האם אתם חולמים על בית משלכם? על מקום חם ונעים שבו תוכלו לגדל משפחה, לשחק עם הילדים או סתם לנוח בסוף יום ארוך? אם כן, אתם בטח יודעים שכדי להגשים את החלום הזה, רובנו צריכים לקחת משכנתא. משכנתא היא כמו הלוואה גדולה מהבנק, שנועדה לעזור לנו לקנות את הבית, ואותה אנחנו מחזירים כל חודש, לאורך שנים ארוכות.
אבל רגע, לפני שאנחנו רצים לבנק ומבקשים את הכסף, יש דבר אחד סופר חשוב שאנחנו חייבים להבין ולבדוק: כמה כסף אנחנו באמת יכולים להחזיר כל חודש? כאן נכנס לתמונה גיבור המאמר שלנו – מחשבון יחס החזר מהכנסה. תחשבו עליו כמו על מצפן חכם, שמראה לכם בדיוק איפה אתם עומדים ואיזה סכום של משכנתא אתם יכולים לקחת בבטחה, בלי להיכנס ללחץ כלכלי. זה כלי שכל משפחה צריכה להכיר ולהשתמש בו, עוד לפני שהיא מתחילה לחפש נכסים או לדבר עם יועצי משכנתאות.
אז בואו נצא למסע קצר ופשוט, שבו נלמד יחד מהו יחס החזר, למה הוא כל כך חשוב, איך מחשבון כזה עובד ואיך הוא יכול לעזור לכם להגשים את חלום הבית בדרך בטוחה ושקטה. גם אם אתם רק בתחילת הדרך, או אפילו אם אתם ילדים שמתעניינים איך ההורים מתכננים דברים גדולים כאלה – המאמר הזה בשבילכם. אתם מוזמנים ללמוד עוד על תהליך לקיחת משכנתא במדריך המקיף שלנו: מדריך משכנתאות.
בואו נדמיין לרגע שאתם רוצים לקנות צעצוע חדש, אבל אתם יודעים שיש לכם רק סכום כסף מסוים בכיס. אתם לא הייתם קונים צעצוע שעולה יותר כסף ממה שיש לכם, נכון? בדיוק כך עובד גם הבנק, רק בסכומים גדולים הרבה יותר. הבנק רוצה לוודא שאתם, כלקוחות, תוכלו להחזיר את ההלוואה הגדולה שלקחתם, מבלי שזה יהפוך לנטל כבד מדי עבורכם. הוא לא רוצה שתתקשו לשלם, וגם אתם לא רוצים להגיע למצב כזה.
יחס החזר מהכנסה הוא בעצם מספר שמראה כמה אחוז מההכנסה החודשית שלכם אתם מתכוונים להקדיש לתשלומי המשכנתא. הבנק בודק את יחס ההחזר הזה כדי להבין כמה אתם “פנויים” כלכלית כדי לשלם את ההחזר החודשי. זהו מדד קריטי לבנק, שמסייע לו להחליט אם לאשר לכם את המשכנתא, ובאיזה סכום.
לדוגמה, אם ההכנסה שלכם היא 10,000 שקלים בחודש, ואתם רוצים לשלם 3,000 שקלים בחודש על המשכנתא, אז יחס ההחזר שלכם הוא 30% (3,000 מתוך 10,000). זהו יחס החזר סביר ובטוח בדרך כלל. הבנקים קבעו לעצמם כללים לגבי היחס הזה, כאשר ברוב המקרים הם ירצו לראות שיחס ההחזר לא יעלה על 30%-40% מסך ההכנסה הפנויה שלכם. חשוב לזכור, הבנקים הם הגופים דרכם אנחנו לוקחים משכנתא, ותוכלו לקרוא עליהם עוד כאן: בנקים למשכנתאות.
מחשבון יחס החזר מהכנסה הוא לא רק כלי עבור הבנק, הוא בראש ובראשונה כלי עבורכם. הוא מאפשר לכם להסתכל על התמונה הכלכלית הכוללת שלכם ולקבל החלטות חכמות. תחשבו עליו כעל כלי תכנון עוצמתי, שמסייע לכם להכין שיעורי בית פיננסיים חשובים.
כדי שמחשבון יחס ההחזר יעבוד כמו שצריך, הוא צריך קצת מידע עליכם. כמו מתכון עוגה – צריך את כל המרכיבים הנכונים כדי שהתוצאה תהיה טעימה. במקרה שלנו, “טעימה” זה אומר החלטה כלכלית נכונה ובטוחה. בואו נפרט את המרכיבים העיקריים:
זהו הסכום הכולל שנכנס לחשבון הבנק שלכם מכל מקור הכנסה, אחרי שמורידים את כל המסים וההפרשות (כמו ביטוח לאומי, פנסיה וכו’). חשוב להיות כנים ומדויקים כאן. אם אתם עובדים, זו תהיה המשכורת שלכם. אם אתם עצמאים, זו ההכנסה העסקית שלכם אחרי כל ההוצאות הרלוונטיות. אם יש לכם הכנסות נוספות קבועות, כמו שכר דירה מנכס אחר, גם אותן צריך לכלול. הבנק רוצה לדעת כמה כסף “אמיתי” נשאר לכם כל חודש כדי לכסות את ההוצאות וההחזרים.
