כשאתם חולמים על בית חדש, ורגע לפני שאתם הופכים את החלום למציאות, עומדת בפניכם משימה גדולה: לקחת משכנתא. הרעיון הראשוני שקופץ לראש של רבים הוא “בואו נלך לכמה בנקים ונשווה הצעות”. זה נשמע הגיוני, נכון? בדיוק כמו שאנחנו משווים מחירים של צעצועים, ממתקים, או אפילו חופשות כדי למצוא את העסקה הכי טובה. אנחנו רוצים לחסוך, ורוצים להרגיש שבחרנו בחוכמה.
אבל כשזה מגיע למשכנתא, הסיפור קצת שונה. משכנתא היא לא סתם עוד מוצר שאפשר להשוות בקלות כמו מחיר של גלידה. היא הרבה יותר מורכבת, כמו פאזל ענק עם המון חלקים קטנים שצריך לחבר נכון. כל חלק בפאזל הזה משפיע על התמונה כולה, ועל החיים שלכם למשך הרבה מאוד שנים. לכן, לבחור רק את חלק הפאזל שהכי “זוהר” או “זול” מבלי להבין אם הוא בכלל מתאים לשאר החלקים, זו יכולה להיות טעות גדולה.
במאמר הזה נבין למה להתמקד רק ב”השוואת הצעות” עלולה להיות גישה שטחית, ואיך דווקא הכנה נכונה, לפני שבכלל מתחילים לדבר עם הבנקים, היא המפתח למשכנתא טובה שתשרת אתכם נאמנה. אל תדאגו, אנחנו נסביר את הכל בצורה פשוטה וברורה, כזאת שגם ילד בן עשר יוכל להבין. המטרה שלנו היא לעזור לכם לקבל החלטות חכמות ונכונות, כאלה שיעזרו לכם להגשים את החלום על בית משלכם, בדרך הטובה והבטוחה ביותר.
תארו לעצמכם שאתם רוצים לקנות משהו ממש גדול ויקר, נגיד, בית שלם! סביר להניח שאין לכם מספיק כסף בחסכונות שלכם כדי לשלם את כל הסכום בבת אחת. אז מה עושים? פונים לבנק, שהוא כמו חבר גדול ועשיר שמוכן לעזור לכם, אבל לא בחינם.
משכנתא היא בעצם הלוואה גדולה מהבנק שנועדה במיוחד לקניית דירה או בית. הבנק נותן לכם סכום כסף משמעותי, ואתם בתמורה מתחייבים להחזיר לו את הכסף הזה בחלקים קטנים מדי חודש, למשך תקופה ארוכה מאוד. בדרך כלל, מדובר על 20, 25 ואפילו 30 שנה!
בנוסף לסכום הכסף המקורי שקיבלתם (שנקרא “קרן”), אתם משלמים לבנק גם “ריבית”. הריבית היא כמו “שכר דירה” שאתם משלמים לבנק על זה שהוא נתן לכם להשתמש בכסף שלו. היא המחיר של ההלוואה. ככל שהריבית גבוהה יותר, כך תשלמו יותר בסך הכל.
חשוב להבין, הדירה שאתם קונים משמשת כ”ביטחון” (שעבוד) לבנק. מה זה אומר? זה אומר שאם חס וחלילה לא תוכלו להחזיר את ההלוואה, הבנק יכול לקחת את הדירה כדי לכסות את החוב. לכן, זהו עניין רציני מאוד, ואף אחד לא רוצה להגיע למצב כזה. זו הסיבה העיקרית למה חשוב לתכנן את המשכנתא בחכמה ובתשומת לב רבה.
תוכלו ללמוד עוד על מהי משכנתא ואיך היא עובדת בעמוד מהי משכנתא.
כשרוב האנשים מתחילים לדבר על משכנתא, המילה הראשונה שקופצת לראש היא “ריבית”. כולם רוצים את הריבית הכי נמוכה, וחושבים שזה הדבר היחיד שקובע אם המשכנתא טובה או לא. “כמה ריבית קיבלת?”, “הבנק הזה נתן ריבית נמוכה יותר!”, אלה משפטים ששומעים כל הזמן.
אבל להתמקד רק בריבית זה קצת כמו לבחור מכונית רק לפי צבעה. נכון, הצבע חשוב, וחשוב שהמכונית תהיה יפה. אבל מה עם המנוע? עם הבטיחות? עם כמות המקום בפנים? עם צריכת הדלק? כל הדברים האלה חשובים לא פחות, ולפעמים אפילו יותר, כדי שהמכונית תשרת אתכם היטב לאורך זמן.
