ברוכים הבאים למילון מונחי המשכנתא השלם! עולם המשכנתאות יכול להישמע לפעמים כמו שפה זרה, מלא במונחים ומושגים שאולי לא פגשתם קודם. המטרה של המילון הזה היא לעזור לכם להבין את המילים האלה בקלות, ממש כאילו אתם לומדים שפה חדשה שפותחת לכם דלת להבנת תהליך חשוב ומרגש כמו קניית בית. בין אם אתם רק מתחילים לחשוב על משכנתא או כבר בתוך התהליך, המילון הזה כאן כדי לפשט עבורכם את הדברים ולהפוך את עולם המשכנתאות לקצת פחות מאיים ויותר מובן.
הנה רשימה של המונחים החשובים ביותר שתפגשו בדרך למשכנתא, עם הסברים פשוטים וברורים. בואו נתחיל!
תארו לעצמכם שאתם רוצים לקנות משהו ממש ממש יקר, כמו בית, ואין לכם מספיק כסף לשלם עליו בבת אחת. משכנתא היא כמו הלוואה גדולה שאתם לוקחים מהבנק כדי לקנות את הבית. הבנק נותן לכם את הכסף, ואתם מבטיחים להחזיר אותו לאט לאט, כל חודש קצת, במשך הרבה שנים. הבית שאתם קונים משמש כערובה לבנק, כלומר, אם לא תחזירו את הכסף, הבנק יכול לקחת את הבית כדי לכסות את החוב. זה נשמע קצת מפחיד, אבל למעשה זה מה שמאפשר לאנשים רבים לרכוש בית גם בלי שיש להם את כל הסכום במזומן.
רוצים להבין עוד לעומק מהי משכנתא? קראו על זה כאן: מהי משכנתא?
קרן ההלוואה היא פשוט הסכום המקורי של הכסף שהבנק נתן לכם כהלוואה. אם לקחתם משכנתא על סך מיליון שקלים, אז מיליון שקלים זו קרן ההלוואה. כל חודש, כשאתם מחזירים כסף לבנק, חלק מהכסף הולך להקטנת קרן ההלוואה, וחלק הולך לתשלום הריבית.
ריבית היא כמו “דמי שכירות” שאתם משלמים לבנק על השימוש בכסף שלו. הבנק לא נותן לכם את הכסף בחינם. הריבית היא בעצם העלות של הכסף שאתם לווים. הריבית מחושבת בדרך כלל כאחוז מסוים מקרן ההלוואה שנותרה בכל חודש. ככל שהריבית גבוהה יותר, כך ההחזר החודשי שלכם יהיה גדול יותר, ולבנק תשלמו יותר כסף בסך הכל.
זהו הסכום הקבוע (או כמעט קבוע, תלוי בסוג ההלוואה) שאתם צריכים לשלם לבנק בכל חודש. ההחזר החודשי מורכב משני חלקים עיקריים: חלק אחד שמקטין את קרן ההלוואה, וחלק שני שמכסה את הריבית על יתרת הקרן לאותו חודש. בהתחלה, רוב ההחזר החודשי מוקדש לתשלום הריבית, ולאט לאט, ככל שקרן ההלוואה קטנה, חלק גדול יותר מההחזר מוקדש להקטנת הקרן עצמה.
זהו הזמן הכולל, בדרך כלל בשנים, שבמהלכו אתם מתחייבים להחזיר את המשכנתא לבנק. תקופות המשכנתא הנפוצות הן 15, 20, 25 או 30 שנים. ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר, כך ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר (כי הסכום מתחלק על פני יותר תשלומים), אבל בסך הכל תשלמו יותר ריבית לאורך כל התקופה.
בעולם המשכנתאות יש מגוון דרכים לחשב את הריבית, וכל דרך כזו נקראת “מסלול”. לרוב, משכנתא אחת מורכבת מכמה מסלולים שונים. בואו נכיר את הסוגים העיקריים:
ריבית הפריים היא ריבית בסיסית במשק, שנקבעת על ידי בנק ישראל. היא משמשת בסיס להרבה הלוואות, כולל חלק ממסלולי המשכנתא. ריבית הפריים יכולה להשתנות מעת לעת, ולכן מסלול משכנתא צמוד פריים הוא מסלול עם ריבית משתנה.
