חולמים על דירה משלכם אבל תקועים עם תיקים פתוחים בהוצאה לפועל? אתם לא לבד. רבים בישראל נתקלים בקשיים כלכליים זמניים ופתיחת תיקים בהוצאה לפועל עלולה להכביד על קבלת משכנתא בנקאית. אך אל דאגה, יש פתרון! משכנתא חוץ בנקאית מעניקה לבעלי תיקים בהוצאה לפועל הזדמנות לרכוש דירה או לסגור חובות קיימים.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
דירוג אשראי הוא מספר המייצג את ההיסטוריה הפיננסית שלכם. הבנקים וחברות המימון משתמשות בדירוג אשראי כדי להעריך את הסיכון בהלוואה לכם. דירוג אשראי גבוה מעיד על היותכם לווים אחראים בעבר, ששילמתם הלוואות בזמן. לעומת זאת, דירוג אשראי נמוך מעיד על קשיים פיננסיים בעבר, איחורים בתשלומים או חובות לא מסולקים.
קבלת משכנתא בנקאית עם דירוג אשראי נמוך כתוצאה מתיקים בהוצאה לפועל תהיה כמעט בלתי אפשרית. אך משכנתאות חוץ בנקאיות גמישות יותר מבחינת דירוג אשראי, מה שהופך אותן לפתרון אפשרי עבורכם.
לדוגמה: נניח שיש לכם מספר תיקים פתוחים קטנים יחסית בהוצאה לפועל, אך שאר ההיסטוריה הפיננסית שלכם טובה. ייתכן שעדיין תוכלו לקבל משכנתא חוץ בנקאית בתנאים סבירים. חשוב לציין שדירוג אשראי נמוך אמנם לא בהכרח ימנע מכם לקבל משכנתא חוץ בנקאית, אך הוא עשוי להשפיע על הריבית שתקבלו (נעסוק בריבית בהמשך). ככל שהדירוג שלכם נמוך יותר, כך סביר להניח שהריבית תהיה גבוהה יותר.
יכולת ההחזר החודשי שלכם היא אחד הגורמים החשובים ביותר בקבלת משכנתא חוץ בנקאית. גוף המימון יבחן את ההכנסות וההוצאות החודשיות שלכם כדי להעריך האם אתם יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא לצד ההוצאות השוטפות שלכם.
לפני שאתם פונים לקבלת משכנתא חוץ בנקאית, כדאי לכם לבצע תכנון תקציב מדוקדק. רשמו את כל ההכנסות החודשיות שלכם (משכורת, קצבאות, הכנסות נוספות) ואת כל ההוצאות החודשיות שלכם (שכר דירה/משכנתא קיימת, תשלומי חשבונות, הוצאות מחיה וכו’). כך תוכלו לראות כמה כסף פנוי נשאר לכם בכל חודש.
על סמך יכולת ההחזר שלכם, יחושב יחס ההחזר. יחס ההחזר הוא למעשה אחוז מההכנסה הפנוי שלכם שיוקדש לתשלום החודשי של המשכנתא. כל גוף מימון עשוי לקבוע יחס החזר מקסימלי משלו, אך כלל אצבע הוא שיחס החזר גבוה מ-50% נחשב לסיכון גבוה יותר עבור המלווה.
הערכת יכולת ההחזר תשפיע על:
היסטוריית האשראי שלכם היא למעשה תיעוד של התנהלותכם הפיננסית בעבר. הבנקים וחברות המימון בודקים את ההיסטוריה הזו, הכוללת פרטים על הלוואות שנטלתם בעבר, תשלומים שביצעתם בזמן או באיחור, וכדומה. על סמך מידע זה, הם מעריכים את הסיכון בהלוואה לכם.
לדוגמה: אם בעבר שילמתם את כל ההלוואות שלכם בזמן ותחזקו חשבון עו”ש פעיל, ההיסטוריה הפיננסית שלכם תהיה חיובית ודירוג האשראי שלכם יהיה גבוה. לעומת זאת, אם איחרתם בתשלומים בעבר או שיש לכם חובות לא מסולקים, הדבר יפגע בהיסטוריה הפיננסית שלכם וישתקף בדירוג אשראי נמוך.
בעוד שדירוג אשראי נמוך כתוצאה מתיקים בהוצאה לפועל עשוי להקשות עליכם לקבל משכנתא בנקאית, משכנתאות חוץ בנקאיות מתייחסות לגורמים נוספים ולא רק לדירוג אשראי. לכן, גם אם יש לכם היסטוריית אשראי בעייתית, עדיין ייתכן שתקבלו משכנתא חוץ בנקאית.
ביטחונות הם נכסים שאתם מעמידים כערבון להלוואה. המשמעות היא שאם לא תעמדו בתשלומי המשכנתא, גוף המימון יהיה רשאי לממש את הביטחונות כדי להחזיר את חובכם. במשכנתאות חוץ בנקאיות, הביטחון העיקרי הוא לרוב הנכס הנרכש עצמו. הנכס נרשם כמשועבד לטובת גוף המימון, כלומר יש רישום על הנכס המעיד על כך שיש עליו משכנתא.
