בואו נדמיין שאתם, ילדים חכמים, קונים דירה לא כדי לגור בה בעצמכם, אלא כדי להשכיר אותה למישהו אחר. המטרה שלכם היא שהדיירים ישלמו לכם כל חודש דמי שכירות, וכך אתם מרוויחים. נשמע כמו רעיון טוב, נכון? זוהי בדיוק דירה להשקעה! אתם משקיעים את הכסף שלכם בנדל”ן, ומקבלים בתמורה כסף כל חודש. אבל רגע, כמו בכל דבר בחיים שבו מרוויחים כסף, גם כאן יש כללים. וכללים אלה נקראים “מיסוי”.
מיסוי זה בעצם הדרך של המדינה לבקש חלק קטן מהרווחים שלכם. זה כמו שאם תקבלו מתנה גדולה, אולי תצטרכו לחלוק חלק קטן ממנה. המיסים עוזרים למדינה לדאוג לכבישים, לבתי ספר, לבתי חולים ולעוד הרבה דברים חשובים שמשרתים את כולנו. אז כשמדברים על מיסוי על דירה להשקעה, אנחנו מדברים על הכסף שאתם צריכים לשלם למדינה כשאתם קונים דירה כזו, כשאתם משכירים אותה, ואפילו כשאתם מוכרים אותה. אל דאגה, זה לא מסובך כמו שזה נשמע, ואנחנו נפשט את זה ביחד כדי שגם ילד בן 10 יבין הכל! המטרה שלנו היא שתדעו מהם הכללים כדי שתוכלו להיות משקיעי נדל”ן חכמים ואחראיים.
כדי להבין יותר לעומק איך כל עולם הדירות והמשכנתאות עובד, אתם מוזמנים לקרוא את המדריך המלא למשכנתאות באתר שלנו, שיעזור לכם להבין את הצעדים הראשונים בדרך לדירה משלכם, בין אם למגורים ובין אם להשקעה.
כשאנחנו מדברים על דירה להשקעה, יש כמה סוגי מיסים עיקריים שכדאי מאוד להכיר. בואו נפרט אותם אחד-אחד ונבין מה כל אחד אומר, בצורה פשוטה וברורה:
דמיינו שאתם הולכים לחנות צעצועים וקונים משחק חדש. אתם משלמים מחיר על המשחק, נכון? מס רכישה הוא קצת כמו זה, אבל גדול יותר. זהו מס שאתם משלמים למדינה ברגע שאתם רוכשים דירה.
מתי משלמים אותו? אתם משלמים אותו מיד כשאתם קונים את הדירה. זה חלק מהעלויות הראשוניות שלכם.
למה הוא שונה לדירה להשקעה? אם זו הדירה הראשונה והיחידה שלכם, כלומר, אתם קונים אותה כדי לגור בה, בדרך כלל משלמים פחות מס רכישה, ואפילו יש מדרגות מס נמוכות יותר. המדינה רוצה לעזור לכם לקנות בית ראשון. אבל אם אתם קונים דירה נוספת, שהיא בעצם “דירה להשקעה” (כי יש לכם כבר דירה אחרת), אז תצטרכו לשלם מס רכישה גבוה יותר. המדינה רואה בדירה השנייה שלכם “השקעה”, ולכן היא מבקשת חלק גדול יותר מהעוגה.
למה זה חשוב? כי זה חלק בלתי נפרד מהעלות הכוללת של הדירה שלכם. חשוב לדעת מראש כמה תצטרכו לשלם, כדי לא להיות מופתעים. זה כמו לדעת כמה כסף בדיוק צריך לקחת כשיוצאים לקניות. אם אתם מתכננים את הרכישה שלכם, אל תשכחו לכלול את הסכום הזה בתקציב.
לפעמים, אנשים לוקחים משכנתא כדי לעזור להם לממן את קניית הדירה. חשוב לזכור שמס רכישה משולם בנוסף למחיר הדירה, ולא תמיד מכוסה במלואו על ידי המשכנתא עצמה, ולכן תצטרכו לדאוג לו בנפרד.
אחרי שקניתם את הדירה, שיפצתם אותה קצת (אולי צבעתם את הקירות בצבע יפה שאתם אוהבים), והשכרתם אותה לדיירים, כל חודש תקבלו מהם כסף – דמי שכירות. זהו הרווח החודשי שלכם מהדירה. אבל גם כאן, המדינה רוצה חלק קטן. זה נקרא “מס הכנסה משכר דירה”.
מתי משלמים אותו? משלמים אותו באופן שוטף, בדרך כלל פעם בחודש או פעם בשנה, תלוי במסלול שבחרתם.
יש כמה דרכים להתמודד עם המס הזה, והן נקראות “מסלולים”:
למה זה חשוב? כדי שתדעו כמה כסף נקי יישאר לכם בכל חודש מהשכירות, אחרי ששילמתם את המס. כך תוכלו לתכנן טוב יותר את ההשקעה שלכם ולהבין את הרווחים האמיתיים.
