חולמים על שיפוץ מקיף בבית? מתכננים לממן לימודים יוקרתיים? אולי סוף-סוף הגיע הזמן לאותה חופשה משפחתית גדולה? משכנתא לכל מטרה היא כלי מימון ורסטילי שיכול להגשים לכם חלומות גדולים וקטנים. אבל לפני שרצים לבנק, יש הרבה מה ללמוד. במדריך המקיף הזה, נצלול לעומק ונבין בדיוק מהי משכנתא לכל מטרה, מה היתרונות והחסרונות, איך בוחרים את המסלול והבנק המתאימים, ועוד המון טיפים שיעזרו לכם לקבל את ההחלטות הפיננסיות הכי נכונות עבורכם. מוכנים לצאת לדרך?
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
משכנתא לכל מטרה היא הלוואה שניתנת לכם על ידי הבנק כנגד שיעבוד נכס קיים בבעלותכם. בניגוד למשכנתא רגילה שמיועדת אך ורק לרכישת דירה, הכספים ממשכנתא לכל מטרה יכולים לשמש אתכם לכל צורך שתבחרו:
אחד היתרונות של משכנתא לכל מטרה הוא שסכום ההלוואה נקבע לפי שווי הנכס שלכם, כלומר יכול להגיע למאות אלפי שקלים. הריבית לרוב אטרקטיבית יחסית להלוואות אחרות בשוק, ואתם יכולים לפרוס את התשלומים לתקופה ארוכה כדי להנות מהחזר חודשי נוח.
הנה כמה מהיתרונות המרכזיים שמשכנתא לכל מטרה מציעה:
לפני שאתם רצים לקחת משכנתא לכל מטרה, חשוב מאוד לזכור שזו הלוואה לכל דבר המשלבת גם סיכונים וחסרונות פוטנציאליים. נסקור אותם בסעיף הבא!
משכנתא לכל מטרה אינה כלי חף מחסרונות, וחשוב להבין גם אותם לפני שלוקחים החלטה כזו:
לכן, קריטי לתכנן היטב את הצעדים שלכם ולוודא שאתם לוקחים את ההלוואה הנכונה לצרכים שלכם, וביכולת החזר שאתם עומדים בה לאורך זמן.
לפני שאתם בכלל מתחילים להתעמק בריביות ובמסלולים, צריך לבדוק אם אתם עומדים בקריטריונים הבסיסיים של הבנקים לקבלת משכנתא לכל מטרה. התנאים יכולים מעט להשתנות בין בנק לבנק, אבל אלו דרישות הסף הנפוצות:
גם אם אתם עומדים בתנאים הבסיסיים, קבלת ההלוואה הסופית עדיין תלויה גם בהערכות השווי לנכס שלכם, גובה המשכנתא הקיימת אם יש, ובשיקולים ספציפיים של הבנק שאתם עובדים מולו.
אחד הדברים החשובים ביותר בהבנת משכנתא לכל מטרה הוא להכיר את מגוון מסלולי ההחזר שהבנקים מציעים. כל מסלול ריבית בנוי בצורה שונה, עם יתרונות וחסרונות משלו. הנה סקירה של המסלולים המרכזיים.
במסלול זה, הריבית שלכם נקבעת מראש ואינה משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה. זה מקנה יציבות וודאות בהחזר החודשי, אך אתם עלולים “להפסיד” אם הריבית הכללית בשוק יורדת.
כאן הריבית מורכבת מריבית בסיס קבועה ועוד מרכיב שצמוד למדד המחירים לצרכן ומשתנה כל תקופה מסוימת (למשל, כל 5 שנים). אם המדד עולה, גם הריבית שלכם עולה. במקביל, בהתאם לתנאי ההלוואה, הריבית שלכם יכולה לרדת גם כן.
מסלול זה צמוד לריבית הפריים של בנק ישראל ומתעדכן בתדירות גבוהה, בדרך כלל חודשית. אם הפריים של בנק ישראל יורד, גם ההחזר שלכם יצטמצם, ולהפך. זהו מסלול פופולרי אך נחשב גם תנודתי יותר.
מסלול שבו הריבית “עוקבת” אחר שערי המט”ח (דולר, אירו וכו’) ותלויה בשינויים בשווקים הפיננסיים הבינלאומיים. מדובר במסלול מסוכן יותר שמתאים בעיקר למי שמכיר את התחום היטב.
ריבית נומינלית היא הריבית ה”בסיסית” שהבנק מפרסם. ריבית אפקטיבית לעומת זאת, משקללת גם עלויות נוספות הקשורות למשכנתא, ובכך נותנת לכם תמונה אמיתית יותר של עלות ההלוואה הכוללת.
