כמה הון עצמי צריך לדירה שנייה?

ברוכים הבאים ל-מאשכנתא.org.il! אנחנו כאן כדי לעזור לכם להבין את עולם המשכנתאות בצורה הכי פשוטה שיש, ממש כאילו אנחנו מדברים אליכם בבית. היום נדבר על נושא חשוב מאוד: כמה כסף משלכם, שנקרא ‘הון עצמי’, אתם צריכים כדי לקנות דירה שנייה. נכון, זה נשמע קצת כמו חשבון מסובך, אבל אל דאגה, נפשט את הכל כדי שגם ילד בן 10 יוכל להבין.

כמה הון עצמי צריך לדירה שנייה?

קודם כל, בואו נבין מה זה בכלל הון עצמי. דמיינו שאתם רוצים לקנות צעצוע ממש גדול ויקר. יש לכם קצת כסף שחסכתם מהדמי כיס, אבל זה לא מספיק לכל הצעצוע. אתם מבקשים מההורים להשלים לכם את השאר. הכסף שאתם חסכתם בעצמכם – זה ההון העצמי שלכם. במקרה של דירה, זה הכסף שיש לכם בבנק ואתם משלמים איתו חלק ממחיר הדירה, לפני שאתם לוקחים הלוואה גדולה מהבנק שנקראת משכנתא. ללמוד עוד על מהי משכנתא אפשר במדריך שלנו.

למה אנשים קונים דירה שנייה?

אנשים קונים דירה שנייה מכמה סיבות. לפעמים הם רוצים להשכיר אותה למישהו אחר ולקבל כסף כל חודש – זוהי השקעה. לפעמים הם רוצים שהדירה תשמש את הילדים שלהם כשיגדלו, או שהם רוצים להשתמש בה כדירה למשפחה רחבה יותר. תמיד חשוב לתכנן היטב למה קונים את הדירה ואיך מממנים אותה. בתכנון משכנתא תוכלו למצוא מידע נוסף על תכנון פיננסי.

ההבדל הגדול: דירה ראשונה מול דירה שנייה

כשמדובר בקניית דירה, המדינה והבנקים מתייחסים אחרת לדירה ראשונה לעומת דירה שנייה. כשאדם קונה את הדירה הראשונה שלו, המדינה רוצה לעזור לו, ולכן הבנקים יכולים לתת לו הלוואה גדולה יותר. כלומר, הוא צריך להביא פחות כסף משלו (פחות הון עצמי) ויכול ללוות יותר מהבנק. אבל כשקונים דירה שנייה, המצב שונה. הבנק רואה בזה קצת יותר “סיכון” מבחינתו, ולכן הוא יבקש מכם להביא חלק גדול יותר מהכסף שלכם – כלומר, יותר הון עצמי.

כמה באמת צריך? המספרים החשובים

בדרך כלל, כשרוצים לקנות דירה ראשונה, הבנק מאשר ללוות עד 75% ממחיר הדירה. זה אומר שצריך להביא לפחות 25% הון עצמי. אבל כשקונים דירה שנייה, הסיפור משתנה. הבנקים, לפי הכללים, יכולים לאשר לכם ללוות לכל היותר 50% ממחיר הדירה. מה זה אומר? זה אומר שאתם צריכים לדאוג ל-50% הון עצמי משלכם! זהו הבדל משמעותי מאוד, וכדאי מאוד לזכור אותו כשמתכננים לקנות דירה נוספת.

בואו נראה את זה בטבלה קטנה ופשוטה:

סוג הדירה	הון עצמי נדרש (באחוזים)	הלוואת משכנתא אפשרית (באחוזים)
דירה ראשונה	לפחות 25%	עד 75%
דירה שנייה (ומעלה)	לפחות 50%	עד 50%

הטבלה הזו מראה באופן ברור את ההבדל. אם דירה עולה מיליון שקלים, עבור דירה ראשונה תצטרכו להביא לפחות 250,000 שקלים משלכם, ועבור דירה שנייה תצטרכו להביא לפחות 500,000 שקלים. זה המון כסף, ולכן תכנון הוא הדבר החשוב ביותר!

גורמים נוספים שמשפיעים על ההון העצמי

ה-50% שדיברנו עליהם זהו הכלל הבסיסי, אבל יש עוד דברים שיכולים להשפיע. הבנק מסתכל על כמה דברים כשהוא מחליט אם לתת לכם משכנתא ועל איזה סכום:

• המצב הכלכלי שלכם: כמה אתם מרוויחים כל חודש, האם יש לכם חסכונות גדולים, והאם יש לכם כבר הלוואות אחרות. הבנק רוצה לוודא שתוכלו להחזיר את ההלוואה בקלות.
• השווי של הדירה: אם הדירה יקרה יותר, תצטרכו יותר כסף משלכם (50% מסכום גדול יותר).
• מדיניות הבנק: למרות שיש כללים כלליים, לכל בנק יש גם את ה”כללים הפנימיים” שלו, והוא יכול להיות קצת יותר או קצת פחות גמיש. חשוב לדבר עם כמה בנקים ולבדוק את ההצעות שלהם. מידע נוסף על בנקים ניתן למצוא בדף הבנקים.
• מטרת הדירה: האם אתם קונים אותה כדי להשכיר אותה או כדי שתשמש למטרה אחרת? לפעמים זה משפיע על ההחלטה של הבנק.

