ברוכים הבאים לאתר mashcanta.org.il! היום נדבר על נושא חשוב שיכול לעזור לכם להבין טוב יותר איך לנהל את הכסף שלכם כשאתם חושבים על קניית בית. אנחנו הולכים לדבר על משהו שנקרא “קבוצת רכישה” ועל הלוואה גדולה שנקראת “משכנתא” שצריך לקחת בשבילה. קניית בית זה צעד גדול, ולכן חשוב להבין את כל הפרטים, במיוחד אם אתם בוחרים בדרך פחות מוכרת. אם אתם רוצים ללמוד עוד על מהי בכלל משכנתא, אתם מוזמנים לבקר בעמוד מהי משכנתא?.
דמיינו שאתם רוצים לבנות בית חלומות, ואתם רואים שחברים אחרים שלכם גם רוצים לבנות בית באותה שכונה. אתם חושבים לעצמכם, “למה שלא נתאחד ונבנה את הבתים יחד? אולי זה יהיה יותר זול ונוכל לעזור אחד לשני?” הרעיון הזה הוא הליבה של קבוצת רכישה. בקבוצת רכישה, קבוצה של אנשים מתאגדת יחד כדי לקנות שטח אדמה ולבנות עליו בתים משותפים. זה נשמע נהדר, נכון? יש לזה יתרונות, אבל כמו כל דבר בחיים, יש גם דברים שצריך לשים לב אליהם, ובמיוחד סיכונים.
המאמר הזה נועד להסביר לכם, בצורה פשוטה וברורה, מהם הסיכונים המיוחדים שיכולים לצוץ כשאתם מצטרפים לקבוצת רכישה, ואיך הם קשורים למשכנתא שלכם. המטרה היא שתהיו מוכנים וידעו בדיוק מה לבדוק ולשאול לפני שאתם עושים צעד כזה גדול. כי כשמדובר בבית ובכסף שלכם, ידע זה כוח!
לפני שנדבר על הסיכונים, בואו נבין בדיוק מהי קבוצת רכישה. בדרך כלל, כשאתם קונים דירה מקבלן, אתם פונים לחברה שכבר בונה או שבנתה בניין, וקונים מהם את הדירה כשהיא כמעט מוכנה או כשהיא כבר עומדת על תילה. אתם רואים את התוכניות, את המפרט, ואתם יודעים מראש כמה אתם הולכים לשלם (בדרך כלל). הקבלן הוא זה שדואג לכל הדברים – קניית האדמה, קבלת אישורי בנייה, שכירת פועלים, וניהול כל התהליך.
בקבוצת רכישה, הסיפור קצת שונה. אתם, יחד עם עוד אנשים, הופכים להיות “הקבלנים” של עצמכם, או לפחות אתם בעלי הבית ששוכרים קבלן. אתם מתאגדים יחד, למשל, 20 משפחות. יחד, אתם קונים את השטח שעליו ייבנו הבתים שלכם. לאחר מכן, אתם שוכרים יזם או מנהל פרויקט שילווה אתכם. הוא עוזר לכם להשיג את האישורים מהעירייה, לשכור אדריכלים שיתכננו את הבניין, ולמצוא חברת בנייה (קבלן מבצע) שתבנה את הבתים בפועל. אתם מחליטים יחד על הרבה דברים, מהגודל של הדירות ועד החומרים שבהם ישתמשו. זה כמו לבנות מגדל לגו גדול עם חברים – אתם קונים את הלגו, אתם מחליטים איזה מגדל לבנות, ואתם שוכרים מישהו שיעזור לכם לחבר את כל החלקים לפי התוכנית.
הרבה אנשים נמשכים לרעיון של קבוצת רכישה מכמה סיבות:
אבל, כמו שנלמד במאמר הזה, יחד עם היתרונות האלה, מגיעים גם סיכונים ייחודיים שחשוב מאוד להכיר ולהבין. הבנת היתרונות והחסרונות היא חלק חשוב בתהליך תכנון המשכנתא שלכם. למידע נוסף, בקרו בעמוד תכנון משכנתא.
כשאנחנו מדברים על משכנתא, אנחנו מדברים על הלוואה גדולה מהבנק שבעזרתה אתם קונים בית. הבנק נותן לכם כסף, ואתם מחזירים לו אותו כל חודש, עם תוספת קטנה שנקראת ריבית. כפי שתוכלו לקרוא בהרחבה בעמוד תהליך המשכנתא, בדרך כלל, כשאתם קונים דירה מקבלן, הבנק משלם את הכסף ישירות לקבלן לפי שלבי הבנייה. אתם מתחילים לשלם את המשכנתא כשהבית מתחיל להיבנות, או כשאתם מקבלים את המפתח, תלוי בהסכם.
