משכנתא כהשקעה: האם זה כדאי?

ברוכים הבאים ל-mashcanta.org.il! היום נדבר על נושא חשוב ומעניין: האם לקחת משכנתא כדי לקנות בית יכול להיחשב כהשקעה? ננסה להבין את זה ביחד, בשפה פשוטה שכולם יכולים להבין, גם אם אתם רק בני 10!

קודם כל, בואו נזכור מהי בכלל משכנתא. תחשבו שאתם רוצים לקנות משהו ממש גדול ויקר, כמו למשל אופניים חדשות ויקרות או אפילו סקייטבורד שחלמתם עליו. אין לכם מספיק כסף בחיסכון שלכם. מה עושים? לפעמים מבקשים עזרה מההורים. ההורים נותנים לכם את הכסף שחסר, ואתם מבטיחים להחזיר להם לאט לאט, כל שבוע קצת, מהכסף שאתם מקבלים או חוסכים.

משכנתא זה קצת דומה, אבל הרבה יותר גדול! כשרוצים לקנות בית, שלרוב עולה המון כסף, פונים לבנק ומבקשים ממנו עזרה כספית גדולה. הבנק מלווה לכם את הכסף שאתם צריכים (או חלק גדול ממנו), ואתם מתחייבים להחזיר לו את הכסף הזה לאט לאט, מדי חודש בחודשו, במשך שנים רבות – לפעמים אפילו 20 או 30 שנה! הכסף שהבנק מלווה לכם כדי לקנות בית נקרא משכנתא. הבית שקניתם משמש כבטוחה לבנק, כלומר, אם לא תחזירו את הכסף, הבנק יכול לקחת את הבית (אבל כמובן שכולם רוצים שזה לא יקרה אף פעם!).

אז עכשיו כשיודעים מהי משכנתא, בואו נשאל את השאלה הגדולה: האם לקנות בית עם משכנתא זה כמו לעשות השקעה? כדי להבין את זה, צריך להבין קודם מהי השקעה.

מהי השקעה?

תחשבו על השקעה כאילו אתם שותלים זרע קטן באדמה. אתם משקיעים זמן, מים ואדמה (הכסף שלכם) בתקווה שבעתיד הזרע הזה יגדל לצמח גדול וייתן לכם פרחים יפים או פירות טעימים. כלומר, אתם נותנים משהו היום (כסף, זמן, מאמץ) בתקווה לקבל משהו גדול או טוב יותר בעתיד.

אנשים משקיעים כסף בהרבה דברים: קונים מניות בחברות (בתקווה שהחברה תצליח והמניות יהיו שוות יותר), פותחים עסק חדש (בתקווה שהוא ירוויח כסף), או אפילו קונים זהב או נדל”ן (בתקווה שהערך שלהם יעלה).

המטרה של השקעה היא בדרך כלל לגרום לכסף שלכם “לעבוד” בשבילכם, ולגדול לאורך זמן. במקום שהכסף יישאר בארנק או בכספת ולא יעשה כלום, אתם שמים אותו במקום שיש לו פוטנציאל לגדול ולהיות שווה יותר בעתיד.

איך בית יכול להיות השקעה?

קניית בית שונה קצת מהשקעות אחרות, כי אתם גם גרים בו! זה לא רק משהו שיושב ומחכה שהערך שלו יעלה, זה גם המקום הבטוח שלכם, שבו אתם חיים, משחקים, לומדים וישנים.

אבל בית גם יכול להיות השקעה מכמה סיבות:

