היי חברים! בטח שמעתם פעם את ההורים או מבוגרים אחרים מדברים על כסף, על תקציב, ועל איך הם חוסכים לדברים גדולים. יכול להיות שגם אתם, כשיש לכם דמי כיס, חושבים איך לחלק אותם – חלק לממתקים, חלק למשחק חדש, ואולי קצת לחסוך? בדיוק כמו שאתם מתכננים מה לעשות עם הכסף שלכם, גם משפחות גדולות צריכות לתכנן את הכסף שלהן, במיוחד כשמדובר בדברים באמת-באמת גדולים, כמו לקנות בית.
בית משלכם זה חלום של הרבה אנשים, אבל בית עולה המון כסף. רוב המשפחות לא יכולות פשוט לשלוף מהכיס את כל הסכום. בשביל זה, יש משהו שנקרא “משכנתא”. משכנתא היא כמו הלוואה גדולה שהבנק נותן למשפחות כדי שיוכלו לקנות בית. המשפחה צריכה להחזיר את הכסף הזה לבנק כל חודש, במשך הרבה שנים. אבל רגע, איך הבנק יודע אם המשפחה תוכל להחזיר את הכסף? בשביל זה, יש כלי חשוב שהבנק משתמש בו, והוא נקרא “יחס החזר מהכנסה”.
היום נדבר בדיוק על זה – מה זה יחס החזר מהכנסה, איך הוא עובד, ולמה הוא כל כך חשוב כשרוצים לקנות בית. אל דאגה, נסביר הכל בצורה פשוטה וברורה, כאילו אנחנו יושבים יחד ומחלקים חטיפים!
בואו נחשוב בצורה הכי פשוטה שיש: יחס החזר מהכנסה הוא דרך למדוד כמה מהכסף שמגיע הביתה כל חודש (ההכנסה), מוקדש לתשלומים קבועים של הלוואות או התחייבויות אחרות (ההחזרים).
תארו לעצמכם שיש לכם עוגה שלמה וטעימה. העוגה הזו היא כל הכסף שאתם (או ההורים שלכם) מרוויחים בחודש. הכסף הזה יכול להגיע ממשכורות, מעסק, או אפילו מדמי כיס קבועים. זו ה”הכנסה” שלכם.
עכשיו, מה עושים עם העוגה? לא אוכלים את כולה בבת אחת, נכון? מחלקים אותה לפרוסות. כל פרוסה נועדה למשהו אחר:
יחס החזר מהכנסה בודק כמה גדולה הפרוסה הזו של “החזרת כסף שאתם חייבים” ביחס לכל העוגה (ההכנסה). האם היא פרוסה קטנה, בינונית או פרוסה ענקית שכמעט בולעת את כל העוגה?
החישוב של יחס החזר מהכנסה הוא ממש פשוט, כמו תרגיל במתמטיקה בכיתה ד’ או ה’. הוא נראה ככה:
יחס החזר מהכנסה = (סך כל ההחזרים החודשיים של הלוואות והתחייבויות) חלקי (סך כל ההכנסה החודשית)
התוצאה של החישוב היא בדרך כלל מספר עשרוני, שאותו אנחנו מכפילים ב-100 כדי לקבל אחוזים. נשמע מסובך? בואו ניקח דוגמה:
נניח שיש לכם דמי כיס של 100 שקלים בחודש. זה סך ההכנסה שלכם. נניח שאתם חייבים לחבר 20 שקלים שקיבלתם ממנו בחודש שעבר. זה ההחזר החודשי שלכם.
החישוב יהיה: 20 (החזר) / 100 (הכנסה) = 0.2
נכפיל את זה ב-100 כדי לקבל אחוזים: 0.2 * 100 = 20%.
כלומר, יחס ההחזר שלכם הוא 20%. זה אומר ש-20% מכל דמי הכיס שלכם מוקדשים להחזר חובות.
כשמדובר במשפחה ובמשכנתא, ההכנסה היא כל הכסף שנכנס למשק הבית (משכורות, קצבאות, הכנסות נוספות), וההחזרים הם כל התשלומים הקבועים על הלוואות שיש למשפחה, כמו הלוואות לרכב, ללימודים, אשראי ועוד, בתוספת תשלום המשכנתא שהם רוצים לקחת. ועל כך נרחיב בהמשך.
עכשיו אתם בטח שואלים, למה הבנק צריך לדעת כמה כסף אני מחזיר כל חודש? זה העסק שלי! אבל לבנק יש סיבה מאוד טובה. הבנק, כמו חבר טוב שמלווה לכם משהו, רוצה להיות בטוח שתוכלו להחזיר לו את הכסף. אחרי הכל, הוא נותן לכם סכום מאוד גדול!
