האם אתם גרים כבר בבית משלכם, אבל חולמים לעבור לבית אחר? אולי אתם רוצים בית גדול יותר למשפחה הגדלה, או בית קטן יותר עכשיו כשהילדים עזבו את הקן? אולי אתם רוצים לעבור לעיר אחרת, או פשוט לשדרג את איכות החיים? אם עניתם ‘כן’ על אחת השאלות האלה, אתם כנראה “משפרי דיור”. משפרי דיור הם אנשים שכבר מחזיקים דירה, ורוצים למכור אותה כדי לקנות דירה חדשה וטובה יותר. התהליך הזה, למרות שהוא מרגש, יכול להיות קצת מורכב, במיוחד כשמדובר במשכנתא. אל דאגה! המאמר הזה נועד להסביר לכם, בצורה פשוטה וברורה, איך עובדת משכנתא למשפרי דיור. נדמיין את זה כמו פאזל גדול, ונרכיב את כל החלקים ביחד כדי שהתמונה תהיה ברורה.
לפני שנצלול לעומק, בואו נזכיר לעצמנו מהי משכנתא. תחשבו על זה כעל הלוואה גדולה מאוד שהבנק נותן לכם כדי שתוכלו לקנות בית. מכיוון שזו הלוואה עצומה, הבנק רוצה להיות בטוח שתחזירו לו את הכסף. לכן, הבית שאתם קונים משמש כ”ביטחון” עבור הבנק. אם, חלילה, לא תוכלו להחזיר את ההלוואה, הבנק יוכל לקבל את הבית במקומכם. אבל אל תחששו, רוב מוחלט של האנשים מחזירים את המשכנתא בהצלחה לאורך שנים רבות. אתם מחזירים את הכסף לבנק בתשלומים קבועים כל חודש, למשך תקופה ארוכה, למשל 20 או 30 שנה. כל תשלום קטן כזה עוזר להחזיר חלק מההלוואה ולהתקרב לרגע שבו הבית יהיה כולו שלכם. רוצים ללמוד עוד על היסודות? כנסו ל מהי משכנתא.
כשאנשים קונים את הדירה הראשונה שלהם, הם לרוב צריכים משכנתא כדי לממן את רוב הקנייה. הם חוסכים “הון עצמי” (כסף משלהם, ששמו בצד) ואת השאר מקבלים מהבנק כהלוואה. הדירה הראשונה היא בדרך כלל היעד היחיד שלהם – הם קונים בית, ומאותו רגע משלמים עליו משכנתא.
אבל כשאתם משפרי דיור, הסיפור שונה קצת. אתם כבר הבעלים של דירה! זה אומר שיש לכם “הון” שקשור לדירה הישנה. הכסף שתקבלו ממכירת הדירה הישנה הוא חלק חשוב מאוד בתהליך קניית הדירה החדשה. למעשה, במקרים רבים, הכסף הזה הוא רוב ההון העצמי שלכם לקנייה הבאה. זהו ההבדל הגדול והמשמעותי ביותר בין משפר דיור לבין רוכש דירה ראשונה.
האתגר המרכזי הוא התיאום בין מכירת הדירה הישנה לקניית הדירה החדשה. תארו לכם שאתם רוצים להחליף מכונית. האם תמכרו קודם את המכונית הישנה ואז תקנו חדשה? או אולי תקנו קודם את החדשה, ותמכרו את הישנה אחר כך? או אולי תצליחו לעשות את שניהם בערך באותו הזמן, ממש ביום אחד? כל אפשרות כזו דורשת תכנון מיוחד, וזה המקום שבו משכנתא למשפרי דיור נכנסת לתמונה כדי לעזור לכם לגשר על הפער.
תארו לעצמכם שאתם רוצים לעבור מצד אחד של נהר לצד השני. יש לכם בית ישן בצד אחד, ואתם רוצים לעבור לבית חדש בצד השני. אם הייתם יכולים ללכת ברגל, זה היה קל. אבל בגלל שצריך כסף לבתים, זה קצת יותר מורכב. איך אתם עוברים עם הכסף מהבית הישן לבית החדש? זהו “פער הזמנים” שיכול להיווצר.