במסלול עם ריבית קבועה, הריבית שלכם נשארת אותו דבר במשך כל תקופת המסלול. זה נותן
שקט נפשי
ויציבות, כי אתם יודעים מראש בדיוק כמה ריבית תשלמו, וזה לא ישתנה גם אם ריביות אחרות במשק יעלו. החיסרון הוא שלפעמים הריבית ההתחלתית במסלול קבוע יכולה להיות גבוהה יותר מאשר במסלולים משתנים באותו רגע.
במסלול עם ריבית משתנה, הריבית שלכם יכולה להשתנות מדי תקופה מסוימת (למשל, כל שנה, כל 5 שנים וכו’). השינוי בריבית תלוי לרוב בשינויים בריבית הפריים או במדד כלשהו. היתרון יכול להיות שההחזר ההתחלתי נמוך יותר, אבל החיסרון הוא
אי-ודאות
– אם הריבית תעלה, גם ההחזר החודשי שלכם יעלה.
המדד המרכזי שאליו צמודה ריבית במשכנתאות נקרא “מדד המחירים לצרכן”. תחשבו עליו כעל מדד שמודד בכמה השתנתה העלות של סל קבוע של מוצרים ושירותים שאנשים קונים (כמו אוכל, בגדים, תחבורה וכו’). אם המדד עולה (אינפלציה), גם יתרת קרן ההלוואה במסלול הצמוד למדד עולה, וגם הריבית עשויה לעלות. אם המדד יורד, הקרן תקטן וגם הריבית עשויה לרדת. מסלול כזה יכול להיות יתרון בתקופות שבהן צופים ירידה במדד, וחיסרון בתקופות של אינפלציה גבוהה.
במסלול זה, קרן ההלוואה והריבית אינן מושפעות מהשינויים במדד המחירים לצרכן. זה נותן יותר
יציבות
מבחינת הקרן, אבל הריבית עדיין יכולה להיות קבועה או משתנה לפי גורמים אחרים (למשל, ריבית הפריים). רוב האנשים בוחרים לשלב מסלולים צמודים ולא צמודים כדי לפזר את הסיכונים.
כמו שמשכנתא מורכבת מכמה חלקים, כל חלק כזה יכול להיות במסלול אחר. השילוב של כל המסלולים השונים שמרכיבים את המשכנתא שלכם נקרא “תמהיל משכנתא”. זה כמו להרכיב פאזל שבו כל חתיכה (מסלול) היא בצבע וצורה אחרת (ריבית, הצמדה, תקופה). בניית תמהיל נכון ומותאם אישית חשובה מאוד, כי היא משפיעה על ההחזר החודשי שלכם ועל סך כל הכסף שתשלמו לאורך השנים.
רוצים ללמוד איך לבנות תמהיל משכנתא מתאים? קראו על כך כאן.
דוגמה לתמהיל אפשרי:
שימו לב, זו רק דוגמה. לכל אחד מתאים תמהיל אחר, לפי הצרכים והיכולות שלו.
לקיחת משכנתא היא תהליך שכולל כמה שלבים חשובים. הנה כמה מונחים שתפגשו בדרך:
הון עצמי הוא הכסף שלכם שאתם משקיעים בקניית הבית, בניגוד לכסף שאתם לווים מהבנק (המשכנתא). אם בית עולה מיליון וחצי שקל, והבנק נותן לכם משכנתא של מיליון שקל, אז ההון העצמי שלכם הוא חצי מיליון שקל (500,000 שקל). ככל שההון העצמי שלכם גדול יותר, כך תצטרכו לקחת משכנתא קטנה יותר, מה שיכול להוזיל את העלות הכוללת של המשכנתא.
