קו ראשון לים התיכון: חלק ניכר מהמתחם נהנה מקרבה יוצאת דופן לרצועת החוף המרהיבה של הרצליה.
מרכזיות ונגישות: הפרויקט נמצא בסמיכות לצירים תחבורתיים מרכזיים – כביש החוף, נתיבי איילון (כביש 20), ובעתיד צפוי ליהנות גם מתחנת רכבת וקווי מטרונית.
אזור יוקרתי ומשגשג: אזור הרצליה פיתוח והמרינה ידוע באוכלוסייה מבוססת, עסקים מצליחים, ואיכות חיים גבוהה.

הקרבה לחופי הרצליה, הצמודים לחופי תל אביב, יוצרת פוטנציאל עצום למשיכת אוכלוסייה חזקה, תיירות, פיתוח מלונאות ומשרדים בעלי פוטנציאל בינלאומי.

נתונים סטטיסטיים

המתחם משתרע על שטח של כ-2,000 דונם.
מתוך שטחים אלו, כ-280 דונם צפויים להתפתח כאזורי מסחר, מלונאות ותעסוקה.

היקף התוכנית

פרויקט חוף התכלת מהווה את עתודת הקרקע הגדולה והמשמעותית ביותר בהרצליה, וכולל תוכנית עירונית מקיפה להקמת מתחם חדש:

כ-12,000 יחידות דיור חדשות: התוכנית מאפשרת בניית מגוון רחב של דירות בגדלים וסגנונות שונים, החל מדירות יוקרה מרווחות ועד לדירות להשכרה קטנות יותר ופתרונות מגורים חדשניים.
שטחי מסחר נרחבים: מרכזי קניות, חנויות, מסעדות, בתי קפה ומתקני בילוי.
מלונאות: מספר מלונות צפויים להיבנות במתחם, תוך ניצול הקרבה לים והנגישות לתיירות עסקים ותיירות חוץ.
תעסוקה מתקדמת: משרדים, מרכזי עסקים, חברות הייטק בינלאומיות ועוד, עם מוקדי תעסוקה המתוכננים לתמוך ביצירת מקומות עבודה איכותיים.

סטטוס תכנוני נוכחי

תוכנית חוף התכלת (הר/2000 א’) נמצאת בשלבים מתקדמים, אך עדיין נדרשים תהליכי אישור והתנעת הפיתוח בשטח. להלן נקודות מרכזיות לגבי הסטטוס הנוכחי:

2013: התוכנית אושרה בוועדה המקומית לתכנון ובניה בעיריית הרצליה.
שינוי חלוקת המתחמים: במקור, התוכנית חולקה לשבעה מתחמים תכנוניים נפרדים. בהמשך, ההחלטה שונתה לחלוקה לשלושה מתחמים בלבד.
אוגוסט 2020: התוכנית אושרה להפקדה בוועדה המחוזית. שלב זה מהווה ציון דרך משמעותי, ויצריך התייחסות להתנגדויות הצפויות, דיון ציבורי, ושינויים אפשריים בתוכנית.
צפי להפשרת קרקעות: ההערכה המקובלת היא שתהליך הפשרת הקרקעות לצורך בניה בפועל יחל בעוד כ-3 עד 5 שנים, וייושם בשלבים. תהליך זה כולל הליכי איחוד וחלוקה של חלקות, תהליכי שיווק על ידי רשות מקרקעי ישראל, בחירת יזמים, והוצאת היתרי בנייה.

מה זה אומר למשקיעים?

פרויקט בסדר גודל כזה כרוך בתהליכים בירוקרטיים ותכנוניים ממושכים. מי ששוקל רכישת קרקע בחוף התכלת צריך לקחת בחשבון אופק השקעה ארוך טווח, הכולל המתנה עד להבשלת הפרויקט, השלמת תשתיות ופיתוח, ומימוש פוטנציאל ההשבחה.