יש שלוש אפשרויות עיקריות להתמודד עם הפער הזה:
לא משנה באיזו אפשרות תבחרו, ישנם מספר שלבים שצריך לעבור. תחשבו על זה כמו טיול ארוך, שבו כל שלב מוביל לשלב הבא. לכל שלב יש חשיבות משלו, והכנה טובה תעזור לכם לעבור את הדרך בבטחה.
זהו השלב החשוב ביותר, ולמעשה הוא מתחיל עוד לפני שאתם מתחילים לחפש דירה חדשה. אתם צריכים להבין כמה כסף יש לכם זמין (הון עצמי מהחיסכון שלכם), כמה כסף אתם צופים לקבל ממכירת הדירה הישנה (אחרי סילוק משכנתא קיימת), וכמה כסף אתם צריכים למשכנתא חדשה. חשוב מאוד לחשב את כל העלויות הנלוות – לא רק מחיר הדירה, אלא גם מסים, שכר טרחת עורך דין, עמלת מתווך (אם תשתמשו בו), עלויות הובלה, וגם סכום מסוים לשיפוצים או שינויים קטנים בדירה החדשה אם צריך. כדאי מאוד להכין תכנית משכנתא מסודרת שתעזור לכם להבין את כל המספרים האלה ולראות את התמונה הגדולה.
טיפ חשוב: מומלץ להתחיל לבדוק כבר בשלב זה כמה משכנתא הבנקים יכולים לאשר לכם באופן עקרוני, גם אם אתם עדיין לא יודעים בדיוק איזו דירה תקנו. זה ייתן לכם מושג טוב לגבי כוח הקנייה שלכם.
כדי לדעת כמה כסף “שווה” לכם הדירה הישנה, אתם צריכים להעריך את שוויה הריאלי בשוק. אפשר לעשות זאת על ידי בדיקת מחירי דירות דומות שנמכרו לאחרונה באזור שלכם (למשל, דרך אתרי נדל”ן או רשות המיסים), או על ידי הזמנת שמאי מקרקעין. השמאי הוא אדם מקצועי המומחה בהערכת שווי נכסים, והוא יוכל לתת לכם הערכה מדויקת ומקצועית של שווי הדירה שלכם. הערכה זו חשובה מאוד לתכנון הפיננסי שלכם.
זהו השלב המהנה והמרגש ביותר! אתם מתחילים לחפש באופן פעיל את הדירה החדשה שלכם. קחו בחשבון את התקציב שתכננתם בשלב הראשון, את הצרכים המשתנים של המשפחה (כמה חדרים? איזו שכונה מתאימה? האם קרוב לבית הספר או לגני ילדים? האם יש גינה? מרפסת?), ואת לוח הזמנים שלכם למעבר. חשוב להיות ריאליים לגבי הצרכים והרצונות שלכם מול התקציב הקיים.
ברגע שיש לכם הערכה טובה לשווי הדירה הישנה ורעיון כללי לדירה החדשה שאתם רוצים, כדאי לגשת לבנקים כדי לקבל אישור עקרוני למשכנתא. אישור זה אומר שהבנק מסכים עקרונית לתת לכם הלוואה בגובה מסוים (למשל, עד 1,500,000 ש”ח), בהתאם לנתונים הפיננסיים שלכם. קבלת אישור כזה נותנת לכם שקט נפשי ויכולת להתקדם עם משא ומתן על קניית הדירה החדשה בביטחון רב יותר. חשוב לדעת שאישור עקרוני תקף בדרך כלל לזמן מוגבל (למשל, שלושה חודשים). למידע נוסף על בנקים למשכנתאות.
זהו הלב של עסקת משפרי הדיור. בשלב הזה תצטרכו להחליט על אסטרטגיית המכירה והרכישה כפי שפירטנו קודם לכן. האם תנסו לתאם בין שתיהן? האם תמכרו קודם או תקנו קודם? תצטרכו לעבוד יחד עם עורך דין מיומן ויועץ משכנתאות כדי להבין את כל ההשלכות החוקיות והפיננסיות של כל בחירה. חשוב לזכור שהחוזים שלכם צריכים להיות מנוסחים היטב כדי להגן עליכם בכל מצב.
