משכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף היא אסטרטגיית השקעה מתקדמת שיכולה לפתוח הזדמנויות רבות עבור משקיעי נדל”ן מנוסים, בעלי דירה בבעלות מלאה או כמעט מלאה. מינוף הנכס הקיים מאפשר לכם להגדיל משמעותית את ההון העצמי, להרחיב את תיק ההשקעות שלכם בנדל”ן, ולייצר פוטנציאל להכנסה פסיבית. יחד עם זאת, חשוב להבין שמשכון נכס אינו מהלך נטול סיכונים, ולכן דורש תכנון מדוקדק והבנה עמוקה של השוק. במדריך זה, נצלול אל כל מה שצריך לדעת על משכון נכס קיים לטובת קניית נכס חדש, ונעזור לכם לקבל החלטה מושכלת.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
משכון נכס קיים הוא למעשה שעבוד של נכס נדל”ן מניב שלכם (דירה, משרד, חנות וכו’) כבטוחה מול הבנק או גוף מימון אחר, כדי לקבל הלוואה. בשונה מהלוואת משכנתא רגילה, שבה ההלוואה משמשת לרכישת הנכס המשועבד עצמו, במקרה של משכון הנכס הקיים הלוואה יכולה לשמש למטרות שונות – רכישת נכס נוסף, שיפוץ הנכס הקיים, השקעות אחרות או אפילו הוצאות אישיות גדולות.
הגובה המקסימלי של ההלוואה שניתן לקבל במשכון נכס קיים מוגבל על ידי המוסד הפיננסי, ועומד על אחוז מסויים משווי הנכס המשועבד (לרוב עד כ-50%). אחוז זה נקרא יחס מימון להון עצמי, או באנגלית (LTV – Loan to Value). המשמעות היא, שאם יש לכם דירה ללא הלוואה משמעותית עליה, בשווי מוערך של 1,000,000 ש”ח, תוכלו לקבל הלוואה של עד 500,000 ש”ח תמורת שעבוד הדירה כבטוחה.
שעבוד של הנכס הקיים לטובת משכון אינו פוגע בבעלות שלכם על הנכס! אתם עדיין יכולים לגור בו, להשכיר אותו, או אפילו למכור אותו – בכפוף לתנאי המשכון ובמידה שתפרעו את ההלוואה במלואה.
משכון נכס קיים מאפשר לכם להגדיל משמעותית את ההון העצמי שלכם מבלי להזרים כסף נוסף מכיסכם. כך תוכלו להיכנס להשקעות חדשות ויקרות יותר, שאולי לא הייתם יכולים להרשות לעצמכם ללא משכון הנכס.
באמצעות ההון העצמי המוגדל, אתם פותחים לעצמכם מגוון הזדמנויות – רכישת דירה להשקעה שתייצר הכנסה פסיבית, כניסה לשותפות במיזם נדל”ן, השקעה בעסקים, או אפילו שיפוץ משמעותי של הנכס הקיים במטרה להעלות את ערכו (או את דמי השכירות שהוא מניב).
בעולם מימון הנדל”ן, הלוואות כנגד שעבוד נכס נחשבות יחסית בטוחות מבחינת המוסד המלווה. לכן, פעמים רבות תוכלו לקבל ריביות אטרקטיביות יותר על משכון נכס בהשוואה להלוואות אישיות או עסקיות אחרות.
אם אינכם עומדים בתשלומי ההלוואה כפי שנקבעו בהסכם המשכון, הבנק או הגוף המממן רשאים לממש את הנכס שלכם ולמכור אותו כדי לפרוע את החוב, גם אם הסכום אינו מכסה את מלוא יתרת המשכנתא.
בעת לקיחת ההלוואה הנוספת כנגד משכון הנכס, ההחזר החודשי שלכם גדל. אתם למעשה משלמים תשלומי משכנתא (או החזרי הלוואה) על שני נכסים במקביל, ויש לוודא שהכנסותיכם תומכות בתשלומים המוגדלים.
