה ראשונה היא כלי מימון מרכזי לרכישת דירה בישראל, ומציעה בדרך כלל את התנאים האטרקטיביים ביותר ללווים. היא מעניקה לכם שקט נפשי וגם יתרון פיננסי. עם זאת, זוהי התחייבות כלכלית משמעותית וחשוב להבין את כל הפרטים הקטנים לפני שחותמים על החוזה. השקעה של זמן בתכנון, הבנת התהליך, והשוואת הצעות יכולה לעשות הבדל עצום בהחזרים החודשיים שלכם, ועלות סך המשכנתא בטווח הארוך. אל תהססו לפנות לייעוץ מקצועי שיסייע לכם לקבל את ההחלטות הנכונות וליצור עתיד פיננסי יציב עבורכם.
במשך עשרות שנים הסתמכנו בעיקר על דלקים מאובנים כמו פחם, נפט וגז טבעי לספק את… קרא עוד
השקעה בדירה להשכרה בישראל הפכה בשנים האחרונות לאפיק מבוקש, וזאת לאור עליית מחירי הנדל"ן המואצת… קרא עוד
נדמה שהמילה "מינוס" הפכה לחלק מהשפה הישראלית. אנחנו שומעים אותה בחדשות, מדברים עליה עם חברים,… קרא עוד
רכישת דירה היא צעד כלכלי משמעותי עבור רובנו, ומשכנתא היא כלי מרכזי המאפשר את הגשמת… קרא עוד
האם חיפשתם אפיק השקעה יציב לכספכם, אבל שוק המניות הפכפך והתנודות באפיקים אחרים הלחיצו אתכם?… קרא עוד
קרקעות חקלאיות בישראל מהוות משאב יקר ערך. בשל הגודל המוגבל של מדינת ישראל, והביקוש ההולך… קרא עוד