מדמיינים שאתם קונים בית? וואו, איזה חלום! אבל כדי שחלומות כאלה יתגשמו, לפעמים צריך לקחת עזרה, כמו הלוואה גדולה שקוראים לה משכנתא. משכנתא זה כמו שמקבלים סכום כסף גדול מהבנק, ומבטיחים להחזיר אותו לאט לאט, כל חודש, במשך הרבה שנים. זה קצת כמו משחק ארוך מאוד, וחשוב לדעת את החוקים. אחד הדברים הכי חשובים במשחק הזה הוא להבין איך בדיוק מחזירים את הכסף, כלומר, איך נראה “לוח סילוקין”.
לוח סילוקין זה כמו מפה שמראה לכם בדיוק כמה כסף אתם צריכים לשלם כל חודש, ואיך הסכום הזה מתחלק בין שני חלקים: חלק אחד שמקטין את החוב המקורי שלקחתם (זה נקרא “קרן”), וחלק שני שהוא התשלום על השימוש בכסף של הבנק (זה נקרא “ריבית”). יש כמה דרכים שונות לחשב את הלוח הזה, והיום נדבר על שתי השיטות הכי נפוצות: שיטת שפיצר ושיטת קרן שווה.
בואו נתחיל עם שיטת שפיצר. תחשבו על זה כמו חשבון חודשי קבוע. כמו שבכל חודש אתם מקבלים חשבון חשמל או מים (בדרך כלל), בשיטת שפיצר התשלום החודשי שלכם לבנק יהיה כמעט תמיד אותו דבר. זה יכול להיות נוח מאוד, כי אתם יודעים בדיוק כמה כסף אתם צריכים לשלם בכל חודש, וקל לתכנן את התקציב החודשי שלכם לאורך שנים רבות.
איך זה עובד בפנים? למרות שהסכום שאתם משלמים כל חודש קבוע, החלוקה שלו בין הקרן לריבית משתנה עם הזמן. בהתחלה, כשהחוב המקורי (הקרן) עדיין גדול, רוב הכסף שאתם משלמים הולך לכיסוי הריבית, ורק חלק קטן יחסית הולך להקטנת החוב המקורי. זה קצת כמו לטפס על הר – בהתחלה העלייה קשה ועיקרית (משלמים הרבה ריבית), ורק אחר כך מתחילים להתקדם בקצב יציב יותר לפסגה (מקטינים יותר קרן). ככל שעובר הזמן, היחס משתנה: הריבית החודשית קטנה (כי החוב קטן), ומכיוון שהתשלום הכולל קבוע, יותר ויותר כסף מהתשלום החודשי הולך להקטנת הקרן. בסוף התקופה, כמעט כל התשלום הולך להקטנת הקרן, והריבית זניחה.
כדי להמחיש, בואו נראה דוגמה פשטנית מאוד:
| חודש | תשלום חודשי (קבוע) | חלק מהתשלום שהולך לריבית | חלק מהתשלום שהולך לקרן | יתרת הקרן שנותרה |
|---|---|---|---|---|
| 1 | סכום X | חלק גדול מאוד | חלק קטן מאוד | כמעט כל החוב המקורי |
| באמצע התקופה | סכום X | בערך חצי | בערך חצי | בערך חצי מהחוב המקורי |
| בסוף התקופה | סכום X | חלק קטן מאוד | חלק גדול מאוד | קרוב ל-0 |
זכרו, זוהי רק דוגמה פשטנית כדי להבין את הרעיון. המספרים האמיתיים בלוח סילוקין מחושבים לפי נוסחאות מדויקות.
עכשיו בואו נדבר על שיטת קרן שווה. השם שלה כבר מרמז על משהו חשוב: בשיטה הזו, החלק של התשלום שהולך להקטנת החוב המקורי (הקרן) הוא קבוע ושווה בכל חודש. זה אומר שכל חודש אתם מקטינים את החוב המקורי שלכם באותו סכום בדיוק.
אז אם החלק של הקרן קבוע, מה קורה לתשלום החודשי הכולל? הוא משתנה. בהתחלה, החוב שלכם הוא הכי גדול, ולכן הריבית שאתם משלמים עליו גם הכי גדולה. מכיוון שהחלק של הקרן קבוע, התשלום החודשי הכולל (קרן + ריבית) יהיה גבוה בהתחלה. ככל שהזמן עובר, הקרן (החוב המקורי) יורדת בקצב קבוע. כשהחוב קטן, גם הריבית שמשלמים עליו קטנה. לכן, התשלום החודשי הכולל בשיטת קרן שווה פוחת עם הזמן. זה קצת כמו לרוץ מרתון – ההתחלה הכי קשה (התשלום הכי גבוה), ואז הריצה (התשלום) הופכת קלה יותר.
גם כאן, דוגמה פשטנית להמחשה:
| חודש | תשלום חודשי (פוחת) | חלק מהתשלום שהולך לריבית | חלק מהתשלום שהולך לקרן (קבוע) | יתרת הקרן שנותרה |
|---|---|---|---|---|
| 1 | סכום Y (הכי גבוה) | הכי הרבה | סכום קבוע | כמעט כל החוב המקורי |
| באמצע התקופה | סכום Z (נמוך יותר מ-Y) | פחות מהתחלה | סכום קבוע | בערך חצי מהחוב המקורי |
| בסוף התקופה | סכום W (הכי נמוך) | הכי פחות | סכום קבוע | קרוב ל-0 |
גם כאן, זו רק דוגמה כדי להבין את הרעיון של שינוי התשלום וירידת הריבית.
