האם אתם גרים בבניין ישן? האם הסביבה שלכם מרגישה קצת עייפה, עם כבישים שבורים או מעט מדי מקומות לשחק בהם? אולי שמעתם פעם על המילים “התחדשות עירונית” ותהיתם מה זה אומר. דמיינו את השכונה שלכם משתנה לטובה – בניינים חדשים ובטוחים יותר, פארקים ירוקים, ושבילים נוחים. זה בדיוק מה שהתחדשות עירונית מנסה להשיג: לשפר את הערים והשכונות שלנו. אבל כמו כל שינוי גדול, יש בה גם צדדים טובים וגם כאלה שצריך להיות מודעים אליהם. במאמר הזה נצלול אל העולם המרתק של ההתחדשות העירונית וננסה להבין: האם זו הזדמנות גדולה לשפר את חיינו, או שיש בה גם סיכונים שצריך לקחת בחשבון?
התחדשות עירונית, כשמה כן היא, היא תהליך שבו מחדשים אזורים בערים. בדרך כלל מדובר באזורים ותיקים, שבהם הבניינים ישנים, התשתיות (כמו צינורות מים, חשמל וכבישים) כבר לא כל כך טובות, ולפעמים גם אין מספיק שטחים ירוקים או מקומות לילדים לשחק בהם. המטרה של התהליך היא לשפר את המראה של השכונה, את הבטיחות של הבניינים, את איכות החיים של התושבים, וגם להפוך את העיר למקום נעים ויעיל יותר לכולם.
תארו לעצמכם בניין ישן מאוד, כזה שנבנה לפני עשרות שנים, אולי אפילו לפני שסבא וסבתא שלכם נולדו. הבניין הזה אולי לא עומד בתקני הבטיחות החדשים, למשל בפני רעידות אדמה, וגם הדירות בו יכולות להיות קטנות ולא נוחות. התחדשות עירונית מגיעה להחליף או לשפץ בניינים כאלה, וליצור סביבם סביבה חדשה לגמרי. זהו תהליך מורכב שדורש שיתוף פעולה בין התושבים, הרשויות (כמו העירייה) ויזמים (חברות בנייה), והוא יכול לשנות שכונה שלמה מקצה לקצה.
ישנם שני סוגים עיקריים ומוכרים של פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית בישראל. כל סוג מתאים למצבים שונים ומציע פתרונות אחרים:
“פינוי בינוי” הוא הסוג הגדול והמשמעותי ביותר של התחדשות עירונית. כשמו כן הוא: מפנים את התושבים מהבניינים הישנים, הורסים את הבניינים האלה לגמרי, ובונים במקומם בניינים חדשים ומודרניים, בטוחים ויפים. בדרך כלל, הבניינים החדשים יהיו גבוהים יותר ויהיו בהם יותר דירות, וכך גם ייווצרו שטחי ציבור נוספים כמו גני משחקים ופארקים.
“תמ”א 38” היא תוכנית מתאר ארצית שנוצרה במיוחד כדי לחזק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה, וגם כדי לשפר את מראה הבניינים ואת איכות החיים בהם. ישנם שני מסלולים עיקריים לתמ”א 38:
מה תמ”א 38 מציעה?
כדי לסכם את ההבדלים בין הסוגים, הנה טבלה פשוטה:
| מאפיין | פינוי בינוי | תמ”א 38/1 (חיזוק ותוספת) | תמ”א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) |
|---|---|---|---|
| הריסת בניין קיים | כן, תמיד | לא | כן |
| היקף הפרויקט | מתחם שלם, מספר בניינים | בניין בודד | בניין בודד |
| מעבר לדיור חלופי | כן, לתקופת הבנייה | לא (למעט שיפוצים קצרים) | כן, לתקופת הבנייה |
| מטרות עיקריות | התחדשות כוללת, הגדלת היצע דירות | חיזוק מבני, שיפור דירות קיימות | חיזוק מבני, הגדלת היצע דירות בבניין בודד |
התחדשות עירונית היא מנוע חזק לשינוי ושיפור. היא טומנת בחובה הזדמנויות רבות עבור התושבים, הערים והמדינה כולה:
אחד היתרונות הבולטים ביותר הוא קבלת דירה חדשה, בטוחה ומודרנית. דמיינו לעבור מדירה ישנה שבה צריך לתקן דברים כל הזמן, לדירה חדשה עם מטבח מודרני, חדרי אמבטיה מפוארים, מערכות חשמל ומים מתקדמות, ובעיקר – בטיחות מרבית מפני רעידות אדמה ואיומים אחרים (כמו ממ”ד). זה משפר באופן דרמטי את איכות החיים ומעניק שקט נפשי. רכישת דירה חדשה, בין אם בפרויקט התחדשות או בשוק החופשי, פעמים רבות כרוכה בלקיחת משכנתא. תוכלו לקרוא בהרחבה על מהי משכנתא וכיצד היא יכולה לעזור לכם.
