רכישת דירה היא חלום משותף לרבים מאיתנו. היא מסמלת יציבות, ביטחון כלכלי והגשמה עצמית. אך הדרך למימוש החלום רצופה גם אתגרים, במיוחד כשמדובר בהשגת מימון. אנשים רבים נתקלים בקשיים כאשר הם מבקשים משכנתא, בין אם הם סורבו בעבר או אם עברו הליך של פשיטת רגל. במאמר זה נצלול אל ההבדלים המהותיים בין “מסורבים” לבין “פושטי רגל” בכל הנוגע לקבלת משכנתא. נבין מדוע הבנקים בוחנים בקפידה רבה יותר בקשות מימון מאוכלוסיות אלו, נפרט את הפתרונות האפשריים ונלווה אתכם צעד-צעד לקראת הגשמת שאיפת רכישת הדירה.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
לפני שנפרט אודות ההבדלים, חשוב להכיר מספר מושגים מרכזיים מעולם המשכנתאות והחוק:
כאשר בנק או גוף פיננסי אחר מחליטים לדחות בקשת הלוואה לרכישת דירה, זהו סירוב לקבלת משכנתא. הסיבות יכולות להיות מגוונות: היסטוריית אשראי בעייתית, חוסר יציבות תעסוקתית, הכנסה שאינה מספיקה ביחס לסכום המבוקש, הון עצמי נמוך מדי ועוד. חשוב לדעת שלמבקש המשכנתא ישנה זכות לקבל הסבר מפורט על הסירוב. בחלק מהמקרים ניתן לערער על ההחלטה.
הליך משפטי שמטרתו לסייע לאדם (או לעסק) שנקלע לקשיים כלכליים כבדים ואינו מסוגל לפרוע את חובותיו. במסגרת ההליך, בית המשפט יכול להכריז על ביטול החובות תמורת מימוש נכסים והגבלות מסוימות. לאחר פשיטת רגל קיים “צו הפטר” המונע מנושים לתבוע את החייב בגין החובות שנמחקו. “תקופת צינון” עלולה למנוע קבלת הלוואות חדשות לזמן מוגדר.
מושגים אלו מורכבים ומעלים שאלות משפטיות רבות. במאמר זה נתמקד בהיבטים הנוגעים ישירות לנושא המשכנתאות, אך חשוב להדגיש כי מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום במקרים של סירוב למשכנתא או בהתמודדות מול הליך פשיטת רגל.
בנק ישראל מפעיל מערכת לניטור נתוני אשראי. נתונים אלו משקפים את ההתנהלות הפיננסית של כל אדם בישראל – האם עמד בתשלומים בזמן, האם חרג ממסגרות אשראי, האם היו לו צ’קים שחזרו, עיכובים בהחזרי הלוואות וכדומה. על בסיס מידע זה מחושב ציון מספרי, המייצג את “רמת הסיכון” של הלווה בעיני הגופים הפיננסיים. דירוג אשראי טוב משפר את סיכויי קבלת משכנתא בתנאים טובים יותר.
בנקים וגופי מימון משתמשים בדירוג האשראי ככלי מרכזי להערכת הסיכון בהענקת הלוואה. דירוג נמוך עלול להוביל לסירוב לבקשת המשכנתא, להצעת ריביות גבוהות במיוחד, או לדרישה להעמיד בטוחות משמעותיות כדי לאשר את המימון. לעומת זאת, דירוג אשראי גבוה יכול להקל על קבלת המשכנתא, להוזיל את עלותה, ולשפר את כושר המיקוח שלכם מול הבנקים.
חשוב להבין שכל בעיה בהיסטוריה הפיננסית שלכם, בין אם זה סירוב קודם למשכנתא או הליך משפטי של פשיטת רגל – פוגעת בדירוג האשראי. הפגיעה הזו עשויה להימשך שנים, ולהקשות על קבלת אשראי מכל סוג בעתיד, כולל (ובעיקר) משכנתאות.
עכשיו, אחרי שהבהרנו את המושגים הבסיסיים ודיברנו על החשיבות של דירוג האשראי, נוכל להבין לעומק מדוע בנקים וגופי מימון רואים הבדל מהותי בין אדם שנדחה בבקשת משכנתא לבין מי שנמצא בהליך פשיטת רגל:
בעוד מצבם של מסורבים מאתגר, אנשים שעברו פשיטת רגל מתמודדים עם קושי משמעותי בהרבה בהשגת אישור למשכנתא.
לסירוב למשכנתא או להליך משפטי של פשיטת רגל יש השפעה מרחיקת לכת, לא רק על האפשרות המיידית לרכישת דירה, אלא גם על האופציות העתידיות בתחום המימון והדיור.