בואו נסכם ונשים את שתי השיטות זו ליד זו כדי לראות את ההבדלים העיקריים בטבלה:
| מאפיין | שפיצר | קרן שווה |
|---|---|---|
| גובה התשלום החודשי | קבוע ויציב לאורך כל התקופה. | מתחיל גבוה ופוחת בהדרגה עם הזמן. |
| החלק שהולך לריבית בהתחלה | גבוה מאוד. | גבוה, אך פוחת מהר יותר. |
| החלק שהולך לקרן בהתחלה | נמוך מאוד, עולה עם הזמן. | קבוע, וגבוה יותר מהתחלה לעומת שפיצר. |
| קצב ירידת החוב המקורי (הקרן) | איטי בהתחלה, מהיר יותר בסוף. | קבוע, ומהיר יותר מהתחלה לעומת שפיצר. |
| סך הריבית המשולמת בסוף | בדרך כלל גבוה יותר לאורך כל חיי המשכנתא. | בדרך כלל נמוך יותר לאורך כל חיי המשכנתא (בהנחה של אותה ריבית). |
| נוחות תזרים מזומנים (הכנסה חודשית פנויה) | התשלום ההתחלתי נוח יותר, אך לא משתנה גם כשההכנסה גדלה. | התשלום ההתחלתי גבוה, אך פוחת עם הזמן, מה שמקל על התזרים בעתיד. |
הבחירה בין שיטת שפיצר לקרן שווה היא החלטה חשובה בתהליך תכנון המשכנתא. אין תשובה אחת שמתאימה לכולם, והיא תלויה בעיקר במצב הכלכלי האישי שלכם, בציפיות שלכם לגבי העתיד, ועד כמה חשובה לכם יציבות בתשלומים לעומת חיסכון בריבית.
כדי לעזור לכם להחליט, שאלו את עצמכם את השאלות הבאות:
חשוב לדעת שלא חייבים לבחור רק שיטה אחת לכל המשכנתא. לרוב, משכנתא אחת מורכבת מכמה חלקים, שנקראים “מסלולים”. כל מסלול הוא כמו הלוואה קטנה בתוך המשכנתא הגדולה, ויכול להיות לו לוח סילוקין משלו. תמהיל משכנתא הוא השילוב של המסלולים השונים שלקחתם.
למשל, יכול להיות לכם מסלול אחד בשיטת שפיצר (עם ריבית קבועה ולא צמודה למדד, למשל) ומסלול אחר בשיטת קרן שווה (עם ריבית משתנה הצמודה למדד). שילוב כזה יכול לאפשר לכם להנות מהיתרונות של שתי השיטות יחד, ולהתאים את המשכנתא בצורה הטובה ביותר לצרכים שלכם.
הבנה של איך כל מסלול עובד, ואיך הוא משפיע על התשלום החודשי הכולל של המשכנתא כולה, היא קריטית. לוח הסילוקין הכולל של המשכנתא יהיה הסכום של לוחות הסילוקין של כל המסלולים יחד.
הבנה מעמיקה של ההבדלים בין לוחות הסילוקין השונים היא צעד הכרחי לפני לקיחת משכנתא. זה לא רק עניין של מספרים, אלא של תזרים מזומנים ויכולת עמידה בתשלומים לאורך שנים ארוכות. לוח הסילוקין משפיע ישירות על כמה כסף יישאר לכם כל חודש לדברים אחרים, ועל כמה ריבית תשלמו בסך הכל.
אתם מוזמנים להעמיק את הידע שלכם על עולם המשכנתאות באתר שלנו. תוכלו לקרוא עוד על המדריך המלא למשכנתא, ללמוד על תהליך לקיחת משכנתא, להבין את החשיבות של תמהיל משכנתא נכון, ולקבל מידע על הבנקים השונים שמציעים משכנתאות. מידע נוסף וכללי על מהי משכנתא ניתן למצוא כאן: מהי משכנתא?.
גם שיטת שפיצר וגם שיטת קרן שווה הן דרכים נכונות ומקובלות להחזיר משכנתא. לכל אחת יש את היתרונות והחסרונות שלה, והבחירה ביניהן תלויה אך ורק במצבכם הפיננסי הייחודי, בציפיות שלכם לגבי עתיד ההכנסות וההוצאות שלכם, ובמה שחשוב לכם יותר – יציבות בתשלום החודשי (שפיצר) או חיסכון בסך הריבית הכולל והקטנת החוב מהר יותר (קרן שווה), גם במחיר תשלום התחלתי גבוה יותר.
הבנה טובה של ההבדלים האלה תעזור לכם לקבל החלטה חכמה ומושכלת, שתתאים לכם ביותר לאורך כל חיי המשכנתא הארוכים. זכרו, תכנון נכון הוא המפתח!
איך נקבע גובה ההחזר החודשי? קניתם בית? מזל טוב! אחד הדברים הגדולים והחשובים ביותר בחיים… קרא עוד
הבנת דו"ח המשכנתא החודשי שלכם שלום לכם, קוראים יקרים! אם אתם גרים בבית שמשפחתכם קנתה… קרא עוד
הון עצמי: כמה באמת צריך? היי חברים! דמיינו שאתם רוצים לקנות את הדבר הכי הכי… קרא עוד
מה בודק הבנק לפני שנותן משכנתא? קניית בית היא חלום גדול עבור הרבה אנשים, ובשביל… קרא עוד
ברוכים הבאים למילון מונחי המשכנתא השלם! עולם המשכנתאות יכול להישמע לפעמים כמו שפה זרה, מלא… קרא עוד
פיצוח עולם המשכנתאות: מדריך למתחיל היי חברים! דמיינו שאתם רוצים לקנות משהו ממש גדול, כמו… קרא עוד