התחדשות עירונית לא משנה רק את הבניינים, אלא גם את כל הסביבה מסביב. לרוב, במסגרת הפרויקטים יוקמו או ישופצו:
כל אלה תורמים ליצירת סביבת מגורים נעימה יותר, מעודדים חיי קהילה פעילים ומגבירים את תחושת השייכות.
כאשר בניין ישן הופך לבניין חדש, או כשהסביבה כולה משתדרגת, ערך הדירות באזור עולה משמעותית. זהו יתרון כלכלי עצום עבור בעלי הדירות. אם בעתיד תרצו למכור את הדירה או לעבור למקום אחר, הדירה החדשה והמשופרת תהיה שווה הרבה יותר. ההשפעה של פרויקטים כאלה על ערך הנכס היא גורם חשוב שמשפיע גם על תכנון פיננסי ארוך טווח, כולל נושאים הקשורים ללקיחת משכנתא. המדריך למשכנתא שלנו יכול לספק לכם מידע נוסף על תכנון נכון של ההשקעות שלכם.
בניינים חדשים נבנים בסטנדרטים ירוקים וחסכוניים באנרגיה. הם כוללים בידוד טוב יותר, מערכות מיזוג אוויר יעילות, ובנייה עם חומרים שמפחיתים את צריכת החשמל והמים. זה לא רק חוסך כסף לדיירים בחשבונות החשמל והמים, אלא גם תורם לשמירה על הסביבה ולהפחתת זיהום האוויר. התחדשות עירונית היא דרך מצוינת להפוך את הערים שלנו לירוקות וידידותיות יותר לסביבה.
לצד ההזדמנויות הרבות, להתחדשות עירונית יש גם אתגרים וסיכונים שחשוב להיות מודעים אליהם. ככל שמבינים אותם טוב יותר, כך אפשר להתכונן אליהם ולצמצם את ההשפעות השליליות.
תהליך הבנייה הוא ארוך, ולעיתים קרובות מלווה ברעש, אבק ולכלוך. אם מדובר בפרויקט פינוי בינוי או תמ”א 38/2, הדיירים צריכים לעזוב את בתיהם לתקופה של שנתיים-שלוש ואף יותר, ולעבור לדיור חלופי. גם בפרויקטים של תמ”א 38/1, שבהם נשארים לגור בבית, ישנם רעש ולכלוך לפרקי זמן ארוכים. תקופה זו יכולה להיות מאתגרת ודורשת סבלנות והסתגלות. בנוסף, לא תמיד הכל הולך לפי התוכנית המקורית, ויכולים להיות עיכובים או שינויים.
התחדשות עירונית היא תהליך מורכב מאוד מבחינה משפטית, תכנונית ובירוקרטית. יש צורך לקבל הסכמה מרוב גדול של הדיירים (בדרך כלל 80% או יותר), לחתום על הסכמים משפטיים מול היזם, לקבל אישורים רבים מהעירייה וממוסדות התכנון, וכל זה דורש המון ניירת, פגישות והתעסקות. לעיתים קרובות, התהליך מתארך מעבר למצופה בגלל קשיים בדרך. גם תהליכים פיננסיים גדולים כמו לקיחת משכנתא יכולים להיות מורכבים, ולשם כך ריכזנו עבורכם מידע שימושי בתהליך לקיחת המשכנתא.
כאשר בניינים ישנים נהרסים ובמקומם נבנים בניינים חדשים וגבוהים יותר, מגיעים לאזור לעיתים קרובות דיירים חדשים. זה יכול לשנות את אופי השכונה, את הרכב האוכלוסייה, ולפעמים גם את תחושת הקהילתיות שהייתה קיימת שנים רבות. חשוב להיות פתוחים לשינויים ולהבין שעם התחדשות מגיעה גם הזדמנות ליצירת קהילה חדשה ומגוונת.
למרות שהדיירים לרוב לא משלמים על עלות הבנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית, ישנן לעיתים עלויות נלוות כמו תשלום לעורך דין, יועץ דיירים, ועלויות שדרוג של הדירה החדשה שאינן כלולות בהסכם הבסיסי. בנוסף, חשוב להבין את המשמעויות הפיננסיות לטווח הארוך, כמו עלייה אפשרית בתשלומי ועד הבית לאחר הכניסה לבניין החדש. יש חשיבות רבה לתכנון פיננסי נכון ולהבנת כל הפרטים הקטנים. בתכנון משכנתא תוכלו למצוא מידע רב שיעזור לכם להבין את המשמעויות הפיננסיות של החלטות גדולות הקשורות לדיור. אם אתם מעוניינים להבין איך משכנתא מותאמת לצרכים שונים, כדאי לכם לבדוק את תמהיל המשכנתא ואת אפשרויות המימון השונות מהבנקים.
התהליך מורכב מכמה שלבים עיקריים, החל מהרעיון ועד לכניסה לדירה החדשה:
חשוב לזכור כי בכל שלב בתהליך, מומלץ לקבל ייעוץ מקצועי מגורמים מנוסים. לכל שאלה או צורך בייעוץ, אתם מוזמנים ליצור קשר איתנו.
