בואו נודה בזה, לקנות בית בישראל זה לא זול. כשהחלטנו לרכוש דירה, ידענו שהמשכנתא תלווה אותנו במשך שנים רבות. בהתחלה, הריביות לא הטרידו אותנו במיוחד. אבל אז, התחלנו לשמוע על חברים שהצליחו לחתוך עשרות אלפי שקלים מתשלומי המשכנתא שלהם באמצעות מחזור. זה הספיק כדי לעורר את הסקרנות שלנו. אחרי מחקר קטן, הבנו שמחזור משכנתא יכול להיות גם ההזדמנות שלנו לחסוך סכום משמעותי. היום, כמה שנים לאחר מכן, אנחנו יכולים לספר בגאווה שחסכנו לא פחות מחצי מיליון שקל – וזה רק בזכות מחזור המשכנתא שלנו!
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
מתי כדאי לשקול מחזור משכנתא?
אנשים בוחרים לעבור תהליך של מחזור משכנתא מסיבות שונות. עם זאת, ישנם כמה תרחישים נפוצים בהם הפוטנציאל לחיסכון באמצעות מחזור משכנתא הוא הגבוה ביותר:
- שינויים משמעותיים בריבית: כשהריביות במשק יורדות באופן בולט, כדאי לבחון את ריבית המשכנתא שלכם. אולי בעבר הריבית שקיבלתם הייתה אטרקטיבית, אך היום ניתן לקבל ריביות נמוכות יותר בבנקים אחרים או אפילו באותו הבנק בו לקחתם את המשכנתא. מחזור המשכנתא בתנאים החדשים יכול להוביל לחיסכון ניכר בהחזרים החודשיים ובעלות הכוללת של ההלוואה.
- שיפור במצבכם הפיננסי: אם מאז לקיחת המשכנתא חל שיפור במצבכם הכלכלי, בהכנסות שלכם או בדירוג האשראי, מומלץ לבדוק זכאות לריביות נמוכות יותר. דירוג אשראי גבוה יותר מראה לבנק שאתם לווים אמינים ולכן, תוכלו למנף את זה בשביל לקבל תנאים טובים יותר.
- רצון לשנות את מסלול המשכנתא: בחרתם מסלול משכנתא מסוים, אבל עם הזמן אתם מבינים שהוא לא עונה על הצרכים שלכם כפי שחשבתם? מחזור משכנתא מאפשר לכם מעבר בין מסלולים שונים, למשל, ממסלול בריבית משתנה לריבית קבועה או שילוב של מסלולים (תמהיל).
- צורך בכסף מזומן: מחזור משכנתא לפעמים משמש גם כדרך לקבל סכום כסף מזומן נוסף לצרכים שונים. זה יכול להיות עבור שיפוץ, פתיחת עסק, השקעה, או כל מטרה אחרת. אמנם, חשוב לזכור שזה מגדיל את סכום ההלוואה שלכם ויכול לייקר את המשכנתא בטווח הארוך.
מחזור משכנתא לא תמיד יהיה ההחלטה החסכונית ביותר עבור כל אחד בכל מצב. לפני שמתחילים בתהליך, חשוב לעשות בדיקה יסודית ולבחון את כל הפרמטרים, כמו קנסות פירעון מוקדם, עלויות המחזור, והחיסכון המצטבר ביחס לעלויות הנלוות.
הגורמים המשפיעים על החיסכון במחזור
היקף החיסכון שניתן להשיג באמצעות מחזור משכנתא משתנה ממקרה למקרה ותלוי במספר גורמים. הבנה טובה של הגורמים הללו תעזור לכם לקבל החלטה מושכלת ולהגדיל את הסיכויים שלכם לחיסכון משמעותי.
- הריבית – המרכיב החשוב ביותר: הריבית היא ללא ספק הגורם המשפיע ביותר על גודל החיסכון. אפילו הורדה של אחוז אחד בריבית המשכנתא יכולה לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים לאורך כל תקופת ההלוואה. לכן, השוואת ריביות בין הבנקים היא צעד קריטי. חשוב לזכור שלעיתים הבנק המקורי שלכם עשוי להציע תנאים משתלמים כדי לשמר אתכם כלקוחות – אל תהססו לנהל משא ומתן!