בקבוצת רכישה, תהליך המשכנתא קצת שונה ומורכב יותר. למה? כי הבנק צריך לוודא שהכסף שהוא נותן לכם מוגן, ושהבית אכן ייבנה. הנה כמה הבדלים חשובים:
חשוב לזכור, הבנקים רואים בקבוצת רכישה פרויקט עם סיכון קצת יותר גבוה מאשר קנייה מקבלן מוכר. לכן, הם יהיו זהירים יותר בתנאי המשכנתא שהם מציעים. תוכלו למצוא מידע נוסף על הבנקים השונים בעמוד בנקים למשכנתאות.
עכשיו, כשאנחנו מבינים מהי קבוצת רכישה ואיך תהליך המשכנתא עובד, בואו נדבר על הדברים שצריך מאוד לשים לב אליהם – הסיכונים. הבנה טובה של הסיכונים האלה תעזור לכם לקבל החלטות נבונות ולשמור על הכסף שלכם.
זהו אחד הסיכונים הגדולים ביותר בקבוצת רכישה. כשאתם קונים דירה מקבלן, בדרך כלל אתם יודעים את המחיר הסופי (או כמעט סופי) מראש. בקבוצת רכישה, זה לא תמיד כך. יש הרבה דברים שיכולים לגרום לעלות הסופית של הבית לעלות, אפילו אחרי שכבר התחלתם לשלם את המשכנתא:
מה זה אומר בשבילכם? זה אומר שאתם עלולים למצוא את עצמכם צריכים להוסיף כסף מכיסכם, גם לאחר שכבר לקחתם משכנתא, כדי לכסות את העלויות הנוספות. אם אין לכם את הכסף הזה, אתם יכולים להיקלע לצרות כלכליות. חשוב שתהיה לכם “כרית ביטחון” כלכלית, כלומר, כסף בצד למקרה של הפתעות. למידע נוסף על תמהיל משכנתא ואיך לתכנן אותו, בקרו בעמוד תמהיל משכנתא.
דוגמה לטבלת עלויות:
| שלב בפרויקט | עלות משוערת לדירה (דוגמה) | עלות בפועל (דוגמה) | הפרש |
|---|---|---|---|
| קניית קרקע | 100,000 ש”ח | 105,000 ש”ח | +5,000 ש”ח |
| אגרות ואישורים | 20,000 ש”ח | 25,000 ש”ח | +5,000 ש”ח |
| בנייה | 300,000 ש”ח | 330,000 ש”ח | +30,000 ש”ח |
| סה”כ עלויות נוספות | – | – | +40,000 ש”ח |
כפי שניתן לראות בדוגמה, גם שינויים קטנים בכל סעיף יכולים להצטבר לסכום משמעותי שכל חבר בקבוצה צריך להוסיף.
כשאתם מצטרפים לקבוצת רכישה, בדרך כלל יש הערכה לזמן שייקח לבנות את הבניין. אבל, בניגוד לקבלן שחותם על חוזה עם קנסות על עיכובים, בקבוצת רכישה הסיפור שונה. עיכובים הם דבר נפוץ בפרויקטים כאלה, והם יכולים להיגרם ממגוון סיבות:
מה זה אומר בשבילכם? עיכובים בפרויקט עולים לכם כסף. אם הבית לא מוכן בזמן, אתם ממשיכים לשלם שכר דירה על הדירה שבה אתם גרים כרגע, ובו זמנית אתם כבר משלמים את המשכנתא על הבית החדש שנבנה (כי המשכנתא מתחילה בדרך כלל עם התקדמות הבנייה). זה אומר “תשלום כפול” – גם שכר דירה וגם משכנתא, שיכול להכביד מאוד על התקציב המשפחתי. בנוסף, ככל שהפרויקט מתעכב, כך אתם משלמים ריבית על המשכנתא למשך זמן ארוך יותר, והחוב שלכם גדל.
מארגן הקבוצה (היזם, או מנהל הפרויקט) הוא הלב של קבוצת הרכישה. הוא זה שמלווה אתכם בכל התהליך – מרכישת הקרקע, דרך קבלת האישורים, ועד מציאת קבלן הבנייה. אם המארגן הזה לא מקצועי, לא מנוסה, או גרוע מכך, לא ישר, אתם עלולים להיקלע לצרות גדולות.