כפי שראינו, התחדשות עירונית היא מסע ארוך ומורכב. כדי להבטיח שהמסע הזה יסתיים בהצלחה, ושכל הזדמנויות ימומשו תוך צמצום הסיכונים, קבלת ייעוץ וליווי מקצועי היא קריטית. אל תנסו לעבור את התהליך לבד!
מדוע ייעוץ מקצועי חשוב כל כך?
אנחנו בmashcanta.org.il מאמינים בידע ובשקיפות. חלק בלתי נפרד מתהליכי קבלת החלטות גדולים כמו התחדשות עירונית הוא הבנת ההשלכות הפיננסיות, ובפרט ההשלכות על עולם המשכנתאות. אנחנו כאן כדי לסייע לכם להבין את הדברים טוב יותר.
התחדשות עירונית קשורה קשר הדוק לעולם הנדל”ן, ומשכך – גם לעולם המשכנתאות. הנה כמה דרכים שבהן פרויקטים אלה משפיעים:
חשוב להבין את כל המסלולים השונים במשכנתא וכיצד הם יכולים להתאים לצרכים המשתנים שלכם, בין אם אתם רוכשים דירה חדשה בפרויקט, או דיירים קיימים שחווים שינוי בערך נכסם. הבנקים השונים מציעים מגוון רחב של אפשרויות, ומומלץ לבחון את ההצעות מהבנקים השונים לפני קבלת החלטה.
הנה טבלה המסכמת את הקשר בין התחדשות עירונית לעולם המשכנתאות:
| תרחיש | השפעה על המשכנתא | דוגמאות רלוונטיות |
|---|---|---|
| רכישת דירה חדשה בפרויקט התחדשות | לקיחת משכנתא חדשה למימון הרכישה | הבנת מהי משכנתא, תהליך לקיחת משכנתא |
| דייר ותיק המקבל דירה חדשה | עלייה בערך הנכס; אפשרות למיחזור משכנתא או לקיחת משכנתא נוספת בעתיד כנגד הנכס המשודרג | תכנון משכנתא עתידי, בחינת תמהיל משכנתא |
| צורך בדיור חלופי זמני | לעיתים צורך במימון נוסף לתקופת המעבר (משכנתאות גישור או הלוואות אחרות) | ייעוץ פיננסי ספציפי למצבי מעבר |
| יזם פרויקט התחדשות | מימון פרויקט הבנייה באמצעות משכנתאות לבנייה | רלוונטי יותר ליזמים, אך משפיע על היצע הדירות בשוק |
כדי שההתחדשות העירונית תהיה סיפור הצלחה עבורכם ועבור השכונה כולה, חשוב לפעול בחוכמה ובאחריות. הנה כמה טיפים:
התחדשות עירונית היא ללא ספק אחד המנועים החשובים ביותר לשיפור ופיתוח הערים בישראל. היא מציעה הזדמנויות אדירות לדיור איכותי ובטוח יותר, לסביבה ירוקה ונעימה יותר, ולעלייה משמעותית בערך הנכסים. יחד עם זאת, היא כרוכה גם באתגרים ובסיכונים שחשוב להכיר ולדעת להתמודד איתם. על ידי למידה מעמיקה, בחירה נכונה של אנשי מקצוע וליווי צמוד, ניתן להבטיח שההזדמנויות הרבות ינצחו את הסיכונים, ושההתחדשות העירונית תהפוך את השכונה שלכם למקום טוב יותר לחיות בו.
אנו מקווים שמאמר זה עזר לכם להבין טוב יותר את המושג “התחדשות עירונית”, את סוגיה השונים ואת ההשפעות שלה על חיינו ועל ההיבטים הפיננסיים הקשורים לדיור. זכרו, ידע הוא כוח, ובכל שאלה או צורך בייעוץ מקצועי בתחומי הנדל”ן והמשכנתאות, אנחנו כאן לשירותכם בmashcanta.org.il.
השפעת עליית הריבית על מחירי הדירות מהי ריבית ולמה היא חשובה לנו? קצת על כסף… קרא עוד
האם אי פעם שאלתם את עצמכם למה מחיר השכירות של הדירה משתנה? או האם המחיר… קרא עוד
איך לזהות הזדמנויות בשוק הנדל"ן? הנדל"ן, או נכסי דלא ניידי, הוא כל מה שלא ניתן… קרא עוד
השקעה בנדל"ן בפריפריה: האם כדאי? | מדריך משכנתאות מקיף השקעה בנדל"ן בפריפריה: האם כדאי? האם… קרא עוד
האם הבועה עומדת להתפוצץ? האם אי פעם ראיתם בלון שמתנפח ומתנפח, עד שאתם תוהים מתי… קרא עוד
שלום לכם! ברוכים הבאים לאתר מאשכנתא. היום נדבר על נושא חשוב מאוד, שנוגע לכל אחד… קרא עוד