הבנק מסתכל על יחס ההחזר כדי להבין כמה “מרווח נשימה” כלכלי יש לכם. אם יחס ההחזר נמוך, זה אומר שיש לכם מספיק כסף שנשאר אחרי שאתם משלמים את ההלוואות, כדי לחיות, לקנות אוכל, לשלם חשבונות, ואפילו לצאת לבילויים. זה סימן טוב לבנק שאתם מסוגלים לנהל את הכסף שלכם ושיש לכם מספיק כדי להחזיר את המשכנתא.
אבל אם יחס ההחזר גבוה מאוד, זה אומר שרוב הכסף שמגיע אליכם הולך ישר להחזר חובות. במצב כזה, לבנק קצת יותר קשה להאמין שתוכלו לעמוד גם בתשלום המשכנתא הגבוה, במיוחד אם יקרה משהו בלתי צפוי, כמו הוצאה גדולה פתאומית. לכן, הבנק משתמש ביחס הזה ככלי חשוב כדי להחליט אם לתת לכם משכנתא ובאיזה סכום. זה כמו בדיקה שהבנק עושה כדי לוודא שאתם חזקים מספיק כלכלית. תוכלו ללמוד עוד על הבנקים ואיך הם עובדים בדף הבנק.
יחס ההחזר מהכנסה הוא אבן יסוד בהחלטת הבנק האם לאשר לכם משכנתא, ובאיזה גובה. הוא עוזר לבנק להעריך את הסיכון. בואו נבין איך זה עובד בפועל.
לכל בנק יש כללים משלו, אבל באופן כללי, רוב הבנקים בישראל מגדירים “סף קסם” מסוים ליחס ההחזר מהכנסה. מה זה אומר? זה אומר שיש אחוז מסוים מההכנסה החודשית שמעבר לו, הבנק יתחיל לחשוב פעמיים לפני שיאשר לכם את המשכנתא.
בדרך כלל, סף הקסם הזה נע סביב 30%-40% מסך ההכנסה נטו (כלומר, אחרי ניכוי מיסים ותשלומים אחרים מהמשכורת). אם תשלום המשכנתא, יחד עם כל ההחזרים הקיימים האחרים שלכם (כמו הלוואות לרכב, ללימודים, או הלוואות אחרות), עולה על הסף הזה, לבנק קשה יותר לאשר את המשכנתא. למה? כי הבנק רוצה לוודא שתמיד יישאר לכם מספיק כסף לחיים עצמם, ולא שכל הכסף שלכם ילך רק להחזר חובות.
מה קורה אם אתם עוברים את “סף הקסם”?
בואו ניקח את משפחת ישראלי, שרוצה לקחת משכנתא ולרכוש את בית חלומותיה. ההכנסה החודשית נטו של משפחת ישראלי (אחרי כל הניכויים) היא 15,000 ש”ח.
למשפחת ישראלי יש כבר כמה התחייבויות חודשיות:
סך ההחזרים הקיימים: 1,000 + 500 + 300 = 1,800 ש”ח בחודש.
עכשיו, משפחת ישראלי רוצה לקחת משכנתא שההחזר החודשי עליה יהיה 4,500 ש”ח.
בואו נחשב את יחס ההחזר הפוטנציאלי:
סך כל ההחזרים החדשים (הקיימים + המשכנתא המבוקשת): 1,800 + 4,500 = 6,300 ש”ח.
יחס החזר מהכנסה = 6,300 (סך החזרים) / 15,000 (הכנסה) = 0.42
כדי לקבל באחוזים: 0.42 * 100 = 42%.
אם הבנק שמשפחת ישראלי פנתה אליו מגדיר את סף הקסם שלו על 35%, אז 42% זה יותר מדי. במקרה כזה, הבנק כנראה לא יאשר את המשכנתא בסכום הזה. הוא עשוי להציע למשפחה כמה אפשרויות:
הדוגמה הזו מראה לנו כמה חשוב להבין את היחס הזה. הוא קובע אם החלום על הבית הופך למציאות, ובאיזה גודל. אם אתם רוצים ללמוד עוד על מהי משכנתא, תוכלו למצוא מידע נוסף במדריך המלא שלנו.
אמרנו שיחס החזר מושפע משני דברים עיקריים: כמה כסף נכנס הביתה (ההכנסה) וכמה כסף יוצא על הלוואות והתחייבויות (ההחזרים). בואו נצלול פנימה ונראה מה בדיוק משפיע על כל אחד מהם.
ההכנסה היא הבסיס לכל העוגה שלנו. ככל שהעוגה גדולה יותר, כך קל יותר לחלק אותה ולשמור על פרוסות ההחזרים קטנות יחסית. מה נחשב הכנסה בעיני הבנק?
הבנק מעדיף הכנסה יציבה ובטוחה. אם ההכנסה משתנה הרבה, זה עלול להקשות על הבנק להעריך את יכולת ההחזר לטווח ארוך.