נקודה למחשבה: הבחירה בין המסלולים היא קריטית וצריכה להיעשות לאחר ניתוח מעמיק של מצבכם הפיננסי, הסיכונים שאתם מוכנים לקחת, ותחזיות הריבית במשק. בשלב הבא נדון בכיצד לבחור את המסלול המתאים ביותר לצרכים שלכם.
המסלול שתבחרו ישפיע לא רק על גובה ההחזר החודשי שלכם, אלא גם על העלות הכוללת של המשכנתא בטווח הארוך. אז איך תדעו מה נכון עבורכם? הנה כמה שיקולים מרכזיים
האם אתם מעדיפים החזר יציב וידוע מראש, גם אם פוטנציאלית “יקר” יותר (ריבית קבועה), או שמוכנים לקחת סיכון על החזר נמוך יותר עכשיו, שיכול להשתנות בהמשך (מסלולים משתנים)?
עד כמה העלייה הפוטנציאלית של ההחזר החודשי מטרידה אתכם? אם תתקשו להתמודד עם תנודתיות בהחזר, מסלול בריבית קבועה ייתן לכם שקט נפשי גם אם יעלה קצת יותר.
האם אתם צופים שהריבית במשק תעלה או תרד? האם אתם יודעים לצפות תנודות במדד המחירים לצרכן או בשערי מטבעות? הבנה בסיסית בכלכלה יכולה לעזור בבחירת המסלול, אך תמיד מומלץ להיעזר באנשי מקצוע.
כדאי להשתמש במחשבוני משכנתא וסמיולטורים שונים ברשת שיעזרו לכם להדגים כיצד שינויים בריביות ובמסלולים ישפיעו על סך ההחזר שלכם.
אחרי שהבנתם את סוגי המסלולים והשיקולים בבחירתם, השלב הבא הוא למצוא את הבנקים שמציעים את התנאים המשתלמים ביותר. זה תהליך שדורש מאמץ וסבלנות, אך יכול לחסוך לכם אלפי שקלים ויותר. הנה הטיפים המרכזיים:
אל תסתפקו בפרסומים של הבנקים. פנו לכמה בנקים במקביל, בקשו הצעות מותאמות אישית לסכום ההלוואה שאתם צריכים לפי המסלולים שמעניינים אתכם, והשוו ריביות בצורה מדוקדקת.
הבנקים מבינים שהם בתחרות, ואתם יכולים להשתמש בזה לטובתכם. הציגו הצעות מתחרות לבנקאי שאתם עובדים איתו ובקשו להתאים או לשפר את התנאים המוצעים.
חשוב גם להבין מול מה אתם מתמקחים. בבנקים יש טווחים מסוימים שבהם הם יכולים לנוע עם הריבית המוצעת. תשאלו את הבנקאי באופן ישיר: “מה טווח הריביות האפשרי בהצעה הזו?”
מעבר לריבית גרידא, בדקו גם את העלויות הנלוות כמו עמלות, דמי פתיחת תיק, קנסות פירעון מוקדם וכו’. אלו עלויות שמצטברות לאורך חיי ההלוואה ומייקרות אותה.
נקודה למחשבה: חלק מהאנשים נעזרים בשירותיו של יועץ משכנתאות חיצוני כדי לנהל את התהליך מול הבנקים. נדון בנושא הזה באופן נפרד, אבל חשוב לדעת שהאופציה הזו קיימת.
אחד היתרונות הגדולים של משכנתא לכל מטרה הוא שניתן לפרוס את ההחזרים על פני שנים ארוכות כדי להתאים את ההחזר החודשי ליכולות שלכם. אבל איך תדעו איזו פריסה נכונה לכם? הנה מה שכדאי לדעת:
ברוב הבנקים תוכלו לפרוס את המשכנתא לתקופות של עד 30 שנה. ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר, כך ההחזר החודשי קטן יותר, אך העלות הכוללת של ההלוואה גדלה בגלל הצטברות הריבית לאורך זמן.
חלק מהבנקים מאפשרים לכם לשלם במשך תקופה מסוימת רק את הריבית על ההלוואה, מה שמקטין משמעותית את ההחזר החודשי לתקופת זמן מוגבלת. לאחר תקופה זו מתחילה תקופת החזר הקרן ואתם תצטרכו להגדיל את החזרי ההלוואה בהתאם.
האם אתם מתכננים בעתיד לפרוע את כל ההלוואה או חלק ממנה בבת אחת? אם כן, חשוב שתבדקו מול הבנק מהם קנסות הפירעון המוקדם בהתאם למסלול שתבחרו. בחלק מהמסלולים יש קנסות משמעותיים על פירעון מוקדם, וזה שיקול חשוב בבחירת המסלול שלכם.
