שוק הנדל”ן בישראל ידוע ביציבותו היחסית ובעליית המחירים העקבית לאורך זמן. בעשור האחרון, מחירי הדיור כמעט הוכפלו, ודירות הפכו להשקעה הנחשקת עבור ישראלים רבים. המשמעות? מי שהשקיע בדירה לפני מספר שנים, כיום נהנה מעליית ערך משמעותית בנכס.
השקעות נדל”ן מציעות שילוב ייחודי של הכנסה שוטפת מדמי שכירות, לצד רווח הון פוטנציאלי לטווח הרחוק. זוהי דרך מצוינת לבנות ביטחון כלכלי, לגוון את תיק ההשקעות שלכם, ואפילו להגיע להכנסה פסיבית יציבה. המדריך הזה מיועד לכל מי שמעוניין להיכנס לעולם הנדל”ן, אך לא בטוח מאיפה להתחיל. נספק לכם את כל הכלים והידע הבסיסי להתחיל את מסע ההשקעה שלכם ברגל ימין!
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן.
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
לפני שצוללים לפרטים הטכניים, חשוב להבין בדיוק מהם היתרונות המרכזיים של השקעה בנדל”ן:
עולם ההשקעות בנדל”ן מגוון, וכל סוג השקעה טומן בחובו יתרונות, סיכונים, ומאפיינים ייחודיים. הנה הנפוצים ביותר.
האפיק הפופולרי ביותר בקרב משקיעים. ניתן לרכוש דירות למגורים להשקעה באזורים שונים בארץ, בערים גדולות וקטנות כאחד. הפוטנציאל הוא השכרת הנכס לטווח ארוך, או מכירתו ברווח בעתיד לאחר עליית ערך. הסיכון נחשב בינוני–נמוך באזורי ביקוש.
משרדים, חנויות, מחסנים, וכו’. אפיק זה מאופיין לרוב בתשואה גבוהה יותר מדירות מגורים (אחוזי התשואה השנתיים גבוהים יותר משכירות חודשית). יחד עם זאת, רמת הסיכון עשויה להיות גבוהה יותר, מכיוון שמציאת שוכרים לעסקים עשויה להימשך זמן ארוך יותר, והיציבות הפיננסית שלהם עשויה להיות נמוכה יותר משוכרים פרטיים.
רכישת קרקעות עשויה להיות השקעה עם פוטנציאל הרווח הגבוה ביותר, אם השטח הופך לזמין לבנייה ומחירי הקרקע עולים משמעותית. יחד עם זאת, מדובר באפיק השקעה מסוכן יותר התלוי בהחלטות תכנוניות ואישורים עתידיים. נדרשת מומחיות או ליווי מקצועי צמוד להשקעה בקרקעות.
ההחלטה באיזה סוג השקעה לבחור תלויה במספר גורמים:
לפני שמתחילים בחיפוש אחר נכסים, קריטי לעשות עבודת הכנה הכוללת את הצעדים הבאים.
חשוב לזכור כי מעבר למחיר הרכישה ישנן הוצאות משמעותיות נוספות כגון מס רכישה, עורך דין, שיפוצים אם נדרש, עמלות תיווך ועוד. כלל אצבע טוב הוא שיהיה לכם נזיל לפחות 30-40% מערך הנכס אותו אתם רוצים לרכוש.
הגיע הזמן להחליט על האפיק המתאים לכם ביותר מבחינת רמת סיכון, תקציב, ויעדים אישיים. בשלב זה אפשר גם להתייעץ עם משקיעי נדל”ן מנוסים, מנטורים, או אפילו לפנות לייעוץ בתשלום מיועץ נדל”ן מומחה.
מומלץ לקרוא אתרים ואתרים מקצועיים בתחום הנדל”ן, ספרים רלוונטיים, להירשם לקורסים, להאזין לפודקאסטים. ככל שתשקיעו יותר בלמידה מראש, כך תמזערו את הסיכון לטעויות יקרות בהמשך. הידע שתרכשו יעזור לכם לזהות הזדמנויות והונאות, להעריך את כדאיות של עסקה, ולבצע משא ומתן חכם.