- סוגי מסלולים – התאמה לצרכים שלכם: כיום, ישנם מגוון מסלולי משכנתא לבחירה:
- ריבית קבועה: מגנה עליכם מעליות בריבית לאורך חיי המשכנתא, אך לרוב תהיה מעט גבוהה יותר בהשוואה לריבית משתנה בתחילת תקופת ההלוואה.
- ריבית משתנה: הריבית עשויה להשתנות כל תקופה מסוימת (לרוב כל 5 שנים). אם הריבית יורדת זה משתלם, אך היא יכולה גם לעלות.
- מסלולים צמודים למדד: ההצמדה למדד המחירים לצרכן מגנה מאינפלציה אך יכולה לייקר את ההחזרים לאורך זמן.
בחירה במסלול הנכון, המותאם לנסיבות שלכם ולהערכתכם לגבי מגמות בשוק, תוכל להשפיע משמעותית על סכום החיסכון שלכם.
- סכום ההלוואה – ככל שגבוה יותר, כך פוטנציאל החיסכון גדל: אמנם אפשר לחסוך כסף באמצעות מחזור גם במשכנתאות בסכומים נמוכים, אולם פוטנציאל החיסכון מטבע הדברים גדל ככל שסכום ההלוואה המקורית שלכם היה גבוה יותר.
- תקופת ההלוואה – קיצור התקופה יחסוך בריבית: כאשר אתם מקצרים את תקופת המשכנתא, אתם משלמים פחות ריבית לאורך חיי ההלוואה. למרות שההחזר החודשי עשוי לעלות, סך התשלום הכולל עלול לרדת בפועל בעשרות או במאות אלפי שקלים.
- קנסות פירעון מוקדם – עלות שיש לקחת בחשבון: חלק ממסלולי המשכנתאות כוללים קנסות פירעון מוקדם, תשלום שגובה הבנק אם אתם מחליטים לפרוע את מלוא ההלוואה או חלקה לפני זמן הפירעון שנקבע. אם אתם מתכננים מחזור, חשוב מאוד לבדוק את תנאי המשכנתא הקיימת שלכם ולקחת בחשבון את הקנסות הפוטנציאליים בעת קבלת ההחלטה.
לא כל מחזור משכנתא יוביל לחיסכון. השוואה נכונה של כל הפרמטרים, יחד עם חישוב מדויק של העלויות והחיסכון הצפוי, הכרחית לפני שמקבלים החלטה.
תהליך מחזור משכנתא – שלב אחר שלב
מחזור משכנתא הוא לא תהליך מסובך מדי, אבל הוא דורש מעט מחקר וכמה צעדים מובנים:
- בדיקת כדאיות: לפני הכל, חשוב לוודא שמחזור המשכנתא אכן יהיה מהלך משתלם עבורכם. היעזרו במחשבוני משכנתא הנמצאים באתרים שונים באינטרנט, הם ייתנו לכם מושג לגבי החיסכון הפוטנציאלי על בסיס הפרמטרים הנוכחיים של המשכנתא שלכם. אם נראה שיש אפשרות לחיסכון משמעותי, כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי. יועץ מנוסה יעזור לכם לחשב במדויק את החיסכון הצפוי, תוך התחשבות בעלויות מחזור, קנסות פירעון מוקדם, והריביות והמסלולים הזמינים לכם.
- איסוף הצעות ממספר בנקים: הקדישו זמן לאיסוף הצעות ממספר בנקים, ולא רק מהבנק הנוכחי שלכם. ערכו השוואה קפדנית בין ההצעות שקיבלתם, תוך בחינת הריביות המוצעות, מסלולי המשכנתא, קנסות פירעון מוקדם ותנאי ההלוואה באופן כללי.
- בחירת ההצעה האטרקטיבית ביותר: לאחר שאספתם וניתחתם את ההצעות, בחרו את ההצעה המשתלמת ביותר עבורכם. אל תתמקדו רק בריבית כפרמטר יחיד – תנו חשיבות למסלול המתאים ביותר לכם לטווח הארוך, וכמובן לעלויות וקנסות נלווים. אם הצלחתם, כדאי לנסות להיעזר בהצעה טובה במיוחד שקיבלתם מבנק אחד כדי לשפר את התנאים המוצעים לכם בבנקים אחרים.