גורמים מרכזיים

מספר גופים מרכזיים ובעלי אינטרסים מעורבים ישירות בהתקדמות התוכנית:

רשות מקרקעי ישראל (רמ”י): מחזיקה ברוב הקרקעות במתחם, ואחראית על שיווק הקרקעות ליזמים פרטיים.
עיריית הרצליה: מקדמת את הפרויקט כחלק מהחזון העירוני, מעורבת בקביעת מדיניות ובהליכי התכנון והאישורים.
יזמים פרטיים: חברות נדל”ן, קבלנים ומשקיעים פרטיים אשר ירכשו את הקרקעות מרמ”י ויהיו אחראים לפיתוח בפועל.
אדריכלים ומתכננים: אחראים ליצירת החזון האדריכלי, עיצוב המתחם ותכנון המפורט של השכונה החדשה.

רשות מקרקעי ישראל (רמ”י): מחזיקה ברוב הקרקעות במתחם, ואחראית על שיווק הקרקעות ליזמים פרטיים. פעולות השיווק יתבצעו ככל הנראה במכרזים לקבלנים ויזמים, או בהליכי “קול קורא” המיועדים למשקיעים מוסדיים וחברות גדולות.
עיריית הרצליה: מקדמת את הפרויקט כחלק מהחזון העירוני לפיתוח מערב העיר. העירייה מעורבת בקביעת מדיניות ובהליכי התכנון והאישורים, והיא אחראית להיבטים הקשורים לתשתיות עירוניות, שירותים ציבוריים, והגדרת אופי השכונה החדשה מבחינת איכות חיים וסגנון עירוני.
יזמים פרטיים: חברות נדל”ן, קבלנים ומשקיעים פרטיים אשר ירכשו את הקרקעות מרמ”י ויהיו אחראים לבנייה בפועל של המבנים במתחם – מגורים, מסחר, משרדים ומבני ציבור. היזמים הם למעשה המנוע הכלכלי של הפרויקט.
אדריכלים ומתכננים: אחראים ליצירת החזון האדריכלי, עיצוב המתחם, תכנון השטחים הציבוריים, ותכנון מפורט של מבנים ספציפיים. האדריכלים יידרשו להציע פתרונות חדשניים ומתקדמים, תוך התייחסות לתמהיל השימושים הייחודי של הפרויקט.

השפעה על כלל המשק

הצלחת פרויקט חוף התכלת צפויה לשדרג משמעותית את מעמדה של הרצליה כעיר אטרקטיבית למגורים, עסקים ותיירות. פיתוח בסדר גודל כזה ימשוך השקעות פרטיות בהיקף נרחב, ייצור מקורות תעסוקה חדשים, ויגדיל את הכנסות העיר ממיסים. בנוסף, פיתוח מתחמים רבים בארץ מתעכב בשל מחסור בעובדי בניין ובחומרי גלם – חשוב לעקוב ולראות כיצד פרויקט בסדר גודל כזה יתמודד עם האתגרים האלו ומה יהיו ההשלכות שלו על שוק הבניה הישראלי.

יתרונות השקעה בחוף התכלת

מיקום אסטרטגי ומבוקש

כאמור, מיקום הפרויקט מהווה את אחד היתרונות המרכזיים שלו, ומשפיע באופן ברור על פוטנציאל ההשבחה וביקוש ליחידות הדיור והנדל”ן המסחרי שיוקמו:

שכונת יוקרה חדשה: חוף התכלת עתידה להיות אחת השכונות החדשות והיוקרתיות ביותר לאורך קו החוף של ישראל, בדומה למרינה הרצליה ושכונות יוקרתיות בתל אביב.
קו ראשון לים: חלק משמעותי מהמתחם נהנה מקרבה יוצאת דופן לים, מה שמהווה גורם משיכה מרכזי לתושבים בעלי אמצעים, תיירים, ועסקים.
אזור הרצליה פיתוח: מוניטין של אזור מבוסס, איכות חיים, ומרכזיות מבחינת עסקים ותעסוקה.
נגישות תחבורתית: כביש החוף, תחנת רכבת בסמיכות (בעתיד), וקווי המטרונית המתוכננים יספקו חיבור נוח לתל אביב, נתב”ג, ומוקדים אסטרטגיים בגוש דן.

