שלום לכם, חברים צעירים וגם גדולים! היום נדבר על משהו שנקרא “משכנתא” ו”מיחזור משכנתא”. אל דאגה, זה לא מסובך כמו שזה נשמע. דמיינו שאתם בונים מגדל לגו ענק, ולפעמים צריך לשנות כמה לבנים כדי שהמגדל יהיה יציב יותר או יפה יותר. בדיוק ככה זה עם משכנתא – זו הלוואה גדולה שלוקחים מהבנק כדי לקנות בית, ולפעמים, כמו עם מגדל הלגו, צריך “לשפץ” אותה קצת.
תארו לעצמכם שאתם רוצים לקנות בובה ממש גדולה ויקרה, או אופניים חשמליות מיוחדות, ואין לכם מספיק כסף בחיסכון. אתם מבקשים הלוואה מההורים, אבל זו הלוואה ממש גדולה, אז ההורים אומרים לכם שתחזירו להם כל חודש קצת כסף, ועל הכסף הזה שהם הלוו לכם, אתם גם משלמים להם “דמי שכירות” קטנים – זה נקרא ריבית. ככה זה גם עם קניית בית. הבנק הוא “ההורים” שלכם במקרה הזה, והוא מלווה לכם המון כסף כדי לקנות את הבית, ואתם מחזירים לו כל חודש חלק מהכסף ועוד קצת ריבית. ההלוואה הזו נקראת משכנתא. היא לוקחת הרבה מאוד שנים להחזיר, לפעמים אפילו 20 או 30 שנה!
אם אתם רוצים ללמוד עוד על מה זו משכנתא, אתם יכולים לקרוא ב-מדריך המלא למשכנתא שלנו.
עכשיו כשאתם מבינים מה זו משכנתא, בואו נדבר על המילה החדשה: מיחזור. לא, זה לא מיחזור בקבוקים לפח המיוחד! מיחזור משכנתא זה כמו ללכת לבנק ולהגיד: “תשמעו, אני רוצה לשנות את ההסכם שלנו על ההלוואה לבית. אולי נשנה את הריבית? אולי אשלם פחות כל חודש, או שאשלם יותר מהר ואגמור את ההלוואה מוקדם יותר?”
זה כמו שאתם משחקים משחק קופסה, ובאמצע המשחק, אתם והחברים שלכם מחליטים לשנות אחד מהחוקים. אם שינוי החוק טוב לכם, זה נהדר! אבל אם הוא לא טוב, אתם עלולים להפסיד או שיהיה לכם קשה יותר.
אנשים ממחזרים משכנתא בדרך כלל משתי סיבות עיקריות:
זה נשמע כמו רעיון טוב, נכון? לחסוך כסף או להתאים את התשלום למה שנוח לכם. אבל כאן מגיע הקאץ’ הגדול – צריך לעשות את זה ברגע הנכון. אם עושים את זה ברגע הלא נכון, זה יכול להיות כמו לנסות לקפוץ למים עמוקים בלי לדעת לשחות. בואו נבין מתי הרגע הלא נכון.
דמיינו נגר שמנסה לתקן כיסא שבור. הוא יודע איך לתקן, אבל אם הוא מנסה לתקן אותו כשהכיסא מתנדנד בצורה מסוכנת, או כשהוא בכלל לא יודע איזה חלק שבור, הוא יכול רק להחמיר את המצב. מיחזור משכנתא ברגע הלא נכון זה קצת ככה. זו פעולה שיכולה להיות מעולה, אבל אם לא חושבים מספיק או לא בודקים טוב, אפשר למצוא את עצמנו במצב פחות טוב ממה שהיינו.
ישנם מצבים מסוימים שבהם מיחזור משכנתא עלול להזיק יותר מאשר להועיל. חשוב מאוד להבין אותם:
זוכרים את “דמי השכירות” לכסף שהבנק מלווה? אלה הריביות. לפעמים, הריביות בשוק עולות. זה אומר שלקחת הלוואה חדשה עולה עכשיו יותר כסף. אם אתם ממחזרים משכנתא כשהריביות גבוהות יותר מאשר כשלקחתם את המשכנתא המקורית שלכם, אתם בעצם לוקחים הלוואה יקרה יותר! זה כמו להחליף ממתק טעים בממתק פחות טעים ויותר יקר. אם הריביות עולות, סביר להניח שהמשכנתא החדשה שלכם תהיה יקרה יותר, וזה כמובן לא יעזור לכם לחסוך כסף, אלא יגרום לכם לשלם יותר.
כדאי לקרוא עוד על תכנון משכנתא כדי להבין איך הריביות משפיעות.