אחרי שמצאתם דירה חדשה וחתמתם על חוזה רכישה מחייב, מתחיל תהליך לקיחת המשכנתא בפועל. זה כולל הגשת כל המסמכים הדרושים לבנק (חוזה מכירה, חוזה קנייה, תלושי שכר, דפי בנק, מסמכים מהדירה הישנה ועוד), חתימה על הסכמי ההלוואה, רישום שעבוד על הנכס (כך הבנק מבטיח את עצמו), ובדיקות נוספות של הבנק. זהו תהליך בירוקרטי שיכול לקחת זמן, ודורש דיוק רב ותשומת לב לפרטים.
כאמור, במקרים מסוימים, משפרי דיור צריכים פתרונות משכנתא מיוחדים שנותנים להם גמישות ומאפשרים להם לעבור דירה בצורה נוחה יותר.
זוהי המשכנתא הסטנדרטית שנועדה לממן את הדירה החדשה שלכם. אתם לוקחים הלוואה מהבנק, והדירה החדשה משמשת כביטחון להלוואה זו. הסכום של המשכנתא הזו יהיה תלוי בכמה כסף יש לכם ממכירת הדירה הישנה, וכמה הון עצמי נוסף אתם מביאים מחיסכון אישי. בסופו של דבר, זו המשכנתא העיקרית שתשלמו עליה ברוב השנים.
זו המשכנתא המיוחדת והחשובה ביותר למשפרי דיור, במיוחד אם אתם קונים דירה חדשה לפני שאתם מוכרים את הישנה (כמו באפשרות 2 שתיארנו למעלה, “לקנות קודם, למכור אחר כך”).
מהי משכנתא גישור? תחשבו עליה כעל גשר קטן וזמני. היא עוזרת לכם לעבור מצד אחד של הנהר (הדירה הישנה שטרם נמכרה, והכסף ממנה עדיין לא הגיע אליכם) לצד השני (הדירה החדשה שאתם רוצים לקנות וצריכים לשלם עליה). היא בעצם הלוואה לזמן קצר, שנועדה לממן לכם את קניית הדירה החדשה עד שתמכרו את הדירה הישנה ותקבלו עליה את הכסף המלא.
איך זה עובד? אתם לוקחים את משכנתא הגישור על חשבון הכסף שאתם מצפים לקבל ממכירת הדירה הישנה. סכום הגישור יהיה בדרך כלל עד לגובה הכסף הצפוי ממכירת הדירה הישנה (בניכוי המשכנתא הישנה אם קיימת). משכנתא זו מוחזרת לבנק בבת אחת, ברגע שאתם מקבלים את הכסף על הדירה הישנה וסוגרים את כל החשבונות. בדרך כלל, אתם משלמים רק את הריבית על משכנתא הגישור, או תשלום חודשי קטן מאוד, עד שהיא נסגרת במלואה. זו ההלוואה ש”מגשרת” על הפער.
יתרונות משכנתא גישור:
דברים חשובים לדעת על משכנתא גישור:
עבור תכנון נכון של כלל ההלוואות, ובחירת השילוב המתאים ביותר לכם של משכנתאות, תוכלו למצוא מידע נוסף ב- תמהיל משכנתא.
כמו בכל עסקה גדולה וחשובה כמו קנייה ומכירת בית, יש כמה דברים חשובים נוספים שכדאי לזכור ולשים לב אליהם:
בואו נראה איך זה יכול להיראות בדוגמה פשוטה, כדי שתבינו טוב יותר איך “הגשר” הפיננסי עובד בפועל.
