רכישת או מכירת נכס נדל”ן בישראל מלווה לעיתים קרובות בתהליך בירוקרטי מורכב – ובמרכזו עומד נושא המיסוי. כמה מס תשלמו על קניית דירה? האם חל עליכם פטור ממס רכישה? ומה לגבי מס שבח בעת מכירת נכס? ההבנה של חוקי מיסוי הנדל”ן קריטית עבור כל מי ששוקל עסקה שכזו, בין אם מדובר בדירה למגורים, נכס מסחרי, או השקעה בנדל”ן.
המדריך המעודכן הזה ל-2024 יסקור את המיסים העיקריים החלים על עסקאות נדל”ן בישראל. נפרט את שיעורי המס, נבחן פטורים והטבות אפשריים, ונספק טיפים שימושיים לתכנון מס אפקטיבי. בין אם אתם רוכשים דירה ראשונה או משקיעים מנוסים, מדריך זה יהווה משאב חיוני עבורכם.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן.
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
מס רכישה
הגדרה ומטרות
מס רכישה הוא מס ישיר המוטל על רוכש נכס מקרקעין בישראל. מטרתו העיקרית היא הכנסה לקופת המדינה, אך הוא משמש גם ככלי למיתון ביקושים בשוק הדיור והפחתת אחזקות של משקיעים במספר רב של נכסים.
מדרגות מס רכישה (2024)
דירה יחידה
- עד 1,747,865 ש”ח: פטור ממס
- 1,747,866 ש”ח עד 2,085,624ש”ח: 3.5%
- 2,085,625 ש”ח עד 5,338,109 ש”ח: 5%
- 5,338,110 ש”ח עד 17,793,696 ש”ח: 8%
- מעל 17,793,697 ש”ח: 10%
דירה נוספת (להשקעה)
על כל סכום הרכישה
פטורים אפשריים
- דירה יחידה: ישנם פטורים ממס רכישה במקרים של נכים, עולים חדשים, מקבלי קצבאות ועוד. הפטור תלוי בסוג הזכאות ועשוי להיות מלא או חלקי.
- דירה מוזלת: רכישת דירות במסגרת מחיר למשתכן או תוכניות ממשלתיות דומות עשויה לזכות בהפחתה במס הרכישה.
הקלות אפשריות
- פריפריה: יישובים המוגדרים כאזורי עדיפות לאומית נהנים מהקלות במס רכישה.
- קבוצות רכישה: רכישת דירה דרך קבוצת רכישה יכולה לזכות בהטבות במס בהתאם לתנאים מסוימים.
מחשבון מס רכישה
רשות המיסים מספקת מחשבון מס רכישה נוח לשימוש המאפשר לחשב את המס הצפוי בקלות בהתאם לפרמטרים של העסקה (שווי הנכס, סטטוס הרוכש וכו’).
מס שבח
הגדרה ומטרות
מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על הרווח הריאלי שנצבר למוכר בעת מכירת נכס מקרקעין. מטרתו היא למנוע ספסרות בקרקעות ומקדם מדיניות של מימוש נכסים על מנת להגדיל את היצע הנדל”ן.
שיטות חישוב
חישוב מס שבח ליניארי
שיטת החישוב הבסיסית, לפיה שיעור המס הינו אחוז קבוע בהתאם לוותק הנכס:
- נכס שנרכש לפני 01/01/2000: 47%
- נכס שנרכש אחרי 01/01/2000: 25%
חישוב מס שבח לפי מסלולים אלטרנטיביים
- מסלול פטור במכירת דירה יחידה: מעניק פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה בתנאים מסוימים (תקופת צינון, בעל הנכס לא מכר דירה אחרת בפטור ב-18 החודשים האחרונים ועוד )
- מסלול מיסוי מוטב לפי שיעורי מס מופחתים: במידה ומתקיימים תנאים מסוימים, ניתן להפחית את מס השבח בעסקאות של מכירת דירת מגורים או מגרש לבניית דירת מגורים.
פטורים והטבות
- מכירה בקו משפחתי: מכירת דירה לקרוב משפחה עשויה לזכות בפטור או בהקלה בתשלום מס השבח בהתאם לתנאים הקבועים בחוק.
- פטור בגין תמורה נמוכה: לעיתים מכירת דירה בסכום נמוך מאד עשויה להיות פטורה מתשלום מס שבח.
יום הרכישה
בחישוב הרווח לצורך מס שבח, יום הרכישה הוא קריטי – מדובר ביום חתימת חוזה הרכישה או קבלת הזכות במקרקעין (לפי המוקדם מבניהם).
מס יסף
הגדרה
מס יסף הוא מס המוטל בשיעור של 1% על בעלי הכנסות גבוהות אשר אינן חייבות במס הכנסה. הוא נחקק כחלק ממאבק בהון השחור וכללו שינויים במהלך השנים.