1. ערך הבית יכול לעלות: לפעמים, ככל שעובר הזמן, בתים באזור מסוים הופכים להיות מבוקשים יותר, או שהשכונה מתפתחת ונבנים בה דברים חדשים כמו פארקים ובתי ספר טובים. כשהאזור הופך להיות יותר מבוקש, גם הבתים בו הופכים להיות שווים יותר. אם קניתם בית ובעוד כמה שנים ערכו עלה, זה כמו שהשקעה שלכם גדלה! זה נקרא “עליית ערך” או “התייקרות נכסים”.
2. אתם בונים “הון עצמי”: זוכרים שהבנק נתן לכם כסף לקנות את הבית? ובכן, מדי חודש אתם מחזירים לבנק חלק מהכסף שלקחתם (החלק הזה נקרא “קרן”). ככל שאתם מחזירים יותר מהקרן, כך החלק שלכם בבית הולך וגדל, והחלק של הבנק הולך וקטן. החלק ששייך לכם בבית (אחרי שמורידים את מה שאתם עדיין חייבים לבנק) נקרא “הון עצמי” או “אקוויטי”. ככל שאתם משלמים יותר על המשכנתא, אתם בונים יותר הון עצמי בבית, וזה גם סוג של חיסכון או השקעה.
3. חיסכון בשכר דירה: אם אתם קונים בית וגרים בו, אתם לא צריכים לשלם שכר דירה למישהו אחר. הכסף שהייתם משלמים על שכר דירה “נשאר אצלכם” (או בעצם הולך לתשלומי המשכנתא ולבניית ההון העצמי בבית שלכם). חיסכון בהוצאה יכול להיות כמו להרוויח כסף!

התפקיד של המשכנתא בהשקעה הזו

המשכנתא היא בעצם הכלי שמאפשר לרוב האנשים לקנות בית מלכתחילה. בלי המשכנתא, מעט מאוד אנשים היו יכולים לחסוך מספיק כסף כדי לקנות בית במזומן.

המשכנתא מאפשרת לכם להשתמש בכסף של הבנק כדי לרכוש נכס (הבית) שיש לו פוטנציאל לעלות בערכו. זה קצת כמו להשתמש בכלים מיוחדים כדי לבנות מגדל גבוה יותר ממה שיכולתם לבנות רק עם הידיים שלכם.

כמובן, על השימוש בכסף של הבנק משלמים מחיר. המחיר הזה נקרא “ריבית”. הריבית היא תוספת קטנה שמשלמים לבנק בנוסף לסכום העיקרי שלקחתם. זה כאילו שאתם מחזירים להורים לא רק את הסכום שלקחתם, אלא גם תוספת קטנה על זה שהם עזרו לכם מיד כשהייתם צריכים. כשתכננו את המשכנתא, חשוב מאוד להבין מהי הריבית ואיך היא משפיעה על התשלום החודשי ועל הסכום הכולל שתחזירו לבנק. תוכלו ללמוד עוד על תכנון משכנתא כאן: תכנון משכנתא ועל הרכב המשכנתא כאן: הרכב משכנתא.

מסתכלים על המספרים (בפשטות)

כשחושבים אם בית הוא השקעה טובה, צריך להסתכל על כל הצדדים. זה לא רק כמה הבית שווה היום וכמה הוא יהיה שווה מחר. יש גם עלויות.

עלויות של קניית בית עם משכנתא:

• הון עצמי ראשוני: הסכום הראשון שאתם צריכים לשלם לבד, בלי עזרת הבנק. זה חלק מהכסף שהיה לכם בחיסכון או שההורים עזרו.
• תשלומי משכנתא חודשיים: הסכום שאתם מחזירים לבנק מדי חודש, הכולל גם את החלק מהקרן וגם את הריבית.
• עלויות נוספות: כשגרים בבית משלמים גם חשבונות (חשמל, מים, גז), ארנונה (מס לעירייה), ביטוחים (ביטוח לבית ולמשכנתא), ולפעמים גם צריך לתקן דברים שהתקלקלו (תיקון גג, צביעת הבית וכו’). כל אלה הן הוצאות קבועות או לא צפויות שיש בבעלות על בית ושאין כששוכרים דירה.

כדי שקניית הבית תיחשב להשקעה מוצלחת במונחים כספיים, צריך שבסוף, כשתחליטו אולי למכור את הבית (בעוד שנים רבות!), הסכום שתקבלו יהיה גדול יותר מכל הכסף שהשקעתם בו לאורך השנים – כולל ההון העצמי הראשוני, כל תשלומי המשכנתא (הקרן והריבית), וכל העלויות הנוספות ששילמתם.