מה זה אומר בשבילכם? אתם חייבים לבדוק היטב מי המארגן. שאלו שאלות, בקשו לראות פרויקטים קודמים שהוא ניהל, דברו עם אנשים שהיו בפרויקטים שלו. אל תתביישו. זו השקעה גדולה מאוד של הכסף שלכם. ייעוץ מקצועי יכול לעזור לכם להבין טוב יותר את הדברים האלה. קראו עוד על חשיבות הייעוץ ב מדריך המשכנתאות.
קבוצת רכישה היא כמו משפחה גדולה שצריכה להחליט על כל דבר יחד. דמיינו שאתם צריכים להחליט על צבע הקירות בבית או על סוג הרעפים בגג – וכולם צריכים להסכים. בקבוצת רכישה, ההחלטות גדולות הרבה יותר: על גודל הדירות, על חומרי הבנייה, על תקציבים, ואפילו על בחירת הקבלן. כשיש הרבה אנשים, טבעי שיהיו חילוקי דעות. אם אין דרך ברורה לקבל החלטות, או אם הוויכוחים הופכים להיות קשים, הפרויקט יכול להתעכב מאוד, או אפילו לעצור.
מה זה אומר בשבילכם? חשוב מאוד שיהיה הסכם ברור שמסביר איך מקבלים החלטות בקבוצה, ומה קורה במקרה של חילוקי דעות או פרישת חברים. חשוב גם לדבר עם חברי הקבוצה האחרים לפני שאתם מצטרפים, ולוודא שאתם מרגישים שאתם יכולים לעבוד איתם יחד.
בניית בית בישראל היא תהליך מורכב שמערב הרבה חוקים, תקנות ואישורים מהממשלה ומהרשויות המקומיות (כמו העירייה). כשקבלן גדול בונה, הוא רגיל לטפל בכל הדברים האלה. בקבוצת רכישה, הקבוצה היא זו שאחראית בסופו של דבר, דרך המארגן, לכל האישורים.
מה זה אומר בשבילכם? אתם חייבים לוודא שיש לכם ייעוץ משפטי צמוד ומקצועי לאורך כל הדרך. עורך דין המתמחה בתחום קבוצות רכישה יכול להגן עליכם ולסייע לכם להבין את כל המסמכים המשפטיים המורכבים.
כבר הזכרנו שהבנקים רואים בקבוצות רכישה פרויקטים עם סיכון גבוה יותר. זה אומר שיכול להיות קשה יותר לקבל משכנתא, והתנאים עלולים להיות פחות טובים. בנוסף, ישנם אתגרים ייחודיים למימון קבוצת רכישה:
מה זה אומר בשבילכם? אתם צריכים להיות מוכנים לכך שתהליך קבלת המשכנתא יהיה ארוך ומורכב יותר. חשוב לעבוד עם יועץ משכנתאות מומחה שיעזור לכם לנווט בתהליך זה ולמצוא את התנאים הטובים ביותר. למידע על תכנון המשכנתא שלכם, בקרו בעמוד תכנון משכנתא.
כשאתם קונים דירה מקבלן רגיל, יש חוק בישראל שנקרא “חוק המכר (דירות)”. החוק הזה נועד להגן עליכם כקונים. הוא מבטיח, למשל, שאתם תקבלו ערבות בנקאית שתחזיר לכם את הכסף אם הקבלן פושט רגל ולא מסיים את הבנייה. בקבוצת רכישה, המצב שונה. הקבוצה עצמה, כלומר אתם וחבריכם, היא למעשה “הקבלן” או “היזם”. לכן, החוק הזה לא מגן עליכם באותה צורה.
מה זה אומר בשבילכם? זה אומר שאתם לוקחים על עצמכם סיכון גדול יותר. חשוב מאוד להבטיח שבתוך ההסכם של הקבוצה יהיו מנגנוני הגנה ברורים, למשל דרך ביטוחים מתאימים או ערבויות הדדיות בין חברי הקבוצה (במידה ורלוונטי), וכמובן באמצעות בחירה קפדנית של המארגן והליווי המקצועי.