ביצוע משכון נכס כרוך בבירוקרטיה מול בנק ישראל, רשות מקרקעי ישראל, מס שבח, ובמקרים מסוימים נוספים. יש להבין את הדרישות ולוחות הזמנים הכרוכים בתהליך כדי להימנע מעיכובים והפתעות.
משכון נכס קיים הוא לא החלטה של רגע, והתהליך כולל מספר שלבים בירוקרטיים שיש לקחת בחשבון. הנה סקירה מקיפה שתסייע לכם להבין את התהליך:
לפני הכל, וודאו שמשכון נכס אכן מתאים לכם. האם תוכלו להחזיר הלוואה נוספת בנוסף לתשלומי המשכנתא הקיימת (אם ישנה)? האם אתם מבינים את הסיכונים? התייעצו עם יועץ משכנתאות לגבי האפשרויות והחלופות העומדות בפניכם.
הפנייה לשמאי מקצועי תעזור לכם לקבל הערכת שווי מעודכנת וריאלית של הנכס שלכם. הערכה זו מהווה בסיס חשוב לקביעת גובה ההלוואה שתוכלו לקבל כנגד המשכון.
תצטרכו להכין תיק מסודר הכולל מסמכים אישיים שלכם (תעודות זהות, תלושי שכר, אישורי הכנסה), מסמכים רלוונטיים לנכס המשועבד (נסח טאבו עדכני, אישור זכויות מרמ”י, היתר בניה וטופס 4 אם רלוונטי), וכן המסמכים הקשורים למשכנתא הקיימת על הנכס, ככל שקיימת כזו.
היעזרו ביועץ משכנתאות כדי לבחור את מסלול ההלוואה המתאים לכם ביותר (ריבית קבועה, משתנה, צמודה למדד וכו’). לאחר הגשת הבקשה למלווה תקבלו אישור עקרוני בתוך זמן קצר יחסית.
לאחר קבלת האישור העקרוני, וכחלק מתהליך קבלת ההלוואה, תחתמו על הסכם משכון עם המוסד המלווה. במקביל, תירשם הערת אזהרה לטובת המלווה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) שמשמעותה שעיבוד הנכס לצד שלישי.
בשלב האחרון, לאחר השלמת הבירוקרטיה, כספי ההלוואה יועברו לחשבונכם ותוכלו להשתמש בהם למטרתכם המיועדת.
אחד הגורמים הקריטיים בהצלחת אסטרטגיית משכון הנכס הוא בחירת מסלול ההלוואה הנכון בהתחשב במאפיינים הספציפיים שלכם כלווים, ובמצב שוק המשכנתאות הנוכחי. להלן גורמים שכדאי להכיר, ושאלות מנחות שיעזרו לכם לקבל החלטה מושכלת:
סוגי מסלולים עיקריים:
מסלול בו ההחזר החודשי שלכם ידוע מראש ולא משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה. מספק ודאות אך יכול להיות יקר יותר בתקופות של ריבית נמוכה.
מסלול בו הריבית מתעדכנת בתדירות מסוימת (לכל מספר שנים) בהתאם לשינויים בריבית הפריים או במדד. יכול להיות אטרקטיבי בתקופות של ריבית יורדת, אך טומן בחובו סיכון לעליית תשלומים בעתיד.
שילוב של מסלולים בריבית קבועה ומשתנה באחוזים שונים, מתוך כוונה לגדר סיכונים וליצור איזון בין יציבות וגמישות.
חשוב מאוד: התייעצו עם יועץ משכנתאות בלתי-תלוי שיבצע עבורכם סימולציות ויסייע בהשוואת תרחישים ובהתאמת מסלול המימון לצרכיכם האישיים.