מדרגות מס יסף (2024)
- הכנסות חייבות מיגיעה אישית מעל 647,640 ש”ח לשנה (או ממוצע חודשי של כ-53,970 ש”ח)
- הכנסות חייבות שאינן מיגיעה אישית (כגון שכירות, ריבית, דיבידנדים ועוד) מעל 870,000 ₪ לשנה (או ממוצע חודשי של כ-72,500 ₪)
פטורים והקלות
במקרים מסוימים קיימים פטורים מתשלום מס יסף, לדוגמה: תושבים חוזרים חדשים ועולים חדשים פטורים בשבע השנים הראשונות לעלייתם.
אופן החישוב
מס יסף משולם כחלק ממקדמות המס השוטפות לרשות המסים. בחישוב ההכנסה החייבת נלקחים בחשבון כלל ההכנסות של הנישום.
היטל השבחה
מהות ההיטל
היטל השבחה הוא תשלום חד-פעמי בגובה 50% מההפרש בין שווי הנכס בעת המכירה לבין שוויו בעת השינוי בתכנית החלה על הנכס (המוקדם מבין אישור התוכנית, מתן הקלה או שימוש במקרקעין ללא היתר).
אופן החישוב
היטל השבחה מחושב על ידי שמאי מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. למוכר יש זכות להגיש שומה מטעמו ולקיים הליך השגה במידת הצורך.
דרכים לערער או להפחית את הסכום
- הגשת שומה נגדית: המוכר יכול להציג שומה אחרת המשקפת את השווי לדעתו.
- ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה: במידה והמוכר חולק על השומה של הועדה המקומית.
- פטורים מסוימים: מכירת דירת מגורים מזכה ופרויקטים של פינוי-בינוי עשויים לזכות בפטור מהיטל השבחה בהתקיים תנאים מסוימים.
מיסים נוספים ומצבים מיוחדים
מס רכוש
מתי חל מס הרכוש
מס רכוש חל על נכסי מקרקעין מעל לתקרה מסוימת, בעיקר דירות להשקעה. יש לציין כי מס הרכוש עבר שינויים בשנים האחרונות והוא מעודכן לשנת 2024.
שיעורי המס ותקרות
- מס בשיעור של 1% משווי הדירה מוטל בגין החלק בשווי הדירה העולה על כ-5.34 מיליון ש”ח, עד לתקרה של כ-17.8 מיליון ש”ח.
- במידה ושווי הדירה עולה על כ-17.8 מיליון ש”ח, יוטל מס נוסף בשיעור של 1% על החלק שמעל תקרה זו.
אופן החישוב
לצורך חישוב מס רכוש, שווי הדירה נלקח בחשבון לפי שוויה ביום 1 בינואר של כל שנה. דיווח ותשלום המס נעשה בהליך של הצהרה שנתית.
מס הכנסה על השכרה
מסלולי מיסוי
- מסלול רגיל: השכרת דירה חייבת במס הכנסה בהתאם למדרגות מס הכנסה הרגילות. עם זאת, קיימות הטבות אפשריות כמו פטור על חלק מההכנסה משכר דירה והוצאות מוכרות (ארנונה, תיקונים ועוד).
- מסלול פטור: מסלול פטור ממס הכנסה עד לתקרת הכנסה שנתית מהשכרה (כ-5,100 ש”ח לחודש נכון לשנת 2024). במידה ובחרתם במסלול זה, לא תוכלו לקזז הוצאות הכרוכות בהשכרה.
ניכויים והוצאות מוכרות
במידה ובחרתם במסלול המס הרגיל, חשוב לדעת כי ניתן לנכות משכר הדירה הוצאות מוכרות הקשורות לאחזקת הנכס, כמו דמי ניהול, ארנונה, תיקונים, פחת ועוד.
חובת הדיווח השנתי
בעלי נכסים המפיקים הכנסה משכירות מחויבים להגיש דו”ח שנתי לרשות המסים, גם אם בחרו במסלול הפטור.
מיסוי נדל”ן בירושה או מתנה
ההבדל העיקרי בין ירושה למתנה
- ירושה – העברת הנכס מתבצעת בעקבות פטירת אדם, על פי צוואה או בהתאם לחוק הירושה.
- מתנה – העברת הנכס נעשית מרצון במהלך חייו של נותן המתנה.
ההבדלים מבחינת מיסוי
- מס שבח: היורש עשוי לשלם מס שבח בשיעור מופחת במידה והתקיימו תנאים מסוימים. לעומת זאת, במתנה, מס השבח בדרך כלל ישולם במלואו על ידי נותן המתנה.
- מס רכישה: במידה והנכס המתקבל במתנה הוא דירת מגורים, מקבל המתנה יהיה חייב בתשלום שליש ממס הרכישה. לעומת זאת, במקרים מסוימים קבלת נכס בירושה עשויה להיות פטורה ממס רכישה.
- מס עיזבון: מס העיזבון בוטל בישראל בשנת 1981. בניגוד למדינות אחרות בעולם, אין בישראל מס על קבלת נכס בירושה.
הטבות מס אפשריות
- מכירת דירה שהתקבלה בירושה עשויה לזכות את המוכרים בפטור מלא או חלקי ממס שבח, בתלות בזהות המוריש והיורש ובתנאים נוספים.