אותו הדבר במשכנתא. הריבית היא רק חלק אחד, קטן יחסית, מתוך כל ה”מכונית” הגדולה שנקראת משכנתא. יש כל כך הרבה דברים אחרים שיכולים להשפיע על כמה שתשלמו בסופו של דבר, על כמה נוח יהיה לכם עם ההחזרים, ועל היכולת שלכם להתאים את המשכנתא לשינויים בחיים שלכם בעתיד. אם תתמקדו רק בריבית, אתם עלולים לפספס דברים חשובים שיעלו לכם הרבה יותר ביוקר בסוף.
השלב הראשון והחשוב ביותר, לפני שבכלל חושבים על לדבר עם בנקים, הוא להכיר את עצמכם ואת הכיס שלכם. זה אומר לדעת בדיוק כמה כסף נכנס אליכם הביתה כל חודש (משכורות, קצבאות, הכנסות נוספות), וכמה כסף יוצא מכם על כל הדברים שאתם צריכים (שכר דירה, חשבונות חשמל ומים, אוכל, בגדים, תחבורה) וגם על הדברים שאתם רוצים (בילויים, חוגים, מתנות).
חשבו על זה כמו מסע ארוך שאתם מתכננים. לפני שאתם בוחרים יעד או אורזים מזוודות, אתם חייבים לבדוק כמה כסף יש לכם לטיול הזה, וכמה זמן הוא יכול להימשך. אותו הדבר עם משכנתא – אתם יוצאים למסע פיננסי ארוך, ואתם חייבים לדעת מה התקציב שלכם. אם לא תעשו זאת, אתם עלולים לקחת על עצמכם משכנתא גדולה מדי שלא תוכלו להחזיר בנוחות, או משכנתא שלא תספיק לכם לרכישת הדירה שאתם באמת רוצים.
איך עושים את זה? צרו תקציב משפחתי! רשמו בטבלה או אפילו במחברת את כל ההכנסות מול כל ההוצאות. חשבו על כל הוצאה, קטנה כגדולה, קבועה ומשתנה. כך תדעו כמה כסף “נשאר” לכם בסוף החודש, וזהו הסכום המקסימלי שתוכלו להקדיש להחזר חודשי של המשכנתא. אל תשכחו להשאיר קצת כסף בצד ל”חירום” או לדברים בלתי צפויים.
הבנת היכולות הפיננסיות שלכם היא לא רק כדי שהבנק יאשר לכם את ההלוואה, אלא בעיקר כדי שאתם תוכלו לחיות בשקט ובנוחות גם אחרי שתתחילו לשלם את המשכנתא. זהו הצעד הראשון והחשוב ביותר בבניית משכנתא נכונה.
קראו עוד על תכנון משכנתא כדי להבין טוב יותר איך לבנות תקציב.
הרבה אנשים חושבים שמשכנתא היא כמו חבילה אחת גדולה – סכום כסף אחד עם ריבית אחת וזהו. אבל זה לא נכון! משכנתא היא למעשה כמו “מתכון” שמורכב מכמה “מרכיבים” שונים, וכל מרכיב הוא “מסלול” אחר. כל מסלול מתנהג קצת אחרת מבחינת הריבית וההחזר החודשי. השילוב של כל המסלולים האלה יחד נקרא “תמהיל משכנתא”.
לדוגמה, יש מסלולים שבהם הריבית קבועה ולא משתנה לאורך כל התקופה, כמו הבטחה שאף אחד לא ישנה לכם את כללי המשחק. יש מסלולים שבהם הריבית יכולה להשתנות מדי כמה שנים, מה שיכול להיות טוב אם הריבית יורדת, אבל פחות טוב אם היא עולה. יש גם מסלולים שמושפעים מהאינפלציה (עליית מחירים כללית במשק), שיכולים לגרום ליתרת החוב שלכם לגדול גם אם שילמתם כל חודש.
הבנקים לא נותנים לכם באופן אוטומטי את התמהיל הכי טוב עבורכם. הם יציעו לכם תמהילים שונים, וכל בנק יכול להציע משהו אחר לגמרי. אם אתם לא יודעים מהם המסלולים השונים, איך הם עובדים, איזה מסלול מתאים לכם יותר (בהתחשב בסיכון שאתם מוכנים לקחת ובתחזיות העתידיות שלכם), וכמה מכל מסלול כדאי לקחת – איך תוכלו בכלל להשוות הצעות? זה כמו לנסות להשוות שני מתכונים של עוגות כשאתם לא יודעים מה אתם אוהבים יותר: שוקולד, וניל, או בכלל גזר. אתם צריכים לדעת איזה טעם אתם רוצים לפני שאתם בוחרים את המתכון.
