כולנו רוצים בית משלנו, מקום יציב ובטוח בו אפשר להקים משפחה או ליהנות מעצמאות ושקט נפשי. אבל חסמי הכניסה לשוק הנדל”ן בישראל הולכים ומקשים על רבים מאיתנו להגשים את החלום. אחד האתגרים הגדולים ביותר הוא ההון העצמי הראשוני. האם פירוש הדבר שאם לא הצלחתם לחסוך סכום משמעותי, תיאלצו לוותר על רכישת דירה? לא בהכרח! קיימות מספר אפשרויות לקבל משכנתא גם ללא ההון העצמי שהבנקים דורשים בדרך כלל. במדריך זה, נצלול לעולם המשכנתאות ללא הון עצמי, נבין מה זה דורש, ונעזור לכם להחליט אם זה הפתרון הנכון עבורכם.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
מהי משכנתא ללא הון עצמי?
- הגדרה: משכנתא ללא הון עצמי היא הלוואה לרכישת נכס, כאשר הבנק או גוף המימון נותן לכם מימון של 100% (או כמעט 100%) מערך הנכס, ללא צורך בהון עצמי משמעותי משלכם. בניגוד למשכנתא רגילה, הדורשת בדרך כלל לפחות 25% הון עצמי, כאן תוכלו לקבל מימון כמעט מלא.
- כיצד זה אפשרי? הבנקים וגופי המימון מוכנים להגדיל את הסיכון שלהם על ידי מתן משכנתאות ללא הון עצמי בתמורה לריביות גבוהות יותר, דרישה לביטוחים (כמו ביטוח חיים וביטוח מבנה), ולעתים גם ערבויות מצד גורם שלישי.
- תנאי סף: בשביל לקבל משכנתא ללא הון עצמי, לרוב תצטרכו להוכיח הכנסה גבוהה במיוחד, יכולת החזר חודשי גבוהה, היסטוריית אשראי נקייה וללא בעיות, ולעמוד בתנאים נוספים שהגוף המממן יקבע.
משכנתא ללא הון עצמי מאפשרת כניסה לשוק הנדל”ן גם ללא חיסכון מוקדם, אך דורשת תנאים כלכליים נוקשים יותר והחזרים חודשיים כבדים יותר בשל הריבית הגבוהה.
אפשרויות מימון למשכנתא ללא הון עצמי
כדי לממן משכנתא ללא הון עצמי, תצטרכו להשלים את הסכום החסר ממקורות מימון שונים. הנה כמה מהאפשרויות העיקריות:
- משכנתא חוץ בנקאית: גופים פיננסיים שאינם בנקים מציעים לעיתים משכנתאות בתנאים גמישים יותר, כולל האפשרות למימון ללא הון עצמי. חשוב להבין כי הריבית על משכנתאות חוץ בנקאיות לרוב תהיה גבוהה משמעותית מזו שמציעים הבנקים. כדאי לבדוק מספר גופים, להשוות מסלולים ותנאים ולקחת בחשבון לא רק את הריבית אלא גם עמלות שונות שעלולות להתלוות להלוואה.
- הלוואה מביטוח לאומי: זכאים שעומדים בתנאים מסוימים, יוכלו לקבל הלוואה לדיור מביטוח לאומי בריבית נמוכה במיוחד. תנאי הזכאות כוללים מגבלת גיל, הכנסה, מצב משפחתי וסוג הנכס המיועד לרכישה. חשוב לציין כי הסכומים שניתן לקבל במסגרת זאת מוגבלים יחסית ויתכן שלא יספיקו למימון מלא ללא הון עצמי.
- קרן השתלמות: אם יש לכם קרן השתלמות פעילה, תוכלו לנצל את הכספים שצברתם בה לקבלת הלוואה בתנאים נוחים יחסית. הריבית לרוב תהיה נמוכה יותר משל הלוואה חוץ בנקאית או משכנתא משלימה, אך חשוב לזכור שתצטרכו להחזיר את ההלוואה בתוך תקופה קצרה יותר (לעיתים עד 7 שנים).
