זכאות משכנתא: חישוב ובדיקת זכאות למשכנתא – המדריך המלא

רכישת דירה היא אחד הצעדים הכלכליים המשמעותיים ביותר שאדם עושה בחייו. עבור רובנו, מימון הרכישה מתאפשר רק באמצעות הלוואה ארוכת-טווח מהבנק – משכנתא. לפני שאתם ניגשים לרכישת הנכס הנכסף או אפילו מתחילים בחיפושים, חשוב להבין האם אתם זכאים לקבל משכנתא ומהו הסכום המרבי שיאשר לכם הבנק. מחשבון זכאות משכנתא הוא כלי מצוין לביצוע הערכה ראשונית, המסייע לתכנן את הצעדים הבאים שלכם בביטחון ולהימנע מאכזבות מיותרות בהמשך. במדריך זה נספק לכם את כל המידע שאתם צריכים לדעת על זכאות למשכנתא, כיצד לחשב אותה, ואילו גורמים משפיעים על התוצאה.

*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן

** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.

מהי משכנתא ומדוע לבדוק זכאות?

הגדרת משכנתא

משכנתא היא סוג מיוחד של הלוואה המשמשת לרכישת נכס מקרקעין, לרוב דירה או בית. תמורת ההלוואה, הנכס משועבד לבנק כבטוחה, שמשמעותה היא שאם הלווה (רוכש הדירה) לא עומד בתשלומי ההחזר, הבנק רשאי לממש את הנכס כדי לפרוע את החוב.  מכאן נובעים כמה מונחים חשובים הקשורים למשכנתא:

• הון עצמי: סכום הכסף הראשוני הנדרש מרוכש הדירה, המהוה חלק ממחיר הנכס.
• החזר חודשי: התשלום החודשי שיש להעביר לבנק במסגרת תנאי ההלוואה.
• ריבית: התוספת המשולמת לבנק מעבר לסכום ההלוואה, המשקפת את “המחיר” של קבלת הכסף.
• יתרת חוב: סכום ההלוואה שנותרה לפרעון בכל נקודת זמן.

סוגי משכנתאות

לפני שצוללים לפרטי הזכאות, הנה סקירה קצרה של סוגי המסלולים העיקריים בישראל:

• משכנתא בריבית קבועה: גובה הריבית (ולכן גם ההחזר החודשי) לא משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה.
• משכנתא בריבית משתנה: הריבית נקבעת לפי עוגן מסוים (כמו ריבית הפריים) ומשתנה בתדירות הנקבעת בחוזה ההלוואה (למשל כל 5 שנים).
• משכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן: קרן ההלוואה צמודה למדד, כך שאם המדד עולה, יתרת החוב גדלה. קיימים מסלולים צמודים חלקית.

למה כדאי לבדוק זכאות לפני שמתחילים לחפש דירה?

• תכנון ריאליסטי: הבנת טווח המחירים של הדירות שבאמת תוכלו להרשות לעצמכם מונעת אכזבות ומייעלת את החיפוש.
• חיסכון בעלויות: ניתן לחשב מהו ההון העצמי המינימלי הנדרש והאם צריך לגייס עזרה נוספת ממקורות אחרים.
• מו”מ מול המוכר: ידיעת סכום המשכנתא המאושר מעניקה לכם עמדה טובה יותר במשא ומתן על מחיר הדירה.

חשיבות בדיקת זכאות

מעבר ליתרונות שהזכרנו, חשוב להדגיש שבדיקת הזכאות לא פוגעת בדירוג האשראי שלכם. מחשבוני זכאות משכנתא מבצעים בדיקה רכה שאינה נרשמת במאגרי המידע, בניגוד לבקשה רשמית לקבלת משכנתא בבנק. לכן, מומלץ לבדוק את זכאותכם מוקדם ככל האפשר ובאמצעות כמה מחשבונים  כדי להגיע להערכה מהימנה.