הנה כמה דוגמאות למסלולים נפוצים:
הבחירה בתמהיל הנכון היא אומנות של ממש. היא דורשת הבנה מעמיקה של הצרכים האישיים שלכם, של המצב הכלכלי העתידי שאתם צופים לעצמכם, ושל רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת. אם אין לכם תמהיל שהוכן מראש במיוחד עבורכם, השוואת הצעות הופכת להיות חסרת משמעות, כי אתם פשוט משווים “תפוחים לתפוזים” – שני דברים שונים לגמרי.
למידע נוסף והסבר מעמיק יותר, בקרו בעמוד תמהיל משכנתא.
כמו שכבר הבנתם, הריבית היא רק חלק מהסיפור. יש עוד כל כך הרבה דברים שיכולים להשפיע על המשכנתא שלכם, על הכיס שלכם ועל השקט הנפשי שלכם לאורך השנים.
הנה כמה דוגמאות לדברים נוספים שכדאי לשים לב אליהם:
אם אתם מגיעים לבנק בלי לדעת את כל הדברים האלה, בלי להבין מה אתם רוצים ומהם הדברים שחשובים לכם, סביר להניח שהפקיד בבנק יציע לכם את מה שנוח לבנק, או את מה שהכי קל לו להציע באותו רגע, ולאו דווקא את מה שהכי טוב ונכון עבורכם.
אז אם הבנו שלא כדאי סתם “להשוות הצעות” באופן שטחי, מה כן עושים? הנה הדרך הנכונה והחכמה, צעד אחר צעד:
הבנת התהליך והכנה נכונה תיתן לכם כוח גדול מול הבנקים ותבטיח שתקבלו את התנאים הטובים ביותר עבורכם.
קראו על תהליך המשכנתא כדי להבין את השלבים השונים באופן מקיף.
התהליך של לקיחת משכנתא יכול להיות מורכב, מסובך ומבלבל. יש כל כך הרבה מידע, כל כך הרבה אפשרויות, וכל כך הרבה מספרים שצריך להבין. רוב האנשים לא מומחים לענייני משכנתאות, וזה בסדר גמור! בדיוק כמו שכשכואבת לנו השן אנחנו הולכים לרופא שיניים, וכשצריך לתקן את הרכב הולכים למוסכניק, כך גם כשמדובר במשכנתא – כדאי להיעזר במי שמומחה לכך.
לאנשי המקצוע האלה קוראים “יועצי משכנתאות”. תפקידם הוא להיות המדריך האישי שלכם בכל התהליך המורכב הזה. הם מכירים את המערכת הבנקאית, את כל המסלולים, את כל ה”מלכודות” האפשריות ואת הדרכים הטובות ביותר לנהל משא ומתן.
יועץ משכנתאות טוב יעזור לכם בדרכים רבות:
הסתייעות ביועץ משכנתאות היא כמו להיעזר במישהו שמכיר את כל הדרכים הסודיות במבוך, במקום לנסות למצוא את היציאה לבד. זו השקעה לטווח ארוך שתשתלם לכם בגדול.
אפשר למצוא מדריך מקיף ומידע נוסף בעמוד מדריך משכנתאות.
בואו נסכם ונראה את ההבדלים המשמעותיים בין שתי הגישות – הגישה של “רק להשוות הצעות” באופן מהיר ושטחי, לעומת הגישה של תכנון מוקפד והכנה יסודית לפני ההשוואה.