כאמור, גובה ההלוואה שתוכלו לקבל כנגד המשכון נקבע כאחוז משווי הנכס המשועבד. כדי לקבל תמונת מצב ריאלית של הסכום המקסימלי, יש לבצע הערכת שווי מקצועית על ידי שמאי מקרקעין מוסמך.
השמאי מגיע לנכס, בוחן אותו פיזית, ומבצע שקלול של מספר גורמים כדי לקבוע את שוויו. גורמים אלו כוללים:
אזור גיאוגרפי, קרבה למוסדות מרכזיים ושירותים, רמת הביקוש באזור.
גיל הנכס, תחזוקה, גודל, מספר חדרים, קומה, מעלית, מרפסת/חצר, חניה, מחסן, שיפוצים שנעשו.
מגמות בשוק הנדל”ן, מחירי עסקאות דומות שנעשו לאחרונה בסביבת הנכס.
ישנן תכניות פיתוח באזור שעשויות להשפיע על ערך הנכס (בנייה חדשה, פינוי-בינוי, שדרוג תשתיות וכו’).
בסדר גמור! בואו נדון בחלק שאסור לשכוח כאשר שוקלים לקחת הלוואה כנגד משכון נכס – הביטוחים הנדרשים:
משכון נכס מחייב אתכם להחזיק בשני סוגי ביטוח עיקריים:
מטרתו להגן על הבנק או הגוף המממן במקרה של מוות או נכות של אחד הלווים, כך שההלוואה תוכל להיות מוחזרת במלואה מבלי שהיורשים יצטרכו לשאת בחוב.
ביטוח זה מכסה נזקים שעלולים להיגרם למבנה הנכס כתוצאה משריפה, נזקי טבע, פגעי מזג אוויר, וכו’. הבנק דורש ביטוח זה כדי להבטיח שהנכס המשועבד שומר על ערכו.
משכון נכס קיים אמנם מהווה הזדמנות מצוינת למינוף והשקעות נוספות, אך כמו כל מהלך מימוני, יש בו מידה מסוימת של סיכון. המפתח הוא להבין את הסיכונים, כדי שתוכלו לנהל אותם בצורה מושכלת:
אם מסיבה כלשהי אינכם עומדים בתשלומי ההחזר החודשי של ההלוואה כפי שהוגדר, הבנק או הגוף המממן רשאים לממש את הנכס למרות שאינכם מעוניינים בכך. במצבי קיצון של ירידת ערך הנכס או עלייה חדה בריביות, ייתכן ותידרשו להשלים כספים נוספים מכיסכם כדי לפרוע את ההלוואה.
מדיניות בנק ישראל ורשות מקרקעי ישראל לגבי משכון נכסים יכולה להשתנות מעת לעת. הדבר עשוי להשפיע על הזכאות שלכם לקבלת הלוואה, גובה ההלוואה האפשרי, או התנאים השונים.
אף אחד לא יכול לחזות במדויק את העתיד. ירידת ערך משמעותית של הנכס המשועבד, שינוי דרמטי בשוק הנדל”ן, או מיתון כלכלי, עלולים להשפיע על יכולת ההחזר שלכם ולהכניס אתכם ללחץ פיננסי.
משכון נכס אינו הפתרון היחיד למי שזקוק להון לצורך רכישת דירה נוספת או לכל מטרה אחרת. קיימות חלופות ששווה לבחון, שלכל אחת מהן היתרונות והחסרונות הייחודיים לה:
במקום לפנות לבנק למשכנתאות, אפשר לבחון אפשרות של הלוואה מגופים חוץ-בנקאיים שונים (חברות אשראי, קרנות מימון וכדומה). פעמים רבות תנאי ההלוואה יהיו גמישים יותר, ואף תוכלו לקבל מימון בשיעור גבוה יותר ממשכון הנכס. עם זאת, הריביות על הלוואות אלו עלולות להיות גבוהות יותר.