כל מה שצריך לדעת על זכאות למשכנתא

קריטריונים מרכזיים לזכאות

זכאותכם למשכנתא וסכום ההלוואה המקסימלי שתקבלו נגזרים ממספר גורמים אישיים וכלכליים. הבנקים בוחנים כל בקשה באופן פרטני, אך הנה הגורמים העיקריים שמשפיעים על הזכאות:

• גיל: למרות שאין מגבלת גיל מוחלטת לקבלת משכנתא, רוב הבנקים מעדיפים לאשר הלוואות כאשר גיל הלווה בעת סיום תשלומי המשכנתא אינו עולה על 75-80. הסיבה לכך היא שהבנק רוצה לוודא שללווה תהיה יכולת החזר לאורך כל תקופת ההלוואה.
• מצב משפחתי: משפחות עם ילדים עשויות ליהנות מתנאים טובים יותר עקב הנחה שההכנסה הפנויה נמוכה יותר.
• הכנסה: הגורם החשוב ביותר! הבנקים יבדקו את רמת ההכנסות שלכם, השכר החודשי, מקורות הכנסה נוספים, והאם ההכנסה קבועה או משתנה (כמו אצל עצמאיים או פרילנסרים).
• חיסכון והון עצמי: ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך תידרשו לפחות מימון מהבנק, מה שמשפר משמעותית את הזכאות שלכם ותנאי המשכנתא הפוטנציאליים. מקורות ההון העצמי יכולים לכלול חיסכון אישי, עזרה מההורים, קרנות השתלמות, וכו’.
• דירוג אשראי: הדירוג מבטא את היסטוריית האשראי שלכם ועמידה בהתחייבויות כספיות בעבר. דירוג אשראי גבוה משפר את סיכויי הזכאות ואת תנאי הריבית. חשוב לבדוק את דירוג האשראי לפני הגשת הבקשה למשכנתא.
• היסטוריית תשלומים והתחייבויות קיימות: הבנק יבדוק אם יש לכם הלוואות נוספות, חריגות בחשבון הבנק, כרטיסי אשראי מנוצלים וכדומה. ככל שיש לכם פחות התחייבויות קיימות, סיכויי הזכאות שלכם עולים.

תוכניות סיוע ממשלתיות

מדינת ישראל מציעה כמה תוכניות שנועדו להקל על הזכאות למשכנתא עבור אוכלוסיות שונות:

• מחיר למשתכן: התוכנית המוכרת ביותר, המציעה דירות חדשות בהנחה משמעותית באזורים שונים בארץ. כדי להשתתף בהגרלות מחיר למשתכן, יש להנפיק תעודת זכאות ממשרד השיכון. התעודה מציינת את סכום ההלוואה המרבי שיאשר לכם הבנק במסגרת התוכנית.
• דירה להשכיר: תוכנית זו מספקת סבסוד בשכירות, ובעתיד – האפשרות לרכוש את הדירה במחיר מופחת. קיימת אפשרות לשלב את התוכנית עם משכנתא.
• זכאות לזוגות צעירים / משפרי דיור: במקרים מסוימים, זוגות צעירים או רוכשי דירה שנייה עשויים להיות זכאים להלוואה בתנאים מיוחדים ממשרד השיכון. תנאי הזכאות משתנים, וכדאי לבדוק מעת לעת מהן התוכניות הרלוונטיות.

מסמכים נדרשים לבדיקת זכאות

תהליך בדיקת הזכאות למשכנתא דורש איסוף והכנה של מסמכים שונים. בעוד שהרשימה המדויקת עשויה להשתנות בין הבנקים השונים, הנה המסמכים העיקריים שכדאי להכין מראש:

• פרטים מזהים: תעודת זהות, ספח, מידע על מצב משפחתי (תעודת נישואין, תעודות לידה של ילדים).
• הוכחת הכנסה:
  • שכירים: תלושי משכורת של החודשים האחרונים (לרוב 3-6 חודשים), אישור מעסיק על ותק והיקף משרה.
  • עצמאיים: שומות מס של השנתיים-שלוש האחרונות, אישורי רואה חשבון, דפי חשבון בנק המציגים את תנועות העסק.
• פירוט נכסים והתחייבויות: מסמכים המעידים על חסכונות ונכסים אחרים בבעלותכם (קרנות, קופות גמל, נדל”ן נוסף וכו’), וכן פירוט של הלוואות קיימות, תשלומי אשראי, וכו’.
• הערכת שווי הנכס: אם כבר יש לכם דירה ספציפית שאתם מעוניינים לרכוש, כדאי לקבל הערכת שווי ראשונית משמאי מקרקעין. זה לא חובה לצורך בדיקת הזכאות, אך עשוי לשפר את הדיוק של התוצאה.