| נושא | גישה שטחית (“רק להשוות הצעות”) | גישה חכמה (“הכנה לפני השוואה”) |
|---|---|---|
| הבנת צרכים אישיים | מעטה עד לא קיימת. מתמקדת בעיקר בריבית המוצעת באופן כללי. | עמוקה ומפורטת. כוללת בניית תקציב אישי קפדני והבנה ברורה של יכולת ההחזר לטווח ארוך. |
| תמהיל משכנתא | מתקבל מהבנק (לרוב תמהיל גנרי, לא מותאם אישית באופן אופטימלי). | נבנה מראש על ידי הלקוח (או עם יועץ) בהתאם לצרכים, היכולות והעדפות הסיכון שלו. |
| סוג ההשוואה | השוואת הצעות שונות ל”מוצרים” שונים (כמו להשוות תפוחים מול תפוזים). קשה להבין מי באמת טוב יותר. | השוואת הצעות לאותו “מוצר” בדיוק (השוואת תפוחים לאותו זן תפוחים). קלה להבנה ומאפשרת בחירה מושכלת. |
| ניהול משא ומתן | קשה ויעיל פחות, כי אין נקודת התחלה אחידה ובסיס קונקרטי למו”מ. | קל ויעיל יותר, מבוסס על הצעות קונקרטיות לאותו תמהיל מדויק, ומאפשר סחבת תנאים טובים יותר. |
| בחינת גורמים נוספים | לרוב מתעלמת מעמלות, ביטוחים, גמישות המשכנתא ושירות הבנק. | כוללת בחינה מדוקדקת של כל הגורמים: ריביות, עמלות, תנאי ביטוח, גמישות המשכנתא ויחס הבנק. |
| תוצאה סופית | עלולה להוביל למשכנתא לא מתאימה, יקרה יותר בטווח הארוך, או פחות גמישה לשינויים עתידיים. | מובילה למשכנתא מתאימה, חסכונית יותר, גמישה ומעניקה שקט נפשי לאורך כל תקופת ההלוואה. |
| שקט נפשי | פחות שקט נפשי, חשש תמידי מטעויות ובחירה לא נכונה. | שקט נפשי גבוה בהרבה, ידיעה שנעשתה הבחירה המושכלת והטובה ביותר. |
אז אם הבנתם את המאמר עד כה, אתם מבינים עכשיו שהכותרת “לא להשוות הצעות מכמה בנקים” היא בעצם דרך לומר לכם דבר חשוב: אל תמהרו להשוות הצעות לפני שאתם יודעים בדיוק מה אתם רוצים, מה אתם צריכים ומהם היכולות שלכם.
השוואת הצעות היא אכן שלב קריטי וחשוב מאוד בתהליך לקיחת המשכנתא, אבל היא צריכה לבוא רק אחרי שאתם ערוכים היטב. אחרי שהכנתם את שיעורי הבית שלכם, אחרי שהבנתם לעומק את היכולות הפיננסיות שלכם, ואחרי שבניתם תמהיל משכנתא שמתאים לכם כמו כפפה ליד, רק אז אתם יכולים לגשת לבנקים בביטחון ולבצע השוואה חכמה, מדויקת ויעילה.
זכרו, משכנתא היא אחת ההתחייבויות הפיננסיות הגדולות והארוכות ביותר שתיקחו על עצמכם. היא משפיעה על החיים שלכם ושל המשפחה שלכם במשך עשרות שנים. לכן, חשוב להשקיע את הזמן, המחשבה והלמידה הנדרשים כדי לעשות את הדברים נכון, מההתחלה.
בסופו של דבר, המטרה היא לבנות לכם בית על יסודות חזקים, יציבים ובטוחים. יסודות שכוללים הבנה מעמיקה, תכנון מקיף, בחירה מושכלת והתאמה אישית לחיים שלכם. כך תוכלו ליהנות מהבית שלכם בראש שקט, לישון טוב בלילה, ולדעת שבחרתם במשכנתא הטובה ביותר עבורכם – ולא רק בהצעה עם הריבית שנראתה הכי נמוכה על פני השטח.
אם יש לכם שאלות נוספות או שאתם זקוקים לעזרה, אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר. תוכלו גם ללמוד עוד על האתר ועל הצוות שלנו בעמוד אודות. אנו כאן כדי ללוות אתכם בדרך אל הבית החדש שלכם.
ברוכים הבאים לעולם המשכנתאות! עולם מרתק, מורכב ולעיתים גם קצת מבלבל. אולי הגעתם לכאן כי… קרא עוד
חתימה על מסמכים בלי לקרוא את האותיות הקטנות: למה אסור לעשות את זה, במיוחד כשמדובר… קרא עוד
היי חברים! דמיינו שאתם עומדים לבנות את בית החלומות שלכם, בית אמיתי עם חדרים, גינה… קרא עוד
הבחירה הנכונה: מהי משכנתא ולמה היא חשובה? דמיינו שאתם רוצים לקנות בית. לא סתם בית,… קרא עוד
התעלמות מהעלויות הנלוות של המשכנתא: מדריך ידידותי לכל המשפחה היי לכם! היום נדבר על אחד… קרא עוד
הטעות הכי גדולה שלוקחים משכנתא האם אתם חולמים על בית משלכם? בית חם, נעים ומלא… קרא עוד