אחרי שדיברנו על כל הסיכונים, אתם בטח שואלים את עצמכם: אז מה עושים? האם זה אומר שקבוצות רכישה הן דבר רע? לא בהכרח. זה אומר שצריך להיות חכמים, זהירים ומקצועיים. הנה כמה דברים שאתם יכולים לעשות כדי לצמצם את הסיכונים:
לפני שאתם חותמים על משהו, תחקרו! ממש כמו שאתם חוקרים על משחק חדש או על יעד לטיול:
חוזה קבוצת הרכישה הוא מסמך ארוך ומורכב. אל תחתמו עליו לפני שאתם מבינים כל מילה ומילה. שכרו עורך דין מומחה לקבוצות רכישה שילווה אתכם. הוא יסביר לכם את כל הסעיפים, יצביע על נקודות תורפה, וידאג שהאינטרסים שלכם מוגנים. ודאו שהחוזה כולל סעיפים ברורים לגבי:
קבוצת רכישה דורשת גמישות כלכלית. אל תכנסו לזה עם תקציב צפוף מדי. תמיד הכינו כסף נוסף בצד – “כרית ביטחון” – למקרה של עלויות בלתי צפויות או עיכובים. חשבו כמה שכר דירה תצטרכו לשלם אם הפרויקט מתעכב בשנה או שנתיים. קחו בחשבון שאתם עלולים להידרש להוסיף סכומים נוספים גם אחרי שקיבלתם את המשכנתא. לתכנון נכון, בקרו בעמוד תכנון משכנתא.
אתם לא לבד בזה. אתם לא צריכים להיות מומחים בכל תחום. לכן, חשוב מאוד לשכור אנשי מקצוע שילוו אתכם:
בתוך הקבוצה, חשוב שתהיה תקשורת פתוחה וכנה בין כולם. קיימו פגישות קבועות, שאלו שאלות, ותהיו מעורבים במה שקורה. כולם באותה סירה, ורק יחד תוכלו להתגבר על אתגרים.
קבוצת רכישה היא דרך מעניינת ופוטנציאלית לרכוש בית, ואולי אפילו לחסוך כסף. אבל, כמו שלמדנו, היא מגיעה עם סיכונים רבים וייחודיים, במיוחד בכל הקשור למשכנתא שלכם ולכסף שלכם. הסיכונים כוללים עלויות בלתי צפויות, עיכובים בבנייה, בעיות עם המארגן, חילוקי דעות בקבוצה, אתגרים משפטיים ופיננסיים, וחוסר הגנה כמו שיש בקנייה מקבלן.
הבנת הסיכונים האלה אינה כדי להפחיד אתכם, אלא כדי להכין אתכם. עם תכנון נכון, בדיקות יסודיות, ליווי מקצועי של עורכי דין ויועצי משכנתאות, וכרית ביטחון כלכלית, תוכלו לצמצם אותם משמעותית. זכרו, הבית שלכם הוא ההשקעה הגדולה ביותר בחייכם, ולכן חשוב שתהיו כמה שיותר חכמים ומוכנים לכל תרחיש. אל תהססו לשאול שאלות, לחקור ולבקש עזרה. אנחנו כאן כדי לעזור לכם להבין טוב יותר את עולם המשכנתאות.
אנו מקווים שמאמר זה עזר לכם להבין טוב יותר את עולם קבוצות הרכישה והסיכונים הכרוכים בהן. אם יש לכם שאלות נוספות, אל תהססו לפנות אלינו דרך עמוד צרו קשר, או לחקור עוד בעמוד אודותינו. למדו עוד על משכנתאות באתר mashcanta.org.il!
האם כדאי לקחת משכנתא עם ההורים? האם אתם חולמים על בית משלכם? מקום שבו תוכלו… קרא עוד
משכנתא לתושבי חוץ: האם זה אפשרי? היי חברים! דמיינו שאתם רוצים לקנות בית. בית גדול… קרא עוד
איך מקבלים משכנתא כעצמאיים? מדריך פשוט לכל המשפחה רבים מאיתנו חולמים על בית משלנו. מקום… קרא עוד
משכנתא לבנייה עצמית: הגשמת חלום צעד אחר צעד האם אתם חולמים לבנות את הבית שלכם… קרא עוד
ברוכים הבאים לעולם המשכנתאות: מהי הלוואת גישור? האם אתם מדמיינים את בית החלומות החדש שלכם?… קרא עוד
האם אתם גרים כבר בבית משלכם, אבל חולמים לעבור לבית אחר? אולי אתם רוצים בית… קרא עוד