ארגנו את כל המסמכים בתיקייה מסודרת, פיזית או דיגיטלית. זה גם יעזור לכם בהמשך כשתרצו להגיש את הבקשה למשכנתא באופן רשמי.

חישוב זכאות למשכנתא

שימוש במחשבון זכאות

הכלי המרכזי להערכה עצמאית של זכאותכם למשכנתא הוא מחשבון זכאות משכנתא. ניתן למצוא מחשבונים כאלו באתרים של משרד הבינוי והשיכון, הבנקים למשכנתאות, וחברות ייעוץ פיננסי שונות. הנה היתרונות של שימוש במחשבון:

• נוחות ומהירות: קבלת תוצאות תוך דקות ספורות על ידי הזנת הפרטים שלכם.
• אנונימיות: כפי שהזכרנו, הבדיקה לא פוגעת בדירוג האשראי.
• אפשרות להשוואה: ניתן להשתמש בכמה מחשבונים כדי לקבל תמונה רחבה ומדויקת יותר של הזכאות.
• חיסכון בזמן: הבנה מוקדמת של סיכויי הזכאות וטווח הסכומים הריאלי מבטיחה שלא תבזבזו זמן על חיפוש דירות שאינן מתאימות לתקציב שלכם.

איך עובד מחשבון זכאות משכנתא?

רוב המחשבונים דורשים להזין את הפרמטרים הבסיסיים הבאים:

• פרטים אישיים: גיל, הכנסה, הון עצמי, התחייבויות קיימות.
• פרטי הנכס המבוקש: מיקום, סוג הנכס (דירה, בית וכו’), עלות משוערת.

המחשבון מבצע חישובים על בסיס הנוסחאות והנהלים שנקבעים ע”י הבנקים וחוקי הרגולציה. שימו לב: התוצאה היא הערכה בלבד! סכום המשכנתא המדויק שיאושר לכם תלוי בפרמטרים נוספים שהבנק בוחן בעת הגשת הבקשה הרשמית.

חישוב ידני

אפשר לבצע חישוב גס באופן עצמאי כדי לקבל מושג כללי על הזכאות שלכם. החישוב מתבסס על ההנחה שהבנקים בדרך כלל לא מאשרים החזר חודשי העולה על שליש עד חצי מההכנסה הפנויה שלכם.

לדוגמא: נניח שההכנסה החודשית שלכם היא 15,000 ש”ח נטו, וההחזרים על הלוואות קיימות עומדים על 1,000 ש”ח. ההכנסה הפנויה, אם כן, היא 14,000 ש”ח. לפי ההנחה השמרנית יותר, ההחזר החודשי המרבי למשכנתא הוא כ-4,600 ש”ח (שליש מההכנסה הפנויה).

אפשר למצוא באינטרנט מחשבוני משכנתא ידניים שמאפשרים להפוך את ההחזר החודשי הצפוי לסכום משכנתא משוער בהתבסס על בחירה של ריבית ומסלול מסוימים.

גורמים משפיעים על הזכאות

בנוסף לגורמים האישיים שכבר ציינו, ישנם פרמטרים הקשורים בנכס הספציפי שאתם בוחנים שמשפיעים על הזכאות וכדאי לקחת אותם בחשבון:

• מיקום הנכס: למיקום יש השפעה כפולה. ראשית, מחירי הדירות משתנים משמעותית בין אזורים שונים בארץ. שנית, לערים מבוקשות יש לעיתים כללי מימון נוקשים יותר מבחינת גובה ההלוואה ביחס למחיר הנכס (LTV – Loan to Value).
• סוג הנכס: האם זאת דירת יד שנייה, דירה חדשה מקבלן, בית פרטי או מגרש לבנייה עצמית? לכל סוג נכס יש דרישות שונות מבחינת בטוחות ושמאות.
• גודל ומחיר הנכס: ככל שהנכס גדול ויקר יותר, תידרשו להון עצמי גבוה יותר.
• היתרי בנייה וזכויות: חשוב לוודא שלנכס יש את כל ההיתרים הנדרשים, ואם אתם רוכשים דירה בבניין, כדאי לבדוק אם יש זכויות בנייה נוספות שטרם מומשו (למשל, אפשרות להוסיף חדר על הגג). אלו עשויים להשפיע על שווי הנכס בעיני הבנק.
• מצב בטאבו: לפני שאתם מגישים בקשה למשכנתא, תוציאו נסח טאבו מעודכן כדי לוודא שאין עיקולים, שעבודים קודמים, הערות אזהרה או בעיות רישום אחרות העלולות לסבך את תהליך קבלת ההלוואה.