במקרים מסוימים, גוף המימון עשוי לדרוש ביטחונות נוספים מלבד הנכס הנרכש. לדוגמה:
דרישת ביטחונות נוספים תלויה במספר גורמים, ביניהם דירוג האשראי שלכם ויחס ההון העצמי שלכם (יחס בין ההון העצמי שלכם לבין סכום המשכנתא). ככל שדירוג האשראי שלכם נמוך יותר ויחס ההון העצמי שלכם נמוך יותר, כך הסיכון עבור גוף המימון גבוה יותר, והוא עשוי לדרוש ביטחונות נוספים.
בניגוד למשכנתאות סטנדרטיות אותן ניתן לקבל רק בבנקים, משכנתאות חוץ בנקאיות מוצעות על ידי מגוון רחב יותר של גופים פיננסיים. להלן מספר דוגמאות:
ריבית היא התשלום שאתם משלמים לגוף המלווה על ההלוואה. במשכנתאות חוץ בנקאיות, הריבית נוטה להיות גבוהה יותר בהשוואה למשכנתאות בנקאיות. זאת משום שחברות חוץ בנקאיות לוקחות על עצמן סיכון גבוה יותר בהלוואה ללווים עם תיקים בהוצאה לפועל או בעלי דירוג אשראי נמוך.
בנוסף לסוג הריבית, חשוב להבין את מרווח הריבית. מרווח הריבית הוא הפער בין הריבית שהגוף המלווה משלם לבנק ישראל על גיוס כספים, לבין הריבית שהוא גובה מכם. ככל שדירוג האשראי שלכם נמוך יותר, כך סביר להניח שמרווח הריבית יהיה גבוה יותר.
לדוגמה: נניח שריבית בנק ישראל עומדת על 2%. גוף מימון חוץ בנקאי עשוי לגייס כספים בריבית של 3%. אם הוא מוסיף מרווח ריבית של 4%, הריבית שהוא עשוי להציע לכם תהיה 7%.
תקופת ההחזר במשכנתאות חוץ בנקאיות יכולה להיות גמישה יותר בהשוואה למשכנתאות בנקאיות. משמעות הדבר היא שתוכלו לבחור תקופת החזר ארוכה יותר, מה שיוביל לתשלום חודשי נמוך יותר. זה יכול להיות יתרון משמעותי עבור לווים בעלי תיקים בהוצאה לפועל, שכן זה מקל עליהם לעמוד בהחזרים החודשיים.
עם זאת, חשוב לזכור שפריסת ההלוואה לתקופה ארוכה יותר אמנם מקטינה את התשלום החודשי, אך גם מייקרת את העלות הכוללת של המשכנתא. תשלמו יותר ריבית לאורך תקופת ההלוואה. לכן, חשוב לבצע תכנון תקציב מדויק ולבחור בתקופת החזר שמתאימה ליכולת ההחזר החודשית שלכם בראייה לטווח ארוך.
לצד הריבית, כדאי לשים לב גם לעמלות הנלוות למשכנתא חוץ בנקאית. עמלות אלו עשויות להשפיע באופן משמעותי על העלות הכוללת של המשכנתא. להלן מספר דוגמאות לעמלות נפוצות:
חשוב לברר מראש את גובה כל עמלה ולהתייחס אליהן כחלק מעלות המשכנתא הכוללת. במידה ואתם מקבלים הצעות ממשכנתאות מחברות שונות, הקפידו להשוות את סך העמלות בנוסף לריבית.
טיפ: נסו לנהל משא ומתן על גובה העמלות. לעיתים ניתן להפחית אותן או לבטל אותן לחלוטין.
לסיכום, משכנתא חוץ בנקאית יכולה להיות פתרון עבור בעלי תיקים בהוצאה לפועל המעוניינים לרכוש דירה. משכנתאות אלו גמישות יותר מבחינת דירוג אשראי ותקופת החזר, אך חשוב להיות מודעים גם לחסרונות – ריבית גבוהה יותר, עמלות נלוות ועלויות נוספות.
לפני לקיחת משכנתא חוץ בנקאית, מומלץ לבצע תכנון תקציב מדוקדק, להשוות תנאים בין מספר גופים מלווים ולהתייעץ עם יועץ משכנתאות מומחה. יועץ משכנתאות יוכל לסייע לכם להבין את ההצעות השונות, לנהל משא ומתן על תנאים מיטביים וליווי לאורך כל תהליך המשכנתא.
במשך עשרות שנים הסתמכנו בעיקר על דלקים מאובנים כמו פחם, נפט וגז טבעי לספק את… קרא עוד
השקעה בדירה להשכרה בישראל הפכה בשנים האחרונות לאפיק מבוקש, וזאת לאור עליית מחירי הנדל"ן המואצת… קרא עוד
נדמה שהמילה "מינוס" הפכה לחלק מהשפה הישראלית. אנחנו שומעים אותה בחדשות, מדברים עליה עם חברים,… קרא עוד
רכישת דירה היא צעד כלכלי משמעותי עבור רובנו, ומשכנתא היא כלי מרכזי המאפשר את הגשמת… קרא עוד
האם חיפשתם אפיק השקעה יציב לכספכם, אבל שוק המניות הפכפך והתנודות באפיקים אחרים הלחיצו אתכם?… קרא עוד
קרקעות חקלאיות בישראל מהוות משאב יקר ערך. בשל הגודל המוגבל של מדינת ישראל, והביקוש ההולך… קרא עוד