להגשים חלומות, להשקיע בנדל”ן, לשפץ, או לסגור חובות – יש הרבה סיבות שבגללן אתם עשויים לשקול משכנתא על נכס קיים. אבל מה קורה אם הבנקים מסרבים לתת לכם את ההלוואה הנחוצה, או שאתם צריכים מקור מימון נוסף? משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים עשויה להיות הפתרון האידאלי!
במדריך המקיף הזה נצלול יחד לכל הפרטים שצריך לדעת על משכנתאות חוץ בנקאיות. נסביר מה זה אומר, מי מציע אותן, מה היתרונות והחסרונות, ואיך בכלל ניגשים לתהליך. עם המידע המלא הזה בידיים, תוכלו להחליט אם משכנתא חוץ בנקאית היא אכן האפשרות המתאימה ביותר עבורכם.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
משכנתא רגילה? לא הפעם! משכנתא חוץ בנקאית, כשמה כן היא – הלוואה לכל מטרה שניתנת כנגד שעבוד נכס קיים (בית, דירה, משרד, וכדומה). ההבדל העיקרי מול משכנתא בנקאית הוא שאת ההלוואה הזו לא לוקחים מהבנק, אלא מגופים פיננסיים אחרים כמו:
יש כמה יתרונות אפשריים (ונדון בהם בהרחבה בהמשך), אבל באופן כללי הלוואה כזו יכולה לפתוח אפשרויות מימון כשבנק מסרב לתת לכם משכנתא, או כשאתם רוצים לקחת משכנתא נוספת על נכס שבבעלותכם.
חשוב לדעת שקיימים סוגים שונים של משכנתאות דרך גופים חוץ בנקאיים. לכל סוג תנאים משלו, ולכן כדאי מאוד להבין מה ההבדלים ומה מתאים לצרכים שלכם. חלק מהסוגים האפשריים כוללים הלוואות למימון שיפוץ, הלוואות לכל מטרה, הלוואות למיחזור משכנתא קיימת, ועוד.
כפי שהזכרנו, גופים חוץ בנקאיים רבים מציעים היום משכנתאות על נכסים קיימים. בואו נכיר מקרוב את השחקנים העיקריים בשוק:
חשוב להשוות! לכל חברה, קרן, או בית השקעות יש תנאים, ריביות, מסלולים, ויחס אישי קצת שונה. לפני שסוגרים על משכנתא חוץ בנקאית, כדאי לקבל מידע מכמה גורמים ולהבין איפה מציעים לכם את העסקה הטובה ביותר שתואמת את הצרכים והיכולות שלכם.
אז למה בעצם משכנתא חוץ בנקאית אטרקטיבית עבור אנשים רבים? הנה כמה יתרונות בולטים שהופכים אותה לאלטרנטיבה כדאית במצבים מסוימים:
בניגוד לבנקים הכפופים לרגולציה נוקשה, גופים חוץ בנקאיים מציעים גמישות רבה יותר בתנאי ההלוואה, במסלולים האפשריים ובהתאמה לצרכי הלקוח.
בעוד שלקיחת משכנתא מהבנק יכולה להיות תהליך מתיש ובירוקרטי, בחלק מהגופים החוץ בנקאיים יש הליכים מזורזים יותר לאישור הלוואות.
החלטות האישור בגופים חוץ בנקאיים מבוססות פחות על ועדות אשראי נוקשות ופועלות לפי קריטריונים אחרים, מה שיכול להיות יתרון עבור מי שמתמודד עם היסטוריה פיננסית מורכבת.
אם קיבלתם ‘לא’ מהבנק, לא הכול אבוד! גופים חוץ בנקאיים מעניקים לעיתים פתרון מימון גם במקרים של סירוב בנקאי, בין אם בגלל בעיות בהתנהלות מול הבנק בעבר, מגבלות הכנסה, או סיבות אחרות.
גם אם יש לכם כבר משכנתא פעילה מהבנק, ייתכן שתוכלו לקבל הלוואה נוספת מגוף חוץ בנקאי כנגד אותו נכס. זה רלוונטי עבור מי שמעוניין במימון לצרכים שונים כמו רכישת דירה נוספת, השקעה, שיפוצים וכו’.
חשוב לזכור שמשכנתא חוץ בנקאית היא לא תמיד הפתרון המושלם, ויש לקחת בחשבון גם כמה חסרונות משמעותיים לפני קבלת ההחלטה:
ככלל, הריביות על משכנתאות חוץ בנקאיות יהיו גבוהות משמעותית מהריביות שתקבלו בבנק על משכנתא רגילה. הסיבה היא שגופים חוץ בנקאיים נוטלים על עצמם סיכון גדול יותר.
תנאי החזר ההלוואה עשויים להיות פחות ידידותיים לעומת הבנק. לעיתים יש עמלות פירעון מוקדם גבוהות או מגבלות אחרות שכדאי להיות מודעים אליהן.
מעבר לריבית הגבוהה יותר, תצטרכו כנראה לשלם עמלות שונות כמו עמלת פתיחת תיק, דמי ניהול, עלויות הערכת שמאי וכו’.