טיפים לשיפור הזכאות

אם חישוב הזכאות מעלה שסכום המשכנתא הפוטנציאלי נמוך מהצרכים שלכם, אל תתייאשו. ישנן מספר פעולות שניתן לנקוט כדי לשפר את הסיכויים ואת התנאים:

• הגדלת ההון העצמי: הגורם המשמעותי ביותר! חסכו ככל יכולתכם, נסו לקבל עזרה מהמשפחה, בדקו אם ניתן למשכן נכס אחר שבבעלותכם, או לממש קרנות השתלמות/פנסיה (תחת מגבלות מסוימות).
• שיפור דירוג האשראי: שלמו חובות בזמן, הימנעו מחריגות מהמסגרת בחשבון הבנק, סגרו כרטיסי אשראי לא פעילים.
• הקטנת ההתחייבויות: נסו לסגור הלוואות קיימות במידת האפשר, או לכל הפחות לצמצם את מסגרות האשראי כדי להגדיל את ההכנסה הפנויה שלכם.
• בחירת מסלול משכנתא מתאים: בהמשך המאמר נסביר כיצד הבחירה בין המסלולים השונים עשויה להשפיע על החישוב.
• היעזרות ביועץ משכנתאות: מומחה טוב יכול לעזור לכם להציג את התיק הפיננסי שלכם באור מיטבי בפני הבנק ולנהל משא ומתן על תנאי ההלוואה.

אם אתם לא עומדים בקריטריונים לקבלת משכנתא כרגע, אל תתפתו לקחת “הלוואות גישור” בריבית גבוהה. עבדו על שיפור המצב הפיננסי שלכם, ובדקו את זכאותכם שוב בעתיד.

גורמים משפיעים על הזכאות

בנוסף לגורמים האישיים שכבר ציינו, ישנם פרמטרים הקשורים בנכס הספציפי שאתם בוחנים שמשפיעים על הזכאות וכדאי לקחת אותם בחשבון:

• מיקום הנכס: למיקום יש השפעה כפולה. ראשית, מחירי הדירות משתנים משמעותית בין אזורים שונים בארץ. שנית, לערים מבוקשות יש לעיתים כללי מימון נוקשים יותר מבחינת גובה ההלוואה ביחס למחיר הנכס (LTV – Loan to Value).
• סוג הנכס: האם זאת דירת יד שנייה, דירה חדשה מקבלן, בית פרטי או מגרש לבנייה עצמית? לכל סוג נכס יש דרישות שונות מבחינת בטוחות ושמאות.
• גודל ומחיר הנכס: ככל שהנכס גדול ויקר יותר, תידרשו להון עצמי גבוה יותר.
• היתרי בנייה וזכויות: חשוב לוודא שלנכס יש את כל ההיתרים הנדרשים, ואם אתם רוכשים דירה בבניין, כדאי לבדוק אם יש זכויות בנייה נוספות שטרם מומשו (למשל, אפשרות להוסיף חדר על הגג). אלו עשויים להשפיע על שווי הנכס בעיני הבנק.
• מצב בטאבו: לפני שאתם מגישים בקשה למשכנתא, תוציאו נסח טאבו מעודכן כדי לוודא שאין עיקולים, שעבודים קודמים, הערות אזהרה או בעיות רישום אחרות העלולות לסבך את תהליך קבלת ההלוואה.