השלכות אלו אינן גזירה משמיים. עם התנהלות פיננסית אחראית ונחושה, תוך שימוש בליווי מקצועי, גם מסורבים וגם פושטי רגל יכולים עם הזמן לשפר את מצבם ולחזור בהדרגה למסלול של אישורי אשראי.
קבלת סירוב למשכנתא או התמודדות עם הליך של פשיטת רגל הן חוויות קשות, אך חשוב לזכור שאלו לא סוף הדרך. בואו נסקור מספר אפיקי פעולה לשיפור הסיכויים להשגת מימון לדיור, תוך התמקדות במסלולים המתאימים למסורבים ולפושטי רגל:
נקודה חשובה לכלל האוכלוסייה: לא חייבים להגיע למצב של סירוב או פשיטת רגל. התנהלות פיננסית אחראית לאורך זמן היא המפתח ליציבות כלכלית ולהשגת היעדים שלכם, כולל רכישת דירה.
רכישת דירה היא החלטה גדולה ומשמעותית בחיים עם השלכות להרבה שנים קדימה. לכן, לצד הבנת ההבדלים בין מסורבים ופושטי רגל, חשוב להביא בחשבון גם גורמים נוספים:
לצערנו, גם סירוב למשכנתא וגם פשיטת רגל הם מצבים שיש מי שעלול לשפוט לפיהם. חשוב להקיף את עצמכם במעגל תומך של משפחה וחברים, ולהיעזר בגורמי מקצוע מתחום בריאות הנפש במידת הצורך. חזרה ליציבות כלכלית היא בהחלט אפשרית, והיא משתלמת בטווח הארוך.
מסורבים ופושטי רגל כאחד יתקלו בלא מעט מכשולים, ובחלק מהמקרים בבירוקרטיה מתישה. אל תתמודדו עם זה לבד. יועצי משכנתאות המתמחים במקרים מורכבים, עורכי דין מומחים לפשיטת רגל והליכים משפטיים, ויועצים פיננסיים יוכלו להעניק לכם ליווי אישי, לייצג אתכם מול הבנקים והרשויות ולחסוך לכם זמן יקר, כסף וכאבי ראש מיותרים.
במצבים מסוימים, חלופת השכירות עשויה להיות עדיפה על רכישת דירה בכוח, בטח ובטח אם התנאים שאתם מקבלים מהבנק אינם מיטביים. לפני שאתם ננעלים על רכישה בכל מחיר, ערכו חישוב מדויק של העלויות מול היכולות שלכם (כולל ריביות, תשלומי משכנתא, עמלות, מסים). יועץ פיננסי אובייקטיבי יוכל לסייע לכם בניתוח נתונים זה.
במאמר זה בחנו את ההבדלים שבין מסורבים לבין פושטי רגל בכל הנוגע לקבלת משכנתא. הבנו שבעוד מסורבים מתמודדים עם אתגר משמעותי של שיפור דירוג האשראי או צבירת הון עצמי גבוה יותר, פושטי רגל נתקלים בקשיים מוגברים בגלל ההליך המשפטי של פשיטת רגל ותדמיתם בעיני הבנקים.
עם זאת, חשוב לציין שגם במקרים קשים ניתן לבנות מחדש יציבות כלכלית ואף להגדיל באופן הדרגתי את סיכויי קבלת משכנתא בעתיד. התנהלות פיננסית אחראית ושימוש נבון בייעוץ מקצועי הם המפתח לצמיחה והגשמת החלום של רכישת דירה בישראל.
במשך עשרות שנים הסתמכנו בעיקר על דלקים מאובנים כמו פחם, נפט וגז טבעי לספק את… קרא עוד
השקעה בדירה להשכרה בישראל הפכה בשנים האחרונות לאפיק מבוקש, וזאת לאור עליית מחירי הנדל"ן המואצת… קרא עוד
נדמה שהמילה "מינוס" הפכה לחלק מהשפה הישראלית. אנחנו שומעים אותה בחדשות, מדברים עליה עם חברים,… קרא עוד
רכישת דירה היא צעד כלכלי משמעותי עבור רובנו, ומשכנתא היא כלי מרכזי המאפשר את הגשמת… קרא עוד
האם חיפשתם אפיק השקעה יציב לכספכם, אבל שוק המניות הפכפך והתנודות באפיקים אחרים הלחיצו אתכם?… קרא עוד
קרקעות חקלאיות בישראל מהוות משאב יקר ערך. בשל הגודל המוגבל של מדינת ישראל, והביקוש ההולך… קרא עוד