- משכון דירה של קרוב משפחה: אם יש לכם בני משפחה קרובים שיש להם דירה בבעלותם, הם יוכלו למשכן אותה עבורכם כבטוחה מול הבנק או גוף המימון. פתרון זה מסייע “לדלג” על דרישת ההון העצמי ולהשיג משכנתא בתנאים טובים יותר. עם זאת, חשוב מאוד לתאם ציפיות מול קרובי המשפחה, להסדיר את הנושא באופן משפטי, ולהבין את הסיכון שהם לוקחים על עצמם.
- תוכנית מחיר למשתכן: תוכנית ממשלתית המציעה דירות חדשות בהנחה משמעותית ובמסלולי רכישה עם דרישות הון עצמי מופחתות (מסביב ל-10%). ההשתתפות בפרויקט מחייבת זכייה בהגרלה ותנאים מקדימים נוספים. כדאי להתעדכן באופן שוטף בפרסומים לגבי הפרויקטים הפתוחים להרשמה באזורים הרלוונטיים עבורכם.
יתרונות משכנתא ללא הון עצמי
- הגשמת חלום: אם חלום הדירה בוער בכם אך ההון העצמי הדרוש נראה רחוק מתמיד, משכנתא ללא הון עצמי פותחת בפניכם את האפשרות לקחת את הצעד ולהפוך לבעלי נכס נדל”ן מניב.
- מעבר משכירות לבעלות: המשך תשלום שכר דירה גבוה מקשה על היכולת לחסוך ולהתקדם כלכלית. משכנתא ללא הון עצמי מאפשרת לכם להפנות את אותם תשלומים חודשיים לבניית הנכס שלכם.
- אפשרות השקעה בנדל”ן: עבור משקיעים מנוסים, הזדמנות לגוון את תיק ההשקעות בנדל”ן גם ללא סכומים משמעותיים של הון עצמי פותחת פתח לרווחים פוטנציאליים. חשוב להדגיש שבמקרה זה נדרשת מומחיות בשוק הנדל”ן והבנה עמוקה של כל המשמעויות הפיננסיות והסיכונים.
אמנם מדובר ביתרונות חשובים, אך בצידם יש לזכור את החסרונות והסיכונים שתידרשו להעריך לעומק לפני שאתם צוללים למסלול של משכנתא ללא הון עצמי.
חסרונות וסיכונים במשכנתא ללא הון עצמי
- ריביות גבוהות יותר: מכיוון שהבנק או גוף המימון לוקחים על עצמם סיכון גדול יותר על ידי מימון מלא (או כמעט מלא), תתבקשו לשלם ריביות גבוהות יותר מאשר במשכנתא רגילה. פער הריביות עלול להסתכם בעשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
- החזרים חודשיים גבוהים: בשל הריבית הגבוהה, וגם מכיוון שסכום ההלוואה שלכם יהיה גדול יותר (בהיעדר הון עצמי), ההחזרים החודשיים שתצטרכו לשלם יהיו כבדים יותר. תשלום משכנתא גבוה יכול להכביד על תזרים המזומנים החודשי שלכם ולהגביל אתכם בהוצאות אחרות.
- סיכון גבוה יותר למצוקה כלכלית: אם תקלעו לתקופה מאתגרת כלכלית, בין אם מדובר באובדן הכנסה, הוצאות לא צפויות, או שינויים במשק, המשכנתא עשויה להפוך למעמסה כבדה וקשה לעמידה. במקרים קיצוניים, הדבר עלול להוביל לאי עמידה בתשלומים ואף למימוש הנכס שלכם על ידי הבנק.
- קושי בבניית הון עצמי עתידי: מכיוון שהחזרי המשכנתא הגבוהים ישאירו לכם פחות כסף פנוי מדי חודש, היכולת לחסוך ולבנות הון עצמי באופן משמעותי נפגעת. הון עצמי משמש לא רק לרכישת דירה אלא הוא קריטי להבטחת הביטחון הכלכלי שלכם בטווח הארוך.