| שלב בתהליך | תיאור הפעולה | השפעה על מצב הכסף שלכם |
|---|---|---|
| 1. מציאת דירה חדשה | מצאתם דירת חלומות שעולה 2,000,000 ש”ח. | אתם יודעים כמה כסף תצטרכו לשלם. |
| 2. מצב הדירה הישנה | הדירה הישנה שלכם שווה כ-1,500,000 ש”ח. נשארה לכם משכנתא של 500,000 ש”ח על הדירה הזו. | צפוי לכם 1,000,000 ש”ח נטו ממכירת הדירה (1,500,000 ש”ח מחיר – 500,000 ש”ח משכנתא קיימת). |
| 3. חתימה על חוזה קנייה | חתמתם על חוזה לרכישת הדירה החדשה. התשלום הראשון למוכר הוא 300,000 ש”ח, ואתם משלמים אותו מכסף שחסכתם. | שילמתם 300,000 ש”ח מההון העצמי שלכם. נשארו לכם עוד 1,700,000 ש”ח לשלם על הדירה החדשה. |
| 4. לקיחת משכנתא גישור | אתם לוקחים משכנתא גישור של 1,000,000 ש”ח מהבנק, על חשבון הכסף שתקבלו כשתמכרו את הדירה הישנה. | הכסף הזה משמש אתכם לשלם חלק מהתשלומים הבאים על הדירה החדשה. אתם מתחילים לשלם עליה רק ריבית (תשלום קטן) כל חודש. |
| 5. לקיחת משכנתא רגילה | קיבלתם משכנתא רגילה על הדירה החדשה בסך 700,000 ש”ח (2,000,000 ש”ח מחיר דירה – 1,000,000 ש”ח גישור – 300,000 ש”ח הון עצמי = 700,000 ש”ח). | הכסף הזה משלים את מחיר הדירה החדשה, ואתם מתחילים לשלם את התשלומים החודשיים הרגילים שלה. |
| 6. מכירת הדירה הישנה | מכרתם את הדירה הישנה וקיבלתם את כל ה-1,500,000 ש”ח. | 500,000 ש”ח משמשים לסילוק מיידי של המשכנתא הישנה שנותרה. 1,000,000 ש”ח משמשים לסילוק מיידי של משכנתא הגישור. |
| 7. תוצאה סופית | אתם גרים בדירה החדשה, ומשלמים עכשיו רק משכנתא אחת – המשכנתא הרגילה בסך 700,000 ש”ח שלקחתם. | שילמתם את כל החובות הזמניים, והתיישבתם בבטחה בדירה החדשה. |
זו כמובן דוגמה מאוד פשוטה ומספרית כדי להמחיש את הרעיון, ובחיים האמיתיים יש הרבה יותר פרטים, לוחות זמנים מדויקים והתאמות. אבל היא עוזרת להבין את הרעיון של הגשר הפיננסי ואת התפקיד שלו בתהליך.
מעבר דירה ושדרוג לבית חדש הם אירועים מרגשים ומשמעותיים מאוד בחיים. למרות שתהליך לקיחת משכנתא למשפרי דיור יכול להיראות מורכב יותר מאשר לרוכשי דירה ראשונה, עם תכנון נכון וליווי מקצועי, אפשר לעבור אותו בצורה חלקה ומוצלחת. זכרו, ידע הוא כוח! ככל שתבינו יותר את התהליך, את האפשרויות השונות ואת העלויות הכרוכות בו, כך תוכלו לקבל החלטות טובות יותר עבורכם ועבור משפחתכם. אם יש לכם שאלות נוספות, אל תהססו ליצור קשר עם מומחים, או להמשיך לקרוא עוד באתר שלנו ב- אודות. אנו כאן כדי לעזור לכם להגשים את חלום הדירה החדשה שלכם בצורה הטובה והבטוחה ביותר.
ברוכים הבאים לעולם המשכנתאות: מהי הלוואת גישור? האם אתם מדמיינים את בית החלומות החדש שלכם?… קרא עוד
מיסוי על דירה להשקעה: מה צריך לדעת? ברוכים הבאים לעולם הדירות להשקעה! בואו נדמיין שאתם,… קרא עוד
האם כדאי לקחת משכנתא על דירה להשקעה? האם כדאי לקחת משכנתא על דירה להשקעה? האם… קרא עוד
משכנתא למשקיעים: מה שונה? כולנו חולמים על בית משלנו, מקום חם ונוח לגור בו עם… קרא עוד
תוכנית מחיר למשתכן: יתרונות וחסרונות תוכנית מחיר למשתכן: יתרונות וחסרונות – המדריך המלא האם שמעתם… קרא עוד
איך לחסוך הון עצמי לדירה? האם אתם חולמים יום אחד לגור בבית משלכם? אולי בבית… קרא עוד