לרוב המשפחות יש עוד התחייבויות חוץ ממשכנתא. אלה יכולות להיות:
כל ההתחייבויות האלה מצמצמות את הסכום שפנוי לכם להחזר משכנתא. הבנק ירצה לדעת על כל ההתחייבויות האלה, כי הן משפיעות ישירות על יחס ההחזר שלכם.
זהו הסכום שאתם מעריכים שתוכלו לשלם על המשכנתא בכל חודש. אתם יכולים להתחיל עם הערכה ראשונית, והמחשבון יעזור לכם לראות אם ההערכה הזו ריאלית ביחס להכנסות ולהתחייבויות שלכם. בשלב זה, אולי אתם עוד לא יודעים בדיוק כמה תהיה המשכנתא שלכם, אבל אתם יכולים להזין סכום שאתם חושבים שהוא הגיוני עבורכם.
הנוסחה הבסיסית ליחס החזר היא פשוטה למדי:
(החזר משכנתא חודשי + סך כל ההתחייבויות החודשיות האחרות) / הכנסה חודשית נטו = יחס החזר
בואו ניקח דוגמה מספרית כדי להבין טוב יותר:
חישוב:
(4,500 ש”ח (משכנתא) + 2,000 ש”ח (התחייבויות אחרות)) / 15,000 ש”ח (הכנסה) = 6,500 / 15,000 = 0.433
כדי לקבל את זה באחוזים, מכפילים ב-100:
0.433 * 100 = 43.3%
בדוגמה זו, יחס ההחזר הוא 43.3%. זהו יחס גבוה יחסית, וייתכן שהבנק יראה אותו כגבולי או ידרוש ממכם להקטין את סכום המשכנתא או להגדיל את ההון העצמי כדי לאשר את המשכנתא. הבנה זו בשלב מוקדם מאפשרת לכם לבצע התאמות עוד לפני שאתם מגיעים לבנק, מה שחוסך זמן, כסף ועוגמת נפש.
הבנקים הם גופים פיננסיים, ותפקידם הוא להלוות כסף וגם לוודא שהוא יוחזר אליהם. כאשר בנק מעניק משכנתא, הוא לוקח על עצמו סיכון. לכן, הוא חייב לבצע בדיקות מקיפות כדי להבין את רמת הסיכון. יחס ההחזר מהכנסה הוא אחד הכלים החשובים ביותר לבנק בהערכת הסיכון.
לסיכום, הבנק משתמש במחשבון יחס החזר מהכנסה כדי לבדוק את “חוזק השרירים הפיננסיים” שלכם. הוא רוצה לדעת שאתם חזקים מספיק כדי להרים את משקל המשכנתא לאורך זמן, בלי לקרוס. לכן, חשוב מאוד להבין את הדרישות של הבנקים ולהתכונן בהתאם, וכמובן, להשתמש בכלים כמו המחשבון הזה. אתם יכולים לקרוא עוד על מהי משכנתא ואיך היא עובדת באתר שלנו: מהי משכנתא?
כדי להמחיש את העניין בצורה טובה יותר, בואו נסתכל על דוגמה לטבלת תקציב משפחתי פשוטה. הטבלה הזו תראה לנו איך יחס ההחזר משתלב בתמונה הכלכלית הכוללת, ותעזור לכם להבין את השפעותיו. נדמיין משפחה בת 4 נפשות.
| תיאור | סכום (ש”ח) | הערות |
|---|---|---|
| הכנסה חודשית נטו (משפחתית) | 18,000 | סכום כולל של משכורות אחרי מס והפרשות |
| החזרים קיימים (הלוואות רכב, הלוואות אישיות) | 2,500 | תשלומים חודשיים קבועים שכבר קיימים |
| הכנסה פנויה לאחר התחייבויות קיימות | 15,500 | הסכום שנשאר “לפני” המשכנתא ושאר ההוצאות |
| החזר משכנתא חודשי מוצע | 5,000 | ההחזר שאנחנו רוצים או מעריכים שיהיה לנו על המשכנתא |
| יחס החזר מהכנסה (סך הכל התחייבויות / הכנסה נטו) | 41.6% | (2,500 + 5,000) / 18,000 = 7,500 / 18,000 = 0.416. זהו יחס די גבוה. |
| סכום חודשי נותר לכל שאר ההוצאות (מזון, חשבונות, בילויים וכו’) | 10,500 | 15,500 פחות 5,000 |
מה אנחנו רואים בטבלה הזו? יחס החזר של 41.6% הוא על גבול המותר ברוב הבנקים (הנורמה היא סביב 30-40%). משמעות הדבר היא שלמרות שהמשפחה מרוויחה יפה, ההתחייבויות הקיימות והחזר המשכנתא המבוקש תופסים נתח גדול יחסית מההכנסה. במקרה כזה, הבנק עלול לדרוש מהמשפחה להקטין את סכום המשכנתא, להגדיל את ההון העצמי, או לצמצם התחייבויות קיימות.