חשוב להדגיש: פנייה לגופים לא מבוקרים המציעים משכנתאות עלולה להיות מסוכנת. לכן הכרחי להיעזר ביועץ משכנתאות מנוסה ולוודא שאתם לוקחים את ההלוואה מגוף אמין ומוסדר.
משכנתא חוץ בנקאית עשויה להתאים לכמה קבוצות מרכזיות:
אם הבנקים מסרבים לתת לכם משכנתא בגלל דירוג אשראי בעייתי, צ’קים שחזרו, חובות, או סיבות אחרות – משכנתא חוץ בנקאית יכולה לספק מענה.
במקרה שכבר יש לכם משכנתא על הנכס הקיים, ואתם מעוניינים בהלוואה נוספת לצרכים שונים (השקעות, שיפוצים, סגירת חובות, הון עצמי לרכישת דירה נוספת וכו’) פתרון חוץ בנקאי יכול לאפשר זאת.
אם יש לכם צורך דחוף בהלוואה לצורך רכישת נכס, מימון רפואי, טיפול משפטי, או כל סיבה אחרת – גוף חוץ בנקאי עשוי לסייע באופן מהיר יותר מהבנק.
עבור מי שרוכש ומשפץ נכסים להשקעה, משכנתא חוץ בנקאית פותחת אפשרויות מימון מעניינות וזמינות, במיוחד בהיבט של התנהלות מהירה וגמישה.
חשוב להבין: משכנתא חוץ בנקאית היא לא הפתרון המושלם לכל אחד, ותמיד כדאי לנסות קודם כל לקבל משכנתא מהבנק בתנאים הטובים ביותר שניתן.
המסלול לקבלת משכנתא חוץ בנקאית די דומה בבסיסו למסלול הרגיל בבנק, אך יש כמה שינויים שכדאי להכיר:
התהליך יכול להיות מהיר יותר מאשר משכנתא בנקאית, אך הזמן המדויק משתנה בין גופים שונים. ככלל, ניתן לצפות לקבל החלטה ומימון תוך מספר שבועות מהפנייה הראשונית.
תנאי ההלוואה שתקבלו הם לב העניין, ולכן כדאי להבין היטב את המרכיבים השונים שלהם. בואו נעבור על המונחים העיקריים שצריך להכיר:
בדיוק כמו במשכנתא בנקאית, קיימת האפשרות לבחור בין ריבית קבועה (שלא משתנה לאורך חיי ההלוואה) לריבית משתנה (צמודה בדרך כלל לפריים או למדד, ויכולה להשתנות לאורך זמן). יש גם אופציה לשלב בין השתיים במסלולים מסוימים.
בדומה למשכנתאות בנקאיות, גם בתחום החוץ בנקאי יש מגוון מסלולים כמו בלון, גרייס, ריבית בלבד, ועוד. חשוב להתאים את המסלול ליכולות ההחזר שלכם.
טווח ההחזרים האפשרי משתנה בין הגופים השונים, אך נע לרוב בין 5-25 שנים. ככל שתקופת ההחזר ארוכה יותר, כך ההחזר החודשי נמוך יותר, אך סך הריבית שתשלמו יהיה גבוה יותר בטווח הארוך.
זהו מונח קריטי! LTV מייצג את יחס ההלוואה לשווי הנכס (Loan To Value). ברוב המקרים, גופים חוץ בנקאיים יאשרו לכם אחוז מימון של עד 50%-60% משווי הנכס, כלומר הסכום שתקבלו יהיה נמוך יותר מאשר במשכנתאות רגילות בבנקים.
מספר גורמים יקבעו את הריבית, מסלולי ההחזר, טווח ההלוואה, ועמלות נוספות, וביניהם:
יש כמה מקרים ספציפיים בהם משכנתא חוץ בנקאית יכולה לספק פתרון שלא תמיד אפשרי בבנקים מסורתיים:
נכס שיש עליו צו מבנה מסוכן, חריגות בנייה, נכס ללא היתר חוקי או ללא רישום מסודר בטאבו, נכס שעומד בפני הליכי כינוס – כל אלו נחשבים ‘נכסים מורכבים’. קשה עד בלתי אפשרי לקבל משכנתא בנקאית במצב כזה, אך חלק מהגופים החוץ בנקאיים כן יתנו הלוואות על נכסים מורכבים.
בדיוק כמו מיחזור משכנתא רגילה, ניתן לעיתים למחזר גם משכנתא חוץ בנקאית קיימת – לקבל הלוואה חדשה בתנאים טובים יותר כדי לסגור את ההלוואה הישנה. זה רלוונטי אם הריבית ירדה מאז שלקחתם את ההלוואה המקורית, או אם אתם רוצים לשנות מסלולים / להאריך את תקופת ההחזר.
לקחת משכנתא זה לא רק לקבל כסף. גופים חוץ בנקאיים מסוימים מספקים גם ייעוץ פיננסי וליווי צמוד. זה יכול להיות יתרון חשוב עבור מי שצריך יד מכוונת בתכנון נכון יותר של ההתנהלות הכספית, ובמיוחד לאנשים שנתקלו בקשיים כלכליים בעבר.