- תלות בגורם מממן נוסף: כאשר משלבים מספר מקורות מימון – משכנתא חוץ בנקאית, הלוואה מקרובי משפחה וכו’ – אתם נדרשים לעמוד בתנאים ובתשלומים מול מספר גורמים, מה שיכול להפוך למורכב בעתיד, במיוחד אם משתנים נסיבות ההכנסה שלכם.
לפני שלוקחים משכנתא ללא הון עצמי, חשוב לעשות הערכת סיכונים יסודית ולהבין מה קורה בתרחישים שונים – שינויים בריבית, פגיעה בהכנסה המשפחתית, שינויים בשוק הנדל”ן ועוד.
מי מתאים למשכנתא ללא הון עצמי?
משכנתא ללא הון עצמי פונה לקהלי יעד מסוימים. היא עשויה להתאים למי שעונה על הפרופיל הבא:
- רוכשי דירה ראשונה עם הכנסה יציבה: אם אתם זוג צעיר או יחידים עם הכנסה גבוהה, ויכולת החזר משוערת שתאפשר לכם לעמוד בהחזרים הגבוהים של משכנתא כזו, זה יכול להיות פתרון עבורכם.
- אנשים בעלי היסטוריית אשראי טובה: הבנקים וגופי המימון מסתכלים על היסטוריית האשראי שלכם. אם יש לכם ניקוד אשראי גבוה והוכחתם עמידה בהלוואות ותשלומים בעבר, זה יעלה את הסיכויים שלכם לקבל אישור למשכנתא ללא הון עצמי.
- משקיעי נדל”ן מנוסים (בזהירות): משקיעים המחזיקים בידע וניסיון בתחום הנדל”ן, ומזהים הזדמנויות רווחיות, יכולים לשקול משכנתא מסוג זה להגדלת נכסיהם. חשוב מאוד להדגיש כי נדרשת זהירות רבה, ניתוח סיכונים מעמיק, וחישובים מדוקדקים של תשואה צפויה כדי להעריך האם המהלך כדאי כלכלית.
גם אם אתם עונים לקריטריונים האלה, אין לראות בכך אישור אוטומטי להיכנס למסלול של משכנתא ללא הון עצמי. יש לשקול את כל האלטרנטיבות ואת ההשלכות ארוכות הטווח לפני קבלת ההחלטה.
טיפים לקבלת משכנתא ללא הון עצמי
אם אתם שוקלים משכנתא ללא הון עצמי, הנה מספר טיפים חשובים שיסייעו לכם בתהליך:
- שיפור יכולת ההחזר: ככל שיכולת ההחזר החודשי שלכם גבוהה יותר, כך הסיכוי לקבל אישור למשכנתא ללא הון עצמי עולה. נסו להגדיל את ההכנסות, לצמצם הוצאות לא הכרחיות, ולבנות הכנסה פסיבית אם אפשרי.
- הקפדה על היסטוריית אשראי חיובית: עמדו בתשלומים בזמן, הימנעו מריבוי הלוואות פעילות, ובדקו את דירוג האשראי שלכם. אם יש בעיות אשראי, פעלו לתקן אותן לפני שתגישו בקשה למשכנתא.
- חיסכון, גם אם נמוך: אמנם מדובר במשכנתא ללא הון עצמי, אך אם תצליחו לחסוך אפילו סכום קטן יחסית, זה עשוי לשפר את סיכוייכם, להפחית את הסיכון לבנק או גוף המימון, ולהעיד לטובתכם על רצינות ויכולת החזר.
- השוואת מסלולים: בדקו הצעות מכמה בנקים וגופים חוץ בנקאיים המתמחים במימון לדיור. אל תתמקדו רק בריבית אלא השוו גם את תנאי הפירעון, העמלות השונות, הגמישות, והביטוחים הנדרשים.
- ייעוץ מומחה: פנייה ליועץ משכנתאות בלתי-תלוי יכולה להיות השקעה משתלמת במיוחד. היועץ יסייע לכם לבחון את כל האפשרויות, להתאים את מסלול המשכנתא לצרכיכם וליכולתכם הכלכלית, ולייצג אתכם מול הבנקים כדי להשיג את התנאים הטובים ביותר.
