השקעה בנדל”ן יכולה להוות ערוץ מצוין להכנסה פסיבית ולבניית עתיד פיננסי איתן. אולם, לפני שקופצים למים, חשוב מאוד להבין את פוטנציאל ההחזר (התשואה) הצפוי מההשקעה. היכולת לחשב תשואה על דירה או נכס היא כלי קריטי לכל משקיע נדל”ן, בין אם מדובר בדירה ראשונה להשקעה ובין אם אתם מנהלים תיק נכסים. במאמר זה נצלול לעולם חישובי התשואה, נבין את המושגים, נלמד את שיטות החישוב, ונגלה אילו גורמים משפיעים באופן משמעותי על התשואה של הנכס שלכם.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
בפשטות, תשואה בהקשר של השקעות נדל”ן מתארת את הרווח שלכם מהנכס ביחס להשקעה שהושקעה בו. היא בדרך כלל מחושבת כאחוז מההשקעה ומשקפת את היכולת של הנכס שלכם לייצר הכנסה.
דוגמה: נניח שהשקעתם מיליון ש”ח בדירה ואתם גובים דמי שכירות בסך 5,000 ש”ח בחודש. התשואה השנתית הגולמית במקרה זה תהיה (5,000 * 12) / 1,000,000 = 6%.
כדי להעריך נכון את ההשקעה, חשוב להכיר את סוגי התשואה הנפוצים:
בנוסף לסוגי התשואה השונים, יש להבין אילו גורמים מרכזיים יכולים להשפיע באופן חיובי או שלילי על התשואה מהנכס שלכם:
השיטה הפשוטה לחישוב תשואה גולמית מתבססת על הנוסחה הבאה:
(דמי שכירות חודשיים * 12) / מחיר הנכס
דוגמה מעשית: נניח שהדירה שלכם מושכרת ב-5,500 ש”ח בחודש ומחיר הרכישה שלה היה 1,200,000 ש”ח. נחשב את התשואה הגולמית כך:
(5,500 * 12) / 1,200,000 = 0.055 = 5.5%
כלומר, לפי החישוב הזה, התשואה השנתית הגולמית שלכם עומדת על 5.5%.
השיטה המתקדמת מתחשבת גם בהוצאות השוטפות הכרוכות באחזקת הנכס. הנוסחה במקרה זה נראית כך:
(דמי שכירות חודשיים * 12 – הוצאות שנתיות ) / (מחיר הנכס + עלויות רכישה)
למה השיטה הזו עדיפה? התשואה הגולמית היא נתון שימושי לתחילת הדרך אך עלולה להיות מעט מטעה. נכסים שונים כרוכים בהוצאות שוטפות שונות ולכן חיוני להכניס את ההוצאות למשוואה כדי להבין מהו הרווח האמיתי שלכם.
דוגמה נוספת עם הוצאות:
נשתמש באותם מספרים מהדוגמה הקודמת, אך נוסיף הפעם הוצאות שנתיות של 12,000 ש”ח (ארנונה, ועד בית, ביטוחים, היטלים וכו’) והוצאות רכישה חד פעמיות בסך 50,000 ש”ח (מיסים, עמלות תיווך, שיפוץ קל וכו’):
(5,500 * 12 – 12,000) / (1,200,000 + 50,000) = ~0.04 = 4%
התשואה נטו במקרה זה יוצאת 4%, נמוכה יותר מהתשואה הגולמית שחישבנו בהתחלה.
בנוסף לחישובים הידניים, קיימים כיום מספר מחשבוני תשואה אינטרנטיים שיכולים לעזור לכם להעריך את פוטנציאל ההחזר מהנכס. מחשבונים אלו לרוב לוקחים בחשבון מגוון רחב של הוצאות ומאפשרים לכם לשחק עם משתנים כמו סכום המשכנתא והריבית כדי לבחון תרחישים שונים.
היתרונות בשימוש במחשבונים: חישובים מהירים, נוחות, אפשרות לבחון מספר תרחישים בקלות.
המיקום הוא אולי המשפט החשוב ביותר בנדל”ן – “Location, Location, Location”. המיקום משפיע ישירות על הביקוש לנכס, הן מצד שוכרים פוטנציאלים והן מצד רוכשים עתידיים כשתבואו למכור את הנכס.
אזורים מרכזיים, מבוססים, עם תשתיות מפותחות, קרבה למוקדי תעסוקה ותחבורה ציבורית נוחה, נוטים למשוך יותר שוכרים ולשמור על ערכם לאורך שנים. מנגד, דירה באזור בפיתוח אולי תעלה משמעותית פחות ברכישה ותוכל לייצר תשואה גולמית גבוהה יותר, אך חשוב לבחון את פוטנציאל ההתפתחות של השכונה, היצע הדירות באזור, ועוד.
כדאי להתחקות אחר המגמות בשוק הנדל”ן באזורים שמעניינים אתכם. מידע לגבי מחירי שכירות ממוצעים, עסקאות שבוצעו לאחרונה, מגמות דמוגרפיות, ותוכניות עירוניות עתידיות, יסייעו לכם לבצע בחירה מושכלת. מקורות מידע טובים הם אתרים כמו יד2, מדלן, רשות המיסים, וגם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למחקרים מעמיקים יותר).
מצבו הפיזי של הנכס משפיע ישירות על היכולת שלכם לגבות דמי שכירות גבוהים ולשמור על ערך הנכס לאורך זמן.
נכס מטופח ומתוחזק היטב יהיה אטרקטיבי יותר לשוכרים פוטנציאליים, יזדקק לתחזוקה שוטפת פחותה, ויהיה קל יותר למכור אותו בעתיד במחיר גבוה. שיפוץ דירה לפני השכרה יכול להעלות את התשואה, אך חשוב לחשב את עלות השיפוץ מול התוספת הצפויה בדמי השכירות כדי להבין אם זהו מהלך משתלם כלכלית.