טיפ: נסו למצוא את האיזון בין ההחזר החודשי שאתם יכולים לעמוד בו לבין תקופת ההחזר האופטימלית. מחשבוני משכנתא יעזרו לכם להדגים תרחישים שונים.
קל להתמקד בריבית כשחושבים על משכנתא, אבל ישנן עלויות נוספות שצריך להכניס לחישובים כדי לא להיות מופתעים אחר כך. אלו העלויות הנלוות הנפוצות ביותר:
בנקים גובים עמלות שונות בכל שלב של תהליך המשכנתא – עמלת פתיחת תיק, עמלת עריכת מסמכים, עמלת היוון (במסלולים מסוימים), וכו’. חשוב לברר מראש על כל העמלות השונות.
כדי לקבל את ההלוואה, הבנק יבקש מכם לממן שמאות מקרקעין שתעריך את שוויו המעודכן של הנכס שלכם. זוהי עלות של כמה מאות שקלים בדרך כלל.
כנגד ההלוואה, הבנק ידרוש מכם לקחת ביטוחים שונים:
לעיתים יש גם צורך בשירותיו של עורך דין שיטפל בצד המשפטי של המשכנתא ויירשם הערת אזהרה לטובת הבנק.
טיפ חשוב: בקשו מהבנק הצעה הכוללת את כל העלויות הנלוות הצפויות, כך תוכלו להשוות הצעות בין בנקים בצורה הוגנת ולבחור את ההצעה המשתלמת ביותר עבורכם.
יועץ משכנתאות הוא איש מקצוע המתמחה בהתאמת משכנתאות ללקוחות, מנהל משא ומתן מול הבנקים, ומסייע בבחירת המסלול המתאים ביותר. השאלה האם כדאי להיעזר ביועץ היא אישית ותלויה בכמה גורמים:
אם אתם לוקחים משכנתא בסכום גבוה, משלבים מספר נכסים, או מתלבטים בין מגוון מסלולים, יועץ משכנתאות יכול לעזור לכם לנווט ולעשות סדר בבלגן.
אם אתם מרגישים שחסר לכם ידע בסיסי בעולם המשכנתאות, אין לכם זמן פנוי להתעמקות, או חוששים מעשיית טעויות, השירות של יועץ יכול להיות משתלם.
יועצי משכנתאות גובים תשלום עבור השירות שלהם, שיכול לנוע בין אלפי שקלים בודדים לעשרות אלפי שקלים (במשכנתאות מורכבות במיוחד). חשוב לשקול בכובד ראש האם הפוטנציאל לחיסכון בהוצאות מצדיק את עלות הייעוץ.
משכנתא לכל מטרה היא כלי מימון עוצמתי שיכול להגשים לכם חלומות ותוכניות. לקיחת משכנתא היא החלטה כלכלית גדולה, ולפני שאתם חותמים על מסמכים, חשוב להבין בדיוק למה אתם נכנסים. המדריך הזה סיפק לכם סקירה מקיפה של היתרונות, החסרונות, התנאים, המסלולים, והעלויות הכרוכות במשכנתא לכל מטרה.
זכרו, הבחירה הנכונה ביותר היא בחירה מושכלת. השקיעו זמן בהשוואת הצעות, אל תהססו להתייעץ עם אנשי מקצוע, וחשבו היטב לא רק על הצרכים שלכם כיום אלא גם על היכולת הפיננסית שלכם בטווח הרחוק.
במשך עשרות שנים הסתמכנו בעיקר על דלקים מאובנים כמו פחם, נפט וגז טבעי לספק את… קרא עוד
השקעה בדירה להשכרה בישראל הפכה בשנים האחרונות לאפיק מבוקש, וזאת לאור עליית מחירי הנדל"ן המואצת… קרא עוד
נדמה שהמילה "מינוס" הפכה לחלק מהשפה הישראלית. אנחנו שומעים אותה בחדשות, מדברים עליה עם חברים,… קרא עוד
רכישת דירה היא צעד כלכלי משמעותי עבור רובנו, ומשכנתא היא כלי מרכזי המאפשר את הגשמת… קרא עוד
האם חיפשתם אפיק השקעה יציב לכספכם, אבל שוק המניות הפכפך והתנודות באפיקים אחרים הלחיצו אתכם?… קרא עוד
קרקעות חקלאיות בישראל מהוות משאב יקר ערך. בשל הגודל המוגבל של מדינת ישראל, והביקוש ההולך… קרא עוד