טיפ: ניתן להתחיל להיכנס לתחום גם עם סכומים קטנים יחסית באמצעות השקעה בקרנות נדל”ן או בפלטפורמות מימון המונים. כך תוכלו ללמוד על השוק מבלי להתחייב לרכישה של נכס שלם.
ההצלחה שלכם כמשקיעי נדל”ן טמונה במציאת הנכסים הנכונים במחיר הנכון. הנה מספר גורמים מרכזיים שישפיעו על החיפוש.
כמו בכל השקעה נדל”נית, המיקום חשוב ביותר. אזורים מבוקשים עם ביקוש גבוה לשכירות לרוב יהיו יקרים יותר, אך יבטיחו לכם נכס אטרקטיבי שקל להשכיר. כדאי לחפש ערים או שכונות בתהליכי פיתוח, קרבה למוסדות אקדמיים ותשתיות תחבורה טובות, ואזורים “חמים” שעולים בפופולריות שלהם.
האם אתם מחפשים דירת 2 חדרים להשקעה? וילה גדולה? שטח מסחרי? התשואה הפוטנציאלית משתנה בהתאם לסוג הנכס. דירות קטנות בערים מרכזיות עשויות להיות קלות יותר להשכרה, בעוד נכסים ייחודיים (דירות פנטהאוז, נכסים היסטוריים, וכו’) יכולים לייצר תשואה גבוהה יותר, אך גם עשויים לדרוש זמן רב יותר לאיתור שוכרים.
האם מצריך שיפוץ מקיף או במצב טוב שניתן להשכרה מיידית? נכס שדורש שיפוץ יכול להיות הזדמנות טובה אם רכשתם אותו במחיר נמוך וכעת תשבחו אותו. אך שימו לב – עלויות שיפוץ עשויות להיות גבוהות מהצפוי!
מרכיב חשוב מאוד לכל משקיע. בדקו מהן רמות מחירי השכירות הממוצעות באזור עבור נכסים דומים. האם נראה לכם כי השכירות שתקבלו תכסה את המשכנתא וההוצאות השוטפות? השתמשו במחשבוני תשואה מקוונים שיעזרו לכם לקבל תמונת מצב מלאה.
האם אתם מצפים שהנכס שאתם קונים יעלה משמעותית בערכו בעתיד? חשוב לקחת בחשבון לא רק את המחיר הנוכחי, אלא גם את הפוטנציאל לטווח הארוך.
אלא אם אתם משקיעים במזומן בלבד (מזל טוב!), תצטרכו להיעזר בגורם מממן כדי להשלים את הרכישה. הנה האפשרויות המרכזיות.
הבנקים מציעים מסלולים מיוחדים למשקיעי נדל”ן. לרוב, מסלולי משכנתא להשקעה מאופיינים בתנאים פחות נוחים ממשכנתא רגילה לדירה למגורים:
חסכונות, מכירה של נכס קיים, הלוואה מבני משפחה, קרנות השתלמות, וכו’. ככל שתצליחו להגדיל את ההון העצמי שלכם, כך תקבלו תנאים נוחים יותר על המשכנתא.
לאחר איתור נכס מתאים, מתחיל התהליך הבירוקרטי והמשפטי של רכישת הנכס. חשוב לבצע את כל השלבים הבאים בקפידה כדי להגן על עצמכם.
שלב קריטי! מחיר הנכס כפי שפורסם הוא נתון פתיחה בלבד. תהיו מוכנים להתמקח ולנהל משא ומתן אסרטיבי כדי להשיג את המחיר הטוב ביותר. מומלץ ללמוד טכניקות משא ומתן אפקטיביות. אם לא נוח לכם להתנהל ישירות מול המוכר, תוכלו להשתמש בשירותי מתווך שייצג אתכם.