אישור עקרוני הוא כמו הסכמה ראשונית מהבנק לתת לכם משכנתא. אתם מגישים לבנק בקשה עם פרטים על עצמכם (הכנסות, הוצאות, חסכונות) ועל הבית שאתם רוצים לקנות. הבנק בודק את המידע ונותן לכם אישור עקרוני, שאומר שהוא מוכן לתת לכם משכנתא בסכום מסוים ובתנאים כלליים מסוימים. האישור הזה הוא לא סופי, אבל הוא צעד חשוב שנותן לכם
ביטחון
להמשיך בתהליך.
שמאי מקרקעין הוא איש מקצוע שמעריך את השווי של הנכס (הבית או הדירה) שאתם רוצים לקנות. הבנק דורש שמאות כדי לוודא ששווי הנכס גבוה מספיק ביחס לסכום המשכנתא המבוקש. זה חשוב לבנק כי הנכס משמש כבטוחה להלוואה.
בטחונות הם הדרכים שבהן הבנק מבטיח את עצמו למקרה שלא תוכלו להחזיר את המשכנתא. הבטוחה העיקרית היא הבית עצמו. שעבוד הוא הפעולה המשפטית שבה אתם נותנים לבנק זכות על הנכס שלכם עד שתחזירו את ההלוואה במלואה. כל עוד אתם מחזירים את ההלוואה כסדרה, הבנק לא נוגע בבית.
טאבו הוא השם הנפוץ ללשכת רישום המקרקעין. זהו משרד ממשלתי שבו רשומים כל הבעלים של נכסי נדל”ן במדינה. כאשר אתם לוקחים משכנתא, הבנק רושם בטאבו “הערת אזהרה” או “משכנתא” על הנכס שקניתם. זה אומר בפשטות שרשום שהבנק נתן לכם הלוואה על הנכס הזה, וזה חלק מהבטוחה שלו. רק אחרי שתחזירו את כל המשכנתא, הבנק יסיר את הרישום הזה מהטאבו.
חלק מתהליך המשכנתא כולל התעסקות עם טאבו וגופים רשמיים נוספים. קראו עוד על התהליך.
התהליך כולל בדרך כלל את השלבים הבאים:
אחרי שקיבלתם את המשכנתא, אתם מתחילים להחזיר אותה. הנה כמה מונחים שקשורים לתקופת ההחזר:
לוח סילוקין הוא תוכנית מפורטת שמראה לכם בדיוק כמה כסף אתם צריכים להחזיר לבנק בכל חודש, ואיך הסכום הזה מתחלק בין קרן וריבית, במשך כל תקופת ההלוואה. לוח הסילוקין הנפוץ ביותר נקרא “שפיצר”. בלוח שפיצר, ההחזר החודשי קבוע (בהנחה שהריבית קבועה), ובהתחלה משלמים יותר ריבית ופחות קרן, ולאט לאט היחס מתהפך. סוג נוסף הוא “קרן שווה”, שבו החלק של הקרן קבוע בכל תשלום, ולכן ההחזר החודשי הכולל (קרן + ריבית) הולך וקטן עם הזמן.
| מאפיין | לוח סילוקין שפיצר | לוח סילוקין קרן שווה |
|---|---|---|
| החזר חודשי בתחילת הדרך | קבוע (או משתנה בהתאם לריבית) | גבוה יותר |
| החזר חודשי בסוף הדרך | קבוע (או משתנה בהתאם לריבית) | נמוך יותר |
| החלק של הקרן בהחזר החודשי | קטן בהתחלה וגדל עם הזמן | קבוע לאורך כל התקופה |
| סך הריבית המשולמת | בדרך כלל גבוה יותר | בדרך כלל נמוך יותר |
בחירת לוח הסילוקין משפיעה על גובה ההחזר החודשי ועל סך הריבית שתשלמו.
פירעון מוקדם הוא האפשרות להחזיר חלק מהמשכנתא או את כולה לפני המועד המקורי שנקבע בלוח הסילוקין. אם קיבלתם סכום כסף גדול (למשל, ירושה, בונוס), תוכלו להשתמש בו כדי להקטין את המשכנתא. פירעון מוקדם יכול לחסוך לכם הרבה כסף על ריבית עתידית, כי אתם מקטינים את יתרת הקרן שעליה מחושבת הריבית.