- מתנה לקרובים (בן/בת זוג, הורים, ילדים, נכדים ועוד) עשויה לזכות בהטבות במס בהתאם לתנאים בחוק.
תכנון מס בנדל”ן
חשיבות התכנון מראש
תכנון מס מקדים הוא כלי יעיל להפחתת נטל המס בעסקאות נדל”ן. התכנון הנכון יכול לחסוך סכומים משמעותיים הן בזמן ביצוע העסקה והן לאורך זמן.
אסטרטגיות נפוצות
- פריסת תשלומים: לעיתים, פריסת מס הרכישה או מס השבח לתשלומים יכולה לסייע בניהול תזרים המזומנים ולמנוע תשלום חד-פעמי גבוה במיוחד.
- ניצול פטורים: היכרות מעמיקה עם הפטורים וההקלות בחוקי המס מאפשרת למצות הטבות אפשריות. כך למשל, במכירת נכס מסוים בחירה במסלול המיסוי הנכון מבחינת מס שבח, או בחירת מועד המכירה, עשויה להפחית את המס באופן משמעותי.
- הכרה בהוצאות מוכרות: בעת השכרת נכס, הקפדה על תיעוד ומעקב אחר הוצאות מוכרות יכולה להקטין את חבות המס השנתית במס הכנסה.
- רכישת נכס באמצעות חברה: בנסיבות מסוימות, רכישת נכס באמצעות חברה עשויה לספק יתרונות מבחינת מס, אך יש לבחון כל מקרה לגופו.
תפקידם של יועצים מקצועיים
היבטי המס בעסקאות נדל”ן יכולים להיות סבוכים. להתייעץ עם רואי חשבון, יועצי מס, ועורכי דין המתמחים בתחום על מנת לבצע תכנון נכון ולבחור את המסלול המשתלם ביותר.
דגשים בבחינת כדאיות עסקת נדל”ן
בעת הערכת כדאיות של עסקת נדל”ן, חשוב לקחת בחשבון לא רק את מחיר הנכס, אלא גם את עלויות המיסוי הצפוי – הן המיידי והן העתידי. בדיקה זו יכולה להשפיע על ההחלטה הסופית, ולעיתים אף להפוך עסקה אטרקטיבית לכזו הפחות משתלמת.
טיפים חשובים והפנייה למקורות
דגשים והמלצות לקהל הרוכשים
- הבנת המיסוי לפני הרכישה: לפני ביצוע הרכישה, ערכו סקר שוק מעמיק ובדקו את המשמעויות של המיסוי העתידי, בדגש על מס רכישה.
- מיצוי פטורים והטבות: בדקו האם אתם זכאים לפטורים או להקלות במס, במיוחד אם זו דירתכם הראשונה, אתם נכים, עולים חדשים ועוד.
- היוועצו עם מקצוענים: אנשי מקצוע מנוסים יוכלו לעזור לכם למצות את כל ההטבות האפשריות ולתכנן מס בצורה מיטבית.
דגשים והמלצות לקהל המוכרים
- בחירת מועד המכירה: מכירה במועד המתאים עשויה להשפיע משמעותית על חבות המס. לדוגמה, תנאי הפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה משתנים בהתאם לתקופות זמן שונות.
- תיעוד מסודר: הקפידו לשמור מסמכים הקשורים לנכס שלכם – חוזים, קבלות על הוצאות, טפסי מס קודמים וכו’. תיעוד זה יסייע בחישובי מס שבח בעת המכירה וגם בהוכחת הוצאות מוכרות.
היכן מתעדכנים בשינויים בחקיקה
- רשות המסים: האתר הרשמי של רשות המסים כולל מידע מעודכן על חוקי המס, עדכונים על שינויים, מחשבונים, והנחיות שונות.
- פורומים באינטרנט: קיימים פורומים מקוונים העוסקים במיסוי נדל”ן, דיני מקרקעין והשקעות נדל”ן. חיפוש בפורומים אלה יכול לספק תשובות לשאלות ספציפיות ותובנות מניסיונם של אחרים.
מדריכים וכלים
רשות המסים וחברות פרטיות מספקות לעיתים מדריכים וכלים שונים (מחשבונים, סימולטורים וכו’) המקלים על חישובים ותהליכי תכנון לקראת עסקת נדל”ן. כדאי להתעדכן באופן שוטף בפרסומים הללו.
אעשה זאת! הנה הסיכום של המדריך שלנו:
סיכום
רכישת או מכירת נכס נדל”ן מלווה במגוון שיקולי מיסוי שעשויים להשפיע משמעותית על הכדאיות הכלכלית של העסקה. הבנה בסיסית של מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה, מס הכנסה ומיסים נוספים היא חיונית לכל מי שמתכנן עסקת נדל”ן.
הכרת הזכויות החוקיות שלכם תסייע לכם במיצוי פטורים והטבות, ותכנון מס נכון יכול לחסוך סכומי כסף משמעותיים. היוועצות עם אנשי מקצוע כמו רואי חשבון, יועצי מס, ועורכי דין בעלי ניסיון בתחום הנדל”ן תבטיח שתקבלו את הליווי המקיף והמדויק ביותר.