דמיינו שקניתם משחק בסכום מסוים, ואחרי כמה שנים המשחק הפך להיות נדיר ויקר, ומכרתם אותו בסכום גבוה בהרבה ממה שקניתם אותו. ההפרש הזה – הכסף הנוסף שהרווחתם – נקרא “שבח”. בדיוק כך עם דירה: אם קניתם דירה במחיר מסוים, ולאחר כמה שנים מכרתם אותה במחיר גבוה יותר, ההפרש הזה הוא ה”שבח” שלכם. המדינה רוצה חלק מהשבח הזה, וזה נקרא “מס שבח”.
מתי משלמים אותו? את המס הזה משלמים רק כשאתם מוכרים את הדירה, ורק אם עשיתם רווח.
איך מחשבים את השבח? פשוט מאוד: לוקחים את מחיר המכירה של הדירה ומפחיתים ממנו את מחיר הקנייה שלה. בנוסף, אפשר גם להפחית הוצאות מסוימות שהיו לכם, כמו שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, עלויות שיפוץ ששיפרו את ערך הדירה ועוד. זה כמו להגיד: “הרווחתי ככה וככה, אבל היו לי גם הוצאות כאלה וכאלה, אז הרווח האמיתי שלי הוא פחות”.
למה זה חשוב? מס שבח הוא בדרך כלל מס די גבוה, והוא משולם רק אם מכרתם ברווח. אם לא הרווחתם (או אפילו הפסדתם), בדרך כלל לא תצטרכו לשלם מס שבח. ישנם גם מקרים מסוימים שבהם ניתן לקבל פטור ממס שבח, במיוחד כשמדובר במכירת דירת מגורים יחידה, אבל כשמדובר בדירה להשקעה, הפטורים נדירים יותר ומסובכים יותר להשגה. לכן, תמיד חשוב לתכנן את צעד המכירה היטב.
כדי להבין טוב יותר את כל הכללים שקשורים למכירת דירה והשפעת המיסוי, כדאי להתייעץ עם מומחים. בעמוד צור קשר תוכלו למצוא מידע שיעזור לכם להתחיל את התהליך.
ארנונה היא לא מס ישיר על ההשקעה שלכם כמו שאר המיסים שדיברנו עליהם, אבל היא בהחלט הוצאה שוטפת על הדירה שלכם. ארנונה היא תשלום שאתם משלמים כל חודשיים או כל שנה לרשות המקומית (העירייה או המועצה) שבה נמצאת הדירה שלכם. זהו תשלום על שירותים שהרשות המקומית מספקת לכם ולדיירים שלכם, כמו פינוי אשפה, תחזוקת רחובות, תאורת רחוב, וגינון.
מתי משלמים אותו? כל חודשיים או פעם בשנה, תלוי במדיניות הרשות המקומית.
למה הוא חשוב? גם אם הדירה ריקה (לדוגמה, בין דייר לדייר), בדרך כלל צריך לשלם ארנונה. חשוב לזכור את ההוצאה הזו בתכנון התקציב שלכם, כי היא חלק קבוע מהוצאות האחזקה של הדירה, והיא משפיעה על הרווחיות הכוללת של ההשקעה שלכם.
היטל השבחה הוא מס נוסף שחשוב להכיר, למרות שהוא פחות נפוץ מהאחרים ולא תמיד משולם. היטל השבחה הוא תשלום שנדרש על ידי הרשות המקומית (העירייה) כאשר ערך הנכס שלכם עולה בגלל תוכנית בניין עיר חדשה שאושרה.
מתי משלמים אותו? אתם משלמים אותו רק כאשר ערך הדירה עולה בזכות שינוי בתכנון העירוני, למשל אם אושרה תוכנית שמאפשרת לבנות עוד קומות בבניין שלכם, או להוסיף חדרים לדירה, או כאשר ייעוד הקרקע משתנה (לדוגמה, שטח חקלאי הופך לשטח לבנייה). התשלום נדרש לרוב כשאתם מוכרים את הנכס, או כשאתם מבקשים היתר בנייה לנצל את הזכויות החדשות.
למה הוא חשוב? חשוב להיות מודעים לקיומו של היטל השבחה, כי הוא יכול להוסיף עלויות משמעותיות למכירת הנכס או לניצול זכויות הבנייה. זהו מס שנועד “להחזיר” לרשות המקומית חלק מהרווח שהשבחתם בזכות התכנון שלה, ולא בזכות השקעה אישית שלכם.
הרבה אנשים שקונים דירה להשקעה לוקחים משכנתא מהבנק. משכנתא היא הלוואה גדולה מהבנק שעוזרת לכם לשלם על הדירה. אתם מחזירים לבנק את ההלוואה הזו בתשלומים חודשיים, וכל תשלום מורכב משני חלקים: החזר קרן (הכסף שלקחתם מהבנק) וריבית (ה”מחיר” שאתם משלמים לבנק על ההלוואה).