לפעמים אנשים מתכננים למכור את הבית שלהם תוך שנה-שנתיים, או לעבור דירה. אם אתם ממחזרים משכנתא, אתם משלמים כסף על כל מיני עמלות ועלויות (עוד מעט נדבר עליהן). אם אתם יודעים שאתם הולכים למכור את הבית שלכם בקרוב, יכול להיות שלא תספיקו “להחזיר לעצמכם” את הכסף ששילמתם על המיחזור. זה כמו לקנות כרטיס יקר ללונה פארק, ואז ללכת הביתה אחרי מתקן אחד. אתם לא מנצלים את כל מה ששילמתם עליו.
דוגמה: אם המיחזור עלה לכם 10,000 שקלים, ואתם חוסכים 200 שקלים בחודש, ייקח לכם 50 חודשים (כארבע שנים) “להחזיר לעצמכם” את הכסף. אם תמכרו את הבית לפני כן, הפסדתם כסף.
מיחזור משכנתא זה לא בחינם. יש כל מיני עמלות שצריך לשלם:
אם סך כל העמלות וההוצאות האלה גבוה יותר מהכסף שאתם מצפים לחסוך, אז המיחזור לא משתלם. צריך לחשב טוב טוב! אם המיחזור עולה לכם 15,000 שקלים, ואתם חוסכים רק 10,000 שקלים לאורך כל חיי המשכנתא החדשה, אז אתם מפסידים 5,000 שקלים. לכן, חשוב מאוד לעשות השוואה מקיפה בין הבנקים השונים ולבדוק את כל העלויות. תוכלו לקבל מידע נוסף על תהליך מול הבנקים בעמוד שלנו על בנקים למשכנתאות.
לפני שאתם עושים צעד כל כך גדול כמו מיחזור משכנתא, חשוב מאוד ללמוד כמה שיותר. אם אתם לא מבינים את כל הפרטים הקטנים, אתם עלולים לקבל החלטה לא נכונה. זה כמו ללכת למבחן בלי ללמוד – הסיכוי שתצליחו נמוך. אל תתביישו לשאול שאלות, לקרוא חומרים ולבקש עזרה. האתר שלנו mashcanta.org.il מלא במידע שיכול לעזור לכם להבין טוב יותר.
אחד הדברים החשובים הוא להבין את תמהיל המשכנתא שלכם – כלומר, איך המשכנתא שלכם מורכבת מכמה סוגי הלוואות קטנות יותר, ואיך שינוי אחד מהם ישפיע על כל השאר. זה קצת כמו להבין איזה חתיכות פאזל אתם מזיזים ואיך זה משפיע על התמונה כולה.
אם המצב הכלכלי שלכם השתנה לרעה – למשל, איבדתם עבודה, או שיש לכם הוצאות גדולות ובלתי צפויות – זה אולי לא הזמן הטוב ביותר למחזר משכנתא. הבנקים מסתכלים על המצב הכלכלי שלכם לפני שהם מאשרים הלוואה חדשה (וזה מה שמיחזור בעצם). אם הם רואים שאתם פחות יציבים כלכלית, הם עלולים להציע לכם תנאים פחות טובים, או אפילו לסרב לכם. במצב כזה, עדיף לייצב את המצב הכלכלי קודם כל, ואז לחזור ולבדוק את האפשרות למיחזור.
כמו שאמרנו, אם עושים את זה ברגע הלא נכון, יכולות להיות לכך השלכות לא נעימות:
אז אם יש רגעים לא טובים, בטח יש גם רגעים טובים, נכון? לגמרי! הנה כמה מצבים שבהם מיחזור משכנתא יכול להיות רעיון מעולה:
כדי להבין טוב יותר את כל התהליך, תוכלו לקרוא את מדריך תהליך המשכנתא שלנו.
זהו המצב הקלאסי והטוב ביותר למיחזור! אם ריביות הבנקים יורדות באופן משמעותי מאז שלקחתם את המשכנתא שלכם, אתם יכולים לקחת הלוואה חדשה בתנאים טובים יותר ולשלם הרבה פחות כסף בסך הכל. זה כמו למצוא מבצע ענק על הממתק שאתם אוהבים – למה לא לקנות עכשיו במחיר טוב יותר?
יש סוגים שונים של משכנתאות: כאלה שהריבית שלהן קבועה ולא משתנה, וכאלה שהריבית שלהן משתנה (צמודה למדד, לפריים וכו’). לפעמים, אתם מבינים שסוג המשכנתא שבחרתם בהתחלה פחות מתאים לכם היום. למשל, אולי אתם רוצים יציבות ולא רוצים שהתשלום החודשי ישתנה, אז תעדיפו משכנתא בריבית קבועה. מיחזור מאפשר לכם להחליף בין הסוגים ולבחור מה שהכי מתאים למצבכם החדש.