בואו נראה דוגמה פשוטה מאוד בטבלה (המספרים פה רק להבנה, הם לא מספרים אמיתיים של בתים):

הערה: הטבלה הזו היא רק דוגמה מאוד פשוטה להראות שיש עלויות ויתרונות. בפועל, החישובים מורכבים יותר ותלויים בהרבה דברים שמשתנים.

האם יש סיכונים?

כן, כמו בכל השקעה, גם בקניית בית יש סיכונים. זוכרים את זרע הפרח? לפעמים הוא לא גדל כמו שציפינו, או שאפילו לא צומח בכלל. כך גם עם בית:

• ערך הבית יכול לרדת: לפעמים, מסיבות שונות (למשל, אם פחות אנשים רוצים לגור באזור, או אם נבנים הרבה בתים חדשים בסביבה וההיצע גדול), ערך הבתים יכול לרדת. אם הבית שקניתם ירד בערכו, אולי לא תקבלו בחזרה את כל הכסף שהשקעתם בו.
• הוצאות בלתי צפויות: לפעמים דברים גדולים בבית מתקלקלים (גג, צנרת) וצריך להוציא הרבה כסף על תיקונים.
• קושי לשלם את המשכנתא: אם קורה משהו לא צפוי (למשל, מישהו במשפחה מאבד את העבודה), עלול להיות קשה לשלם את התשלומים החודשיים הגדולים של המשכנתא.

חשוב לזכור שהמשכנתא היא התחייבות גדולה וארוכת טווח. לפני שלוקחים אותה, צריך לחשוב היטב ולתכנן את הדברים. זה חלק מתהליך קבלת המשכנתא.

השוואה להשקעות אחרות (בפשטות רבה)

קניית בית שונה מהשקעות אחרות:

מניות: קל יותר לקנות ולמכור מניות מאשר בית. שווי המניות יכול לעלות או לרדת מהר מאוד. אין לכם שימוש יומיומי במניה כמו שיש לכם בבית.

חסכון בבנק: כסף בבנק בדרך כלל מאוד בטוח, אבל ברוב המקרים הוא גדל לאט מאוד (הריבית על חסכונות קטנה). אין סיכון לאבד את הכסף (עד סכום מסוים), אבל גם אין פוטנציאל לגדולות כמו בנדל”ן או מניות (לפעמים).

בית: זו השקעה גדולה מאוד, לא קל למכור אותה במהירות אם צריך. היא גם דורשת תחזוקה וטיפול. אבל היא גם נותנת לכם מקום לגור בו, ובעלת פוטנציאל לעליית ערך משמעותית לאורך שנים ארוכות, ובנוסף, אתם בונים בה הון עצמי בכל תשלום.

לכן, אנשים רבים רואים בבית “השקעה כפולה”: גם מקום מגורים וגם נכס שיכול לגדול בערכו לאורך זמן.

האם זה תמיד כדאי?

האם לקחת משכנתא ולקנות בית כדאי תמיד מבחינה כלכלית? התשובה היא – לא בהכרח.

זה תלוי בהרבה דברים:

• מצב שוק הנדל”ן: האם מחירי הבתים באזור שלכם עולים, יורדים או נשארים אותו הדבר?
• תנאי המשכנתא: מה גובה הריבית? כמה זמן לוקח להחזיר את הכסף? תנאים טובים יכולים לעשות הבדל גדול. חשוב להכיר את האפשרויות השונות שקיימות בבנק. תוכלו למצוא מידע על בנקים שונים כאן: בנקים למשכנתאות.
• כמה זמן תגורו בבית: ככל שאתם גרים בבית יותר זמן, יש יותר סיכוי שהערך שלו יעלה מספיק כדי לכסות את עלויות הקנייה וההחזקה, וגם שתבנו יותר הון עצמי. אם קונים ומוכרים אחרי זמן קצר, זה פחות סיכוי להיות השקעה טובה בגלל העלויות הגבוהות של קנייה ומכירה.
• העלויות הנוספות: האם אתם מוכנים ויכולים לשלם על תיקונים, מיסים וביטוחים שונים?
• היכולת הכלכלית שלכם: האם אתם בטוחים שתוכלו לשלם את המשכנתא מדי חודש בלי קושי, גם אם יהיו שינויים בהכנסה שלכם או בהוצאות אחרות?