טיפים לשיפור הזכאות

אם חישוב הזכאות מעלה שסכום המשכנתא הפוטנציאלי נמוך מהצרכים שלכם, אל תתייאשו. ישנן מספר פעולות שניתן לנקוט כדי לשפר את הסיכויים ואת התנאים:

• הגדלת ההון העצמי: הגורם המשמעותי ביותר! חסכו ככל יכולתכם, נסו לקבל עזרה מהמשפחה, בדקו אם ניתן למשכן נכס אחר שבבעלותכם, או לממש קרנות השתלמות/פנסיה (תחת מגבלות מסוימות).
• שיפור דירוג האשראי: שלמו חובות בזמן, הימנעו מחריגות מהמסגרת בחשבון הבנק, סגרו כרטיסי אשראי לא פעילים.
• הקטנת ההתחייבויות: נסו לסגור הלוואות קיימות במידת האפשר, או לכל הפחות לצמצם את מסגרות האשראי כדי להגדיל את ההכנסה הפנויה שלכם.
• בחירת מסלול משכנתא מתאים: בהמשך המאמר נסביר כיצד הבחירה בין המסלולים השונים עשויה להשפיע על החישוב.
• היעזרות ביועץ משכנתאות: מומחה טוב יכול לעזור לכם להציג את התיק הפיננסי שלכם באור מיטבי בפני הבנק ולנהל משא ומתן על תנאי ההלוואה.

אם אתם לא עומדים בקריטריונים לקבלת משכנתא כרגע, אל תתפתו לקחת “הלוואות גישור” בריבית גבוהה. עבדו על שיפור המצב הפיננסי שלכם, ובדקו את זכאותכם שוב בעתיד.

שאלות נפוצות

האם בדיקת זכאות משכנתא פוגעת בדירוג האשראי?

• לא. כפי שהסברנו קודם, בדיקה במחשבונים מבוצעת באופן אנונימי ואינה נרשמת במאגרי המידע של חברות דירוג האשראי. רק פנייה רשמית לקבלת משכנתא בבנק עלולה להשפיע על הדירוג – וגם זה לא תמיד, במידה והבנק מאשר את ההלוואה.

מה ההבדל בין אישור עקרוני לקבלת משכנתא לבין תוצאות מחשבון הזכאות?

• אישור עקרוני הוא מסמך שהבנק מנפיק לאחר בחינה ראשונית של הפרטים שלכם. אישור זה מהווה התחייבות עקרונית של הבנק לתת לכם הלוואה בסכום מסוים, בריבית מסוימת, ובתנאים שהוא מציין. אולם, האישור מותנה בבדיקות נוספות (שמאות, בדיקת הנכס בטאבו וכו’) ואינו מהווה אישור סופי. תוצאות מחשבון הזכאות, לעומת זאת, הן הערכה בלבד ואינן מחייבות את הבנק.

האם כדאי לקחת ייעוץ משכנתאות?

• ייעוץ משכנתאות עשוי להיות השקעה משתלמת, במיוחד אם אין לכם ידע פיננסי נרחב או אם התיק שלכם מורכב (לדוגמה, עצמאיים, נכסים ייחודיים וכו’). יועץ טוב מבין את המערכת הבנקאית, יכול לעזור לכם לבחור את תמהיל המשכנתא המתאים, ולייצג אתכם במשא ומתן מול הבנקים.

אני עומד/ת לפני פרישה. האם אוכל לקבל משכנתא?

• התשובה תלויה בגיל שלכם בעת הפרישה והאם מקור ההכנסה שלכם לאחר הפרישה יהיה מספיק (פנסיה, נכסים מניבים וכו’). הבנקים יבחנו את הנושא באופן פרטני, ומומלץ להתייעץ עם מומחה משכנתאות המתמחה בנושא.

האם אפשר לשלב הלוואות נוספות עם המשכנתא?

• כן, בחלק מהמקרים ניתן למחזר הלוואות קיימות לתוך המשכנתא כדי ליהנות מתנאים טובים יותר. לעיתים קיימת גם אפשרות לקחת הלוואה נוספת לכל מטרה, המגובה בשעבוד על הנכס בדומה למשכנתא. חשוב להבין שלמהלכים אלו יש השפעה על העלות הכוללת של המימון.

סיכום

רכישת דירה היא צעד כלכלי משמעותי עבור רוב האנשים. בדיקת זכאות למשכנתא מוקדם בתהליך מסייעת לכם לקבל תמונה ריאלית של האפשרויות שלכם ולתאם ציפיות. מחשבון זכאות משכנתא הוא כלי מצוין לביצוע הערכה עצמאית, אולם זכרו שסכום ההלוואה המאושר בפועל ייקבע על ידי הבנק לפי שיקול דעתו.

זכאות למשכנתא היא דבר דינמי. אם אתם לא עומדים בקריטריונים כרגע, פעלו לשיפור המצב הפיננסי שלכם ונסו שוב בעתיד.