הקשר למיסוי: לפעמים, את הריבית שאתם משלמים על המשכנתא אפשר לקזז (כלומר, להפחית) מההכנסה שלכם משכר דירה, אם בחרתם במסלול המס הרגיל (מדרגות מס). זה אומר שאתם משלמים פחות מס הכנסה משכר דירה, כי ההוצאה על הריבית נחשבת כחלק מההוצאות על הדירה. אבל שימו לב, זהו נושא מורכב עם הרבה כללים ופרטים קטנים, וחשוב מאוד להתייעץ עם מומחה כדי לוודא שאתם עושים את זה נכון, ושאתם עומדים בכל התנאים הנדרשים.
הבנה טובה של תמהיל המשכנתא שלכם, ובחירה נכונה של מסלולי ההחזר, יכולים להשפיע גם על היכולת שלכם לקזז הוצאות אלו. תוכלו לקרוא יותר על תמהיל משכנתא כדי להבין איך לבחור את המשכנתא המתאימה ביותר לצרכים שלכם, בין אם אתם קונים דירה למגורים או להשקעה. הבנק ממנו לוקחים את המשכנתא, כמו כל בנק, יספק לכם את כל הפרטים הרלוונטיים.
כמו שלומדים לשחק משחק חדש, כך גם לומדים להשקיע בדירה. הנה כמה דברים שכדאי לזכור כדי להיות משקיעי נדל”ן טובים וחכמים:
כדי שיהיה לכם קל לזכור, הנה טבלה קטנה המסכמת את המיסים שדיברנו עליהם:
| שם המס | מתי משלמים? | על מה משלמים? | הערה קצרה |
|---|---|---|---|
| מס רכישה | כשקונים את הדירה | על עצם קניית הדירה (גבוה יותר לדירה שנייה ומעלה) | הוצאה חד-פעמית חשובה בתחילת הדרך |
| מס הכנסה משכר דירה | כל חודש (או פעם בשנה) כשמקבלים שכירות | על כספי השכירות שאתם מקבלים | יש שלושה מסלולים לבחירה (פטור, 10%, רגיל) |
| מס שבח | כשמוכרים את הדירה ברווח | על הרווח שעשיתם ממכירת הדירה | מס על “הפרש” המחירים בקנייה ומכירה |
| ארנונה | כל חודשיים/שנה (תלוי ברשות המקומית) | על שירותי הרשות המקומית לדירה (אשפה, כבישים) | הוצאה קבועה גם כשהדירה ריקה |
| היטל השבחה | כשמוכרים או מממשים זכויות בניה (אם הדירה הושבחה בזכות תוכנית עיר) | על עליית ערך הדירה כתוצאה משינוי תכנוני | מס פחות נפוץ, אך חשוב לזכור אותו |
קניית דירה להשקעה היא עסק למבוגרים, אבל הבנת הכללים היא משהו שכל אחד יכול ללמוד. זכרו שהמדינה מבקשת מכם לשלם מיסים לא כדי להקשות עליכם, אלא כדי שכולנו נוכל ליהנות משירותים טובים יותר, כמו בתי ספר, בתי חולים, כבישים ופארקים. כמו שאתם משחקים משחק עם חוקים, כך גם עולם הנדל”ן פועל לפי חוקים ברורים. ככל שתבינו טוב יותר את חוקי המיסוי, כך תוכלו לתכנן טוב יותר את ההשקעה שלכם, לקבל החלטות נכונות ולהיות משקיעים חכמים ומצליחים יותר.
אנו מקווים שמאמר זה עזר לכם להבין טוב יותר את העולם המרתק של מיסוי על דירות להשקעה, בצורה פשוטה וברורה. אם אתם רוצים ללמוד עוד על עולם המשכנתאות והנדל”ן, אתם מוזמנים לבקר בדף אודותינו או לחקור את שאר המאמרים באתר שלנו. תמיד יש מה ללמוד ולהבין כדי לקבל החלטות נבונות לעתיד הפיננסי שלכם!
ברוכים הבאים לעולם המשכנתאות: מהי הלוואת גישור? האם אתם מדמיינים את בית החלומות החדש שלכם?… קרא עוד
האם אתם גרים כבר בבית משלכם, אבל חולמים לעבור לבית אחר? אולי אתם רוצים בית… קרא עוד
האם כדאי לקחת משכנתא על דירה להשקעה? האם כדאי לקחת משכנתא על דירה להשקעה? האם… קרא עוד
משכנתא למשקיעים: מה שונה? כולנו חולמים על בית משלנו, מקום חם ונוח לגור בו עם… קרא עוד
תוכנית מחיר למשתכן: יתרונות וחסרונות תוכנית מחיר למשתכן: יתרונות וחסרונות – המדריך המלא האם שמעתם… קרא עוד
איך לחסוך הון עצמי לדירה? האם אתם חולמים יום אחד לגור בבית משלכם? אולי בבית… קרא עוד