מסמך משפטי קצר שמפרט את התנאים הבסיסיים של העסקה (מחיר, מועד פינוי, וכו’). לאחר שזיכרון הדברים נחתם, נהוג לשלם מקדמה בגובה של כ-10% ממחיר הנכס.
המסמך המשפטי המחייב ביותר בעסקה. חשוב מאוד להשתמש בשירותי עורך דין מקרקעין מנוסה שמתמחה בנדל”ן. חוזה הרכישה יכלול בין השאר:
מס משמעותי שמוטל על רוכשי נדל”ן בישראל. התשלום מתבצע במדרגות על פי מחיר הנכס. בשנים האחרונות הועלו מדרגות המס על משקיעים המחזיקים ביותר מדירה אחת. לכן, חשוב להתייעץ מראש עם עו”ד או רואה חשבון לגבי האסטרטגיה שתמקסם את ההטבות ותמזער את עלויות המס שלכם.
טיפ: בכל עסקת נדל”ן ישנם אלמנטים של אי-וודאות. הקיפו את עצמכם באנשי מקצוע מנוסים כדי למזער סיכונים ולוודא שהעסקה מתבצעת בצורה בטוחה וחכמה!
רכשתם את נכס ההשקעה שלכם, ברכות! אך העבודה האמיתית רק מתחילה. ניהול נכון של הנכס יבטיח לכם תשואה טובה והכנסה שוטפת לאורך זמן. הנה האספקטים העיקריים.
פרסום הנכס באתרים הרלוונטיים (יד2, מדלן, וכו’), מענה מהיר לפניות, הצגת הנכס בצורה מיטבית. חשוב גם לבצע תהליך סינון קפדני לשוכרים כדי למצוא אנשים אמינים ובעלי יכולת תשלום. אפשרות נוספת היא לעבוד עם מתווך המתמחה בהשכרה.
מעבר להשכרה הראשונית, תצטרכו לתאם ציפיות עם השוכרים, לטפל בתיקונים ובעיות שצצות בנכס, לעלות שכירות בסוף כל חוזה בהתאם לשוק, וכו’. ניהול שוטף לוקח זמן ומצריך מעורבות, תוכלו לעשות זאת בעצמכם או לחלופין לשכור את שירותיה של חברת ניהול נכסים המתמחה בתחום.
חשוב להשתמש בחוזה שכירות מפורט שמעגן את כל זכויות וחובות הצדדים, גובה השכירות ותנאי התשלום, משך השכירות, חידוש חוזה, ועוד. ניתן להיעזר בחוזים סטנדרטים ולשנות אותם בהתייעצות עם עורך דין שמתמחה בתחום השכרת הנכסים.
אין השקעה ללא סיכון, וזה נכון כמובן גם לגבי נדל”ן. הנה כמה מהסיכונים העיקריים שכדאי להיות ערים אליהם.
שוק הנדל”ן, כמו כל שוק, חשוף לתנודות. תקופות מיתון, האטה כלכלית, או שינויי רגולציה עלולים להשפיע לרעה על מחירי הנדל”ן, ולקשות על מכירת נכס במחיר שציפיתם לו.
נדל”ן איננו נכס נזיל כמו מניות או אג”ח. מכירת דירה עשויה להימשך זמן רב, במיוחד בתקופות בהן הביקוש נמוך. אם אתם זקוקים לכסף באופן מידי, ייתכן ותצטרכו להתפשר על המחיר.
שוכרים שלא משלמים בזמן, מסבים נזקים לנכס, או מסרבים להתפנות, עלולים להפוך לסיוט מתמשך. לכן, חשוב לבצע סינון קפדני לפני חתימה על חוזה ולעגן בחוזה סעיפים מתאימים להגנה עליכם במקרה של הפרות מצד השוכר.