נקודה שחשוב להדגיש: נסיבות מיוחדות תמיד מגבירות את הסיכון מבחינת הגוף המלווה. לכן, תנאי ההלוואה שתקבלו במקרים האלה (אם בכלל) כנראה יהיו פחות אטרקטיביים ממשכנתא רגילה על נכס ללא בעיות.
ההחלטה לקחת משכנתא חוץ בנקאית היא משמעותית, ולכן כדאי לפעול בצורה שקולה כדי לצמצם סיכונים ולבחור את ההלוואה המתאימה ביותר:
יועץ משכנתאות מנוסה מכיר את השוק והניואנסים, ויכול לעזור לכם לבחור גוף אמין, לקבל את התנאים הטובים ביותר, ולהימנע מטעויות נפוצות.
אל תקבלו הצעה מגוף אחד בלבד! השוו בין מספר גופים פיננסיים מבחינת הריביות, המסלולים, העמלות הנלוות וכו’.
קראו היטב את כל סעיפי החוזה לפני שחותמים – מה קורה במקרה של פירעון מוקדם? מה גובה העמלות? מה קורה במקרה של אי עמידה בהחזרים? חשוב לוודא שכל התנאים ברורים ומוסכמים עליכם.
בהלוואות משמעותיות, במיוחד במקרים של נכסים מורכבים, כדאי להיעזר בעורך דין המתמחה בחוזים ובדיני מקרקעין. זה יכול לעזור במניעת בעיות משפטיות בעתיד.
בדקו את הגוף המלווה: לפני שמתחייבים לגוף חוץ בנקאי מסוים, חשוב לבדוק שהוא אמין ומוכר בשוק. אפשר לבדוק המלצות באינטרנט, להתייעץ עם עורך דין, ובכללי – לפעול בזהירות.
כן, ברוב המוחלט של המקרים הריביות והעמלות שתקבלו בגופים חוץ בנקאיים תהיינה גבוהות יותר מאשר במשכנתאות רגילות.
התשובה המדויקת תלויה בנסיבות הספציפיות שלכם. באופן כללי כדאי לשקול את האופציה הזו אם סורבתם לקבל משכנתא מהבנק, או אם אתם זקוקים להלוואה נוספת על הנכס מעבר למשכנתא הקיימת שלכם. תמיד התייעצו עם איש מקצוע לפני קבלת החלטות.
כל עוד אתם עובדים עם גוף אמין ומוסדר שיש לו רישיון מתן אשראי, ופועלים בליווי וייעוץ מקצועי, הסיכון יורד משמעותית. הימנעו מהצעות שנראות טובות מדי להיות אמיתיות.
תלוי בצורך המימון שלכם. אפשרויות אחרות יכולות לכלול הלוואות רגילות (ללא שעבוד נכס), מימון המונים, הלוואות מקרנות סיוע, הלוואה מחברים או משפחה ועוד. לכל אפשרות יש יתרונות וחסרונות, וחשוב להתאים את הפתרון הטוב ביותר למקרה האישי שלכם.
משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים פותחת אפשרויות מימון חשובות שלא תמיד ניתנות דרך הבנקים. זו אופציה טובה עבור אנשים שמתמודדים עם סירוב בנקאי, בעלי נכסים שזקוקים למימון נוסף, משקיעי נדל”ן, ומי שזקוקים להלוואה דחופה.
יחד עם זאת, חשוב מאוד לפעול באחריות כי משכנתא חוץ בנקאית כרוכה לרוב בריביות גבוהות יותר, תנאים נוקשים לעיתים, וסיכון מסוים. ההחלטה אם זהו הפתרון הנכון עבורכם דורשת ייעוץ מקצועי מיועץ משכנתאות או איש פיננסים מוסמך, בדיקה מקיפה של האפשרויות, והשוואה בין גופים מלווים שונים.
במשך עשרות שנים הסתמכנו בעיקר על דלקים מאובנים כמו פחם, נפט וגז טבעי לספק את… קרא עוד
השקעה בדירה להשכרה בישראל הפכה בשנים האחרונות לאפיק מבוקש, וזאת לאור עליית מחירי הנדל"ן המואצת… קרא עוד
נדמה שהמילה "מינוס" הפכה לחלק מהשפה הישראלית. אנחנו שומעים אותה בחדשות, מדברים עליה עם חברים,… קרא עוד
רכישת דירה היא צעד כלכלי משמעותי עבור רובנו, ומשכנתא היא כלי מרכזי המאפשר את הגשמת… קרא עוד
האם חיפשתם אפיק השקעה יציב לכספכם, אבל שוק המניות הפכפך והתנודות באפיקים אחרים הלחיצו אתכם?… קרא עוד
קרקעות חקלאיות בישראל מהוות משאב יקר ערך. בשל הגודל המוגבל של מדינת ישראל, והביקוש ההולך… קרא עוד