תוכנית פיתוח מודרנית ומתקדמת

פרויקט חוף התכלת מתוכנן לפי חזון עדכני של עירוניות מתקדמת, דבר המקנה לו יתרונות רבים מבחינת איכות חיים בעבור התושבים ויצירת סביבה עסקית תוססת.

עירוב שימושים: הפרויקט שובר את הדגם של שכונות מגורים סטריליות, ומטמיע תמהיל של דיור, משרדים, מסחר, מוסדות ציבור, ובילוי. כך נוצרת קהילה אורבנית תוססת שבה המרחקים לצרכי היומיום מתקצרים, מה שתורם להפחתת התלות ברכב.
שטחים ציבוריים ופתוחים: התוכנית כוללת מגוון פארקים, טיילות, חיבור לקו החוף, ופיתוח נופי נרחב. אלו ישדרגו את האטרקטיביות של המתחם וישפיעו לחיוב על ערך הנכסים.
טכנולוגיות מתקדמות: בעת הבנייה והפיתוח ניתן לצפות לשילוב טכנולוגיות “עיר חכמה”, תשתיות מתקדמות, עמדות טעינה לרכב חשמלי, מערכות אנרגיה חלופית, ועוד. מגמה זו עולה בקנה אחד עם הביקוש הגובר לערים מתקדמות וירוקות.

פוטנציאל השבחה משמעותי

פיתוח מתחם חוף התכלת מהווה למעשה הקמה של עיר חדשה ויוקרתית. הציפייה הרווחת היא שככל שהפרויקט יתקדם, ערך הקרקעות, הדירות והנכסים המסחריים בו יעלה משמעותית. הנה מספר גורמים מרכזיים שישפיעו על פוטנציאל ההשבחה:

מיצוי עתודות קרקע: באזור המרכז קיים מחסור בקרקעות זמינות לבנייה, במיוחד בקרבת הים. זה גורם לביקוש גבוה לפרויקטים כמו חוף התכלת וליצירת לחץ מחירים כלפי מעלה.
שינוי ייעוד: הקרקעות משנות ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע עירונית מפותחת, מה שמעלה את ערכן בצורה דרמטית.
תשתיות ופיתוח: ככל שהתשתיות העירוניות, הפארקים, והשירותים הציבוריים במתחם יתפתחו, כך צפוי ערך הנכסים לעלות.

ביקוש צפוי גבוה

השילוב של מיקום, תוכנית מודרנית ותשתיות צפוי למשוך ביקוש גבוה הן מצד רוכשי דירות למגורים והן מצד משקיעים המחפשים פוטנציאל השבחה של נכסים מסחריים:

משקיעי נדל”ן מנוסים: משקיעים מזהים את ההזדמנות הגדולה בהשקעה בשלב מוקדם בפרויקט בעל פוטנציאל משמעותי להתייקרות.
אוכלוסייה אמידה: האזור צפוי למשוך משפחות, אנשי עסקים, ומבוגרים בעלי אמצעים המחפשים סביבת מגורים יוקרתית בקרבת הים. מרכיב משמעותי בביקוש יהיה גם דירות יוקרה קטנות יותר המיועדות ל”דור הכסף” – מבוגרים המחפשים לעבור לדירות יוקרה הקרובות לשירותים ולים לאחר שהילדים עזבו את הבית.
תושבי חוץ: דירות במתחם עשויות להוות נכס אטרקטיבי לאוכלוסייה של יהודים אמידים מהתפוצות המחפשים דירת נופש או השקעה בישראל.
חברות ויזמים: הביקוש לשטחי מסחר, מלונאות ותעסוקה במתחם יוצר הזדמנויות רבות ליזמים וחברות הרואים את הפוטנציאל האדיר של האזור.