בפרט באזורים מבוקשים, יש היצע גדול של דירות המיועדות להשכרה. אם לא תשקיעו בשיווק ובתחזוקת הנכס שלכם, תתקשו להתחרות עם דירות אטרקטיביות יותר המוצעות באזור.
אם לקחתם משכנתא גדולה למימון ההשקעה, עליות הריבית במשק עלולות להקשות עליכם לעמוד בתשלומים. בחרו מסלולי משכנתא יציבים ככל האפשר, והימנעו ממינוף יתר.
השקעות נדל”ן מניבות את הפירות הגדולים ביותר בטווח הארוך. היו סבלניים ותנו לזמן לעשות את שלו. הימנעו ממכירת נכסים בעקבות תנודות קצרות טווח בשוק.
הקיפו את עצמכם באנשי מקצוע מנוסים ואמינים. השקעה קטנה בייעוץ לפני הרכישה עשויה לחסוך לכם הפסדים כואבים בהמשך.
אחת מהעצות הטובות ביותר למשקיעים בכל תחום! מומלץ לגוון את ההשקעות מבחינת סוג הנכס (דירות מגורים, נדל”ן מסחרי), מיקום גיאוגרפי, ואפיקי השקעה נוספים מעבר לקניית נכסים פיזיים (קרנות נדל”ן, מימון המונים וכו’). גיוון מקטין סיכון.
כאשר שוק הנדל”ן “חם” וכולם מסביבכם משקיעים, קל מאוד להתפתות לעסקאות שנראות טובות מדי להיות אמיתיות. חשוב להישאר עם רגליים על הקרקע, לא לנהוג באימפולסיביות, ולבחון כל השקעה בצורה רציונלית.
אם אתם אנשים עסוקים או שאין לכם את הזמן או הידע לנהל נכסים בעצמכם, תשקלו להשתמש בשירותיה של חברת ניהול. הם יוכלו למצוא שוכרים, לטפל בתחזוקה, ולגבות עבורכם את השכירות, והכי חשוב – לחסוך לכם זמן וכאבי ראש.
טיפ זהב: נדל”ן זה תחום של אנשים. בנו קשרים עם משקיעים אחרים, הצטרפו לקהילות בתחום, ותוכלו ללמוד מטעויות ומהצלחות של משקיעים מנוסים יותר.
השקעות נדל”ן בישראל נחשבות לאפיק יציב יחסית, עם פוטנציאל לתשואה גבוהה לטווח הרחוק. השילוב של עליית ערך נכסים ושכירות חודשית מייצר הזדמנויות מצוינות למשקיעים שיודעים כיצד לפעול בשוק.
כמו בכל השקעה, חשוב ללמוד את התחום, להתייעץ עם המומחים, ולנהל את ההשקעות שלכם בתבונה. באמצעות ידע ותכנון נכון, תוכלו להגיע לביטחון כלכלי ולהתחיל לבנות הכנסה פסיבית מעולם הנדל”ן.
במשך עשרות שנים הסתמכנו בעיקר על דלקים מאובנים כמו פחם, נפט וגז טבעי לספק את… קרא עוד
השקעה בדירה להשכרה בישראל הפכה בשנים האחרונות לאפיק מבוקש, וזאת לאור עליית מחירי הנדל"ן המואצת… קרא עוד
נדמה שהמילה "מינוס" הפכה לחלק מהשפה הישראלית. אנחנו שומעים אותה בחדשות, מדברים עליה עם חברים,… קרא עוד
רכישת דירה היא צעד כלכלי משמעותי עבור רובנו, ומשכנתא היא כלי מרכזי המאפשר את הגשמת… קרא עוד
האם חיפשתם אפיק השקעה יציב לכספכם, אבל שוק המניות הפכפך והתנודות באפיקים אחרים הלחיצו אתכם?… קרא עוד
קרקעות חקלאיות בישראל מהוות משאב יקר ערך. בשל הגודל המוגבל של מדינת ישראל, והביקוש ההולך… קרא עוד