אלה הן הפרוסות שכבר נחתכו מהעוגה שלכם עוד לפני שבכלל חשבתם על משכנתא. ככל שיש לכם יותר התחייבויות, כך יישאר פחות מקום לפרוסת המשכנתא. אילו התחייבויות נלקחות בחשבון?
| סוג התחייבות | דוגמה | איך משפיע? |
|---|---|---|
| הלוואות קיימות | הלוואה לרכב, הלוואה ללימודים, הלוואה לשיפוץ, הלוואות אישיות | כל תשלום חודשי על הלוואה כזו “גוזל” חלק מההכנסה הפנויה ומקטין את היכולת להחזיר משכנתא. |
| חוב בכרטיסי אשראי | תשלומים חודשיים גדולים על קניות רבות, או משיכות יתר. | אם יש יתרה גבוהה שמתגלגלת מכרטיס אשראי, ומשלמים עליה ריבית, זה נחשב כהתחייבות. |
| תשלומי שכר דירה | לפני קניית דירה, משלמים שכר דירה חודשי. | למרות שזו לא הלוואה, הבנק לוקח בחשבון את העובדה שברגע שתעברו לבית חדש, לא תצטרכו לשלם שכר דירה, אבל עד אז זו הוצאה גדולה. לעיתים הבנק מתייחס לזה כהוצאה זמנית שלא תשפיע בהכרח על יחס ההחזר העתידי. |
| מזונות | תשלומי מזונות ילדים או בני זוג (במקרה של גירושין). | זו הוצאה חודשית קבועה וחובה, והבנק לוקח אותה בחשבון כהתחייבות שמקטינה את ההכנסה הפנויה. |
חשוב לזכור שכל התחייבות חודשית שאתם משלמים, בין אם הלוואה קטנה או גדולה, נלקחת בחשבון על ידי הבנק כחלק מסך ההחזרים שלכם.
הגיל של אלה שלוקחים את המשכנתא (הלווים) משפיע על יחס ההחזר בצורה עקיפה, אבל חשובה.
הבנקים לא אוהבים לתת משכנתאות ארוכות מאוד לאנשים מבוגרים, בגלל שהם רוצים שהמשכנתא תוחזר עד גיל מסוים (לרוב סביב 75-80). אם אתם צעירים, תוכלו לפרוס את המשכנתא על פני תקופה ארוכה יותר, למשל 25 או 30 שנה. ככל שתקופת ההחזר ארוכה יותר, כך התשלום החודשי קטן יותר, וזה כמובן עוזר ליחס ההחזר להיות נמוך יותר.
אבל אם אתם מבוגרים יותר, יכול להיות שהבנק יאפשר לכם לקחת את המשכנתא רק לתקופה קצרה יותר (לדוגמה, 10 או 15 שנה). כשפורסים את אותו סכום על פחות שנים, התשלום החודשי גדל, וזה עלול להעלות את יחס ההחזר ולסבך את קבלת המשכנתא. לכן, גיל הלווים הוא שיקול חשוב בעיני הבנק. אם אתם רוצים לצלול לעומק ולקבל מידע מקיף על כל תהליך המשכנתא, כדאי לכם לבקר במדריך המשכנתאות המלא שלנו.
אם גיליתם שיחס ההחזר שלכם גבוה מדי ואתם חוששים שזה יקשה עליכם לקבל משכנתא, אל דאגה! יש דברים שאפשר לעשות כדי לשפר את המצב. בואו נראה איך.
הדרך הפשוטה ביותר לשפר את היחס היא להגדיל את העוגה שלנו – כלומר, להגדיל את ההכנסה החודשית. ככל שיותר כסף נכנס הביתה, כך פרוסות ההחזרים הופכות קטנות יותר יחסית לסך העוגה. איך עושים את זה?
חשוב לזכור שהבנק מעדיף הכנסה יציבה לאורך זמן, אז “מבצעים” חד פעמיים פחות ישפיעו.
זו אולי הדרך היעילה ביותר לשיפור מהיר. אם אתם מצליחים להקטין את הפרוסות שכבר נחתכו מהעוגה, נשאר יותר מקום לפרוסת המשכנתא. איך עושים את זה?
גם לבחירות שלכם לגבי המשכנתא עצמה יש השפעה גדולה על יחס ההחזר. כפי שלמדנו, סכום ההחזר החודשי הוא חלק מהמשוואה, ואתם יכולים לשלוט בו במידה מסוימת.