פעולות שמשביחות את הנכס, כמו הרחבת מרפסת לפי היתר, הוספת חניה או מחסן, או אפילו שיפורים אסתטיים מוקפדים, יכולות להעלות את ערך הנכס משמעותית ולשפר גם את התשואה השוטפת.
באופן כללי, דירות קטנות (1-3 חדרים) נוטות להציע תשואה גבוהה יותר מדירות גדולות, זאת בשל מחיר הרכישה יותר שלהן. אולם, חשוב לזכור כי דירות קטנות עלולות להיות גם רגישות יותר לתנודות בשוק ולזמני השכרה ארוכים יותר.
לכל סוג נכס מאפיינים ייחודיים מבחינת ביקוש, תשואה אופיינית, ויציבות לאורך זמן. לדוגמה, נכסים מסחריים יכולים להציע תשואה גבוהה יותר מדירות, אך הם גם חשופים יותר לשינויים בכלכלה ולסיכון של עזיבת שוכרים לעומת דיירים יציבים בדירות מגורים.
לפני שאתם רצים להגיש הצעות, חשוב ביותר לבצע עבודת מחקר יסודית. זה כולל:
טרם ביצוע רכישה, גשו לוועדה המקומית לתכנון ובניה של הרשות בה מצוי הנכס ובדקו מהן זכויות הבנייה הקיימות. האם יש אפשרות להרחבה עתידית? האם ישנן תוכניות בנייה בסביבה הקרובה שישפיעו על הנכס (לטובה או לרעה, לדוגמה מגדלי בנייה שחוסמים נוף קיים)? מידע זה חשוב במיוחד כדי להבין את פוטנציאל ההשבחה של הנכס.
אל תסתפקו בנתונים שמספק לכם המוכר או המתווך. בדקו באופן עצמאי עסקאות דומות שבוצעו באותו אזור לאחרונה. אתר רשות המסים ([קישור לאתר רשות המסים]) מאפשר לבצע חיפוש כזה ולראות מחירי מכירה אמיתיים. בנוסף, בדקו באתרי פרסום דירות מהן רמות השכירות המבוקשות לנכסים דומים באזור.
הידע הוא הכח שלכם כמשקיעים. ככל שתשקיעו יותר בשלב המחקר והבחירה, כך גדלים הסיכויים שלכם לבחור נכס עם תשואה טובה שיענה על המטרות הפיננסיות שלכם!
מינוף פיננסי מתייחס לשימוש בהון זר (בד”כ משכנתא) כדי לממן את רכישת הנכס. מינוף מגדיל משמעותית את פוטנציאל התשואה מההשקעה, אך גם מגדיל את רמת הסיכון.
דוגמה: נניח שיש לכם הון עצמי של 500,000 ש”ח. בלי מינוף, תוכלו לרכוש (בפשטות) נכס בשווי זה. אם אותו נכס מייצר תשואה שנתית נטו של 5%, הרווח שלכם יהיה 25,000 ש”ח בשנה.
אותו סכום הון עצמי מאפשר לכם לקחת משכנתא ולהגדיל את תקציב הרכישה ל-2,000,000 ש”ח. אם תמצאו נכס דומה להשקעה באותו אזור, הפעם התשואה השנתית נטו (שוב, נניח 5% לצורך הפשטות) תהיה גדולה פי 4 ותעמוד על 100,000 ש”ח.
חשוב להבין:
מעבר לבחירת הנכס הנכון, ישנן אסטרטגיות שיכולות להשפיע לטובה על התשואה שלכם:
להבין תשואה זה רק חלק מהתמונה. משקיע טוב יודע גם להעריך סיכונים:
לסיכום נקודה זו: השקעות נדל”ן עשויות להיות אפיק מצוין לבניית בטחון כלכלי, אך כמו בכל השקעה, חשוב ללמוד את התחום, להבין את הסיכונים, ולהיערך בהתאם.
השקעה בנדל”ן דורשת שילוב של ידע, ניתוח מעמיק, ותכנון אסטרטגי. היכולת לחשב תשואה היא כלי מרכזי בארגז הכלים של כל משקיע נדל”ן, בין אם מדובר בדירה ראשונה ובין אם אתם מנהלים תיק נכסים מגוון.
במאמר זה סקרנו את מושגי היסוד בתשואה על נכס, למדנו על שיטות חישוב שונות, בחנו גורמים המשפיעים על התשואה, וקיבלנו טיפים לבחירת נכס להשקעה.
במשך עשרות שנים הסתמכנו בעיקר על דלקים מאובנים כמו פחם, נפט וגז טבעי לספק את… קרא עוד
השקעה בדירה להשכרה בישראל הפכה בשנים האחרונות לאפיק מבוקש, וזאת לאור עליית מחירי הנדל"ן המואצת… קרא עוד
נדמה שהמילה "מינוס" הפכה לחלק מהשפה הישראלית. אנחנו שומעים אותה בחדשות, מדברים עליה עם חברים,… קרא עוד
רכישת דירה היא צעד כלכלי משמעותי עבור רובנו, ומשכנתא היא כלי מרכזי המאפשר את הגשמת… קרא עוד
האם חיפשתם אפיק השקעה יציב לכספכם, אבל שוק המניות הפכפך והתנודות באפיקים אחרים הלחיצו אתכם?… קרא עוד
קרקעות חקלאיות בישראל מהוות משאב יקר ערך. בשל הגודל המוגבל של מדינת ישראל, והביקוש ההולך… קרא עוד