אם המצב הכלכלי שלכם השתפר פלאים – קיבלתם העלאה גדולה בעבודה, או שיש לכם כסף פתאומי – ואתם רוצים “להיפטר” מהמשכנתא מהר יותר, אתם יכולים למחזר את המשכנתא ולבחור לשלם יותר כל חודש, אבל לסיים את כל הסיפור הרבה יותר מוקדם. זה אומר שתשלמו פחות ריביות בסך הכל כי אתם מחזירים את הכסף מהר יותר.
לפעמים, המצב הכלכלי נהיה קצת יותר קשה באופן זמני, או שפשוט רוצים יותר כסף פנוי כל חודש. במצב כזה, אפשר למחזר את המשכנתא ולבקש להאריך את תקופת ההחזר (למשל, מ-20 שנה ל-25 שנה). התשלום החודשי ירד, אבל חשוב לזכור שזה אומר שתשלמו יותר כסף בסך הכל במשך כל תקופת ההלוואה. זה כמו למתוח את מתיחת החבל – היא נהיית ארוכה יותר, אבל יותר קלה למשוך.
אם קיבלתם ירושה, בונוס ענק בעבודה, או סתם התחלתם להרוויח הרבה יותר, זה יכול להיות זמן מצוין לבדוק מיחזור. אתם יכולים להשתמש בכסף הנוסף כדי להקטין את המשכנתא, לשפר את התנאים או אפילו לקצר את תקופת ההחזר בצורה משמעותית.
לפני שאתם מחליטים למחזר, חשוב מאוד לעשות כמה שיעורי בית. זה כמו להכין שיעורים לפני המבחן הגדול. זה יעזור לכם לקבל החלטה חכמה:
הנה סיכום קצר שיעזור לכם לזכור מתי כדאי לעצור ולחשוב, ומתי כדאי אולי ללכת על זה:
| מצב | מה כדאי לשקול? | למה? |
|---|---|---|
| ריביות בשוק עולות | לחשוב פעמיים | הלוואה חדשה תהיה יקרה יותר |
| ריביות בשוק יורדות | לבדוק ברצינות | אפשר לחסוך הרבה כסף |
| מתכננים למכור את הבית בקרוב (פחות מ-3 שנים) | לחשוב פעמיים | הוצאות המיחזור לא יוחזרו |
| יש לכם יציבות תעסוקתית וכלכלית | לבדוק ברצינות | הבנקים יתנו תנאים טובים יותר |
| הוצאות המיחזור גבוהות מהחיסכון הצפוי | לחשוב פעמיים | תפסידו כסף בסוף התהליך |
| אתם רוצים לשנות את מבנה ההחזר (למשל, לקצר שנים) | לבדוק ברצינות | התאמה טובה לצרכים המשתנים שלכם |
| לא מבינים את כל הפרטים | לחשוב פעמיים וללמוד עוד | קבלת החלטה לא מושכלת עלולה להזיק |
מיחזור משכנתא זה כלי שיכול לעזור מאוד למשפחות לחסוך כסף או להתאים את התשלומים שלהן למצב החדש שלהן. זה כמו לכוון שעון – אם מכוונים אותו בזמן הנכון, הוא מראה את השעה המדויקת ועוזר לכם להגיע בזמן לכל מקום. אבל אם מכוונים אותו לא נכון, אתם עלולים לאחר או להגיע מוקדם מדי.
הדבר החשוב ביותר הוא לדעת מתי לפעול ומתי לא. למידה, בדיקה יסודית והתייעצות עם מומחים הם המפתח להצלחה. אל תמהרו, תחשבו, תשאלו, ורק אז תחליטו. הבית שלכם והכסף שלכם חשובים מאוד, וכדאי לשמור עליהם הכי טוב שאפשר.
אם יש לכם עוד שאלות, או שאתם רוצים ללמוד עוד, אתם תמיד מוזמנים לבקר באתר שלנו mashcanta.org.il.
לא לבדוק את תנאי הפירעון המוקדם: טעות שיכולה לעלות לכם ביוקר! דמיינו שאתם רוצים לקנות… קרא עוד
ניחושים והפתעות: למה לא כדאי לבנות את העתיד על תחזיות ריבית לא מבוססות היי לכם,… קרא עוד
ברוכים הבאים לעולם המשכנתאות! עולם מרתק, מורכב ולעיתים גם קצת מבלבל. אולי הגעתם לכאן כי… קרא עוד
חתימה על מסמכים בלי לקרוא את האותיות הקטנות: למה אסור לעשות את זה, במיוחד כשמדובר… קרא עוד
מבוא: למה לא תמיד כדאי רק "להשוות הצעות" כשאתם חולמים על בית חדש, ורגע לפני… קרא עוד
היי חברים! דמיינו שאתם עומדים לבנות את בית החלומות שלכם, בית אמיתי עם חדרים, גינה… קרא עוד