חשוב לדעת שיחס ההחזר מהכנסה הוא כלי חשוב, אבל הוא לא הדבר היחיד שהבנק בודק לפני שהוא מאשר לכם משכנתא. הבנק מסתכל על תמונה רחבה יותר שלכם ושל המצב הכלכלי שלכם. הנה עוד כמה דברים שהבנק בוחן:
הון עצמי זה הכסף שהמשפחה חסכה והיא מביאה בעצמה לקניית הבית, ולא לוקחת בהלוואה מהבנק. ככל שיש לכם יותר הון עצמי, כך אתם צריכים לקחת משכנתא קטנה יותר. והמשכנתא הקטנה יותר, כזכור, אומרת תשלום חודשי נמוך יותר, מה שעוזר ליחס ההחזר.
הבנק מעדיף לראות שיש לכם הון עצמי משמעותי, כי זה מראה שאתם רציניים, יודעים לחסוך, וגם שיש לכם פחות סיכון מבחינתו. זה גם סוג של “רשת ביטחון” אם משהו משתבש.
הבנק בודק את ההיסטוריה הפיננסית שלכם. האם עמדתם בתשלומים של הלוואות קודמות? האם היו לכם הרבה משיכות יתר בחשבון הבנק? האם צ’קים שלכם חזרו? היסטוריה נקייה של התנהלות אחראית בכסף היא סימן מצוין לבנק שאתם אנשים שמקיימים את ההבטחות הכלכליות שלהם. אם היו בעיות בעבר, זה יכול להקשות על קבלת המשכנתא, גם אם יחס ההחזר שלכם נראה טוב כרגע. הבנק רוצה לראות שאתם “שחקנים אחראיים” במגרש הכספי.
הבנק גם מסתכל על הבית שאתם רוצים לקנות. האם זו דירה בבניין מגורים? בית פרטי? מגרש לבנייה? האם זו דירה ראשונה שאתם קונים למגורים, או דירה נוספת להשקעה? סוג הנכס יכול להשפיע על אחוז המימון שהבנק מוכן לתת (כלומר, כמה אחוזים משווי הבית הבנק מוכן להלוות לכם), וזה כמובן קשור לסכום המשכנתא, וליחס ההחזר. הבנקים בדרך כלל מעדיפים לממן דירות למגורים אישיים באחוז מימון גבוה יותר מאשר דירות להשקעה, למשל. תהליך לקיחת המשכנתא מורכב מכמה שלבים, ותוכלו ללמוד עליהם בפירוט במדריך לתהליך המשכנתא.
אז כמו שראינו, יחס החזר מהכנסה הוא לא רק מספר יבש על דף. הוא כמו מפתח שפותח את הדלת לבית החלומות שלכם. הבנה טובה של המושג הזה מעניקה לכם כוח. כוח להבין איך הבנק חושב, איך אתם יכולים לשפר את הסיכויים שלכם לקבל משכנתא, ואיך לתכנן את העתיד הכלכלי שלכם בצורה חכמה.
כשאתם מבינים את יחס ההחזר, אתם יכולים לתכנן מראש: לחסוך יותר, לסלק הלוואות קיימות, או אפילו לחשוב על דרכים להגדיל את ההכנסה המשפחתית. זה עוזר לכם להיות מוכנים הרבה יותר כשאתם מגיעים לבנק לבקש משכנתא, ולהתמודד עם התהליך בביטחון ובשליטה. זה כמו לדעת את כללי המשחק לפני שאתם מתחילים לשחק בו.
קניית בית היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות והחשובות ביותר שתעשו בחייכם. על ידי הבנת מושגים כמו יחס החזר מהכנסה, אתם מבטיחים לעצמכם שאתם עושים את הצעדים הנכונים בדרך להגשמת חלום הבית, בבטחה ובאחריות. זכרו, ידע זה כוח, במיוחד כשזה נוגע לכסף שלכם!
אנחנו כאן כדי לעזור לכם להבין את כל העולמות המורכבים האלה בצורה פשוטה וברורה. אם יש לכם שאלות נוספות, אל תהססו ליצור קשר או לחזור לעמוד הבית שלנו ולחקור עוד.
בדיקת נאותות לפני חתימה על משכנתא: מדריך פשוט לדרך הנכונה לבית החלומות שלכם היי חברים!… קרא עוד
האם כדאי להשתמש בערבים למשכנתא? רכישת בית או דירה היא אחד מהצעדים הגדולים והמרגשים ביותר… קרא עוד
ברוכים הבאים לעולם המרתק של הכסף והבנקים! בטח שמעתם פעם על בנק, ועל אנשים שמגיעים… קרא עוד
האם אי פעם חלמתם על בית משלכם? מקום שבו תוכלו לשחק, לנוח, ולגור עם המשפחה?… קרא עוד
השפעת הלוואות קיימות על אישור המשכנתא החלום על בית משלכם הוא חלום משותף לרבים מאיתנו.… קרא עוד
החלום של כל זוג צעיר הוא לקנות בית משלו. מקום שבו אפשר לבנות קן חם,… קרא עוד