סיכונים שכדאי להכיר

זמן הפשרה ממושך

פרויקטים בסדר גודל של חוף התכלת דורשים תהליכים תכנוניים ואישורים מורכבים. בשלב זה, עוד לא ניתן לדעת בוודאות מתי בדיוק יופשרו הקרקעות לבניה. משקיעים צריכים לקחת בחשבון אופק השקעה ארוך טווח (כמה שנים), וייתכן שעד למימוש הפוטנציאל יידרשו עיכובים והתמודדות עם בירוקרטיה. חשוב לבחון את היכולת הכלכלית האישית, ולשקול היטב האם ההשקעה מתאימה מבחינת צפי מימוש הרווחים הרצויים.

מחירי רכישה גבוהים

קרקעות באזורים אטרקטיביים בישראל, ובמיוחד קרקעות עם קרבה לים, נחשבות יקרות. מחירי המינימום במכרזים של רמ”י צפויים להיות גבוהים. לפי פרסומים, מחיר מ”ר לקרקע במתחמים דומים בהרצליה (כמו אפולוניה או גליל ים) יכול להגיע לסכומים של מעל 6,000 ₪ ומעלה – חשוב לעקוב אחר התפתחות המחירים בהרצליה ובישראל בכלל ככל שנתקרב להפשרת הקרקעות בפועל.

לכן, השקעה בחוף התכלת תדרוש הון עצמי משמעותי, או יכולת לקחת מימון (משכנתא, הלוואות).

תחרות

רכישת קרקעות במיקום מבוקש כרוכה לעיתים בתחרות מול משקיעים אחרים. ייתכן כי מכרזים מסוימים ימשכו מספר רב של מתמודדים, ויהיה צורך בהכנת הצעה אטרקטיבית מבחינה כספית ותכנונית כדי לזכות בקרקע.

שינויים תכנוניים אפשריים

התוכנית נמצאת בשלבי אישור, ועדיין עשויים להיות שינויים, תיקונים, והתאמות בעקבות הערות מהוועדה המחוזית, התנגדויות ציבוריות, או דרישות שיועלו על ידי גופים שונים. שינויים כאלו יכולים, בתרחישים מסוימים, להשפיע על כדאיות ההשקעה בקרקע ספציפית בתוך מתחם חוף התכלת.

גורמי סיכון נוספים

כמו בכל השקעה, קיימים גורמים כלכליים כלליים שעלולים להשפיע על שוק הנדל”ן וכדאיות ההשקעה:

האטה כלכלית, מיתון, או משבר.
עלייה בריבית המשכנתאות.
שינויים במדיניות המיסוי על נדל”ן.

המלצה: לפני קבלת החלטה לגבי השקעה, מומלץ בחום לפנות לייעוץ מקצועי עם אנשי פיננסים, יועצי נדל”ן, ושמאי מקרקעין כדי להעריך את הסיכונים בצורה פרטנית יותר.

היבטים פיננסיים

מחירי הקרקעות

הגורם המרכזי המשפיע על כדאיות ההשקעה הוא כמובן מחיר רכישת הקרקע. בשלב זה, עוד אין מחיר רשמי לקרקעות בחוף התכלת מכיוון שהן טרם הופשרו לבניה. עם זאת, ניתן ללמוד על טווחי המחירים האפשריים ממספר מקורות.

היסטוריה ונתונים ממתחמים סמוכים

כדאי לבדוק מה היו מחירי הקרקע במכרזים אחרונים של רמ”י באזורים דומים בהרצליה כמו אפולוניה וגליל ים. אפשר במקביל גם לחפש מידע על מחירי קרקעות בחוף הים בהרצליה בקרב מתווכים ויועצי נדל”ן מנוסים, וכמובן להיעזר בשמאי מקרקעין.

מגמות בשוק הנדל”ן

חשוב להבין את המגמות הכלליות בשוק הנדל”ן. בתקופות של ביקוש גבוה ועליית מחירים, סביר להניח שגם המחירים בחוף התכלת יהיו מושפעים מכך.