אפשרות נוספת היא למכור את הנכס הקיים שלכם ולקנות נכס אחר, תוך שימוש בתמורת המכירה ובהון עצמי נוסף שיש לכם כבסיס לרכישה. במקרה כזה אתם נמנעים מהלוואה נוספת, אך עליכם לקחת בחשבון את עלויות המעבר, המיסים הכרוכים בכך, ותזמון המהלך שיכול להיות פחות אידיאלי מבחינתכם.
האם יש לכם חסכונות משמעותיים שניתן למשוך, נכסים אחרים (רכב, תכשיטים, קרן השתלמות וכו’) שניתן לממש, או אפילו בני משפחה או חברים שיכולים להלוות לכם כסף? לפני שאתם משעבדים את הנכס, בדקו האם אפשרי לגייס סכומים ממקורות אלו ולהימנע מההתחייבות והסיכון.
במידה והנכס פנוי, או שאתם יכולים לעבור לנכס אחר, אפשרות של השכרתו יכולה להוות מקור הכנסה משמעותי. את דמי השכירות תוכלו להפנות להגדלת ההון העצמי או אפילו לתשלומי משכנתא על הנכס שתרכשו, ולמעשה “לדחות” את הצורך במשכון נכס.
להלן רשימה של מקורות מהם תוכלו להעמיק את הידע וההבנה שלכם לגבי משכון נכס קיים ואפשרויות המימון השונות:
באתר הרשמי תמצאו מידע רב על רגולציה, מגבלות, והנחיות עדכניות בתחום משכון הנכסים.
אם הנכס שלכם נמצא על קרקע של רשות מקרקעי ישראל, תצטרכו להבין את כללי הרשות בנושא משכון והחכרת הנכסים.
בכל אתר של בנק מרכזי תוכלו למצוא מחשבוני משכנתא, פירוט מסלולים אפשריים, ותנאים כלליים לקבלת הלוואות כנגד נכס קיים.
פורומים, בלוגים, ומאמרים שנכתבו על ידי יועצי משכנתאות מנוסים יכולים להעניק לכם תובנות מעשיות וחשובות.
חשוב מאוד: מעבר למקורות המידע הכתובים, התייעצות אישית עם יועץ משכנתאות ועם עורך דין מקרקעין תסייע לכם להבין איך המידע הכללי חל על המקרה הספציפי שלכם.
משכון נכס קיים היא אסטרטגיית מימון מתקדמת שיכולה לפתוח הזדמנויות רבות עבור משקיעי נדל”ן מנוסים, אך חשוב להבין שזהו לא מהלך נטול סיכונים. לפני שלוקחים החלטה כזו, עליכם לבצע בדיקה מעמיקה של היכולות הכלכליות שלכם, להבין את תנאי השוק, להיעזר באנשי המקצוע המתאימים (יועץ משכנתאות, עורך דין), ולתכנן לטווח הארוך.
מבוא רכישת בית היא אחת העסקאות הכלכליות המשמעותיות ביותר שרוב האנשים מבצעים במהלך חייהם. משכנתא,… קרא עוד
הגדלת ערך הנדל"ן אינה חייבת להיות כרוכה בשיפוץ יקר או בשינויים מבניים משמעותיים. אחת הדרכים… קרא עוד
במשך עשרות שנים הסתמכנו בעיקר על דלקים מאובנים כמו פחם, נפט וגז טבעי לספק את… קרא עוד
השקעה בדירה להשכרה בישראל הפכה בשנים האחרונות לאפיק מבוקש, וזאת לאור עליית מחירי הנדל"ן המואצת… קרא עוד
נדמה שהמילה "מינוס" הפכה לחלק מהשפה הישראלית. אנחנו שומעים אותה בחדשות, מדברים עליה עם חברים,… קרא עוד
רכישת דירה היא צעד כלכלי משמעותי עבור רובנו, ומשכנתא היא כלי מרכזי המאפשר את הגשמת… קרא עוד