עלויות נוספות שצריך לזכור

חשוב מאוד לזכור שקניית דירה היא לא רק מחיר הדירה עצמה. יש עוד הרבה כסף שצריך לשלם “מסביב”. את כל העלויות האלה צריך להוסיף להון העצמי שלכם, כי אי אפשר לקחת עליהן משכנתא. בואו נסתכל עליהן:

1. מס רכישה: זהו מס שמשלמים למדינה כשקונים דירה. כשאדם קונה דירה שנייה, מס הרכישה גבוה יותר מאשר כשקונים דירה ראשונה. זה סכום שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ואף יותר, והוא חלק מהכסף שאתם מביאים מהבית.
2. שכר טרחת עורך דין: כשקונים דירה, צריך עורך דין שיעזור לכם עם כל הניירת והחוזים. גם לו צריך לשלם.
3. עמלות בנק: הבנק גובה עמלות קטנות על פתיחת תיק המשכנתא, הערכת שמאי ועוד.
4. שמאי מקרקעין: הבנק תמיד שולח שמאי לבדוק כמה שווה הדירה שאתם רוצים לקנות. אתם משלמים לו על העבודה.
5. יועץ משכנתאות (אם בחרתם לקחת): הרבה אנשים בוחרים להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי שיעזור להם למצוא את המשכנתא הכי טובה. גם לו צריך לשלם. לפרטים נוספים על תהליך המשכנתא, בקרו במדריך תהליך המשכנתא.

כל העלויות האלה מצטרפות להון העצמי שאתם צריכים. לכן, אם אתם צריכים 50% הון עצמי ממחיר הדירה, אתם צריכים להוסיף לזה עוד כסף כדי לכסות את כל העלויות הנוספות. זה יכול להפוך את ההון העצמי ל-55% או אפילו 60% מהסכום הכולל.

איך מתכוננים לקניית דירה שנייה?

קניית דירה שנייה היא צעד גדול ודורש תכנון רב. הנה כמה טיפים שיעזרו לכם להתכונן:

1. תתחילו לחסוך מוקדם: ככל שתחסכו יותר כסף, כך יהיה לכם קל יותר לעמוד בדרישת ההון העצמי הגבוהה. תכננו תקציב ושימו בצד כסף כל חודש.
2. בדקו את המצב הכלכלי שלכם: עשו רשימה של כל ההכנסות וההוצאות שלכם. כמה כסף נשאר לכם בסוף החודש? כמה חובות יש לכם? הבנק יבדוק את כל זה, אז כדאי שתדעו מראש.
3. למדו על משכנתאות: הבנקים מציעים סוגים שונים של משכנתאות וריביות. ככל שתבינו יותר, כך תוכלו לבחור את המשכנתא שהכי מתאימה לכם. יש לנו הרבה מידע במדריך המשכנתאות שלנו שיכול לעזור לכם.
4. התייעצו עם מומחים: אל תנסו לעשות הכל לבד. כדאי מאוד לדבר עם יועץ משכנתאות מנוסה או עם נציג בנק. הם יוכלו להסביר לכם את כל הפרטים ולעזור לכם למצוא את הדרך הטובה ביותר עבורכם. בצרו קשר תוכלו למצוא דרכים לדבר איתנו.
5. חשבו על תמהיל משכנתא: תמהיל משכנתא הוא כמו “מתכון” של סוגי הלוואות שונים שמרכיבים את המשכנתא הכוללת. גם לדירה שנייה אפשר לבנות תמהיל חכם שיחסוך לכם כסף. תוכלו ללמוד עוד על זה בתמהיל משכנתא.

לסיכום

קניית דירה שנייה היא החלטה כלכלית גדולה ומשמעותית. הדבר החשוב ביותר לזכור הוא שאתם תצטרכו להביא לפחות 50% הון עצמי משלכם כדי לממן את הדירה, בנוסף לעלויות נלוות כמו מס רכישה, שכר טרחת עורך דין ועוד. זה הרבה כסף, ולכן תכנון מוקפד, חסכון אחראי והתייעצות עם מומחים הם המפתח להצלחה.

אנו מקווים שהמדריך הזה עזר לכם להבין טוב יותר את הדברים. אם יש לכם שאלות נוספות, אל תהססו לפנות אלינו או לחפש מידע נוסף באתר שלנו באודות. זכרו, ידע הוא כוח, במיוחד כשמדובר בכסף שלכם ובעתיד המשפחה שלכם. בהצלחה במסע שלכם!