הבדלים בין חלקות במתחם

לא כל הקרקעות בחוף התכלת יהיו שוות מבחינת מחיר. קרקעות שקרובות יותר לים, בעלות ייעודים יוקרתיים יותר, או נהנות מזכויות בנייה גבוהות יותר ימכרו במחירים גבוהים יותר. כדאי לקבל מידע מדויק משמאי מקרקעין כדי להבין את הפוטנציאל והערך של כל חלקה.

תשואה צפויה

חשוב להדגיש כי הערכת התשואה האפשרית על השקעה בחוף התכלת הינה בגדר ניתוח ותחזית בלבד, והמספרים בפועל יכולים להיות שונים. הנה כמה נקודות להתייחסות:

טווח זמן: התשואה הפוטנציאלית תלויה במועד רכישת הקרקע ובמועד המכירה העתידי שלה. משקיע שימתין מספר שנים עד למימוש הפרויקט יכול להניח שירוויח יותר.
מודלים פיננסיים: ניתן להשתמש במחשבוני תשואה והשקעה בנדל”ן הנמצאים באתרים שונים ברשת, על מנת לקבל אומדן כללי לתשואה הצפויה בהתאם לפרמטרים שונים (מחיר הקרקע, עלויות נוספות, צפי לעליית הערך, וכו’).
השוואה להשקעות אלטרנטיביות: חשוב להשוות פוטנציאל תשואה בהשקעה בחוף התכלת לתשואה אפשרית באפיקי השקעה אחרים – מניות, אגרות חוב, נדל”ן באזורים אחרים, וכו’.

מימון

מימון הוא חלק מהותי בהשקעות נדל”ן. משקיעים רבים יזדקקו למימון חיצוני כדי לממן רכישת קרקע בחוף התכלת. חשוב לקחת בחשבון:

הון עצמי: גובה ההון העצמי הנדרש יושפע ממחיר הקרקע ודרישות הבנקים.
משכנתא על קרקע: ניתן לשעבד קרקע לקבלת משכנתא, אך התנאים עשויים להיות שונים ממשכנתא לרכישת דירה, והריבית עשויה להיות גבוהה יותר.
שותפויות: אפשרות להפחית את רמת ההשקעה האישית היא להיכנס לשותפות עם משקיעים נוספים לרכישת הקרקע.

מיסוי

כל רווח ממכירת קרקע חייב במס. מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון או יועץ מס כדי לקבל תמונה מלאה על חבות המס:

מס שבח: מס המשולם על רווח הון ממכירת נכס מקרקעין.
מיסוי הכנסה משכירות: אם תחליטו להשכיר את הנכס לאחר בנייתו, ההכנסות חייבות בדיווח מס.
מיסוי עירוני: תשלומי ארנונה, היטל השבחה, וכדומה.

קבלת החלטות מושכלת

למי מתאימה ההשקעה?

לפני כל קבלת החלטה לגבי השקעה בחוף התכלת, חשוב לשאול את השאלות הבאות ולהגדיר את פרופיל המשקיע:

אופק השקעה: האם ישנה סבלנות ויכולת פיננסית להמתין מספר שנים עד למימוש ההשבחה בפרויקט? מי שמחפש רווחים בטווח הקצר, כנראה שהשקעה בחוף התכלת פחות מתאימה עבורו.
יכולת כלכלית: מהו ההון העצמי הזמין להשקעה? האם המשקיע יכול לעמוד בתשלומים שוטפים, בהחזרים על מימון, ובסיכון שלוקחים בהשקעות גדולות?
נטילת סיכונים: חשוב להבין שכל השקעה כרוכה בסיכון. האם המשקיע מעדיף השקעות סולידיות יותר, או שמסוגל להתמודד עם חוסר הוודאות ותנודתיות האפשרית בשוק?
מטרות: האם המטרה היא לבנות בעתיד בית למגורים? להשקיע בנכס להשכרה? או למכור את הקרקע בעתיד ברווח?
ניסיון: האם למשקיע יש ניסיון קודם בהשקעות נדל”ן, או שמדובר בתחום חדש עבורו?