מה אם יחס ההחזר היה נמוך יותר? אם המשפחה הייתה מצליחה לצמצם את ההלוואות הקיימות, לדוגמה, ל-1,000 ש”ח בחודש, אז יחס ההחזר היה משתנה משמעותית:
(1,000 ש”ח + 5,000 ש”ח) / 18,000 ש”ח = 6,000 / 18,000 = 0.333 = 33.3%
יחס של 33.3% הוא הרבה יותר אטרקטיבי לבנק, והוא משאיר למשפחה סכום גבוה יותר של כסף פנוי לכל שאר הוצאות המחיה. זה מראה כמה חשוב לבדוק את כל ההתחייבויות שלכם ולחשוב איך אפשר לצמצם אותן לפני שאתם ניגשים לבקשת משכנתא.
אז מה קורה אם חישבתם את יחס ההחזר שלכם, וגיליתם שהוא גבוה ממה שהבנק מצפה? אל דאגה, זו לא סוף הדרך, אבל זו כן נורה אדומה שאומרת שצריך לעשות שינויים ולתכנן מחדש. המצב הזה הוא בדיוק הסיבה שבגללה אנחנו משתמשים במחשבון – לזהות את הבעיות מוקדם ולמצוא פתרונות.
הבנה של הנקודות הללו בשלב מוקדם היא קריטית להצלחת תהליך לקיחת המשכנתא. היא מאפשרת לכם להיות פרואקטיביים, לתקן כיוון ולהגיע לבנק מוכנים עם תוכנית ריאלית. אתם יכולים לקרוא עוד על תהליך המשכנתא כאן: תהליך לקיחת משכנתא.
שימוש במחשבון יחס החזר מהכנסה הוא רק הצעד הראשון. כדי להפיק ממנו את המרב, חשוב לגשת לתהליך בצורה נכונה וחכמה. הנה כמה טיפים שיעזרו לכם:
כמו שלכל קפטן ספינה יש מצפן שמראה לו את הדרך, כך לכל משפחה שחולמת על בית משלה צריך להיות מחשבון יחס החזר מהכנסה. זהו כלי פשוט, אך עוצמתי, שמספק לכם תמונה ברורה ומציאותית של מצבכם הכלכלי ומסייע לכם לקבל החלטות חכמות ונבונות.
השימוש במחשבון יחס ההחזר הוא לא רק עניין של מספרים יבשים. הוא עניין של ביטחון כלכלי, של שקט נפשי, ושל היכולת להגשים חלומות בצורה אחראית. הוא מונע מכם לצלול עמוק מדי למים שאינכם יכולים לשחות בהם, ומאפשר לכם לבנות תוכנית פיננסית יציבה שתחזיק מעמד לאורך שנים ארוכות.
בין אם אתם בתחילת הדרך, חוסכים לדירה הראשונה, או שוקלים למחזר משכנתא קיימת – אל תוותרו על השלב החשוב הזה. השקיעו את הזמן להבין את המצב שלכם, השתמשו בכלים שעומדים לרשותכם, ואל תהססו להיעזר במומחים. זכרו, ידע הוא כוח, ובמקרה של משכנתא, ידע פיננסי הוא המפתח לבית מאושר ובטוח.
אנו מזמינים אתכם להמשיך ולחקור את האתר שלנו, mashcanta.org.il, כדי ללמוד עוד על עולם המשכנתאות. כאן תמצאו מגוון כלים, מדריכים ומידע שיעזרו לכם בכל שלבי התהליך. בהצלחה במסע אל עבר הבית שלכם!
האם אי פעם חלמתם על בית משלכם? מקום שבו תוכלו לשחק, ללמוד ולגדול? קניית בית… קרא עוד
כולנו אוהבים מחשבונים. הם כל כך נוחים! הם לוקחים מספרים מורכבים והופכים אותם לתשובות פשוטות… קרא עוד
לדף הבית של משכנתא האם להסתמך רק על מחשבונים? היי חברים! בטח כולכם מכירים מחשבונים.… קרא עוד
מחשבון הון עצמי: כמה אתם צריכים כדי לקנות בית? האם אתם חולמים על בית משלכם?… קרא עוד
כשמדובר בתכנון עתידנו הכלכלי, ובמיוחד כשאנחנו חולמים על בית משלנו, אנחנו נתקלים בהמון כלים ומושגים… קרא עוד
איך לחשב את עלות המשכנתא הכוללת? היי חברים! בטח שמעתם פעם את המילה "משכנתא", נכון?… קרא עוד