לפני שקופצים למים וקונים בית עם משכנתא, חשוב לעצור, לחשוב טוב טוב, ולעשות תוכנית. זה לא משהו שעושים בפזיזות. כדאי לקרוא, לשאול שאלות ולהבין את כל הפרטים.

תהליך קבלת משכנתא – צעד אחר צעד

תהליך קבלת משכנתא יכול להיראות מורכב בהתחלה, אבל אפשר לחלק אותו לשלבים פשוטים:

1. הבנה ותכנון: לומדים מהי משכנתא, כמה כסף צריך לבית, כמה הון עצמי יש לכם, ומה היכולת שלכם להחזיר כסף כל חודש. זה שלב חשוב מאוד בתכנון ההשקעה הזו!
2. בדיקה מול בנקים: הולכים לבנקים שונים ומבקשים הצעות למשכנתא. כל בנק יכול להציע תנאים קצת שונים. חשוב להשוות ביניהם.
3. הגשת בקשה ואישור: מגישים לבנק שבחרתם את כל המסמכים שהוא מבקש, והבנק בודק אם הוא יכול לתת לכם משכנתא. אם כן, אתם מקבלים “אישור עקרוני”.
4. שמאות ובדיקות נוספות: הבנק שולח מישהו שמעריך את שווי הבית שאתם רוצים לקנות (נקרא שַׁמַּאי) ובודק דברים נוספים שקשורים לבית.
5. חתימה על החוזה: אם הכל בסדר, חותמים על חוזה המשכנתא מול הבנק.
6. קבלת הכסף וקניית הבית: הבנק מעביר את הכסף, ואתם יכולים להשלים את קניית הבית ולהפוך לבעלים!

תוכלו לקרוא בהרחבה על תהליך קבלת משכנתא בקישור הזה: תהליך קבלת משכנתא.

לסיכום: האם משכנתא היא השקעה?

אפשר להגיד שלקחת משכנתא כדי לקנות בית זה חלק מתהליך שיכול להיחשב להשקעה. הבית עצמו הוא הנכס שיכול לגדול בערכו לאורך זמן, והמשכנתא היא הכלי שמאפשר לכם לרכוש את הנכס הזה גם אם אין לכם את כל הכסף מיד. בנוסף, בזמן שאתם גרים בבית, אתם חוסכים את שכר הדירה ובונים הון עצמי.

אבל חשוב לזכור שזו לא השקעה “רגילה” כמו לקנות מניות. זה קודם כל מקום לגור בו, ויש לה גם עלויות והתחייבויות גדולות וארוכות טווח. כמו כל השקעה, גם כאן יש סיכונים, ואין הבטחה שהבית יעלה בערכו בדיוק כמו שקיוויתם.

לכן, ההחלטה לקחת משכנתא ולקנות בית היא החלטה גדולה שצריך לעשות אחרי שחושבים היטב, מתכננים את התקציב המשפחתי לטווח ארוך, ולומדים כמה שיותר על הנושא. ככל שתדעו יותר, כך תוכלו לקבל החלטה טובה יותר עבורכם ועבור המשפחה שלכם.

אנו מקווים שהמאמר הזה עזר לכם להבין קצת יותר על הנושא המורכב הזה. באתר שלנו, mashcanta.org.il, תוכלו למצוא עוד הרבה מידע שימושי על משכנתאות, תהליכים, תכנון ועוד. המטרה שלנו היא לעזור לכם להבין את עולם המשכנתאות בצורה הטובה ביותר.

אם יש לכם עוד שאלות, אתם מוזמנים לצור קשר או לקרוא עוד במדריך המשכנתאות המלא שלנו. תוכלו גם לקרוא עלינו.