- השלמת תהליך המחזור: לאחר שבחרתם את ההצעה הטובה ביותר, תידרשו למלא טפסים ולהגיש אישורים ומסמכים שונים. הבנק החדש ידאג להעברת המשכנתא מהבנק הישן, כולל הטיפול בהיבטים המשפטיים והביורוקרטיים של התהליך. העלויות הקשורות במחזור משכנתא עשויות לכלול שמאות, אישור זכויות, עמלות פתיחת תיק, דמי טיפול וכדומה.
טיפ חשוב: תהליך מחזור משכנתא יכול לארוך מספר שבועות ולעיתים אף יותר. התחילו את התהליך מספיק זמן מראש, במיוחד אם יש לכם תאריך יעד מסוים בו הייתם רוצים להשלים את הפעולה.
נקודה נוספת: על אף שהתהליך עשוי להיראות מרתיע, מחזור משכנתא יכול להיות מאוד משתלם, במיוחד בעיתוי הנכון. הוא עשוי לחסוך לכם סכומים משמעותיים בהוצאות הדיור שלכם.
טיפים לחיסכון מוגבר במחזור משכנתא
מעבר לבחירת המסלול המתאים והבנק עם הריבית האטרקטיבית ביותר, ישנן מספר דרכים נוספות להגדיל את החיסכון שלכם במחזור המשכנתא:
- יועץ משכנתאות – מתי זה כדאי? אם אתם מרגישים שאתם לא שולטים במלוא המידע הדרוש לכם על מנת לקבל החלטה מושכלת לגבי מחזור המשכנתא, או אם המשכנתא שלכם מורכבת במיוחד, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי. יועץ טוב מכיר היטב את שוק המשכנתאות, מנוסה במשא ומתן מול הבנקים, ויכול לעזור לכם לחשב את החיסכון הצפוי, תוך התחשבות בכל הפרטים של המשכנתא וההצעות שקיבלתם.
- השתמשו במחשבונים: מחשבוני משכנתא מקוונים יכולים להיות כלי עזר טוב להשוואת תרחישי מחזור שונים ולבדיקה של החיסכון הפוטנציאלי בהתאם לריביות, תקופת ההלוואה, מסלולים, וכדומה.
- משא ומתן – כוחו של המיקוח: אל תפחדו להתמקח עם הבנקים שאתם פונים אליהם! אם קיבלתם הצעה טובה מבנק מתחרה, הציגו אותה בפני הבנק הנוכחי או בפני בנק אחר בו אתם מעוניינים לקחת משכנתא. לעיתים קרובות, הבנקים יהיו מוכנים להתחרות ביניהם ולהציע לכם תנאים טובים יותר כדי לא לאבד אתכם כלקוחות.
- סיפורי מקרה – ללמוד מאחרים: קראו מקורות מידע וסיפורים של אנשים שחוו בעצמם מחזור משכנתא בהצלחה. תוכלו ללמוד מהתהליך שלהם, מהטעויות להימנע מהן, ולקבל השראה ומוטיבציה לחסוך עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים!
גם אם בחרתם לא לפנות ליועץ משכנתאות, מומלץ לקחת את הזמן, לעשות מחקר יסודי, ולהיות מודעים לזכויות שלכם כלווים ולכל האפשרויות שעומדות לפניכם.
סיכום
מחזור משכנתא הוא כלי פיננסי בעל פוטנציאל לחסוך לכם סכומים משמעותיים בהוצאות הדיור שלכם. שינויים בריבית המשק, שיפור במצבכם הפיננסי, או הרצון לשנות את מסלול המשכנתא – כל אלו עשויים להיות הזדמנות מצוינת לשקול מחזור.
לפני שמתחילים בתהליך, חשוב מאוד לעשות מחקר יסודי, לבדוק האם המחזור אכן יהיה משתלם עבורכם, ולהשוות הצעות ממספר בנקים. בחירה בריבית האטרקטיבית ביותר ומסלול המשכנתא המתאים ביותר לצרכים ולמטרות שלכם יכולה להוביל לחיסכון של עשרות עד מאות אלפי שקלים!
מחזור משכנתא דורש מעט מאמץ, אבל ההשקעה עשויה להיות שווה את זה. זכרו, ככל שסכום המשכנתא שלכם גבוה יותר ותקופת ההלוואה ארוכת יותר, כך פוטנציאל החיסכון שלכם במחזור עולה.