לפעמים, אם אתם מחזירים חלק או את כל המשכנתא לפני הזמן שנקבע, הבנק עשוי לגבות מכם תשלום שנקרא “עמלת פירעון מוקדם”. עמלה זו מפצה את הבנק על הרווח מריבית שהוא מפסיד בגלל שהחזרתם את הכסף מוקדם. חשוב לבדוק מתי ועל אילו מסלולים חלה עמלה כזו.
גרייס הוא תקופה שבה אתם משלמים רק חלק מההחזר החודשי או לא משלמים בכלל. יש שני סוגי גרייס עיקריים:
גרייס חלקי
שבו אתם משלמים רק את הריבית, ו
גרייס מלא
שבו אתם לא משלמים כלום (הריבית מצטרפת לקרן). גרייס יכול לעזור לכם להתארגן כלכלית בחודשים הראשונים אחרי קבלת המשכנתא, אבל חשוב לזכור שבתקופת הגרייס קרן ההלוואה לא קטנה (או אפילו גדלה בגרייס מלא), ולכן סך ההחזר הכולל יהיה גבוה יותר בסופו של דבר.
יש עוד כמה מונחים שכדאי להכיר:
כאשר לוקחים משכנתא, הבנק דורש בדרך כלל לרכוש שני סוגי ביטוחים:
מחזור משכנתא הוא תהליך שבו לוקחים משכנתא חדשה כדי לכסות את המשכנתא הישנה. אנשים עושים זאת לרוב כדי לשפר את תנאי המשכנתא, למשל אם הריביות בשוק ירדו, או כדי לשנות את תמהיל המסלולים כך שיתאים יותר למצבם הכלכלי הנוכחי. מחזור יכול לחסוך כסף רב לאורך זמן, אבל כרוך גם הוא בעלויות מסוימות.
ייעוץ משכנתא הוא תהליך שבו נעזרים באיש מקצוע (יועץ משכנתא) כדי שיעזור לכם לתכנן את המשכנתא בצורה הטובה ביותר עבורכם, לנהל משא ומתן עם הבנקים ולקבל את התנאים המשתלמים ביותר. יועץ משכנתא מבין לעומק את כל המסלולים, הריביות והתנאים, ויכול לחסוך לכם
זמן וכסף
.
רוצים להבין איך לתכנן נכון את המשכנתא? קראו על תכנון משכנתא.
אנו מקווים שמילון זה עזר לכם להבין טוב יותר את עולם המשכנתאות. זכרו, הבנה של המונחים היא הצעד הראשון לקראת קבלת החלטה טובה ונכונה עבורכם. אם יש לכם שאלות נוספות או שאתם רוצים להבין נושאים לעומק, אל תהססו לחפש מידע נוסף באתר או לפנות לעזרה מקצועית.
למידע נוסף או ליצירת קשר, בקרו בדפים הבאים:
בהצלחה במסע שלכם לעבר רכישת הבית!
הבנת דו"ח המשכנתא החודשי שלכם שלום לכם, קוראים יקרים! אם אתם גרים בבית שמשפחתכם קנתה… קרא עוד
לוח סילוקין: שפיצר או קרן שווה? מדמיינים שאתם קונים בית? וואו, איזה חלום! אבל כדי… קרא עוד
הון עצמי: כמה באמת צריך? היי חברים! דמיינו שאתם רוצים לקנות את הדבר הכי הכי… קרא עוד
מה בודק הבנק לפני שנותן משכנתא? קניית בית היא חלום גדול עבור הרבה אנשים, ובשביל… קרא עוד
פיצוח עולם המשכנתאות: מדריך למתחיל היי חברים! דמיינו שאתם רוצים לקנות משהו ממש גדול, כמו… קרא עוד
```html הצעד הראשון בדרך לדירה משלכם שלום חברים צעירים ומבוגרים! היום נדבר על משהו מאוד… קרא עוד