ייעוץ מקצועי

פרויקט בסדר גודל של חוף התכלת והשקעה בקרקעות שאינן מיועדות לבנייה מיידית דורשות ידע והבנה שאינם נחלת הכלל. לכן, מומלץ בחום לפנות לייעוץ מקצועי מגורמים הבאים:

עורכי דין המתמחים בנדל”ן: ייעוץ משפטי חיוני בכל הקשור לבדיקת זכויות בקרקע, תנאי המכרזים הצפויים, חוזים, מיסוי ועניינים משפטיים רלוונטיים אחרים.
יועצי נדל”ן: מומחים המכירים היטב את שוק הנדל”ן, טרנדים, מחירים, אזורים מבוקשים ומגמות עתידיות.
שמאי מקרקעין: יספקו הערכה מקצועית לגבי שווי הקרקע, תוך התחשבות בגורמים רבים המשפיעים על הערכת שווי נכס.
יועצי משכנתאות ומומחים פיננסיים: יעזרו בהכנת תוכנית מימון, הערכת יכולת החזר, וניתוח הסיכונים הפיננסיים.

דגשים בבחינת הקרקע

לפני רכישת קרקע חשוב לבצע בדיקות מעמיקות כדי לצמצם סיכונים:

זכויות בקרקע: לוודא שרמ”י היא אכן בעלת הקרקע ושלא קיימות עיקולים/שעבודים/תביעות משפטיות על הקרקע.
תוכניות עתידיות: לבדוק מהן התוכניות החלות על הקרקע הספציפית – ייעוד הקרקע, זכויות בניה, מגבלות, וכדומה.
היטלים והשבחות: לבדוק מול הרשות המקומית האם קיימים או צפויים להיות היטלי פיתוח, היטלי השבחה ותשלומים אחרים החלים על הקרקע.

חלופות

השקעה בחוף התכלת אינה האפשרות היחידה. חשוב לשקול חלופות השקעה אחרות העשויות להתאים לכם יותר:

פרויקטים אחרים בנדל”ן: מתחמים הנמצאים בשלבים מתקדמים יותר של הפשרה, אזורים אחרים בישראל, נדל”ן מניב (דירות להשכרה, נכסים מסחריים), ועוד.
אפיקי השקעה שונים: שוק ההון, קרנות פנסיה, אגרות חוב, השקעות בחו”ל, וכדומה.

סיכום

פרויקט חוף התכלת בהרצליה מהווה הזדמנות ייחודית להשקעה באחד המתחמים המבוקשים והאטרקטיביים ביותר בישראל. התוכנית, הכוללת אזורי מגורים, מסחר, תעסוקה, ופיתוח נופי נרחב, צפויה לשדרג משמעותית את האזור ולהפוך לרובע יוקרה מבוקש. השקעה בקרקע בשלב מוקדם עשויה להניב תשואות גבוהות ככל שהפרויקט יתקדם וערך הנכסים יעלה.

עם זאת, חשוב לזכור שמדובר בהשקעה לטווח ארוך הכרוכה בסיכונים מסוימים. עיכובים אפשריים בהפשרת הקרקעות, מחירי רכישה גבוהים, ותחרות מול משקיעים אחרים הם גורמים שיש לקחת בחשבון.

לפני כל קבלת החלטה לגבי השקעה בחוף התכלת, מומלץ בחום לפנות לקבל ייעוץ מקצועי ולהתייעץ עם עורכי דין, יועצי נדל”ן, שמאי מקרקעין ויועצים פיננסיים. בדיקה יסודית והבנת הפרויקט יכולות להגדיל משמעותית את הסיכויים להשקעה מוצלחת.

*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן.

** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.

איתמר חיים

היי, אני איתמר חיים. גם אני כמוכם לומד על משכנתאות, נדל"ן ונכסים. בבלוג הזה אני אחלוק איתכם את התובנות והמידע שאני צובר במהלך המסע שלי לעבר המשכנתא והנכס. בהצלחה!