קבלת משכנתא ללא הון עצמי איננה ‘כדור קסם’. זוהי החלטה משמעותית הדורשת תכנון זהיר, הבנה עמוקה של כל המשמעויות, וניהול פיננסי אחראי לאורך תקופת ההלוואה.
שאלות נפוצות בנושא משכנתא ללא הון עצמי
- האם משכנתא ללא הון עצמי מתאימה לכולם? ממש לא. זהו פתרון לבעלי פרופיל פיננסי מסוים – הכנסה גבוהה, היסטוריית אשראי נקייה, ובהבנה שזהו מסלול עם סיכון כלכלי גבוה יותר.
- מה ההשפעה על דירוג האשראי שלי? אם תעמדו בתשלומים בזמן ובמלואם, אז לקיחת משכנתא כזו עשויה דווקא לשפר את דירוג האשראי שלכם. עם זאת, כל פיגור או בעיה בהחזרים עלולים לפגוע בדירוג שלכם ולהקשות עליכם לקבל הלוואות נוספות בעתיד.
- מה קורה אם ערך הדירה יורד? בשל המינוף הגבוה (היחס בין גובה המשכנתא לשווי הנכס), ירידה בערך הדירה מגדילה את הסיכון שלכם. במקרי קיצון, אתם עלולים למצוא את עצמכם במצב לא נעים בו המשכנתא שלקחתם גבוהה משמעותית משווי הנכס הנוכחי (“משכנתא מתחת למים”).
- האם ניתן למחזר משכנתא ללא הון עצמי? עקרונית כן, אך התנאים למחזור משכנתא כזו יהיו פחות אטרקטיביים מאשר מחזור משכנתא רגילה. ייתכן שתידרשו לשלם ריביות גבוהות יותר, קנסות יציאה, ועמלות נוספות, לכן חשוב לבצע בדיקה יסודית האם המהלך כדאי עבורכם.
- למה לבחור במשכנתא ללא הון עצמי אם יש לי קצת כסף חסוך? אם הצלחתם לצבור אפילו סכום צנוע לחיסכון עצמי, זה עשוי להשפיע לטובה על התנאים שתוכלו לקבל מהבנק או גוף המימון, ואפילו להפחית את הצורך במימון חוץ בנקאי בריבית גבוהה. לא מדובר בהכרח ב’הכל או כלום’, ואתם יכולים לבנות מתווה משכנתא המשלב מימון חלקי תוך שימוש בחיסכון עצמי מצומצם.
לפני שלוקחים משכנתא ללא הון עצמי, חשוב לשאול את עצמכם לא רק האם תוכלו לקבל אישור, אלא האם זה הפתרון הנכון והמתאים ביותר למצבכם הכלכלי ולתכנונים הפיננסיים שלכם בטווח הארוך.
סיכום
משכנתא ללא הון עצמי פותחת דלת עבור מי שחולם לרכוש דירה, אך לא הצליח לחסוך את הסכום הראשוני הגבוה שהבנקים דורשים. מדובר בפתרון עם יתרונות משמעותיים, אך גם עם סיכונים וחסרונות לא מבוטלים.
ההחלטה האם לקחת משכנתא ללא הון עצמי מחייבת בחינה מעמיקה של מצבכם הפיננסי הנוכחי, יכולת ההחזר שלכם, וההשלכות של ההלוואה על עתידכם הכלכלי בטווח הארוך. חשוב להשוות היטב בין מסלולים מחברות שונות, לקחת בחשבון לא רק ריבית אלא גם עמלות, תנאי פירעון, גמישות וביטוחים משלימים נדרשים.
מומלץ מאוד לפנות לייעוץ מקצועי מיועץ משכנתאות בלתי-תלוי. היועץ יבחן את כל האפשרויות, יסייע לכם לבנות תמהיל מימון מותאם למצבכם, ויוכל לייצג אתכם מול הבנקים כדי להשיג את התנאים הטובים ביותר שתוכלו לקבל.
אם אתם שוקלים לקחת משכנתא ללא הון עצמי, צרו קשר עם יועץ משכנתאות מומחה עוד היום כדי לבחון את האופציות שלכם ולהפוך את חלום הדירה למציאות!